安老按揭年金偏低

報載首宗安老按揭已發放第一期年金，由申請至銀行發放年金，時間僅僅一星期；對比於一般按揭申請，效率可謂超絕；希望在宣傳期過後，銀行及按揭證券公司仍能維持此等效率，有需要的長者則幸甚。
對於安老按揭的分析，其中一個焦點，是年金較為微薄。以樓價一百萬物業，單身60歲長者申請，取10年年金計，每月年金固定為3,700元，不足以作為生活費。當然，要問的是為甚麼年金較少？
年金微薄因按揭成數較低
以上述例子計，長者一年即收取年金44,400元，10年即共44.4萬元；以年息2.75厘計，10年後長者或繼承人如贖樓，大概要償還50萬元，（未 計保費、行政費用及其他開支）, 50萬元即物業價值的一半。簡單來說，按證公司將安老按揭產品的貸款與估值比率（loan-to-value ratio），或曰按揭成數，定於樓價5成。而按揭成數定於5成，而不是一般物業的7成，便是年金較低的秘密之一。以上述單位來說，如果LTV是7成，其 他條件不變，長者每月可收取的年金大概是5,180。
至於為甚麼安老按揭的按揭成數定於5成而不是一般物業的7成，當然有其原因。一般來說，監管當局或銀行會對於風險較高的物業，在按揭成數上作出較大限制。 在安老按揭而言，其中一個明顯的風險，是借款人本身沒有收入，貸款只由物業價值擔保；而在一般情況下，以資產擔保的貸款，LTV大概就在5成水平。另一個 原因是逆按揭的「欠額遞增」的特性有關。而將欠額遞增的元素加上樓價周期及息率周期，這便決定了今天收取較低的年金。
樓市下跌幅度可能甚大
與其他因做生意、買樓而借貸的情況不同，安老按揭申請人，旨在善用資產，取得一些年金收入，本身無甚「走數」風險。理論上，如當局希望增加安老按揭的吸引 力，大可將LTV提高一些，以吸引更多長者申請。按證設計有關產品時不作此安排，筆者估計是與其對市場的判斷有關：不管在樓價或利率角度來說，都難將按揭 成數上調。過去3年間，樓價上升了接近50%；如果將2003年樓價由SARS後回升計，樓市上升期已維持了8年。一般樓市周期大概就是7至8年，如果現 時樓價的確是接近周期頂位，往後調整的幅度便可能甚大。
由去年11月起，金管局多次調整按揭成數的指引，理由之一是配合港府遏抑市場購買力；理由之二其實是加強管制，即使往後樓價大跌，銀行的按揭資產亦不會出 現嚴重問題。套回安老按揭的情況也類似，現時100萬的物業，計及10年期領取年金的計劃，LTV是5成；但萬一數年內樓價下跌3成，其時物業的市值便是 70萬元，年金不變，LTV便是7成多。
樓價較高時承造可享較多年金
理論上，「在樓價高位時承造安老按揭，可獲取較多的年金」；但由於風險管理的因素，按證將LTV限制在5成，結果是年金未必吸引。（試想現時的樓市，如是相對平穩的05、06年，監管機構判斷資產價格大跌風險較少，LTV可能較高。）
其次是利率因素，眾所周知，現時的按息是近30年來最低的水平，以安老按揭的利率2.75厘計，較10年平均的按息約4厘水平，低了逾100點子。但安老 按揭產品不可能假設利率長期維持此水平。安老按揭的操作，是年金不變，到了長者或繼承人贖樓時，才一併償還已收年金及利息；一般來說，如果物業的市值高於 欠款額，長者或繼承人應該贖樓，相反，便應該放棄收回物業，任由銀行拍賣。上文提及，以10年期的計劃計，息本相加大概是樓價一半，但此種假設，是期內利 率不變。萬一期內按息上調至歷史平均水平，息本相加的結果便會大升。為了控制風險，只好在LTV方面下手。
銀行估值不一 申請人宜小心格價
簡單來說，現時安老按揭的年金看來並不吸引，原因是按證將產品的LTV限制在一個較低水平。而此一限制的原因，是出於風險管理；至少在按證的角度來說，要 為「樓價如果下跌」、「利率如果上升」的情況作出準備，因此令年金低企。對於有需要的市民來說，以上年金計算方式已為定案，只可接受，至於另一個影響年金 之主要因素為物業估值，由於不同銀行對不同物業之估價不一，除非按證必須根據其估價作準，否則，申請人應小心格價，於各銀行比較其物業估值額度，這將影晌 着收取的年金。



