葡萄酒的前世看二按

先分享一個猶太拉比的故事，話說很久以前，久遠至人類仍處伊甸時期，那時人人互通有無，共享所得，除了米麥之類主糧，還有餘暇種葡萄作甜品，人人安居樂業。

有一天，一位天使到來並對眾人說：「只懂吃葡萄，太單調了，我來教你們製作特飲。」天使帶來羊、獅、豬、猴的血，加入葡萄中，釀成了葡萄飲料。人類 喝過這飲品後，初時會像羊一樣順良；喝多一點，會覺得自己如獅子般強壯；再喝更多，卻會變得蠢鈍如豬；如還要喝下去，便會變得猴子一樣，四處搗亂，不受控 制。故事的教訓，是「好心協助」並不一定有好結果。
樓價難負擔，部分意見認為政府應向那些又負擔不起私樓樓價，又不合資格申請公屋、居屋的夾心階層提供置業資助。在云云有關樓市的意見中，向夾心階層 提供資助可能是完美的壞主意。提出以公帑資助某些市民置業，動機良好，但有時善意並不一定結下美善之果。西諺有云，「通往地獄之路，由善意鋪成(The road to hell is paved with good intentions)」有時愛之適足以害之，在討論要不要為夾心階層提供資助時，不如先翻看上一個樓市周期的經驗。
上世紀90年代，樓價上升，市場一樣出現一批難以負擔私樓，又不合資格申請公屋的夾心階層。政府與房協因應他們的需要，便推出夾心階層房屋計劃(簡 稱夾屋，可以理解為高級居屋，定位略高於居屋，一樣有折扣率、補價等安排)。提供夾屋之外，在97年亞洲金融風暴後，樓價下跌，部分以樓花方式出售的夾屋 出現估價不足的情況。房協為幫人幫到底，便在1998年曾推出的夾屋二按，以協助他們上會完成交易。

當年房協為幫助合資格人士入市，提供按息為最優惠利率(P)，免息免供期5年的二按。必須強調，此按息在當年甚為吸引—當時市場一按利率是P+2%，以上二按安排，房協應該要承擔一定利息損失。
當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始償還二按時，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔「供款振盪」的情況。更有甚者，由於 1998至2003年樓價持續下跌，該批夾屋業主的物業，資不抵債情況日趨嚴重，無從轉按，甚至難以賣樓止蝕，此批業主都跌入欲退無從的兩難局面。當年便 有報導引述夾屋業主組織，指有25%借入二按的夾屋業主打算破產。

在此翻舊帳，不是要批評政府或房協。但溫故知新，由此真實故事也可得出教訓：即使立意良好，所提的亦不一定是好主意。其次，哪怕是1998年推出 時，利率極度優惠的按揭產品，一旦涉及供款假期（payment holiday） 或有限期的優惠低息（teaser rate），加上市況逆轉、經濟轉差等因素，都可能對借款者帶來意想不到的財務衝擊。
當然，有了上一次的經驗，估計官方即使再推中產居屋之類的計劃，都會避免牽涉提供類似上述夾屋二按一類令供款大幅波動的按揭資助。不過，現時市場上 不少一手盤二按，都有供款假期、前期低息等因素。此類產品在優惠期內吸引力甚高，但優惠期後的隱藏供款急增的風險，卻是用家必須留意的。
回想上文提及的拉比故事，人類在伊甸的好日子，或者源於大家都住公屋，無私樓的爾虞我詐和機關算盡。據一位神父說，那個天使名號原來為Lucifer，相信與否，悉隨尊便了!

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年4月30日

樓市購買力何來？

每隔一段時間，電視台就會有樓市專題，常見的故事，是收入中等的家庭，都表示難以負擔現時樓價。這邊廂，由個案到大數據，都說樓價脫離市民負擔能力；那邊廂，在種種辣招後推出，地產代理都說市場上已無炒家活動，那為何樓市還是屢創新高？

明明一大群統計上處於中等收入的家庭都說難以負擔現時物業，市場又說炒家絕迹，那購買力何來？其實兩者並無衝突。上車盤價格對用家來說可能已是難以負擔， 以400萬樓價，9成按揭，30年月供計，家庭收入要有32,762元才可通過壓力測試--數字與去年第四季居於私樓家庭月入中位數33,000元接近。 換言之，統計上處於中等收入家庭，只是剛好可負擔上車盤價格。

但上車盤對用家來說難以負擔，甚至炒家也因交易成本高企退場，卻不代表欠缺承接。對資金充裕的投資者來說，在現時住宅供應緊張的情況下，即使交易成本提高，住宅物業仍不失為回報合理的投資。

買樓收租仍吸引
以購買400萬元物業收租為例，單位市值租金大概1萬元，回報率為3厘，一般已足可抵銷5成按揭的供款（以30年，按息2.15厘計，月供7,544 元），而且每月有正現金流，只要租金維持上升，甚至保持平穩、按息又保持偏低水平，便不失為較銀行存款回報吸引的投資--如果持有物業3年以上，他日出售 便不需支付額外印花稅，期內樓價有明顯升幅，投資者獲利幅度便更明顯。

當然，如撇開樓價升幅不計，買樓收租是否吸引，主要視乎租金是否可維持高企及低按息是否可維持。租金是否可維持上升不好說，但以400萬元物業，租值1萬 元計，假設租金不升不跌，5成按揭計（即現時非自用住宅的按揭成數上限），供30年，按息2.15厘，月供7,544元，即出租物業，扣除按揭供款，有 「正現金流」。

