「十大屋苑」的樓齡與按揭

 每個星期，地產代理、傳媒都會總結周末的一手及二手成交。當中二手數據，市場習慣引用的是地產代理提供的「十大屋苑」成交。「十大」的名單多年不變，是否仍能充分代表二手樓市？

在一手住宅市場，發展商銷售新盤，成交紀錄都要上載至一手住宅物業銷售監管局網站，資料清楚明確。而在二手市場，由於買賣雙方簽署臨時買賣合約不會即時向官方登記，傳媒需以數據反映最新二手成交時，便會以地產代理的統計為準。

現時香港兩大主要地產代理集團對十大屋苑的定義一致，名單包括太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邸、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園。客觀上，地產代理以上述屋苑的成交作為二手市場的晴雨表甚為合理，因為這些屋苑地理上分布於港島、九龍及新界，規模龐大，成交活躍，能反映整體二手市場情況。

 

十大屋苑的名單已多年未變，「十大」之中，最年輕的映灣園，樓齡約14至24年。雖然十大屋苑的成交情況整體上能反映市場趨勢，但未必能充分代表新晉二手屋苑的市況。但由於近年市場較少有單位數目近萬個的新屋苑，單從每周成交量考慮，新晉屋苑難以保證每周均有成交，估計「十大屋苑」這個被視為市場晴雨表的指標，在短期內難以改變。

不過，市場指標是一回事，從買家角度考慮，可能更需關注購買相關屋苑單位的潛在問題：個別屋苑開始進入高齡階段，新買家能獲得的銀行按揭年期逐漸縮短，未來可能影響屋苑單位的流動性。

現時多家銀行以「75減樓齡」計算按揭還款年期，個別銀行對大型屋苑單位的按揭年期計算標準為「80減樓齡」。例如一個樓齡51年的大型屋苑單位，銀行可提供的按揭年期上限為29年，未來隨着樓齡增加，新批按揭合約的年期將進一步縮短。

除非銀行未來調整按揭年期的計算標準，否則十大屋苑的未來買家將陸續面臨可獲按揭年期縮短的問題。在按揭金額及利率不變的情況下，按揭年期縮短將導致每月還款額增加，申請按揭所需的收入也會提高。

最近幾年，新批按揭合約的平均還款期約27年，已非常貼近金管局按揭指引的30年上限，反映買家整體偏向或需要較長的按揭還款期。市場上的大型屋苑陸續邁向高齡，準買家考慮購入樓齡超過50年的屋苑，除了需考慮可獲按揭年期較短的問題，還需關注未來轉讓物業時，因按揭年期進一步縮短，市場承接力下降，轉讓難度增加的問題。

原文刊於信報網站2025年10月7日

「先住後付」隱藏風險

 近日一手市場因為按息下跌，成交轉趨暢旺，但同時也出現多宗涉及「先住後付」的撻訂個案。此類付款安排的共通點是涉及延後成交，當遇上市場價格大幅調整，買家都可能主動或被動地取消交易。

所謂「先住後付」，即一手新盤的買家，與賣方簽訂買賣合約，支付部分樓價後，未正式簽署樓契，即獲入住單位的權利。部分新盤提供的「先住」時期可長達數年，買家可先佔用單位，並在指定日期之後，才按合約列明的條款，支付樓價餘額，正式完成交易。\

 

持平而言，此類安排其實有效回應部分買家的需求。對換樓客來說，如果他們的原有居所尚有按揭貸款，在購買新物業、申請新居按揭時，銀行會同時計算新和舊居的按揭還款，兩筆還款的總額不逾規定(現時為收入的50%)，銀行才會批出按揭。對換樓客來說，此要求增添新居按揭的難度。而「先住後付」的安排，在一定程度上為此類問題提供了解決方案──買家為新居支付少部分樓價、物業成為現樓後，便可遷往新居，待賣出舊樓後，才為新居申請按揭，避免銀行同時計算新和舊居按揭還款的問題。

不過，凡事有利必有弊，此類安排也隱藏風險。類似於建築期成交，「先住後付」的安排下，買家簽署買賣合約的時間與最終交易日期相距一段日子。如果樓價調整，買家為新居申請按揭時，可能會遇上估價不足的問題。例如3年前簽約購買，價格1000萬元的單位，現時估值可能只有800萬元。如果買家真的是樓換樓的買家，連舊居的市值也一併下跌，可套現的金額較數年前的估計大減，反而令樓換樓的計劃難以推行。