原文刊於經濟日報網站(www.hket.com)，
欄名:宏觀論按
日期：2011-7-27

應否申請安老按揭？

應否申請安老按揭？

千呼萬喚始出來，安老按揭終於在港推出。由於華人社會的財產繼承傳統根深柢固，筆者預期產品在本地的反應一般，在推出首年，取用個案可能不足100宗。

在討論安老按揭時，很多討論圍繞「單位逆按予銀行之後，長者收取的年金有多少」。社會有如此討論，其中一個原因是香港一直欠缺全面的退休保障制度，強積金的推行是近十年的事，近幾年退休的長者，即使在數年前臨退休時參加了強積金，所得可謂寥寥可數。在此背景下，不少人期望有樓在手的長者，可以透過安老按揭解決生活費問題。不過，此種良好意願恐怕難以成立。

外國逆按金 不期待作生活費

由於銀行及按揭證券公司要平衡風險（包括加息、樓價下跌、部分參與者特別長壽等），安老按揭的物業抵押成數只約為樓價一半，加上保費等開支，長者參加安老按揭，每月取得的年金不算吸引。單身長者60歲參與計劃，選擇「終身」收取年金，物業價值$200萬計，每月取得年金只為$4,000。

值得留意的是，現時有安老按揭/逆按揭的國家，多數也有較良好的退休制度，長者的生活費有基本着落。逆按在外國，不會有太多人期待用來解決生活費。問題是香港的退休保障制度不完善，安老按揭推出時，不少人便認為年金不足供長者生活。但現實是，其他有逆按的國家，長者由逆按所得年金亦不足以支付生活費。換言之，以年金不足以支付長者生活開支來批評逆按，有點不公平。

安老按揭或可令人善用資源

長者決定是否申請安老按揭時，要考慮的不是「有無着數」或「年金是否足以應付生活費」；要考慮的是：在逆按之外，有沒有其他途徑可以在財務上善用自己已供滿之自住物業。 有認為擁有物業價值較高之長者，途徑會較多，例如是否可考慮沽出物業，再購入兩個較細單位，持有多於一個物業，將其中一個出租，收取更高回報之租金，又或甚至只購入一個較細單位自住，餘款留作投資及應付退休生活？但此建議不適用於不想改變現有生活模式及持有物業價值較低之長者。如本身沒有其他更好善用物業的途徑，而且欠缺遺產繼承人；那麼安老按揭可能是一個善用資源的選擇。

有機透過轉按提高年金

除非按證必須根據其估價作準，否則由於不同銀行，估價行對不同物業之估價皆未必一致。長者申請按揭時，可考慮同時申請多家，以選取最高年金。另外值得留意的是，雖然不少意見認為安老按揭的年金不算吸引；但在理財角度而言，長者申造安老按揭後，仍然有機會透過轉按，提高年金。

如此操作，有幾個主要條件，其一是樓價上升，估值的差價高於原有安老按揭的欠款，便可透過轉按，收取較多的年金。當然，現時一般分析估計樓市運行至周期頂部，如果長者現時申請安老按揭，向好的方向想是趁樓價高位逆按，取得較多年金；向壞處想，是未來數年如樓價回調，便難以透過轉按，令年金進一步提高。

除了樓價，另一個條件是業主神智是否清醒。按揭證券公司方面規定，申請逆按的業主需要先接受輔導，輔導有效期2年。換言之，即使樓價上升，但數年後業主未能通過輔導的話，亦難以善用轉按，令年金上升。