如果以「有正現金流」視為買樓收租的一個決定條件，在年期、租金不變的情況下，200萬元按揭，按息要上升2.25厘，達4.4厘，每月供款才會突破1萬元，出現現金淨流出狀況。

上車級物業不乏承接
文章見報時，美國聯儲局尚在議息，但一般相信在環球量寬、美國經濟數據強差人意，尤其是通脹率仍低（事實上上次公報的通脹數據是-0.1%，技術上是通縮）的情況下，美國將難以大幅加息。

姑勿論市場對「美國不會大幅加息」的預測是否過於樂觀，但在「低息將持續」的預期下，部分現金儲備充足人士購買物業作長綫持有，仍不失為合理選項。因此，在未來一段時間，我們大概仍會看到一般上車級物業樓價繼續拋離用家購買力，但仍然不乏承接的情況。


原文刊於經濟日報網站 2015年4月29日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

壞賬的線性模型

在不少人的心目中，按揭成數愈高，對借貸雙方的風險亦愈大，甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會)，銀行便會出現壞賬。其實，由遲會到壞賬，有一個發展次序。有趣的是，要避免按揭組合成為壞賬，重點其實不只在於按揭成數高低，更在於借款人的還款能力。

首先要表明的是，對貸款人來說，任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供，而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時，貸款人便會出現損失。因此，具體而言，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況，便是貸款機構需要處理的風險問題。

「物業是否成為負資產(即未償還按揭金額高於物業市值)」，主要受制於大市發展。計算上，物業按揭成數愈高，成為負資產物業的機會較大──物業是八 成按揭的話，樓價下跌二成便是負資產；如是七成按揭，樓價需要下跌三成，物業才成為負資產。不過，負資產不等於債權人有損失──上一個樓市周期市場出現逾 10萬宗負資產，但絕不意味銀行業有10萬宗壞賬。

負資產=/=貸款人損失 

原因在於，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況單獨出現，都不會令貸款人出現損失，一定要兩者同時出現，貸款人才會出現損失。香港樓價於上一 周期曾下跌達七成，大量物業成為負資產，但只要債仔持續供樓，貸款人其實不會有損失。相對而言，如果「債仔斷供」，但物業不是負資產，貸款人收回單位拍賣 可取回欠款，一樣不會有損失。那麼，由歷史數據看，出現大量負資產、債仔大量斷供的風險有多大？

香港沒有一個按揭斷供的官方數據，但金管局有拖欠按揭供款3個月以上的統計(計算3個月拖欠的理由，在於過去經驗，部分借款人可能出於周轉不靈而一 時拖欠供款；由於按揭屬有抵押貸款，銀行一般亦不會在出現拖欠時立即追討。真正由拖欠發展至壞賬，往往需時3個月左右)。2001年5月，此一拖欠比率處 於歷史高位的1.42％，以當時未償還住宅按揭總額5191億元計，意味有總值73億元的按揭被拖欠/遲會3個月以上。

值得留意的是，遲會並不一定意味斷供，債仔可能一時周轉不靈而拖欠供款，但情況好轉後，便償還欠款。另外，要注意的是，即使遲會個案中，全部都發展 成斷供，亦不代表銀行會在每宗個案中都出現損失，因為在斷供個案中，那些物業並非負資產，業主單純因為各種理由斷供的，銀行收回物業拍賣，便沒有損失。 2001年10月金管局調查，當年負資產按揭貸款的總值佔未償還貸款總額23%。如果拖欠個案中，負資產比例也是23%，意味73億元的拖欠按揭中，約有 17億元貸款有可能發展成壞賬。不過，涉及17億元的貸款可能斷供，也不意味銀行業會出現17億元壞賬。原因何在？下周再談。

二之一
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事


原文刊於信報網站2015年4月28日

加按投資的考慮

股市早前大升，不少人心思思入市「炒一轉」；部分對股市前景樂觀的小業主，更希望透過加按套現方式取得現金投入股市，必須強調，進行此類操作時，業主要留意相關成本及風險。 先不討論加按或轉按套現後，取得資金的用途。單純由成本（即利息支出）角度考慮，按揭是利息成本相對較低的貸款。在一般情況下，真的有需要借取一筆資金的話，利率較低、還款期較長的按揭貸款，比起私人貸款或信用卡貸款會是較佳選擇。
當然，以上說的是一般銀行提供的按揭貸款；至於部分財務機構提供的按揭，利率可高達十多、二十厘，「利息相宜」的說法便未必成立。
必須強調，我們並不是主張業主應該以加按或轉按的方式套現炒股，卻認為小業主有此構思時，必須了解相關風險及限制。
加按投資前 先了解銀行取態
先談限制部分，銀行對於加按、轉按的申請，會先行了解客戶套現的理由；部分銀行對加按作投資用途的申請採取較審慎的態度。借款人在申請加按或轉按時，宜先了解目標銀行的有關取態。
另外，以任何理由加按或轉按套現時，都會受按揭指引限制。以持有一個物業的情況來說，如果物業市值$600萬，加按後按揭總額上限便是六成按揭，即$360萬；如果物業現有按揭餘額是$200萬，那加按套現所得便是$160萬。
而在壓力測試方面，加按後，在現有利率下，供款不可超逾月入五成，按息加3厘供款上限不逾月入六成。如果業主持有多於一個未供滿物業，壓測標準便是更嚴格 的「所有按揭供款總和，在現行按息下供款不逾月入四成，按息加3厘供款不逾月入五成」。當然，以上只是基本限制，借款人的信貸評級、收入是否穩定、還款紀 錄等通通都會影響銀行決定是否批出按揭。
股價可升可跌 「值博」與否需三思
再談風險部分。原則上，由於加按或轉按都要通過壓力測試，只要借款人收入穩定，即使利率（在預計幅度，例如3厘內）上升，對財務狀況帶來的衝擊，應該仍在可承受範圍。
最後必須強調的是，股票價格可升可跌，透過借款入市，「可能賺更多」的同時，亦代表「可能損失更多」。加按投資到底是否「值博」，便要借款人詳細考慮了。

