辣招的政策風險

2008年以來樓價飛升，部分分析認為與外來買家活躍有關。港府推出的買家印花稅及雙倍印花稅，直接增加非本港永久居民的置業成本，初期似乎有一定效用，但隨形勢變化，有關招數威力似乎轉弱。

據稅務局資料顯示，因海外買家入市成本大增，非本地人購買住宅宗數持續減少，2010年高位錄得的6,156宗，2011年為5,194宗，2012年只有3,524宗，直至今年首個10月，更只有819宗。

以數據看，非本地人購買住宅的數字已見明顯減少，但住宅成交價卻一直未見明顯調整，2、3年前抱怨難以負擔樓價的一群人，如果旨望政府出招令樓價下跌，可在負擔較輕的情況下入市，恐怕會大失所望。

當然，官方的說法，所有措施都是為了穩定樓價，從未有官員說過，推出種種壓抑樓市措施的目標是要樓價下跌。因此，樓價未見下調，難說是官方措施無效。甚至有意見認為，在環球量寬之時，官方措施阻止了樓價進一步上升，已是成功之舉。

官方種種措施算不算成功，暫且不論；但有關措施卻可能因外圍因素變化，效力大減。

人民幣升值放緩  外來買家數字同步下跌

其中一個變數是人民幣，所謂「外來買家」，其實以內地買家為主。本地物業吸引內地買家購買，有多個原因，人民幣對港元升值、人民幣貸款利率(包括房貸利率)遠高於港元按揭利率亦是主要原因。人民幣兌港元升值，令持有人民幣的買家來港置業時，享有一定的匯價優惠。

人民幣過去兩年兌港元累積升值約3.2%，較2011年一年升幅5.2%大幅收窄。可以說，2013年外來買家入市數量減少，除了印花稅令置業成本上升外，亦與人民幣升幅放緩有關。但現時市場仍然看好人民幣前景，人民幣兌港元升值幅度一旦加快，將抵銷置業成本上升對內地買家的影響。

較少人提及的是，本地自由度較大的銀行體系，對內地買家亦有一定吸引力。甚至在當局針對按揭市場多次推出審慎監管措施後，內地人在香港購置物業的按揭成數，仍然較在內地為高。

內地因素變化  港樓仍具吸引力

內地個別城市針對購買「第二套房」的買家，限制其按揭成數於30%。更極端的情況是，條例上可借多少，未必就代表買家可借多少。內地傳媒近日報導，多個城市的銀行房貸早已達標，在1月之前都不會批出新房貸。

相對而言，如果內地人在香港並未持有住宅物業，購買住宅自用，按揭成數可達4成至6成(視乎樓價而定)；即使是申報作非自用，按揭成數上限也有4成；按揭槓桿比在內地購買第二套房更高。本地住宅按揭的利率(平均2.25厘)，較內地6.55厘的房貸基準利率為低，即使不考慮匯價因素，對內地買家仍有一定吸引力。更不用說本地按揭市場貸款機構眾多，背景不一，較少出現全市銀行生意達標，借款請等明年的情況。

綜合來說，到目前為止，非本地買家的市佔率似乎見明顯減少，但此現象不完全因官方措施而來。而政府種種印花稅的效用，在人民幣持續升值、甚至是內地樓按收緊的情況下，是會逐步遞減(Diminishing)的。在外圍因素改變下，外來買家的入市意欲將進一步上升。

政府決策層應該了解，當初推出辣招，目的本來就是買時間，先停止樓價上升，再爭取增加土地供應。但現時種種辣招買來的時間，似乎已買少見少。

需要強調的是，雖然辣招效用似見遞減，但我們並不主張加辣。事實上在現時的政治、經濟條件下，政府也難以加辣。餘下的問題便是：如何加快提高土地供應，這仍然是有待政府解決的難題。 

原文刊於信報網站2013年11月30日 

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