「先住後付」的另一層問題，是如何解讀「先住」時期的價值。此部分的變數甚多，個別新盤的先住安排，要求買家支付佔用費(租金)、部分是有佔用費，但可在成交時退還、個別新盤則沒有佔用費的安排。原則上，買家未完成交易而先入住單位，銀行可能會視之為一種變相的優惠，可能在估價之後，再扣減相關優惠價值，再計算按揭成數。例如上文提及現時估值800萬元的物業，如有2年的先住期，銀行便可能按市值再扣減此2年的市值租金，再計算按揭成數，令買家可獲的按揭金額進一步減少。如果買家未能籌措資金完成交易，便可能被迫取消交易。

需要留意的是，不論因為任何原因取消交易，原則上發展商都可以向買家追收損失，包括重售單位時，如賣價較原有合約價下跌，發展商可能向買家追收差價。

原文刊於信報網站2025年6月3日 

現金回贈回升 銀行樓按業務趨積極

 近日多家主要銀行陸續恢復為新按揭客戶提供現金回贈，這反映了銀行對按揭業務的胃口好轉，有助於穩定市場氣氛，對於目前方向未明的樓市來說，這是一個好消息。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。考慮到當時一般按揭利率只有2%，回贈相當於銀行可收取的一年利息。

然而，這些按揭貸款優惠並非必然。今年上半年，在大銀行帶頭下，多家銀行紛紛削減向按揭客戶提供的現金回贈等優惠，部分銀行甚至「回贈清零」，即不再向借款人提供回贈。

 

事實上，銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

然而，自9月開始，多家銀行再次提高按揭客戶的現金回贈，而11月銀行的現金回贈更有所提升；其中一家大型銀行為貸款額800萬元以上的按揭客戶，提供貸款額0.3%的回贈。

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

總的來說，銀行再次提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2024年11月26日

港美最優惠利率變化的啟示

 港元與美元掛鈎，理論上港元利率大致上會跟隨美息。美國在今年有沒有機會減息、會減多少，仍是本地樓市的一個不明朗因素。而由港元及美元最優惠利率的變化看，就算今年美息回落，港元最優惠利率亦未必有太多調整空間。

港元在1983年10月與美元掛鈎，理論上港元利率會跟隨美息走勢(附圖為美元最優惠利率及香港滙豐銀行最優惠利率由1983年至今的走勢)。

大致上，八十年代中期至2008年，兩個最優惠利率的走勢接近，或者可說，滙豐的最優惠利率，大致與美國的同步。2006年6月，美國最優惠利率最高為8.25厘，當時滙豐最優惠利率為8厘。2008年金融危機後，美國聯儲局下調聯邦基金利率，美國的最優惠利率亦下調，在2008年3月降至5.25厘，之後進一步下跌至低位，即2008年12月的3.25厘，並維持至2015年底。

 

同期，滙豐的最優惠利率在2008年3月亦跌至5.25%，低位為2008年11月的5%，並持續至2018年9月。換言之，由2008年底起，港元最優惠利率開始長期高於美元最優惠利率。期間滙豐的最優惠利率較美國的高175點子，而且持續時間逾7年。

 

之後美國在2022年進入加息周期，美國最優惠利率由2022年初的3.5厘，上升至2023年7月的8.5厘，升幅500點子持續至今。而滙豐的最優惠利率，由2022年初的5.125厘，升至2023年7月的5.875厘，升幅75點子，目前滙豐的最優惠利率較美國的低262點子。

在2022年後，由於港元最優惠利率升幅遠低於美元最優惠利率升幅，在較悲觀的情況下，往後2、3年，即使美國最優惠利率跟隨聯邦基金利率下跌2.5厘，本地最優惠利率都有可能完全沒有調整。

以近年新批核按揭的條件，一般為Hibor加1.3厘，鎖息為細P減1.75厘計算，現時大部分新按揭還款利率約是4.125厘。意味在一個月拆息低至2.825厘前，如果最優惠利率沒有下調，近年新借用銀行按揭的借款人，他們的按揭利率亦不會下跌。或者說，在最優惠利率不變的情況下，香港拆息需要較現水平下調約150點子(1.5厘)，本地按揭利率才會下跌。

當然，以上極端情境出現的機會不大，預期美國開始減息後，如果本地銀行確認利率進入下跌周期，亦可能略為調整最優惠利率，但幅度及速度料遜於美國最優惠利率。

在香港，自2009年起，P按比重已落後於H按。換言之，此前最優惠利率的變動會直接影響銀行的收入，但自2009年起，這種影響已變得較小。這可能是香港最優惠利率在金融危機後與美國最優惠利率脫鈎的原因。

直至近年Hibor上升，名義上的H按，也是以P減來計算按揭利率，最優惠利率對銀行盈利的影響又再增加。問題是，按揭業務的利潤率微薄，銀行在現階段可能會考慮自身利益，下調最優惠利率的步伐可能會比較慢；加上現時港元最優惠利率遠較美元最優惠利率為低，未來可能會出現美息降半厘，港元最優惠利率減0.25厘的情況。

