按揭利率孰高孰低？

銀行按揭成數受限，發展商為求賣樓，由二按、發展商貸出整筆一按，到「多樓一按」，花樣百出。不少分析都指出，此類按揭在優惠期後利率較高，用家要留意到時的利息支出、供款負擔及轉按部署。但所謂百貨應百客，此類利率較高的按揭，在部分買家看來可能仍是「低息貸款」。

由於發展商的利息成本較銀行高，無從提供全期低息的按揭；但另一方面，新盤銷售又需要在按息上有一定吸引力，折衷的方法是「優惠期」的設計。常見的 包括「初期免息免供」或「初期低息」兩種，目的不外乎壓低初期供款。但在優惠期後，一般發展商提供的按揭，利率都會恢復「正常」，一般約P+/-1厘，現 時利率水平計，即4至6厘水平。

以發展商按揭平均5厘計算，與一般銀行的按息不足2厘比較當然是偏高。優惠期後，此類產品的每年按息支出更是比同額的銀行按揭高逾一倍。如果優惠期 完結同時碰上按息回升，更會出現供款震盪（Payment Shock，即供款較初期大幅增加）的情況。不少分析已提醒買家，如果選用此類按揭產品，必須留意優惠期後的利息支出、供款負擔，以及轉按至一般銀行的難 度。

參考座標決定結論
以上觀點自然正確，一個年利率5厘的按揭，利息支出、供款負擔自然比一般銀行按揭不足2厘的情況為高。但「高低」是相對的，一般人會以銀行按息作為比較的座標，認為發展商按揭在優惠期後利率偏高；但另一些人的參考座標如果不同，便會得出完全不一樣的結論。

其中一類與一般本地用家參考座標完全不同的，可能是內地買家。據了解近日新盤成交中，內地買家的比例回升；背後的可能原因眾多：部分新盤推出買家印花稅優惠，抵銷了政府辣招的效果，以及新盤提供名目不同的高成數按揭，也許都是原因之一。

傳聞內地部分民企依賴非銀行的貸款營運，利率可高至20厘；即使是按揭，內地一般首套房的按揭利率也在4厘；而二套房按揭利率約5厘－－大概就是香港新盤按揭優惠期後的水平。對內地人來說，香港人視為高息的產品，他們卻可能認為利率相宜。

與內地買家類似的是本地生意人，一般中小企貸款利率在P+2至P+5左右。對從商的新盤買家來說，可以用最優惠利率+/-1厘借取大額款項，可謂相當便宜，他們亦可能是不介意為借款長期支付此等利率的一群人。

過去幾年，港府及金管局出招，某程度上將非本地買家的入市比例降低；現時在新盤印花稅優惠及按揭安排下，外來買家比例似見回升。原則上，由於此類按 揭由發展商關連財務公司提供，與銀行無直接關係，似乎不會增加本地銀行的風險。不過，如果外來買家購置本地新盤比例進一步回升，會否觸發更多排外反應，屆 時政府又要如何應對，倒值得留意。


原文刊於經濟日報網站2016年6月29日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

說好了的加息呢？

英國公投意外脫歐，帶來的金融市場震盪可能持續一段時間，美國說好了的加息恐怕要再推遲；但低息持續，對香港樓市來說，最多只能算是中性影響。

公投之後，英人忽然驚覺英國脫歐成本極大，而且蘇格蘭和北愛爾蘭分離之聲再現(當地學生可能是最明顯的受惠者，以後或者不用再分UK、Great Britain和England)；數百萬人聯署要求「再投多次」，但歐盟已表明不可挽回。

