應否放寬樓按成數？

 

早前金管局以非住宅物業大幅調整為由，放寬相關物業的按揭成數限制。有意見認為，當局應一併考慮放寬住宅物業的按揭成數。但由不同的標準考慮，住宅樓按似乎遠遠未達放寬的時機。

近日工商類物業的調整明顯，3年前長實以平均呎價3.3萬售出中環中心75%業權，幾年後的今天，部分業主轉讓的呎價為2.7萬元，跌幅近兩成。而疫情影響下，多個購物區亦陸續出現吉舖。在此種情況下，放寬工商住宅按揭成數，有合理的基礎。

 

在住宅樓市方面，現時樓價比去年的歷史高位，調整幅度僅約4%或5%。住宅按揭成數上一次收緊是2015年，現時樓價比當時累積上升兩成多。而在限聚令持續下，8月一手成交量仍維持在接近1000個的正常水平。似乎欠缺理據放寬按揭。無論由成交量或成交價的角度考慮，現時似乎都未到考慮放寬住宅按揭成數的時間。

此外要留意，工商物業與住宅不同，前者主要涉及投資，價格起起跌跌，一般小市民可能無感。但住宅卻關乎民生日用，樓價或起或落，都足以成為頭條新聞。樓價急跌，影響一眾中產業主情緒，自非政府所樂見。樓價急升，大量無殼蝸牛也一樣會遷怒於政府。

現時樓市在疫情、國際政治因素影響下，似乎暫時難以樂觀。如果放寬按揭，令大量小業主入市，而最終樓價大幅調整，勢會令民怨急升；相反，市場雖然有眾多負面因素，但熱錢持續流入，卻是不爭的事實，而且美國為首的多國央行，似乎還要實行量寬多幾年。但「外國貨幣政策令樓價上升」對升斗小民來說難以理解、「政府減辣之後市民買不起樓」卻簡單易明。如果放寬按揭後，一個不小心，樓價因銀紙貶值而持續上升，被怪罪的，也只會是政府。

綜合而言，由各種角度考慮，客觀上住宅按揭未到放寬的時間。而由管治者角度考慮，恐怕也不會在樓市未有明確方向前，輕易考慮放寬各種辣招。

原文刊於信報網站2020年9月1日

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再出辣招遏市？

樓市在過年後走勢凌厲，不單多家大行發表看好後市的報告，連著名的樓市淡友也轉為看好。一般估計樓價於年內有約一成升幅，個別人士更預期樓價今明兩年可大升三成。在樓市預期大升之際，不少人又會疑慮，香港政府會無所作為，抑或再出辣招？

樓市近年上升，始於2008年金融海嘯後的量化寬鬆，而樓價上升，亦觸發港府多次出招，分別是：
2010年：特別印花稅，2012年「加辣」，取得住宅物業後36個月內轉讓會被徵收，稅率為樓價10%至20%，視乎持有時間而定。

2012年：買家印花稅，非永久居民購買物價時徵收，稅率為樓價15%。

2013年：雙倍印花稅，將原有的從價印花稅稅率調升一倍(即「第一標準稅率」)，只有未持有物業的香港永久居民可獲豁免，可以「第二標準稅率」，即上限4.25%付稅。

2016年：調整從價印花稅，將印花稅第一標準稅率劃一為15%，只有未持有物業的香港永久居民可獲豁免，可以「第二標準稅率」，即上限4.25%付稅。

回顧一下港府的招數，不可謂不辣，一個外來買家現時要購買香港的住宅，便要先付樓價30%的印花稅，3年內轉讓，不論升跌，再收賣價10%至20%的印花稅。如果是手上有住宅的永久居民再置業，印花稅亦達樓價15%；只有未持有物業的永久居民，印花稅支出較低。

眾多招數推出，不可以說沒有效果，至少成交量是大為減少。2010年二手住宅成交量達12萬宗，是年港府推出特別印花稅，2011年的二手成交跌至7.5萬宗水平，2018年數字更只有4萬餘宗。但問題是樓價卻是反覆上升。

近期樓價回升，因為勢頭強勁，市場在看好後市之時，亦開始討論官方會不會出招遏市。政府不願樓價升幅過高，再出招是高機率事件。問題是過去多輪的出招，事實上並未令樓價回落，再出類似的招數，為何又會有不同的效果？

後記：世事如棋局局新，本來世人預期本周中美貿易談判達成協議。但美國總統特朗普突然在Twitter寫幾句增收關稅，結果全部專家跌眼鏡。如果中美再啟動貿易戰，本地樓市氣氛亦勢將惡化，也許官員也不必頭痛是不是要再推辣招了。

原文刊於信報網站2019年5月7日

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辣稅宗數急升兩面睇

報載10月份需要繳付買家印花稅（BSD）的物業買賣個案，按月大幅增加6成。由於此稅主要針對分本地買家，部分意見認為，在樓價稍為調整後，已開始吸引外來資金入市。

10月份要支付買家印花稅的成交個案為371宗，按月急升6成。買家印花稅在2012年引入，徵收對象是對非香港永久居民及所有公司購買本地住宅，在既有的印花稅外，一律加徵樓價15%印花稅。一般認為，政府當時引入此稅，是回應本地樓價被外來需求炒高的輿論。

有分析指，近月香港樓價調整，人民幣匯價向下，均可能吸引內地資金泊駐本地物業，令需要支付BSD的成交宗數急增。

但要留意， 371宗BSD成交個案，其實未算嚴重偏離常態，2017年涉及BSD的成交，按月平均為318宗，而去年12月的更一度高達534宗。10月份的「急升」，可能仍是正常波動。究竟外來資金入市個案是否有上升趨勢，有待更長期的觀察。

另一個有意思的是：要支付買家印花稅的個案，也應該要以15%的稅率，支付從價印花稅。即置業時，此類買家的印花稅支出達樓價30%。在交易成本如此高的情況下，BSD交易一年仍佔住宅成交6、7個百分點，原因之一可能是此類買家已「適應」辣稅，或者真有不得不在香港購買住宅的理由。而原因之二，可能是部分新盤，為外來買家提供度身優惠，令辣稅的影響減少。

樂觀地看，在重稅之下，外來資金仍持續入市，可能預示樓價輕微調整，已見支持。但審慎地看，此類成交增增減減，可能是受新盤開售及當中有沒有印花稅回贈等優惠左右。究竟何者較為接近事實，市場仍需更詳細觀察。

原文刊於經濟日報網站2018年11月14日

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