原文刊於置業家居2015年4月25日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按揭措施吸引資金流向一手樓

據報截至上周末，4月份一手住宅銷售成交已逾2,500伙，打破一手樓銷售條例實施以來的紀錄。一手銷情旺，除了與股市上升帶來的財富效應外，亦與現行的按揭辣招有關。

2月底金管局推出新一輪按揭審慎監管措施，主要為收緊600萬元以下物業的按揭成數，由7成收緊至6成；以及收緊第二套按揭物業、非住宅物業按揭的壓力測 試標準。新措施被指是因應過去一段時間細價樓升幅跑贏大市而推出---細價樓升幅特別高，應運而生的新措施主要便是收緊600萬元以下物業按揭成數。有趣 的是，之前細價樓升幅較急，一般分析認為與以往推出的措施有關，2011年6月起，600萬元以上物業按揭成數已收緊；600萬元以下物業的按揭成數卻維 持7成；投資者為取得較高的按揭槓桿（及節省印花稅支出），便集中購買600萬元以下物業，最終形成投資、自用資金集中中小型住宅，推高細價樓的現象。

新盤設二按 成數達8成
2月底進一步收緊按揭後，600萬元以下物業按揭上的吸引力便相對回落。對比而言，發展商推售的一手盤，包括4月份熱賣的幾個大盤，都設有二按，樓按總成數可達8成，對於希望以低首期入市的用家來說，便顯得更有吸引力，令購買力出現集中一手盤的現象。

購買力再被吸引至一手市場，對有意購買細價樓用家來說可能是好消息-部分資金由二手細價樓流向一手市場，但部分投資者焦點分散至一手市場，二手放盤供不應求的情況可望略為紓緩。

對發展商來說，反正新盤主力供應600萬元以上的中、上價物業，提供二按亦習以為常，應該會歡迎收緊600萬元以下物業按揭成數的措施。 對有意透過二按購置新盤的置業人士卻需要留意，現時市場上多數新盤二按，大都有供款假期（例如首2年免息免供），或初期低息（例如首2年利率較低，之後回復正常）的設計。

此類設計，可以令二按初期供款處於偏低水平，甚至是不用供款。不過，二按的「優惠期」過去時，如果同時出現最優惠利率上升的情況，一、二按供款總額便會大 幅上升，此即我們多次提及的供款震盪。當然，現時壓力測試標準日趨嚴格，除非按息上升超過3厘，借款人的收入又出現明顯下調，否則對於增加的供款，應該仍 在可應付範圍。不過，在穩健理財的角度而言，置業人士選用此類有供款假期設計的按揭產品時，宜留意優惠其後遇上利率上升對供款增加的雙重影響。

 原文刊於經濟日報網站 2015年4月22日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

如何避免按揭計錯數撻訂

報載某新盤開售，反應熱烈，幾百個單位開售不久即被購一空；但數天後出現數宗買家撻訂個案，發展商單是沒收訂金已淨袋近300萬元。據了解，部分撻訂個案與買家未能找到銀行承按有關。情況顯示部分置業人士仍未掌握現行按揭壓力測試計算標準。

本地樓價高企，上車客可能需時多年才可儲足首期入市，萬一在簽訂臨約後發現「計錯數」，未能獲銀行批核按揭，最終被迫撻訂，不單有金錢損失，亦虛耗了儲蓄的時間。為免此類情況發生，準買家入市前，宜小心了解現行的按揭限制及計算自己的負擔能力。

以最簡單的按揭成數而言，是否自用、收入是否主要來自香港，物業估值、是否涉及發展商回贈等都會影響按揭成數或金額。壓力測試方面，最基本的要求是 「現行按息下供款不逾月入五成，按息加3厘時供款不逾月入六成」；不過，如果置業人士擁有或擔保其他按揭物業；或按揭成數超過金管局基本限制的兩成以上， 壓測的標準都有不同。詳細計算標準可查看金管局網站。

此外，在進行基本的供款負擔及壓力測試計算時，不少準買家都未有為意債務帶來的影響。常見的債務中，按揭供款、信用卡欠款、私人貸款對計算供款負擔 的影響都略有不同。例如一位準買家本身持有另一物業，未完全償還按揭，購買第二套物業時，在現行按息下新舊物業的按揭總供款便不可高於月入40%；兩筆按 揭加息3厘後供款不可逾月入50%。如果是私人貸款，計算方式便是現行按息下，每月按揭供款加私人貸款還款不可逾月入50%；按息加3厘後，每月供款加私 人貸款還款不逾月入60%(壓測下私貸還款不必加3厘計算)。而信用卡還款方面，銀行不會視最低還款額為每月還款，而會以信用卡欠款總額乘一定百分比(一 般為3%至5%)，視為每月還款額。