原文刊於置業家居 2011-07-23

安老按揭

安老按揭正式出爐，雖然按揭證券公司負責人說「很多」長者期待安老按揭，但由於涉及較多費用，筆者估計年內的申請宗數可能只有兩位數。

長者猶疑是否申請安老按揭時，要考慮的不是「抵唔抵」，而是要考慮自己是否合用。大致上，對於沒有財產繼承人，所居單位為自己唯一物業的長者來說，即使認為每月收取的年金不算太理想，安老按揭仍不失為善用資產的一個選項。

由於銀行及按揭證券公司要平衡風險(包括加息、樓價下跌、部分參與者特別長壽等)，安老按揭的物業抵押成數只為樓價一半，加上保費等開支，長者參加安老按揭，每月取得的年金不算吸引。單身長者60歲參與計劃，選擇「終身」收取年金，物業價值200萬元計，每月取得年金為4000元。長者身故後，如沒有繼承人，或繼承人不打算贖樓(償還長者曾收取的年金+利息；理論上如果物業市值高於贖樓所需，繼承人選擇贖樓較為有利)，銀行便收樓，將物業拍賣。

長者要善用安老按揭，另一個部署是：在成功申請後數年，如樓價再上升，可藉轉按，償還既有的欠款後，再由新按揭取得較高的年金。當然，如果樓價由高位回落，此一策略便難以執行。

原文刊於經濟日報‧生活區報2011-07-22

再論「置安心」

早前我們在本欄提議，港府可考慮提供「中產租住房」，以較穩定的租金租 予中產階層，令「長期租屋」成為中產階層解決住屋問題的選項。在回應的讀者中，有意見認為建議與「置安心」雷同，多搞一種資助房屋甚無謂。但筆者認為「置 安心」計劃，實際上較現有的居屋和我們建議的「中產租住房」都大有不同，說白一點，是「三不像」。 先回顧一下甚麼是置安心計劃：計劃是由房協興建房屋並以市價租予中等收入之市民，而租戶在購入其單位或私人市場上的單位時，可獲租住期間所繳納淨租金之一 半作為資助。
問題在於「可租可買」 以上短短數十字，已隱藏其中問題。「置安心」的問題正是「可租可買」。入住第一年，全部住戶是租客，業主是房協。數年後，假設一半住戶選擇購買單位，結果 便是大廈一半業權分散，一半由房協持有。此類情況絕不理想，情況類似回歸初期讓公屋居民購買公屋單位的「租者置其屋計劃」；同一座大廈中，有一些單位業權 分散由小業主持有，一些由「大業主」（房委會）持有，到了大廈維修時，往往因為業權份數不對等的問題，出現爭拗。（例如「大業主」用的是公家錢，在「租戶 要求」下，不介意用上巨額維修，但小業主卻不一定同意）
如果未來「置安心」的核心概念，即「可租可買」不變，筆者預期住戶會就維修管理等問題出現無數爭議：對租客來說，習慣了幾年「大業主」的維修，自然 會期望日後維修持續由大業主負責。對小業主來說，眼見租戶只需繳付租金，不必夾錢維修，恐怕亦難免心理不平衡；長期來說，此類業權混合的物業，在物業管理 和物業增值上，不利於小業主「以資產保值」。
「置安心」或步「租置混合」後塵
先不論政府有沒有責任協助市民置業，租置計劃的教訓很明顯：最好不要在同一棟資助房屋中，混合租客及小業主。此等計劃引伸的「租置混合」 （lease-own mixture）問題，過去已有大量報道，現時官方建議的「置安心」，勢必出現類似情況，既有先例可援，如果住戶仍是選購置安心單位，筆者只能問說句「食 得咸魚抵得渴」。 除此之外，「置安心」的部分租金可以用作將來置業的首期，而計劃亦有其彈性地容讓租置者選買「置安心」及私樓。表面看，買家有十足自由度，但細心想像一 下，此中其實只是提供買的選擇。以市值租金1萬元的單位為例，置安心住戶租滿5年，可取回5年租金的一半用於置業；數值是30萬元（1萬 /2x12x5）。除非其時市況極為偏淡，又或住戶個人財政轉差，否則在「取回30萬元入市」及「在私人市場租樓」之間，正常人只會選擇入市。結果是： 「置安心」不會減少置業的需求，只是將購買力延後。如果5年後樓市暢旺，置安心計劃反會令一群約滿住戶趕在同一時間入市，為樓市火上加油。
退市機制未清晰
最後，我們仍然要問的是「置安心」的退市機制如何？退市機制可以有兩個層面來說︰ 1）整個計劃的終止及2）計劃的資金回籠。 站在物業週期角度而言，「置安心」是不會如居屋般，在樓市低位出現需求減退的現象，相反的這會是長開長有格局：樓市急升時，市民買不到私樓，這計劃便是安 慰獎；樓市下滑時，受惠者仍一邊可享用平租、一邊儲錢兼留意市況，並無迫切入市。「置安心」的吸引力是五成租金的累積，而這筆資金正是需要較長的時間去兌 現。因此，我們相信「置安心」一旦推出，政府便難以抽身！至於資金回籠方面，「租置混合」的情形令政府難以收回投放的資源，令政府在這項施政中不但長期蝕 租、更輸了投放資本的機會成本；同時要承擔日後物業維修開支。在財政儲備豐裕的今天，或者沒有人關注這些，但「置安心」一旦長期存在，計劃終會是政府的包 袱。 「置安心」整個計劃的問題是未來難以退市，亦難有效的將公帑收回，這是一個基本的政策持續性問題。除此之外，計劃沒有將香港樓市波幅大、週期短的結構性問 題改善。我們始終認為，香港大地產格局的後遺症己到達一個需要全面調整的時候，在沒有清析的房屋政策和目標下，所有政策的推行，只是小恩小惠，慷立稅人之 慨、同時在無視制度之惡時，急就章式作小修小改，這只是「架床疊屋」之舉！