原文刊於信報網站2024年5月7日

銀行削減按揭優惠的影響

 2月港府撤辣後，一手成交量回升，一手貨尾存量開始下跌。但與此同時，大型銀行開始削減按揭優惠，也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標，幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意？銀行的取態，又對樓市有何影響？

在3月中，我們提到銀行削減現金回贈的理由：市場成交量回升，按揭借款需求增加，加上利息成本未見明顯回落，按揭業務利潤微薄，銀行自然傾向削減用於吸引按揭客戶的按揭優惠。

踏入4月底，暫時未見銀行改變取態。由於樓市成交量維持活躍；加上市場對美國年內減息的預期降溫，估計年內亦難見銀行大幅增加按揭優惠。

 

4月下旬，作為H按計息基準、反映中小銀行利息成本的的一個月同業拆息，曾低見於4厘以下，但其後又回升至4.2厘水平。現時市場已調整美國年內減息幅度及速度的預期。現時水平的一個月拆息、按揭利率在年內可能沒有多少下調空間。相對於新批樓按的4厘多的按息，銀行可說是無利可圖，但要維持多元化的貸款組合，又不可能完全放棄按揭業務，折衷的結果，便是陸續削減現金回贈等優惠。個別按揭業務已達標的銀行，對新按揭申請也見放慢處理。

雖然銀行現時看來對爭取按揭業務不算積極，但預期銀行的取態，不會對樓市有太大的負面影響。過去銀行界為爭取按揭業務，向借款人提供的現金回贈曾高達貸款額2%，視乎按揭成數，只相當於樓價的1%多一點。相對於港府調整印花稅的刺激作用，銀行減少現金回贈應該不足以為樓市帶來太大的負面影響。

不過，置業人士宜留意，在削減按揭現金回贈外，不排除銀行會調整其他按揭條款。例如與按息拆鈎的存款戶口，甚至新批按揭的利率，未來都可能陸續調整。

其次，成交量回升，亦可能令銀行調整審批的標準。過去成交量低，銀行要維持一定的按揭規模，審批按揭申請時可能較有彈性。但在成交量回升的情況下，過去可批可不批的邊緣個案，現時獲批的的機會相對減少。最後，由於成交量回升，銀行手上可能積壓較多的按揭申請個案。建議準買家入市時，向賣方爭取較長的成交期，例如45天至60天，以方便申請按揭。

原文刊於信報網站2024年4月30日

為何銀行削減轉按回贈?

 多家銀行下調按揭貸款的現金回贈，部分銀行更直接取消向轉按客戶提供現金回贈。在港府撤辣之後，樓市成交量明顯好轉，銀行相關部署，表面看有點逆市場氣氛而行，其實背後的決定合情合理。

一般人可能難以理解，市場氣氛好轉，樓價也見穩定下來的勢頭，銀行為什麼要在此時削減按揭優惠？其實，樓市成交量回升，對銀行來說，正正是削減按揭優惠的合適時間。

首先，大家應該了解，近年按揭業務對銀行來說，是食之無味的存在。過去拆息低近零的年代，銀行向客戶提供H加1.3厘的按揭利率，仍算是賺取穩定的息差。在利率正常化後，現時新批按揭利率只有4厘多，低於一個月拆息，對存款規模不大的銀行來說，就算不是蝕本生意，也只屬利潤微薄。只是出於維持貸款組合多元化等原因，即使無利可圖，銀行也有需要在貸款組合中，維持一定比例的按揭貸款。

 

銀行如要維持一定規模的按揭業務，自然需要向客戶提供較多的按揭優惠，例如現金回贈、按息掛鈎的存款戶口以吸引客戶。當市場上的成交不太活躍時，銀行便需要向轉按業務埋手；向轉按客戶提供的優惠，便不可以低於新買賣的按揭。問題是，銀行業以各類優惠爭取轉按業務，並不會為銀行帶來長久、穩定的借款客戶，反而會養成按揭客戶在按揭罰息期後轉按的習慣。

在港府撤辣之後，一、二手市場的成交量明顯回升，未來涉及新購物業的按揭申請勢將增加。理論上，銀行削減優惠也不會為按揭取用宗數帶來太大衝擊；相反，在削減現金回贈等優惠後，可望擴闊按揭業務為銀行帶來的盈利空間。

對置業人士及按揭借款人來說，要留意過去習以為常，每兩年轉按一次賺取回贈的好時光可能已過去。在銀行資金成本上升，而買賣轉趨活躍的預期下，按揭現金回贈，以及其他按揭優惠也可能持續削減。

 原文刊於信報網站2024年3月19日

「釘契」如何影響樓按

 某屋苑單位被揭裝修時拆除了部份結構牆，引來管理公司、業主組織關注。一般來說，如住宅大廈單位有僭建、不合規的改建，都有可能被官方「釘契」。被釘契的物業，會因為按揭原因，而難以買賣。