債務之外，不少置業人士未有意會，銀行對「收入」的計算標準也可能與按揭申請人理解的不同。收入是否固定、佣金、花紅如何計算，甚至按揭申請人現有工作入職多久，都會影響銀行對借款人收入是否穩定的判斷，甚至是收入金額的計算。

要避免出現簽署買賣合約後，才出現收入「唔夠計」，被迫撻訂的局面，準買家可作以下準備：第一自然是在部署置業前，盡量減少負債；其次是在簽約前， 向銀行或貸款機構查詢，甚至是申請預先批核，了解自己可負擔的按揭金額上限。另一方面，即使作好了基本計算，入市時亦可考慮作出較保守的預算，例如在首 期、雜費之外，預留多一筆現金，作為按揭批核金額不足的準備。

萬一真的在簽署合約後才發現按揭申請未能獲批預期的金額，置業人士又不欲撻訂，便需尋找補救方案，最常見的方法不外乎為按揭增加擔保人。但必須強調，此方案有一定難度，而且會影響擔保人本身日後的按揭申請，只宜作為最後的補救手段。

原文刊於信報網站2015年4月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

供款震盪三重天

由政府到金管局，都經常提醒置業人士，現時按息處於不正常偏低水平，一旦利 率回復正常，按揭供款便會急升。此種因利率上升而供款急增的情況，可稱為「供款震盪 (Payment Shock)」；如果按揭借款人對供款急增沒有準備，財務上便會備受衝擊，信貸壞賬會因此延伸到金融體系。

以政府經濟報告提及的數字為例，現時一個45平方米的住宅，7成按揭，30年還款的每月供款，相當於家庭月入中位數的58%；而「一旦按息上升3厘」，比率會上升至76%。
雖然現實中應該沒有多少家庭以月入58%供樓，但按息一旦上升3厘，供款急升，對大部分以浮息供樓的小業主，都會有實在的影響---不過，「因利率上升，供款急增」只是第一層次的供款震盪。
供款震盪的基源
另一種較嚴重的供款震盪出於部分按揭產品之中，有關「供款假期」(Payment Holiday)或「分段利率」(Teaser Rate)的設計。所謂供款假期，在本港最常見的是新盤二按設有首2年免息免供的安排；而分段利率，是供款前期利率普遍偏低，但在所謂優惠期過後，利率會 恢復正常水平，例如首2年按息是最優惠利率(Prime Rate，P)減3厘，2年之後供款利率為P之類的設計，利率在優惠前後相差近 300 點子。
此類按揭不只在私樓出現，連公營機構發售資助房屋，也曾有類似設計。例如房協在1998年曾推出的夾屋二按。當年房協為協助合資格人士入市，提供按 息為最優惠利率，免息免供期5年的二按。當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始供樓時，借款人的整體按揭供款急升，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔供款的情況。
如果供款假期完結，而利率上升同時出現，供款上升的震盪便自然更大。舉例：
如果置業人士購入樓價500萬元物業，借入6成一按，利率P-3.1%，年期30年；2成二按，還款期20年，首2年免息免供，利率其後為P(5.25 厘)；首2年的供款便是11,315元。2年後假設利率突然上升3厘，一按供款會升至16,060元，二按供款在2年後是8,902元。一、二按2年後總 供款是24,962元，較原初供款上120.6%；
同樣置業人士購入樓價500萬元的物業，以按保之類的高成數按揭入市，借入樓價8成，即400萬元，全期利率P-3.1%，年期30年，月供為 15,087元。假設2年後按息突然上升3厘，月供會升至21,413元，升幅41.9%。供款急增的情況較上文提及一及二按，按息升3厘，供款增加 120.6%為低。

物業發展商設計此類產品，原始目標是吸引兩類人，其一是利用供款假期，打算在2、3年內轉手獲利的投資者；供款假期或分段利率正好把他們的持貨成本壓低去 走貨。當然，在政府推出多種印花稅之後的今天，此類買家已買少見少。另一類目標客戶，便是首期不足，又不合資格申請按保的用家。
值得留意，那些首期不足又不合資格申請按保的用家，他們往往也是財務機構瞄準，同時亦是對供款震盪影響認知不足的一群。如果他們連發展商的二按都未能成功申請，轉為申請財務機構二按，供款震盪的影響將更為嚴重。
財務機構的二按特色是利率高，年期短，部分更有「還息不還本」的設計，一旦利率上升，加上只還利息的「優惠期」完結，供款急升的程度會較上文提及的 發展商二按更高。尤有甚者，此類二按的優惠期完結後，如果借款人未能償還貸款，財務機構往往會與客戶再訂利率---結果不外乎利率再向上調；再遇上加息周 期，此種「優惠完結、新訂利率上升、最優惠利率回升」的加息三重天，可絕不好受。
金管局風險政策是正源之法
金管局的現時按揭壓力測試政策：對於未持有其他按揭物業或為其他物業擔保的自用買家，要求在「現行按息」下，按揭供款不逾月入5成，再加按息上升3 厘後，供款不逾月入6成。而對於任何有分段利率設計的按揭計劃，在計算「現行按息」時，一律以較高的利率分段作準。以上述二按為例，計算現行按息時，便約 5.25厘為供款標準，這肯定為供款震盪帶來預示效果。壓力測試不單在一定程度上保證了入市的買家有較高的償付能力，也消減了設有分段按息設計產品鼓勵置 業人士過度借貸，帶來額外供款震盪的風險。
筆者常說現時的樓市較上一高峰期相對穩定，即使面對外圍因素嚴重惡化，本地樓市的波動、樓市持份者的損失，都會較為受控。此種穩定，源於金管局對授 信管理上的適時政策。此類有效的監管措施，把危機預防於未然，一般人較難意識其價值，但卻遠比體系出事後亡羊補牢似的推出救市方案來得高明。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年4月16日