未來兩年，英歐要就分家談判，眾多歐資銀行可能會撤離倫敦，英國短期內經濟絕對不樂觀。而英國脫歐，亦可能刺激歐洲各國的脫歐派爭取公投，歐盟也絕 不好過。中國經濟放緩和歐洲前景不明，市場已估計美息於年內難以回升，甚至明年美息也需要維持低位，避免英歐的震盪拖累美國經濟。美息不加，港息自然也難 升，低息環境持續，理論上利好香港樓市，但環顧全球，大國經濟全部不樂觀；利率不變，影響只能視為中性。如果認為樓價會因利率不升而反彈，可能有點堅離 地。

本地樓價自去年9月見頂回落，再於今年3、4月左右止跌，跌幅大約10%，期間市場按息一直平穩。美國在年初上調聯邦基金利率一次，香港最優惠利率 未有跟隨；一個月拆息於2月一度升穿0.3厘水平，但其後回落。簡單來說，之前樓價回落，與利率關連不大。未來一年，如果按息維持低企，也只是代表利率維 持不變，難以演繹為利好樓市。

另一方面，雖然最優惠利率和銀行同業拆息大致維持不變，但4月開始，銀行新造按息更見輕微回落，拆息按揭利率由之前的H+1.7厘，微跌至 H+1.6厘水平，理論上利好樓價。但宏觀而言，利率上落0.1厘，對大局了無影響；相反，港府數年內着力增加住屋供應，效果開始浮現，在經濟放緩的情況 下，供應增加，不宜對後市過於樂觀。

不過，即使外圍因素轉差，由於過去幾年樓市投機者幾乎被政府辣招趕絕，持貨業主以自住用家為主；加上利率低企，此類業主沒有多少減價放盤的動機，後市在高位橫行的可能性仍然較高。

原文刊於信報網站2016年6月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

本港按息或持續偏低

美國聯儲局6月份維持按息不變，而且市場普遍估計，美息在年內或只會再上調1/4厘。由於本地最優惠利率在美息下調時未有跟足，加上本地熱錢仍然充斥，不少分析估計，本地按息在年內可能維持不變。按息維持偏低，是否代表樓價可重新向上？

估計美息欠上升空間，不單是一眾專家的分析結果。由美國債券孳息走勢看，也可得出市場認定美息難升的結果。去年年中10年期美國債券孳息高位為2.47厘，2016年初在2.26厘水平，近日10年期美債孳息報1.6厘左右。孳息跌是因為市場普遍預期美國難以加息，美債價格上升所致。簡單來說，真金白銀買賣美債的投資者，似乎普遍預期美息難以上升，持有美債收息仍有可為，故美債價升、孳息回落。

如果參考債市的集體智慧，可以預期美息在未來一段時間仍會維持平穩，低息環境可能比大家想像中要維持更長時間。一般而言，在溫和通脹，通脹率又較按揭利率的情況下，會對樓價有支持作用。(香港4月消費物價指數為2.7，較一般新造按揭利率約2厘為高)

比起任何專家的個別意見，投資市場的價格走勢往往更有參考價值。一如英國會不會脫歐，與其看專家估計、民意調查，倒不如看博彩公司的賠率。同理，近期的美國債市走勢，的確預示美息難以大幅上升。問題是---市場也有集體看錯市的時候，情況就如博彩也會出現爆冷。

2013年初，10年期美債孳息1.7%，同年年底時，孳息上升至3厘水平，反映當時市場估計市場利率將回升，但美息一直要待2016年初，才上升1/4厘。說到底，未來始終是不確定的因素，債券價格及孳息走向，在評估美息走勢時，亦只有參考作用。債市投資者在2013年可以看錯市，也難保2016年不會再看錯。

此外，置業人士也要留意，按息可能難以大升，但低息利好樓價的效果可能已完全反映在市價上，現階段按息維持低企，影響可能只算中性而非特別利好。

回到本地按息的問題，不時有人會說，現行按揭壓力測試標準過嚴，可見將來按息難以大幅上升3厘。除了債券價格，個別聯儲局官員也有類似預期，例如過去被視為美國聯儲局加息「鷹派」的聖路易聯儲銀行行長布拉德態度轉變,認為利率於未來2年半內可能只須要調高不多於一次。如果未來利率長期維持偏低，現時壓測加3厘的要求看來便是過於嚴謹。問題是未來難料，誰又可保證按息一定不會上升3厘？