僭建可被釘契

釘契(Encumbrances)，指物業的業主因為欠債、或牽涉法律訴訟、或單位涉及業權糾紛又或違反建築物條例時，相關的債主、政府機構都可向土地註冊處申請，就有關問題進行登記。當其他人為單位進行物業查冊的時候，便會被顯示出來。

 

以違反建築物條件來說，當屋宇署發現建築物有僭建，便會向業主發出清拆令或還原令，相關指令會在土地註冊處登記，亦即坊間說的「釘契」。其他人在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」，或者有關危險建築物「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」字眼，行內稱S24、S26。當業主遵行清拆令或還原令，屋宇署滿意後，便可撤銷登記，俗稱「解釘」。

情況嚴重者難獲批按揭

法律上並沒有說被釘契的物業不可買賣，但相關事項被登記在土地註冊處。原意是提醒物業的潛在買家，物業可能涉及糾紛，新買家可能要承擔潛在的法律責任。而在按揭方面，銀行一般不會為有法律訴訟或業權糾紛的釘契的物業提供按揭。如果涉及輕微的僭建，仍有機會有銀行批出按揭；但如果情況嚴重，按揭被批的機會便較低。不過，對於仍有按揭未償還，而物業接獲清拆令或還原令、物業被釘契的單位，銀行一般不會主動採取行動。

銀行對於被釘契的物業，是否提供按揭，自然有一定程序要遵守。但不是說只要物業沒有被釘契，銀行就會對建築物的狀態完全放任不管。一般來說，如果按揭物業是單棟式舊樓、沒有電梯的唐樓；尤其物業處於「劏房」集中區，銀行都有較高機會要求在批出按揭前，進行現場視察。如果發現建築物僭建情況嚴重，銀行都有可能拒批按揭申請。

原文刊於經濟日報網站2023年5月31日

2022按揭市場回顧

 年近歲晚，又到了回顧與前瞻的時間。今年因美國進入加息周期，速度與幅度為近幾十年罕見，連帶香港的按揭市場都出現多個重大變化。

（1）實際按息上升

今年美國聯邦基金利率上升4.25厘，香港的利率亦受帶動，其中一個月港元拆息升幅甚於美息，由年初的0.15厘，升至近日一度高於5厘。而最優惠利率（P）亦受帶動，但升幅遠低於拆息；多家銀行的P在年內上升0.625厘。

由於H按都設有封頂利率，如果借款人在去年取用H按，平均還款利率會由年初的不足1.5厘，升至近日的3.125厘。

 

另一方面，多家銀行亦調整新造按揭的利率，例如今年初，P為「大P（年初為5.25厘，現為5.875厘）」的銀行，H按封頂利率一般為P-2.5厘；現時有部分銀行已調整至P-2.25厘，進一步推高新造按揭的利率，12月加息後，不同銀行新造H按利率現時介乎3.125厘至3.625厘不等。

（2）壓力測試要求放寬

金管局在2010年引入按揭壓力測試要求，樓按申請人除了要符合供款不逾月入一半的基本要求外，在計算按息上升2厘時，還款不可高於月入六成。其後在2013年，要求收緊至按息上升3厘時，還款不可高於月入六成。壓測背後的理據，是低息期可能刺激貸款需求，一旦利率「正常化」，會令借款人的還款壓力大增。壓測可以在一定程度上保證，借款人不會過度借貸。

因應今年利率回升，金管局亦調整壓測要求，恢復至「按息上升2厘時，還款不可高於月入六成」。此舉在一定程度上抵銷了加息持續推高申請人入息要求的影響。

（3）新造按息差異化

過去銀行為一、二手物業提供按揭，貸款條件基本上沒有差異。但今年起，部分銀行為一、二手物業提供的按揭條件出現變化：一手樓的按揭條件較二手樓有較高優惠，利率略低。此外，多家銀行提供「綠色按揭」，為合資格環保住宅（多數是新樓或新入伙樓宇）提供較多的優惠（多數為較高的回贈）。

此外，過去多家銀行為H按提供的「封頂利率」，一般等同於同一銀行的P按利率。令H按用家「有贏無輸」。但近日部分銀行H按的封頂利率會較P按利率為高，令新造H按的利率略高於同一銀行的P按利率，影響所及，新批按揭申請中，P按比例由9月份的1.3%上升至10月份的9.1%。