父母資助入市的觀察

股市狂飈、美國又吹風再延遲加息，雖然本地新樓供應量將上升，但估計所謂供應高峰期，都只是每年2萬多個單位－－大約相當於2002年之前的平均供應量。 展望未來，樓價有可能在高位徘徊。在前年、去年樓價較低之時，已有人指出樓價脫離購買力，為甚麼樓價在此情況下，仍然上升？

樓價升幅拋離一般家庭收入升幅
以某國外機構調查，香港樓價已連續多年處於「極度難以負擔」水平；2015年數據未出，但以官方數據、近一年樓價上升19%計，明顯大幅拋離一般家庭收入升幅。即使今年樓價平穩，香港在有關統計中，樓價與收入比率料會再創新高。
出現上述情況並非有關國際機構水平不濟，因有關香港的統計數字都由公開渠道而來。根據統計處數字，去年第四季，居於私樓家庭月入中位數為33,000元， 以此計算，可以通過壓測借入的按揭貸款上限是362.6萬元，大概就是市場所說上車盤價的8成按揭金額。換言之，一個統計中本地中等收入家庭，大概只可負 擔上車盤的按揭供款。

出現如此情況，有很多原因：成交量小，不需要大量中等收入家庭支持是原因之一；官方可能低估市民收入亦是可能的原因。另一個不容忽視的原因，是上世代的儲 蓄效應。近日網上流傳幾個成功置業的個案，共通點都是父母資助入市。例如一名年輕買家成功購入樓價670萬元單位，但他月入只有萬多元，原來是父親借他 600萬元，令他順利入市。
此類新聞有兩個閱讀角度：一般年輕人可能會認為，還不是「成功靠父幹」？另一個角度是，香港上一代經歷經濟起飛，捱得過97年金融風暴後的業主，應該都坐擁一定資產，有資助子女置業的經濟條件。

當然，個案只是個案，至於依靠父母資助入市的年輕買家佔市場比重多少，現階段欠缺統計。換一個角度想，記者看到年輕買家入市，問對方首期何來，如果答案是自己儲蓄，亦可能欠缺話題性，難以見報，大家見到的，尤其是會被各方討論的，自然是有點故事性的新聞。

階級流動將進一步減慢
由此引伸的效果值得討論：其一是階級流動將進一步減慢，甚至出現「跨代貧窮」的問題，父母有物業、子女便更容易有物業；相反父母沒有物業，下一代置業便更 為困難。不過，樓市有其周期，當出現重大調整，例如通縮出現時，遊戲規則將逆轉，有如重新洗牌，跨代貧窮的情況未必會持續。
樓市大逆轉會否再出現，有待時間揭示，但在普遍的「置業靠父幹」背後，另一問題亦值得思考：由父母資助入市，某程度上等同消耗兩代人的購買力，當有關購買力也漸被消化時，樓市又會如何發展？

原文刊於經濟日報網站2015年4月15日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

財務機構爆煲風險

市場擔心，銀行按揭收緊，會迫使用家轉向財務機構尋求二按，以解決首期融資問題。當然不排除有此可能，但由債仔角度看，誰會去借利率動輒20厘的按揭產品？

以往不排除有個別炒家借取二按，購入平價單位作短炒，只要買賣時間短，利率高一點問題不大。不過，在政府推出雙倍印花稅和額外印花稅後，此類操作幾 乎絕迹。至於長線投資者又會不會以二按購入單位？或者有可能，但卻不能理順一般物業租金回報率2厘多，高息按揭絕對會蠶食租金，而出現負回報。

那麼主要借高息二按的是什麼人？據我們的觀察，其中一類是「債冚債」的人。當中又可分為兩類：一種是舊債到期，要借新債償還；在此種情況下，新債債 息可能高於舊債，最終拖垮借款人財務；第二種是以較低息的新債代替較高息的舊債；利率20厘在按揭貸款算高，卻比信用卡普遍逾30厘的利息低得多。此類操 作，計算上借款人的財務情況反而是較前改善。不過，兩種情況都與主導樓市用家關係不大，可說是小眾的非主流貸款。

另一類會向財務借用按揭入市的，便是有自住需要，但因種種原因，例如欠缺足夠收入證明，一時難向銀行取得按揭的人。對他們來說，一旦情況改善，便會立即轉向銀行申請按揭。對他們來說，財務機構提供的按揭，其實類似於「過度性貸款」(Bridging Loan)。