撇開按息會否升3厘的問題不談，壓力測試的存在其實有穩定樓市的作用。壓測某程度上確保透過銀行按揭入市的買家，有較高的償付能力。去年中至今年初樓價下跌一成多，而二手市場未見大量劈價放盤；其實與現時持貨業主實力較高有關。此類風險管理工具有減少樓市波動的功能，有可能會長期存在。

原文刊於iMoney2016年6月25日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

新盤按揭演化流程

聯儲局無加息，市場預期低息環境再持續一段時間，一手新盤亦維持相對暢旺。不過，一手新盤銷售成績背後，其實有賴發展商按揭持續演化支持，面對愈來愈複雜的新盤按揭，買家亦有不少地方需要注意。

發展商以關連的財務公司為新盤買家提供融資，可謂由來已久，較常見的是第二按揭(二按)，協助買家在銀行一按之外多借一筆貸款，令買家可以低首期入市。

 新盤一按不涉銀行 免壓測「包批」

近年銀行按揭收緊，如果向銀行申請一按，再加發展商二按；由於二按的利率較高，通過壓力測試的難度亦相對較高；眾多發展商開始提供不涉銀行的一按，是為近年新盤按揭的第一階段演化。

大部分發展商的一、二按雖然不需壓力測試，但一般而言，都會要求買家提供收入證明，保證其有一定還款能力，去年開始出現「包批」按揭，即發展商表明不管借款人實力，一定批出貸款，又是一個新的變種。

至於上周佔據地產新聞版面的120%按揭，是發展商一按的新演化版本；買1000萬元的新樓，最高可借1200萬元---前提是你要有另一個價值起碼700萬元的物業共同擔保。當中新元素是「多樓一按」，即以多於一個物業，作為一筆貸款的抵押。

較少人提及的是近期幾個新盤按揭都推出「提早還款回贈」的安排，此類付款計劃一般要求買家在三至五年內還款。其中一個新盤，如借款人向發展商借500萬元，第一年利息支出約12.5萬元，一年內償還欠款，可獲回贈貸款額6%，即30萬元。某程度上可視為長成交期付款計劃的變化，可說是以優惠換時間的安排。

 計劃多先甜後苦 留意是否易轉按

變來變去，發展商按揭的目標萬變不離其宗：幫助賣樓。借貸並不是零和遊戲，發展商之得(樓盤銷情暢旺)，不一定帶來買家之失。但必須留意，此類新盤按揭有兩大特色，借款人必須留意有關風險。其一是不需壓力測試，可能令借款人借入超出自己負擔能力的債務。其二是相關按揭往往以前期低息、免供，甚至利息回贈等吸引買家採用，但買家必須留意，在優惠期結束後，有關貸款利率回升時，是否容易轉按。

文章標題中的「演化」，概念來自生物學的evolution，此字香港、中國一般譯為「進化」，台灣多譯為「演化」，前一翻譯有「進步」的價值判斷，其實物種演化難說什麼進步，相對而言「演化」是較準確的中性翻譯。用在新盤按揭上，如果說「進化」，似乎暗示新產品愈來愈好，想來想去，還是用「演化」合宜一些。

原文刊於置業家居2016年6月25日 

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

一樓多按 vs 多樓一按

不同的發展商一向有為新盤提供多種第二按揭，在此類以一個物業作抵押，取得多筆按揭貸款的「一樓多按」之外，近日也有發展商推出以多於一個物業抵押借取一筆按揭的計劃，不妨稱為「多樓一按」。兩者名稱、結構看似完全相反，但兩者的共通點卻意外的多。