展望明年，預期港息在上半年會跟隨美息，有輕微上升空間。而不同銀行的按揭產品差距擴大，按揭申請人在選擇樓按產品前，「貨比三家」將是最基本的策略。

原文刊於置業家居2022年12月24日

信用卡Min Pay 對申請樓按有何影響？

 樓價高企，不少年輕人有「再努力儲蓄都難籌措首期」的抱怨；甚至索性放棄儲蓄置業，寧增加消費。此種態度如果演化為先使未來錢，未來一旦人生規劃有變、計劃買樓，有可能令置業的難度大幅提高。

我們處理的個案，不乏三十出頭，收入不俗的；他們申請按揭本來沒大問題。但往往是早年一些消費性貸款，令他們難以通過壓力測試。其中一些個案，是按揭申請人曾以信用卡簽帳，有較大筆欠款，多年來以最低還款額（Min Pay）的方式還款。

 

5萬卡數可致借少35萬

以信用卡未償還欠款5萬，利率30厘計，最低還款額可低至數百元，不少按揭申請人可能會以為，幾百元的每月還款不會對按揭申請有大影響。但申請按揭時，貸款機構計算申請人的每月債務負擔，並不會以最低還款額為準。市場一般以信用卡結欠的3%至5%計算借款人的每月還款。以上文提及的5萬元結欠為例，在貸款機構眼中，每月債務負擔是1,500元至2,500元。聽起來似乎也不多，但其影響其實甚大。

以一個月入40,000元的申請人為例，如果沒有其他債務，在現行一般H按鎖息2.5厘，還款30年的條件下，可通過壓測借取的樓按額度約422萬元。如果他有一筆5萬元的信用卡欠款，一直以最低還款額的方式還款，銀行計算每月債務負擔為2,000元，那他的可借取按按額度會跌至約387萬元。即為了5萬元的欠款，少借了35萬元。

要留意，並不是凡有信用卡欠款都會按以上方式計算需負擔的每月還款。如果借款人不是以Min Pay方式還款，而是每月還清信用卡欠款，銀行計算壓測時，便可不計其信用卡結欠。另一個更簡單的應對既有信用卡結欠的方式，是直接清還舊債，都有助於按揭申請。

由於信用卡利率高逾30厘，最低還款機制每月償還本金比例偏低，還款多年，欠款總額亦只會微跌；會影響未來其他借款申請。有意置業者宜先減輕此類利率偏高的債務，以便順利申請按揭。

原文刊於經濟日報網站2022年1月5日

成交價偏離估價的按揭影響

買二手樓自然要討價還價，對買家來說，最好以低於市價入貨。但成交價並非愈低愈好，成近價如果遠低於銀行估價，甚至會影響按揭申請。市場也不時出現「筍盤」因成交價太低，而被銀行拒批按揭的個案。

早前市場有一宗成交，單位在多家銀行的估值約1,100萬元，而一位買家與業主達成協議，議定成交價為880萬元，成交價與估值差距達2成。買家持臨約向多家銀行申請按揭，結果都是拒批。

 

銀行拒為成交價遠低於估價的物業提供按揭，原因是擔憂買賣雙方在背後有洗黑錢等不法操作，又或物業有銀行未及發現的隱藏問題。尤其有兩類情況較易觸發銀行懷疑：其一是成交個案單單涉及買賣雙方、沒有經物業代理仲介。其二是估值高於按揭保險適用範圍，而成交價又處於可申請按保的範圍，銀行會懷疑成交價被人為壓低。

成交價偏離估值1成已可觸發戒心

至於何謂大幅偏低，並沒有一致的標準，一般而言，成交價低於銀行估值10%，已可能觸發銀行的戒心。此種疑慮並非無的放矢，尤其是現時是大致是賣方市場，就算賣方急於套現，只要叫價略低於市價，應該已可在合理時間內放售單位。成交價大幅偏離市場估值，難免引起懷疑。

對於買方而言，如果真的在討價還價後，成交價遠低於市場估價，惟有提供合理原因（例如裝修殘舊、景觀因規劃有變等），多向幾家銀行申請，希望有銀行處理的彈性較大而批出按揭，從而完成交易。

 原文刊於經濟日報網站2021年8月25日

想做「包租公」 按揭算盤要怎打？

在種種樓市辣招之下，住宅樓市的短炒活動絕跡多時；不過，買樓收租作長綫投資，卻從未消失。如果置業人士想「一開二」，多買一個住宅物業收租，在按揭上也有不少地方要留意。

買樓收租申請按揭，與買樓自住的最大不同的在於按揭成數。自住樓，銀行標準按揭成數：樓價1,000萬元以下可按6成，1,000萬元或以上，可按5成；如果申請按揭保險，樓價800萬元以下可申請9成按揭，1,000萬元以下亦可獲8成。

 

但對非自用（包括收租）的住宅物業，原則上按保不接受申請，標準按揭成數只有5成。如果按揭申請人本身另有物業按揭，按揭成數上限會下跌至樓價4成。在成數以外，收租樓屬非自用按揭，其供款與入息比率的要求會較為嚴格：基本的要求為總供款不逾月入4成，現行按息加3厘時，總供款不逾月入5成。