財務按揭「短期周轉」的特性，其實反映此類機構面臨一種「逆向選擇」(Adverse Selection)的風險。天擇是「適者生存、汰弱留強」，但由一開始，會選用財務機構按揭的都不是(財務上的)強者。反而財務按揭利率高、年期短的特 性，會令財政情況較佳的債仔傾向提早還款；走不了的，都是財務情況一般或欠佳的債仔。對財務機構而言，一般或欠佳的客仔是既定的選客定位，即是一切已是計 算內的風險。沒有能力提早贖會，但仍能持續以高息還款，亦算是好客。所以主動Call Loan反而是自斷米路的行徑，更會是「逆向選擇的二次方」(把情況一般中的較佳者篩走)！

由於債仔會傾向提早贖會，財務機構其實也面對相當大的填氹風險(Replenishment Risk)，客戶不斷流失，債主便要恒常發掘新的客源；以此作切入點看，主動Call Loan來應對負資產，便等同自己把氹挖大，未來要填的氹將愈來愈大。

除此之外，財務機構雖然不是銀行，但只要有一定規模，運作模式也不是Hit and Run；向準時供款的債仔Call Loan，一樣會影響商譽。退一步而言，一旦抵押品成為負資產，原則上是可要求債仔進行Top Up(提早償還部分餘款)去將風險遞減，沒有必要將債仔推到考慮破產，而令自己全輸的犯本行為。

綜合來說，在一般或欠佳的債仔，財務機構二按仍是解決過度問題或生意周轉的有效途徑，作為市場生態一部分，亦沒有必要將之妖魔化。只是，一旦此類貸款失控增長，危及市場生態，金管局其實有大量招數可以應付，此點大家應對金管局保持信心。

回到「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」的觀點，一如金管局副總裁阮國恒所言，財務機構提供的按揭，比重只佔整體按揭市場的1%；要由此 1%的份額影響至整個市場(即100%)爆煲，需要每一個環節出現線性式的惡化發展，而且時間上需要高速進行，是否真會出現，便有待時間證明。

原文刊於信報網站 2015年4月14日

強積金供樓可行嗎？

新加坡建國總理李光耀逝世，獅城與香港在各方面的異同再一次被拿出來比較。其中一個熱門話題是「強積金供樓」，新加坡人可調用公積金供樓；香港的強積金又是否可以仿傚，以減輕小業主供款負擔？

本來「強積金供樓」的構想，只是坊間茶餘飯後的話題，但新上任的積金局主席忽然表示，有關概念值得研究，甚至打算在積金局董事會討論。令有關話題突然升溫

。但觀乎初步反應，似乎社會對有關建議不太受落。

其中一個已有多人提及的是強積金供款與樓價比例問題。某國際調查報告提及，香港的平均樓價是中等收入家庭的17倍；而新加坡的數據是5倍；而另一方面，新加坡人的公積金大概佔月入3成多；相對而言，香港強積金的僱主及僱員供款，總共只是月入1成。簡單來說，新加坡的樓價相對於當地人收入較為相宜，公積金比例卻較高；新加坡人挪用公積金作供樓，對減輕每月供樓負擔的作用明顯較香港人高。當然，要提高強積金供樓的作用，其中一個方法是增加強積金的供款比率；但觀乎民情，此方向的改變，大概難受打工仔歡迎。

另一個問題是，現時市民嘆置業艱難，除了指按揭供款高企外，首期開支是更嚴重的問題。即使容許市民將強積金用於供樓，對買家面對難以儲蓄首期的問題，卻是難以解決。

在算術之外，以強積金供樓亦有其原則問題。在香港，一般有置業的中產家庭，自置物業佔資產組合比例一般較高。強積金將資金投資於不同的基金，原則上有協助市民分散風險的作用。未來如果容許市民將強積金用於供樓，便等同將所有雞蛋集中於同一籃子。一旦樓價下跌，挪用強積金供樓的市民，便會蒙受更高的損失。

假設強積金可用於供樓，對小業主有沒有幫助、風險是否過度集中，此是個人層面的微觀問題。但將有關構想落實，對宏觀層面的影響亦不容忽視。金管局推出多輪措施收緊按揭，政府多次增加印花稅，說穿了就是以減少按揭槓桿、增加交易成本的方式，以圖調節樓市。如果在現時樓價偏高的時候調整強積金條例，容許挪用強積金供樓，便等同為熾熱的樓市注入更多燃料，似乎有違政府調控樓市的政策目標。

強積金用於供樓的構想，絕非一無是處；但考慮到樓市周期及政府的施政目標，現時卻未必是考慮推行的適當時候。

原文刊於iMoney 2015年4月11日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

被忽視的一群

「要不要買樓、何時買樓」在本地是永恒熱門的話題。但在網上瀏覽一下，會發現大眾將焦點集中在年輕人的置業問題；但樓價瘋漲，備受壓力的又豈止是年輕人？

傳統傳媒討論置業問題時，訪問的大都是年輕人。固然，年輕人初入職場，收入一般較低，面對「上車盤」動輒400萬元的入場費，會有不知如何置業之嘆。如果偶爾訪問中年人，談及的大都是如何換樓、甚至如何「一開二」等等話題，彷彿人到中年，就沒有「上車」問題。

年輕人初次置業，典型情況是成家立室，新婚夫婦入市，一般未有子女，眼光放遠一點的，生育計劃亦可能只是一個起兩個止；在入市時，大可考慮小單位，新發展區樓齡十多年的2房單位，成交價在400萬元左右。「年輕人如何負擔樓價400萬物業」便是大家反來覆去計算的問題。