在結構上，傳統二按是在一按之外，以同一物業抵押取得另一筆貸款；而發展商在新盤推出多樓一按，是以新盤單位+借款人另一物業共同抵押，取得一筆貸款。表面上南轅北轍，兩者在新盤銷售中，效用都是提供買家一個提高借款額的途徑，協助買家以低首期入市。

以元朗區一個新盤為例，早前推出的按揭，貸款額最高可達新盤單位售價的120%，箇中竅妙，就是借款人需要將自己/家人持有的另一個物業同時抵押， 在符合多個條件後，借款額最高便可達新購物業樓價的120%。坊間不少意見認為高成數按揭風險高，借貸額達樓價十二成的，肯定是超高風險了？其實計算兩個 物業價值，貸款成數大概為7成水平。

有關產品的出現，的確為手上另有一個物業的買家（例如換樓客），提供低首期入市方案。但選用類似計劃時，仍有不少地方要考慮，其中最明顯的是利息因素。

新盤的「一樓多按」與「多樓一按」，除了提供低首期入市方案此個共同目標之外，另一個共同點是利息成本。銀行提供的按揭利息偏低，主要原因是銀行的 利息成本（存款利率/同業拆借）低，按息低至2厘水平，銀行仍可賺取一定息差，但發展商利率成本較高。不論是較傳統的新盤一、二按，抑或上周成為市場焦點 的多樓一按，撇開初期免息/低息的優惠，優惠期後利率一般在最優惠利率加/減一厘水平（或者更極端的，全期利率偏低，但還款期短至數年，借款人屆時需要一 次過償還樓按餘額）。

不管是哪一種安排，至目前為止，發展商提供的按揭，由於利率成本較高，未見5年或以上的全期低息安排。意味新盤買家如選用發展商的按揭，享受數年的低息優惠後，便需要償還整筆樓按。一般人如沒有幾百萬元閒置現金，通常會以轉按的方式償還利率較高的樓按。

問題在於，轉按成功與否，牽涉眾多因素：屆時的按揭指引（銀行按揭成數上限）、物業估值、借款人的收入等，全部都是變數。如果未能順利轉按，借款人便可能需要較長時間承擔發展商按揭較高的利息。

原文刊於經濟日報網站2016年6月22日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

120%按揭的美麗誤會

上周元朗一個新盤的發展商推出一項按揭計劃，新盤成交價1000萬元的話，最高可借1200萬元的按揭。之前坊間不時說高成數按揭風險高，目前居然有發展商提供「借突樓價」的貸款，豈非超高風險？不過，一切其實是美麗的誤會。

有關計劃為新盤買家提供一個借款額高於購入樓價的貸款選擇，問題在於借款人不僅僅是以新購物業為抵押品──他們(或家人)需要另外持有物業，並將舊 樓和新樓一同作為抵押借款。如果同一個物業，同一時間重複抵押，取得多筆按揭貸款，叫「一樓多按」；把多於一個物業抵押取得一筆款項，可稱為「多樓一 按」。

所謂120%按揭，120%指的貸款額最高可達新購物業估價的120%，但計算同為抵押品的舊居價值，實際按揭成數是在七成左右。

借款人如購買發展項目中一個成交價1000萬元的單位，而舊居又有按揭未償還的話，舊居樓價要達700萬元，發展商才會借1200萬元予買家，用於 償還舊居按揭及支付新樓樓價。以抵押品總值1700萬元計，整體按揭成數其實是70.6%。對貸款人來說，風險反而比之前按揭成數高達八、九成的新盤一按 略低。

發展商如此大費周章，相信也是源於銀行按揭成數收緊。如果新盤買家持有其他按揭物業，再為新盤單位申請銀行按揭，全部按揭供款不可高於月入四成，壓力測試下假設按息加3厘，整體供款不可高於月入五成。發展商提供「多樓一按」，由於不涉銀行，便可迴避壓力測試的要求。