原文刊於香港經濟日報網站 2011-07-20

匯豐調整按息拆局

 匯豐銀行於上周三(7月6日)宣佈調整H按及P按的利息。匯豐在按揭市場的市佔率高，調整按息的影響亦遠較其他銀行為大。筆者預期P按將逐步恢復成為新造按揭主流，整體按息亦將輕微調升。

匯豐在之前的P按牌價，是P-1%至P-1.5%，匯豐的P是5%，即P按牌價利率為3.5厘至4厘，遠高於其他銀行；但據了解，事實上之前匯豐批出的P按利率甚為貼近市價，一般可批出P-2.85，即按息為2.15厘水平。7月6日之後，匯豐宣佈調整按息為P-2.7%，即按息為2.3厘。牌價上是大減，事實上是微升。

同日匯豐公布H按利率，為同業拆息+1.8至2.3厘，鎖息上限為P-2.55。以當日的同業拆息計，即H按按息為2厘至2.5厘，鎖息上限為2.45厘。將匯豐的H按利率與P按利率比較，會發現匯豐的H按利率，已有機會高於P按。

而有趣的是，如果一位按揭申請人獲批H+2.3厘的按息，由於H+2.3厘(即約2.5厘)已高於計劃中鎖息上限，即2.45厘水平；客戶接受的話，第一期供款便會以鎖息上限供樓。如此安排，事實上是引導用戶，由近年流行的H按，轉回至傳統的P按。

理論上，如果H按與P按的利率一樣，銀行賺取的息差應該沒有分別。問題是，H按牽涉更多的運作成本：客戶選擇P按，如果P不變，客戶每月供款亦不變；銀行只需在P變動時，發信提醒客戶供款利率及供款有變。

但H按卻截然不同，現時多數客戶選用一個月拆息供樓，拆息是天天浮動的，銀行對以H按供樓的客戶，需要在每個月的計息日後，發信予客戶，提醒他們下期供款的利率及款額，背後牽涉的運作成本較傳統P按為高。換言之，即使P按與H按的利率一樣，銀行會較希望客戶借P按。近半年H按利率上調，銀行正好借P按、H按利率接近的機會，以巧妙定價的方式，引導客戶轉用P按。