在按揭優惠方面，過去有一段時間，銀行向收租投資者提供的按揭條件，會較自住用家的略差，例如利率會略高。自住用家可獲銀行批出的按揭條件會略為優惠，背後的邏輯是：自住用家違約斷供的風險較低。但近年在引入壓力測試後，持有多個物業的投資者，按揭負擔比率甚至會較用家更低，對銀行來說風險有限。加上銀行體系資金充裕，利息成本下跌、銀行對非自用按揭提供的優惠，基本與自住用家一致。

租約可作收入證明一部分

業主為名下的收租物業申請按揭，所需文件基本與自用的一致，如地址證明、收入證明等。比較特別的是，由於收租物業有租金收入，買家可提供租約，申報作入息的一部分，以便通過壓測。

一般而言，一份有打釐印的正式租約，銀行會按租金7成計算收入。即1萬元的租金，算成7,000元的收入。而對於沒有打釐印的租約，部分銀行會按租值6成計算作業主的收入。

 原文刊於經濟日報網站2021年8月20日

樓花延遲交樓 對按揭申請有何影響？

有樓花項目因發展商面對眾多負面消息，傳出銀行拒批建築期按揭的消息，令市場驚覺以建築期付款購買樓花的風險。其實與建築期付款相關的風險，遠不止於此，有時最常見的工程延誤，也會影響買家的按揭申請。

一般較常提及的建築期付款風險，主要是估價問題，例如樓價下跌，選用建築期付款的買家，可能面對估價不足的風險。但近幾年由於樓價大致反覆上升，此類估價不足的個案較為罕見。反而是常見的工程延誤，可能為建築期付款的買家帶來更多影響。

 

Peter數年前購入一個樓花單位，項目的預計落成日期是今年初，當時選用建築期付款。Peter原本在預期入伙前3個月已申請按揭，由於文件齊備，銀行很快就批出按揭條件，但要待物業取得滿意紙，Peter才可取用按揭。

其後發展商通知，因工程問題，項目延遲交樓。Peter也只好等待，但在等待期間，銀行知會，之前批出的按揭條件，有效期只有3個月，如項目未能在有效期內交樓，申請便要重新審批。

重新審批只需補交最新入息證明

重新審批的手續簡單，只要求申請人補交最近的入息證明，銀行另外會再查閱申請人的信貸報告。

一般情況下，如果申請人的信貸評級、入息沒有大變化，申請人可按銀行原有批核條件取用按揭。不過，如果借款人在近期的入息減少，又或信貸評級明顯惡化，便可能令按揭條件改變。例如入息減少，不足以通過壓力測試，令可借入的按揭金額減少，買家便需要另外準備現金完成交易。

原文刊於經濟日報網站2021年8月11日

申請按揭非「過海就係神仙」

不少市場中人對按揭貸款似乎有一個迷思：只要有「充足準備」，成功申請及取用按揭，往後準時供樓，銀行便不會過問借款人的財政狀況。但情況其實不可一概而論，客戶取用按揭之後，銀行絕非只管每月收取還款，萬事不理。

按揭申請人擔心的首要問題往往是：能否順利取得所需貸款。而坊間不少KOL的言論予人一個印象：只要準備好入息證明等文件，通過壓力測試，取得貸款後每月準時還款，便萬事大吉。

但現實中，銀行都會有自己的貸後管理（Post Loan Management）準則，除了一般人理解的對逾期還款的追收以外，也包括貸後檢查，確保借款合約的條件都有被執行。檢查機制有被動及主動之分。數年前土地註冊處引入「e-Alert指示」便是為銀行增加了一種被動的警示機制：借款人的按揭物業再有其他押記登記，原先提供按揭的銀行便會收到通知。如果確定借款人違反按揭合約（例如未經按揭銀行同意取得二按），便可以借款人違約而採取風險規避，例如要求借款人部分或全部還款。

違反按揭合約會被要求還款

另一些主動的貸後檢查，常見於換樓客的按揭申請。換樓客可能會以出售舊居的臨時買賣合約，證明自己會出售舊居，方便以自用條件為新居申請按揭，壓測計算亦可單計新居的按揭還款。此種情況下，銀行往往會在批出按揭、借款人為新居正常還款之後，再透過查冊確定借款人已售出舊居。如銀行發現借款人事實上未有售出舊居，同樣可視為違反按揭合約，要求部分或全部還款。

而即使借款人準時供樓、沒有違反任何按揭合約條文，有時都可能因其他理由，而被按揭銀行要求在指定時間內提早還款。一個較常見的情況是其本人或名下公司戶口有大量不尋常的資金出入。如果銀行懷疑客戶洗黑錢，為免被監管機構罰款，銀行往往會終止與可疑客戶的所有往來，有按揭的話，也會要求提早還款，終結戶口。