上文提及，計算所有抵押品價格，貸款額只相當於抵押品估值七成，究竟按揭借款相當於樓價七成，對借款人是否高風險？

我們多次提出，借款的風險不在成數高低，而在借款額是否過高，還款是否超出負荷。舉一個簡單例子，一名月入10萬元的買家，購買一個樓價400萬元 單位，就算成數真的高達120%，如果按揭條件是P-3.1%，30年還款期，每月供款18104元，實在看不到什麼風險；相反，同一個人，如果購買一個 一億元的物業，按揭成數25%，即借2500萬元，供款便達9.4萬元，負擔絕對過高。

發展商為新盤提供按揭，多數情況下迴避了壓力測試，「方便」買家多借一點；比起高成數，此種方便會不會令買家借入超出負擔能力的金額，才是問題所在。

原文刊於信報網站2016年6月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

供息不供本按揭

一手樓盤市場競爭激烈，除了多個新盤推出高成數一、二按外，亦有發展商推出置業初期按揭供款只供利息的安排，力求壓低置業初期的供款開支。但選用類似產品時，有不少地方要留意。
其中一個推出供息不供本計劃的樓盤，按揭成數8成，還款期5年，首年免供，第2、3年按息1厘，第4、5年按息為P。以一個600萬元單位，8成按 揭即借480萬元計，第二年起按息1厘只按息，即每月償還按息4,000元，第4年起按息以最優惠利率（5厘）計，每月供息則為2萬元。3年內如借款人提 早還款，可獲退回所有已支付利息。
單純以借貸條件考慮，上述安排可算優惠，如果借款人有能力在3年內全額還款，可視之為免息貸款。發展商作出如此優惠的貸款條件，自然因為發展商與銀行對貸款的視角完全不同之故。
對銀行或財務公司來說，按揭貸款是取得盈利的業務，當然不可能提供類似「提早還款退回利息」的安排。對發展商來說，按揭不過是吸引買家入市的工具，甚至有可能提供一定補貼。
對買家來說，要留意的是，類似的優惠安排，其實接近與發展商對賭。如果選用類似計劃入市後樓價上升，大可賣樓還債賺差價，又或以轉按方式還發展商一按，變相享受幾年免息貸款。
不過，如果樓價在期內下跌，便難以將按揭轉回轉統銀行較低息的產品。上文例子中的物業，樓價600萬元，如果樓價不升不跌，原則上幾年後仍可申請按 揭保險轉按；不過，如果購入的是樓價高於1,000萬元的物業，按揭成數上限5成，借款人便需要善用幾年，增加儲蓄，以便日後償還新舊按揭的差額。
當然，部分發展商也會有其他安排，例如提供另外一份二按供買家申請，雖然利率較高，但可降低未能轉按、又無足夠現金償還原有按揭的風險。
按揭產品是中性的，沒有絕對的好壞。如果投資者看好後市，認定幾年後樓價回升，只供息的按揭產品，未償不是一個有效降低供款支出的工具。但對用家來說，此類產品便會有欠款總額一直未有減少的問題，是否採用，宜細加考量。