 原文刊於 2011年7月16日imoney

H按不再吸引

早前匯豐調整H按及P按利率，調整後，H按的條件已變得不再吸引。

匯豐調整按息後，P按利率為P(匯豐P為5%)-2.7厘，即2.3厘水平。而H按調整至H+1.8至2.3厘水平，鎖息上限為P-2.55厘，即2.45厘；以7月11日一個月拆息計，匯豐H按利率為2厘至2.5厘，視乎實際批出的息口，已有機會高於同一銀行的P按水平。如果以H+2.3厘的條件批出，而客戶又接受，甚至會出現「一開始即以鎖息上限供樓」的情況。

近年銀行搶佔按揭市場，令H按利率一度低至H+0.65厘水平。金管局於4月發信予銀行，要求銀行留意存貸比率及按揭風險，銀行便順勢上調按息。一般客戶在選擇按揭計劃時，會先比較按揭息率，現時按揭市佔率較高的匯豐將H按及P按息差拉近，相信大部分銀行會跟隨，近兩年成為主流的拆息按揭，勢將再度讓位於傳統的最優惠利率按揭計劃。

由於部分銀行可能因上層未有決定、「未夠數」等因素影響，現時申請，仍有機會批出較優惠的按揭條件；如果讀者正好在近期入市，宜加快按揭申請速度，以爭取較佳的利息。

原文刊於經濟日報‧生活區報 2011年7月15日

按息仍會上升嗎？

滙豐（00005）上周三同時調整P按及H按利率；H按利率是擺明微升，P按則是明減實加；滙豐宣布調整按息後，中銀香港（02388）亦宣布上調按息。由於滙豐、中銀在按揭市場市佔率高，一般估計其他同業有較大機會跟隨，香港新造按息將上調，幾成定局。現時值得思考的是：是甚麼因素推動按息上升？展望未來，有關因素影響是否仍然存在？按息有沒有進一步上升的空間？

早前我們在本欄估計，在眾多銀行中，滙豐是有較大動機去調升按息（海外業務龐大但盈利相對不理想）。雖然早在滙豐加息之前，已有兩家中型行宣布上調按息， 這種加息差的市場行為仍是需要由大行跟進，趨勢才算是被正式確認。而且，一般中型行的帶頭加息行為，在背後其實是自己做夠數才付諸行動，這種「消極的進 取」策略很難誘發同業跟進。情形就如在麻雀館打牌，食了幾舖雞糊起身，叫後來接手「三番起糊」！

整體來說，現時有幾個因素推動本地銀行按息上升：

1）外在因素方面，先是4月份金管局向銀行發信，提示銀行注意貸存比率，銀行提供下半年資金策略、貸款發展計劃。本地銀行的港元貸存比率，在今年三月份達 到82%，接近2008年金融海嘯前的水準，應該是引發金管局在4月發信的原因。在金管局發信要求銀行注意貸存比率後，已見部分銀行開始以較高利息爭取存 戶（在貸存比率不能進一步上升的情況下，要擴大貸款業務，惟有先增加存款規模）。

而當銀行着力以較高利息吸引存款後，銀行的利息成本亦自然上升。銀行要維持一定的息差，惟有在貸款息口方面作出調整。金管局的溫馨提示、存款利率上升，是促使銀行調整按息的外在因素。

銀行當然樂見按息（指H+或P-的息差）向上調整，以擴闊利潤。由於政府及金管局現時的政策主調是遏抑樓市，有限度加息便是既政治正確，又可令銀行擴闊息差的行為。

以拆息視為銀行的資金成本，去年底一個月拆息利率約0.17厘，現時約為0.2厘。上升3點子。而H按利率去年底約H+0.65厘，現時視乎不同銀行，由 H+1.3至H+2.3不等，較去年底上升了65至165點子。簡單來說，在金管局要求銀行注意貸存利率後，銀行順勢加按息，擴大息差。

2）內在因素方面，銀行亦趁調整按息，令H按的吸引力下跌，引導用戶用回P按。H按對銀行來說，較大的問題是行政成本較高，例如要每月通知客戶下月供款款額和為鎖息上限做對冲（hedging）。如果市場主流重回P按，銀行可順道減省行政成本。