私樓中有1/3住戶為租客
但現實中，「中年上車客」的問題可能同樣嚴重。根據官方統計，居於私人住宅的住戶中，65.5%居於自置物業；即私樓中有1/3住戶為租客。租客「選擇」 租樓的原因多樣，可能是拒當「樓奴」、不參與追逐樓價的遊戲；也可能是受制於錯失入市機會/看錯市「落車」，加上現行措施對購置中價物業的按揭限制，再難 追上高升的樓價，唯有繼續租樓。

以一對年屆四十的夫婦為例，二人可能育有一對子女；可能因為種種原因，錯失入市機會。現時他們要「上車」，即使不考慮校網等因素，單是居住空間的需要，會 考慮的也是3房單位，在新發展區，此類單位樓價動輒在600萬至1,000萬元水平－－樓價一般已超過按揭保險的適用範圍。以800萬元物業為例，按揭成 數上限是6成，即首期開支為320萬元，印花稅是30萬元，加上律師費、代理佣金、裝修等支出，也要另外數十萬元。意味此類家庭「上車」，動輒要耗用接近 400萬元的現金儲備－－對中產家庭來說，也是偏高的支出。

二按一般還款期較短 息率較高
當然，假設他們現金儲備不足，也不代表他們完全沒有入市機會。不少一手項目都會安排二按協助買家入市。以一般樓價2成的二按為例，加上樓價6成的一按，買 家購置833萬元以下物業，仍可將首期支出壓低至樓價2成水平（受制於按揭指引，購置833萬元以上物業，一按成數上限會由6成逐漸減至1,000萬元及 以上物業的5成水平）。但首期問題「解決」了，又會引申另一個問題：供款能力。二按一般的還款期較短、息率較高，借款人要通過壓力測試，便需要較高的收 入。

由於二手市場放盤的業主難以提供類似發展商二按的財務安排，未來一段時間，只要有關按揭成數的逆周期措施未放寬，「換樓市場」或者說三房以上中、大型單位由一手主導的局面亦勢將持續。


原文刊於經濟日報網站2015年4月8日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

財務機構的風險管理措施

財務機構提供的按揭會否引發細價樓下跌，而最終引爆吹脹多年的樓市，是市場熱話。筆者從事商業銀行及按證工作多年，對財務作業的丁點認識，希望以貸款人及借款人角度，嘗試分析有關現象及影響。

一般認為，財務機構放債欠缺監管──只要向警方申請放債人牌照，利率不高於法定的60厘息，就可合法放債。而此等機構在一按以外，再向業主提供的按 揭，整體按揭比例可能貼近，甚至高於市值十成。一旦樓價回落，物業便成為負資產；只要業主斷供，銀行便會收樓，提供三、四按的財務機構將可能面對全輸的後 果。因此，有人認為財務機構為減少此方面風險，一有風吹草動，勢將Call Loan，觸發樓市調整。

「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」，這命題接近一種滑坡理論；理論上可能，但在細節上的互動要同時以線性發展，而且過程又極濃縮地進行。惟筆者認為首先需要處理一些細節問題：

一、如債仔拖數，Call Loan對財務機構是否真的有利？
二、除了主動Call Loan外，財務機構有沒有其他風管措施？
假設你是財務機構老闆，你看到按揭申請人的物業已有三個按揭，按揭欠款為抵押物業市值九成，即是樓價少少調整，物業便會成為負資產，債仔斷供，銀行收樓有第一順位收回欠款，你就分分鐘全輸。好了，你會基於什麼原因批出按揭？

首先，就是要處理風險及回報關係，在全輸的可能下，風險自然要在價格(借貸的價格便是利息)反映。除此以外，為應對信用風險，還款期愈短愈好。結果這就是金管局總裁指出的情況：一般財務機構二按的營運模式，都是利率高、年期短。

跟着要面對「負資產」的風險。一般在查冊看物業有涉及多少貸款的抵押登記，如出現三個未註銷的有關登記，的確可以說物業「為三宗貸款的抵押」，即三 按。但除了借貸雙方，第三者其實不能掌握有關貸款除了物業外，是否有其他抵押或擔保人。換言之，單看市場有多少宗三、四按，有可能低估了有關財務機構的風 險遞減能力。早年流行的外傭貸款，就是以扣留護照待貸款全清時退還，作為風險遞減的手段。

當然，財務機構另一常見的措施便是較銀行更積極的「追數管理」；一旦延遲還款，財務機構(或其外判收數公司)的追魂追收電話必然較銀行的更急更密。

所以，主動Call Loan是追收欠款的手段，但不能算作風險管理措施，因為Call Loan失敗的結果就是全輸！反而財務機構其他的風管措施，包括其他抵押品、追數的管理，才是這行業的生存之道！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年4月7日

車位與小型物業的價格雷同

試想像一個情況。你打算購買一個新樓盤的單位自用，好不容易，抽到較先的揀 樓次序，能選擇一個價格在預算內的單位；而你是駕車人士，簽約前，物業發展商告訴你：屋苑車位只租不賣，後待你習慣租用車位後，對此完全依賴時，才考慮高 價出售！你會乖乖簽約，抑或另找一個車位較相宜的樓盤？