原文刊於經濟日報網站2016年6月15日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

樓市的主流意見？

官方及私人的指數雖然都反映樓價自高位下調一成多後開始企穩，但主流意見(包括媒體)似乎仍認定樓價仍會反覆向下，某大行更估計樓價仍會跌三、四成。筆者嘗試看看兩個主要外圍因素，再回頭審視我們日常接觸普遍的樓市看法。
說主流意見認定樓價向下，可由幾則按揭新聞看出端倪：負資產宗數破千宗、樓按年期貼近歷史高位、發展商為一手新盤推出免壓測、只供息的按揭、財務公 司把手上按揭資產打包轉手。以上按揭市場上的幾個發展，無一例外被媒體演繹為樓市凶兆；負資產等同壞賬、按揭年期長反映借盡的情况、發展商要用特製按揭催 促入市顯示清貨需要和財務公司亂做按揭制造次按風暴等。
目前的樓價無疑偏高，樓價的調整，似乎已觸發部分過去觀望的買家入市。在任何角度看，由高位回落一成多的樓價仍屬偏高，但市場心理似乎已開始接受此 水平的樓價。偏高樓價在港已歷時多年，其中成因可能是本地供應問題、外來買家的因素、外圍量寬的影響和超低息的造就。種種可能和原因當中，筆者相信，美國 和中國兩者皆有着主宰的份量，今次先談美國因素。
美國因素
美國去年退市，年初加了一次息，數月前聯儲局主席耶倫預期在「未來數月」再加息。結果數月過去，美息維持不變，以利率期貨看，似乎大家都不預期美息 能有大升空間。一般分析指聯儲局未能按步加息，原因是新公布的就業數據轉差；新增職位數據不理想，自然是聯儲局對加息轉趨審慎的原因之一。但與勞動市場互 扣的其實是整體營商和投資市場的環境卻一直在變。
近期美國股市有一個罕見的集體現象：眾多上市企業股東都在回購公司股份。說他們看好後市，他們卻沒有把資金用於擴充業務；說他們看淡後市，卻用真金 白銀回購公司股份，讓股價堅實。說來說去，就是一眾股東找不到比回購公司股票更好的投資。本來有人辭官歸故里、有人漏夜趕科場，看好看淡就是自由市場的特 性，一家半家企業股東回購股份，可能只是個別事件；目前的情況卻是大量企業都在回購公司股份，原因何在？
出現普遍回購的原因，可能與股東認定聯儲局接受不了股票市場價格大跌有關：聯儲局延續低息政策，表面上在穩定就業市場，但內裏的目標，就是指向「不 容許美股大跌，影響財富效應從而推低消費」。每次聯儲局暗示要加息，股市下跌，主席耶倫便按兵不動，更是坐實聯儲局「保持財富效應>刺激消 費>維持就業市場」的策略。支持股市去保消費和就業，於2015年的中國A股也發生過，只是手法略有不同、對自由市場的認知有落差而已，並不是什麼 創新做法。
市場既然認為聯儲局不容股市大跌，股東回購公司股份便是相對風險不高、穩回報的作為，與其冒險擴大投資，不如買自己公司股票穩陣。
央行政策市下的資產市場
由國際環境看，歐日加碼推出量寬，應該是美國退市而加息的良機；反正熱錢仍然四處流竄，聯儲局收水，只要有人持續放水，美國企業仍有平價融資渠道。 此中道理就是「有人頂檔、早走早着。」因此耶倫幾年前已在叫嚷加息、退市，只是通縮陰霾一直在糾纏；然而，歐日最近再推負利率，這代表美國其實毋須急於加 息，因為那「頂檔的人」將會由短工變長工！在此情況下，預期未來美息上升不會急，步伐也不會大。
再進一步看歐日央行的政策，是明確以防止通縮為要務，在各國聯手下，未來一段時間將可能在溫和通脹的機會較高。如果大環境是溫和通脹、相對低息，對資產價格的預測便不宜過於悲觀。
過去3年，不時聽到市場分析指美股見頂，說了幾年，美股仍是在高位運行，這些分析雖然沒有錯、但也沒有對，如果市民聽了而去沽美股，這是市民的演 繹。美股的高價位、高P/E在在反映今天是「央行政策市」，類似的情況也在本地樓市出現，樓價見頂的分析說了幾年，目前較高峰稍回仍是在高位運行。
說到底，升升跌跌的預測誰都會說，「估市」欠了具體時間，不過是泛泛之言，無太大參考價值。當然，今時今日除美國因素外，中國也不容忽略。左看右看，中國因素亦是最難拿捏的。至於此對本地樓市有何影響，稍後再談。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年6月14日