所以，對於申請按揭，絕非「過海就係神仙」；任何違反按揭合約條件的行為，甚至與按揭無直接關係的疑似違規行為，都可能會觸發銀行採取相應行動。

原文刊於經濟日報網站2021年3月25日

二手成交獲利減少的人為因素

 有統計顯示，近月的二手成交中，約97%的賣家獲利離場，乍看數字極高，但獲利比率原來已是近數年新低。要留意的是，是否獲利，除了看市價之外，也有一定人為因素。

根據利嘉閣統計，近年二手成交獲利比例高位是2018年8月，99.6%的二手成交價高於原業主的購入價；數字之後輾轉回落，2021年2月的比例是97.1%。

轉讓獲利比例高，原因自然是整體上樓價持續上升，早年入市的業主以市價轉售都可獲利離場。而近年二手轉讓獲利比例略為下調，部分原因自然是2019年樓價調整，2020年樓價橫行。如果近3、4年入市的業主以市價放售物業，正常結果便是成交價貼近入市價，可能微升微跌，輕微拉低了獲利比例。

 

但要留意，在整體樓價走勢之外，也有其他因素左右二手轉讓獲利的比例。其中之一，是親屬間的轉讓。近幾年市場統計直系親屬間的轉讓，起碼佔二手成交逾一成，最常見而外間可發現的是聯名業主將物業轉為單名持有，即A、B聯名持有的物業轉讓予A。一般親屬間轉讓的目的，是自製「未持有香港住宅物業」的身份，以上述例子而言，完成交易後，B便「無樓在手」，再入市便可按舊稅率支付印花稅（最高為樓價4.25%），比起有樓在手要支付15%印花稅，節省大筆支出。

親屬內部轉讓存壓低成交價誘因

直系親屬間的內部轉讓，也是會按舊稅率付印花稅。雖然說印花稅費是按市值徵收，但只要成交價不是太偏離市值，一般來說都會按成交價計算印花稅。此情況會令內部轉讓的交易，有一定誘因壓低成交價。

不過情況也不是一面倒，如果內部轉讓個案時，當事人希望透過按揭套現，反過來便有誘因以略高於市價成交。雖然銀行按揭貸款會以市值或成交價中較低者計算抵押物業的價值，但只要成交價不是偏離市值太遠，銀行一般可根據成交價調整估值，在同等按揭成數的情況下，借款人便可套現較多款項。

當然，左右二手轉讓獲利比例的最主要因素是整體樓價走勢。但不同目的的轉讓，其實也會干擾數據。單看獲利比例下跌，也不可以直接推論是出於樓價下調。

 原文刊於經濟日報網站2021年3月17日

自製收入證明申按揭 真的可行？

不少按揭申請人似乎有一個誤解：只要入息證明齊全，即提供出糧戶口紀錄、報稅資料、公司證明，銀行就一定會要按其申報收入批核按揭。但真實的情況遠較以上的理解複雜。

以「供款與收入比率」為基礎申請按揭，銀行會要求申請人提供入息證明。不少人會有一個誤解：只要證明齊全，銀行就必定信納，有時甚至會在網上看到「自製入息證明」的心得。予人戶口每月有固定有帳、又有報稅，銀行就事必接受的印象。

 

筆者便不只一次被問到類似問題，例如剛以建築期計劃買樓花的人會問：明年收樓，但現時的收入不足以通過壓測，如果「部署轉工」，待明年申請按揭時，有齊公司信、入數紀錄、稅單，銀行會否接受他人工大幅上升。此類問題沒有一定的答案，如果申請人轉往大機構工作，相信銀行不會有太多疑慮。但如果「轉工」是轉往業務不明的小公司，銀行很可能會提出問題：何以在經濟衰退之下，有公司以偏離市價的薪金聘請當事人。

銀行會考慮具體情況是否合情理

另一個現實例子，是有按揭申請人提供完整的入息證明，包括過去一年的銀行帳戶紀錄、公司信、報稅資料等，文件紀錄上資料齊全，甚至可證明他收入在近月上升。問題在於，他申報的職業是健身教練，疫情之下，健身室都停業數月，申請人又如何可能維持收入，甚至入息上升？

例子說明，銀行審批部門不是死板地單看文件是否齊全即批出按揭，背後也會考慮具體情況是否合情合理。部分借款人可能會覺得，重重設限的按揭指引是阻人發達。但相關指引其實同時保護借貸雙方的利益，避免個別借款人借入超出自己負擔能力的債務。無論由甚麼角度考慮，借款人亦不應以自製收入證明來申請按揭。

原文刊於經濟日報網站2021年2月24日

 

【按揭一分鐘】按揭計錯數的處理

置業係人生大事，多數人買樓都要申請按揭，過程中最怕是計錯數，但萬一真的出現計錯數的情況，又應該如何處理？去片睇睇

 

資金加快流入 樓市何時受惠?