現時加按息 其實得個睇字

今天銀行調整按息，其實是得個睇字，這是由於市場成交欠奉，那裡來新做按揭？去年2010年按揭取用額為3200億元，較2009年上升5成，表面看是甚 為理想。但細心觀察這取用的按揭數據，大部分是以拆息訂價，在競爭最激烈的時間，按息甚至一度低見H+0.5厘。今天大部分香港銀行的按揭資產的息差只是 徘徊在H+0.7和0.9厘之間。

配合政府出招 樓市氣氛再轉靜

擴闊息差，目的在提升盈利，問題是如今在無成交的環境下加息差，其實對當下盈利無實際幫助。展望今年，由於成交量減少，按揭市場規模將有所縮減，銀行上調 按息，只是順勢而行。下半年按息或續有銀行調升按息，但真正可以左右大市的，仍然是市佔率最高的四家大銀行；四行之中，中銀及渣打銀行（02888）少有探取「帶頭」舉動；今次滙豐宣布加息後，已起牽頭作用，為了企業形象，會否出招再有所調整，惹人關注；然而其姊妹行恒生（00011）會否有所動作，這會是有趣的發展。我們認為在本地銀行對過度依賴樓按的現實下，今天加按息的行動可以理解為「加嚟減」——現時先調升牌價，未來要做生意時，再以減息搶客！

對樓市來說，雖然實際按息仍處低位，按息輕微上升，對買家的供樓負擔不會有太明顯的影響；但在政府加大土地供應、蘊釀復建居屋、金管局收緊按揭的背景下，銀行輕微上調按息，料會令市場氣氛進一步轉靜。

原文刊於經濟日報網站 2011-07-13

按揭年期的選擇

金管局早前公布數據，新批按揭中，平均按揭年期再創新高，由5月的283個月，上升至6月份的286個月，即23年10個月。

按揭年期增長，主要原因相信是樓價上升，為了滿足銀行壓力測試的要求(供款不逾月入一半)，收入較低的置業人士唯有將按揭年期延長。另近年按息低，即使申造較長的供款期，按息開支也不會如按息高時嚴重，部分置業人士便選擇較長年期按揭，令每月供款減輕。

值得留意的是，現時已經選用較長期按揭，日後按息回升，便難以透過「調整按揭年期」來減輕供樓負擔。每家銀行對按揭年期的規定不同，如果一家銀行的規定是「供款年期最長30年，供款人年齡加按揭期不逾70年」；而一個年齡40歲買家，一開始即選用30年按揭期，未來按息上升，他亦難以透過「延長供款期」的方式令每月供款減少。

或說，到時轉按至其他按揭年期限制較寬的銀行就可以了。問題是，轉按不一定可順利進行，例如，如果持有的物業估值下跌，轉按時便可能需要業主另外籌措資金贖樓。

原文刊於2011年7月8 日經濟日報‧生活區報

何不考慮「中產租住房」？

筆者上周提到「的士牌照」在長久欠缺供應下，令牌價不斷上漲。對於租車的司機而言，卻因此處於十分被動的位置。香港樓市租客的處境，亦與的士司機雷同；租 樓者如租車司機般，陷入一個沒完沒了的加租、樓價升、再加租的循環之中。醒目的《經濟日報》讀者同時指出，的士車資受約束而樓租卻不受管制，樓市租客面對 的問題可能較的士司機更為嚴峻。

政策失效致「尋租行為」

我們看香港樓市的最大問題，是樓市已出現「尋租行為」（rent-seeking behavior）。在經濟學上，有說市場的壟斷者為要維持其壟斷地位，而進行多種非生產性的尋「經濟」租（利）行為，譬如政冶游說、人眽關係的疏通、甚 至是不合法的賄賂行徑。經濟租的出現有所謂自然及非自然，而香港樓市的經濟租正是後者——由政府欠缺整體房屋政策所致。

香港樓市有波幅大、週期短的特質，香港政府往往順應民意，在最高及最低點推出所謂矯正市場的措施。這些措施在推出時，往往宣稱是要處理市場失效；但實行之時，卻往往再為市場創造新的租值，令市場參與者不斷花資源及成本爭相追逐。