以上絕非幻想故事，而是發生在當下的香港現象。很多屋苑發展商都保留大部分車位出租；待駕車業主使用有時，便以驚人高價出售。例如報載早前一個入十多年的港島屋苑，發展商將持有多年的車位由租改售，成交價在300多萬元起。此中的小業主就有強烈被迫「高價接貨」之感。
說起來，上述成交價雖然叫人咋舌，但銷售方式或算有些少進步 — 會先公佈發售數量 、有抽籤程序、有限制買家的身份等等。多年前，據說港島南某屋苑發展商突然推出車位，管業處於傍晚通知小業主，要他們當晚即時交出本票、排隊認購。及後， 卻由某知名炒家購入大部份車位，再在二手市場以以三成溢價轉讓予小業主。當然，今時今日，此等銷售手法已不復再；但發展商作為停車場大業主，坐擁以下極優 越條件，將令利潤極大化的優勢長久保持：
1) 透過壟斷地位以「屢試新高」式為車位定價—例如屯門一個屋苑停車場車位便   達170萬元，創新界西北新高；
2) 出售車位前又可以用「閃加」法令租金回報率提升—例如上文提及的屋苑，在開售前，停車場業主將車位月租由3500元、 4500及至調升到5700元，；
3) 開售車位時佔盡資訊不平衡(Information Asymmetry)的優勢 (只有發展商自己知
    道總共會推出多少個車位出售)，營造購買的迫切性。
至於需要駕車的業主，如不乖乖接貨，便只好在鄰近停車場尋找車位。漣漪效應下，損失的不只是有關屋苑的駕車小業主；連帶鄰近物業，甚至「爛地場」的車位租金也會被拉高。
或者有人會說，自由市場就是如此，你不買是你的選擇。但「你有選擇」在此完全是偽命題。一如前文，如果物業開售時，發展商一早為車位標價，買家嫌車 位貴，決定不買， 那是一個真正的選擇。但駕車業主對屋苑車位形成依賴後，對「繼續租用車位」有合理期望的住戶來說，車場業主以極高價由租改買，小業主要說不代價便極高昂。 筆者的確有朋友，原居上述港島西屋苑，面對停車場大業主高價放售車位，憤而選擇搬離屋苑，但願意，或者說有能力作出如此決定的人畢竟是零星小眾！
近日流行將香港與新加坡對比，友人跟我說在新加坡，私樓的車場是任泊又免費的，星人定義車場是物業的一部份，業主用車位一如大厦的樓梯、走廊般，沒可能要收買路錢。
今天香港因市場供求失衡，令物業價格飛升，或者有人會接受車位的水漲船高的現實。但當車位價格發漲至接近一個小型單位的價格時，筆者估計此中溢價考量或是跟車場業主(物業發展商) 跟小業主之間「權力不對稱」所引伸。

原文刊於DBC數碼電台 2015年4月2日

青年準買家的入市預算

細價樓升幅強勁，人人都說年輕買家難以應付現時樓價。但如果有合理的儲蓄計劃，在數年內儲足資金入市，也不是遙不可及的事情。

過去數年樓價明顯跑贏薪金升幅，部分意見更認為，追逐高升的樓價，有如「樓奴」，與其辛苦儲蓄置業首期，不如將收入用於其他地方。價值觀人人不同，不見得 每個人都要以置業解決居住問題。但不買樓，也要租樓，而長遠而言，不見得租金支出會低於按揭供款。衡量過後，如果年輕人有意置業，宜為自己設定可行的置業 儲蓄計劃。

步驟一：計算可負擔物業樓價
以一對工作數年的情侶，假設每人平均月入為1.5萬元，即月入共3萬元為例。參考金管局訂下的壓力測試標準，在現行按息上升3厘的情況下，供款不可高於月 入6成。以30年還款期，按息2.15厘計，假設他們沒有其他債務，可借取按揭上限為3,296,544元，每月實際供款為12,433元，佔月入 41.4%。

當然，以上只是計算出「可應付的按揭借款上限」；其次要計算首期及交易、裝修費用。首期有多少，視乎個人儲蓄及家庭支援，此處假設完全沒有家庭支援。按揭額300多萬元，加上數十萬元的首期，可以透過按揭保險等高成數方案，購置樓價400萬元以下單位。
假設選用9成按揭，樓價上限便是365萬左右，首期約37萬元；連同印花稅4.5%、代理佣金、律師費、裝修費等，估計需要資金70萬元。

步驟二：計算儲蓄目標及時間
以3萬元月入，儲蓄率30%（每月儲蓄9000元）計，月入不變，需時78個月，即6年半多一點，便可儲足首期及相關支出入市。當然，「儲蓄需時6年半」 有一定變數，最明顯的是樓價及收入的變化。如果樓價持續上升，首期、交易費用都會相應增加。另一方面，如果樓價在未來數年有一定調整，又或收入有一定增 長，6年半的儲蓄時間便可望縮短。

儲蓄比率3成，在有明顯目標的情況下，是否強人所難，自然要視乎不同人的經濟情況，但持平而言，至少不是一個「不可能的任務」。退一步而言，即使數年後樓 價仍是持續上升，數年的節衣縮食也不會徒勞無功，數十萬元的現金，到時即使仍不足以入市，也可為未來投資、進修的儲備。

原文刊於經濟日報網站 2015年4月1日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站