 

由去年開始轉強的港滙持續強勢，資金持續流入，金管局要持續沽出港元，銀行體系結餘上周更突破2000億元水平。參考歷史數據，資金流入往往大利樓市，今次又會不會一樣？

如果找一群閱報只看港聞版及國際版的人，請他們評估過去一年香港的資金流向，結果應該是估計資金大量流走。但現實中的所有數據，都是反映資金大量流入──銀行體系結餘由去年底的540億元，升至現時逾2000億元。7月港元貨幣供應量M2及M3按月同告上升4.1%，與去年同期比較分別上升5.8%及5.7%。

 

在2008年金融海嘯之後，環球量寬，熱錢流入。2009年底M2供應按年上升逾一成，而且強勁增幅持續多年，成為推動樓價上升的一大原因，至2018及2019年，M2按年增幅只有3.6%及2.4%，同期樓價表現亦較為牛皮反覆。近一年的資金持續流入增速，又有沒有可能會再推動樓價上升？

資金流向並不是唯一左右樓市的因素，上文提及只看港聞版的人可能會對資金流向有較悲觀的估計，因為整體而言，社會上的負面消息遠多於正面消息。但綜合而言，負面因素可大約分類為兩個問題，而它們多多少少都有被放大的傾向。

第一個問題是疫情，新冠肺炎拖累各國經濟衰退是事實。但疫情總會過去，一些嚴重受創的行業可能要長時間復原，但經濟總會找到新的增長動力。疫情長年拖累增長似乎是低機率事件。

第二個問題是中美冷戰，可能影響香港過去優而為之的中間人角色。在美國宣布終止香港特殊待遇、制裁香港高官、香港對美出口要標為中國製造、新的跨太平洋光纜不登陸香港等，都預示香港的中間人角色消退。但中美交惡，在美國上市的中資公司都要回流，未來香港股市的中資公司集資市場地位卻可能大幅強化。展望未來，在經濟上不宜完全悲觀。

兩大因素的中長線發展有待觀察。但要留意的是，疫情影響是環球性的，但在疫情影響之下，港人的供款紀律維持極佳標準，最新的樓按拖欠比率維持在0.04%的極低水平。相對而言，美國近期已出現拖欠比率急升的報告。反映在還款能力及還款意欲上，港人都可說是最佳借款人。一旦疫情穩定，銀行的貸款意欲上升，按揭很可能又再成為貸款業務重心。

當然，資金流入不是人人受惠，有需要入市的，仍是要緊記那句：量力而為。

 原文刊於信報網站2020年9月8日

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低息期再延長 樓市不宜過於悲觀

 

聯儲局主席上周在央行會議中發表演說，向市場表明將採取平均通脹目標機制，即未來即使通脹稍高於2%，聯儲局也不會急於加息以穩定通脹。言論被解讀為「偏鴿」的利率政策，極度低息的環境可能會再持續多幾年。

控制通脹，本來是聯儲局的一大主要任務，過去當通脹上升時，聯儲局多會以加息應對。理論上聯儲局以2%為通脹目標，當「達標」時，便應該自動加息。但當機制改為「平衡通脹目標」，政策彈性較較大，不必在通脹達標後立即加息，因此被理解為偏鴿的方向，美元（以及緊隨其利率政策的港元）利率偏低環境可能多持續數年。

 

低息環境較有利樓價

整體而言，低息環境較有利於樓價；加上低息背後是各國持續量化寬鬆，在疫情持續、中美爭拗的背景下，資金卻是持續流入香港。港滙貼近7.75兌1美元的強方保證，金管局要多次沽出港元，銀行體系結餘由去年的540億低位，回升至接近1,900億元。

所謂每朵烏雲都鑲有金邊。整體上，中美交惡，對香港此種發四方財的經濟體系不是好消息。但當情況發展至美國迫使中企退出美國股市，卻引發中概股回流，並以香港為主要的集資地，結果反而是一輪資金湧入，與本地業主供樓息息相關的拆息，維持低企的時間可能長達4、5年（當然，當新股上市，觸發資金需求時，拆息會有波動，但大趨勢仍是低息）。

低息不是一切，港人較熟悉的日本，低息與低增長、低樓價可以並存數十年。但香港的住宅長期供應緊張，中概股回流，金融市場不死之餘，反而可望出現持續增長，此種背景下而利息持續偏低，對樓市不宜過於悲觀。

原文刊於經濟日報網站2020年9月2日

 

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