香港樓市現象中，因政策被濫用而出現的發水樓、實用面積差異下的縮水樓、一手以及二手樓銷售監管不力的異常成交等，都是政策失效導致尋租行為下的利潤極大 化。尋租行為被認為是一種缺乏「遞增價值」（incremental value）的行為，即利潤只是給尋租者所掠奪，沒有為社會創造價值，甚至有人認為，這是香港忽略創意和打壓創造性行為的根源。對此，筆者相信香港樓市似 乎需要進行一些根本性的改造。

令「長期租樓」成為中產選項

香港物業市場一大問題是，環境迫使香港中產階層不得不買樓——在取消租務管制後，租期完結，租金往往大升。近日有團體遊行，要求政府恢復租務管制，限制業主每年加租的幅度。有關建議觸動香港「私有產權」的教條，在政治上可能難以實行。

其實，與其限制小業主每年加租幅度，我們認為官方不如另作籌謀，從基本開始，令「長期租樓」成為本地中產的選項，不必擔心租金年年上升。這樣長遠而言可紓緩物業市場的置業需求，也可令私人房屋的租金升幅放緩，從而理順大上大落的樓市周期。

筆者的建議是考慮由官方機構推出「中產租住房」，供中產家庭租用。所謂「中產」，筆者認為應該指家庭收入中位數在「全港家庭收入中位數」以上，至「居於私 人房屋住戶收入中位數」以下的一群。以2011年第一季的數字而言，全港家庭月入中位數為19,100元，而居於私人房屋住戶收入中位數為27,600 元；以統計處資料而言，位於此區間的家庭大概有40萬戶。

家庭月入低於19,100元，如家庭人數為4人或以上，已合資格申請公屋。家庭月入如高於27,600元，以現時利率（約2厘）供樓，負擔一筆約210萬元的按揭，供20年，月供10,624，佔月入不足4成。高於此一收入水平的家庭，應可以置業。

逐年遞減租金作鼓勵

針對那40萬戶符合收入條件的家庭，政府或可考慮在未來10年，撥出土地，發展「中產租住房」，提供約4萬戶，可供「合資格住戶」的一成入住。此類住屋， 租約建議為5年，期滿可再訂租約。租期達5年，是要回應在私樓短租期和頻加租的現象，同時，該5年期可免跟私樓競爭。建樓質素可以沿用實而不華的標準，但 實用面積應高於私樓，更不可建發水和縮水樓。

租金方面，可以是「首年為市值租金，按年以半成遞減」，即第5年的租金，為第一年的7成，以鼓勵租客長期租用。這租約其實就如「價內」（in-the- money）期權，怎樣選取折扣可以再議，譬如取消租金折扣，將付出的租作免稅額處理。整個建議的構想，是希望打破現時「死慳死抵都要買樓」、「租樓等同 遊牧民族」的特殊生態。

對租客而言，如果政府有此類單位供應，有幾個好處，包括：有較佳的「租樓」選擇，不必擔心租樓住一年後被加租，變相被迫遷。由於長遠來說租金較相宜，租客 亦可在租期內儲蓄資金，留待日後置業／創業之用，有助提高社會流動性。對市場而言，市場上出現一批租金較相宜的實用單位，亦可望紓緩中小型私人住宅的租金 升幅。

總好過「一小時生活圈」

對港府而言，以十年為目標，每年提供4,000伙單位，對公屋或私樓用地的排擠效應不算太嚴重。十年之後，此批「中產租住房」亦可為港府帶來穩定的租金收 入。計劃如受歡迎，可適量擴大，未來有助港府開拓另一較穩定的收入來源，避免過度依賴賣地收入。如政府想藏富於民，可將此等物業證券化上市，讓市民認購， 做個散戶包租公，政府亦可資金回籠用於其他開支。

長遠而言，萬一香港的房地產對富有同胞的吸引力持續，即使本土香港仔置業無門，亦可望透過中產租住房的計劃，在本地有一安身之所；不必如某些疑似特首候選人的建議，要遷居至深圳河以北的「一小時生活圈」，接受和諧的城管、治安隊的服務。

本文轉載自香港經濟日報網站 2011-07-06