按揭年期長 不代表供款壓力高

近兩年新批按揭平均供款期達25、26年，4月份數字更迫近歷史高位。更有指如此長的供款期顯示港人供款壓力高，一旦按息上升，或會令部分借款人負擔增加，被迫斷供。但深究下來，供款年期長與供款壓力未必有太大關連。

說供款年期長，反映供款壓力大，最主要的論點是：樓價高企，連帶按揭金額也高，借款人唯有攤長還款，令每月供款額降低。最直觀的證明，是1997年 前後，住宅按揭的「標準」還款期是20年，由1999年至2007年，新批按揭合約年期大致在20年上下波動，但隨2008年後樓價急升，新批按揭年期亦 愈來愈長，至近2年，已上升至逾300個月水平。可以說，供款年期長度與樓價有正關連，大致上樓價愈高，供款期愈長。如果說「樓價愈高，置業人士負擔愈 大、供款壓力愈高」，那麼說「供款期愈長、供款壓力愈高」似乎也很合理。

理論上，供款期愈來愈長，借款人萬一收入減少，的確會失去某些迴旋空間。萬一收入下跌，借款人可以透過延長還款期以降低每月供款，避免供款超出負擔；但對於一早已採用較長還款期的借款人來說，有需要時便難以延長還款期。

但另一方面，雖然近年樓價高企，但實際上新批按揭的平均供款與入息比率其實大致上有所下調。金管局由2010年8月起統計新批按揭的平均供款與入息 比率，當年數字是41%，即新批按揭的供款，平均佔申請人月入41%，2016年3月最新數字為35%，供款佔入息比率下跌。對實際上申請按揭的人士來 說，供款比例反而下跌。背後的原因是壓力測試基本上將「偏高負擔」的申請人拒諸門外，平均供款負擔因而較幾年前樓價較低時有所改善。

當然，平均供款與入息比率下跌，本身也與按揭年期攤長有關，如果供款期縮短至十多年前的20年水平，供款與入息比率會回升至4成以上。但整體而言， 現時可以成功於銀行取得按揭的借款人，供款負擔本身偏低，即使按息回升3厘（幾年內似乎不大可能），供款也會被限制在月入6成以下。現時擔心按揭還款期 長，供款壓力會高至令借款人大量斷供，暫時看來是過慮。

原文刊於經濟日報網站2016年6月8日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

新批按揭年期偏高原因

金管局最近公布的4月住宅按揭統計調查結果顯示，新批出按揭貸款中，供樓貸款合約期由3月的304個月，升至4月的310個月；有分析指此顯示本地樓市仍處於史上最難供斷地步。但同一數字，其實有眾多解讀方向。
根據紀錄，新批樓按還款期的歷史高位是2015年的312個月，即當時新批樓按平均還款期為26年，相對而言，2008年金融海嘯前後，新批樓按平 均還款期約260個月(21.7年)，近兩年的按揭合約期的確處於較高水平。如果將「還款期愈長」等同於「按揭最難供斷」，那麼4月數字為310個月，的 確可演繹為「樓市處於很難供斷地步」。但作出以上判斷前，宜留意一件事：過去24個月，新批按揭平均年期其實一直在304至312個月之間波動，以年期計 上下波幅約8個月，以百分比計上落不足3%，4月數字上升，仍在正常波幅範圍，暫時看不到「供樓年期愈來愈長」的趨勢。
「供樓年期未見愈來愈長」，原因之一是近兩年的新批按揭還款期已經很長，早已到了難以進一步增加的地步──金管局容許的銀行按揭還款年期為30年即 360個月；由於總有一些選擇較短的還款期，另一些個案因為樓齡、借款人年齡的因素，獲批較短的還款期，平均下來，25、26年便是極限。
負利率、高還本比例鼓勵債仔拖長還款期
近年本地按揭還款期偏長有幾個原因；原因之一是樓價高，樓按貸款額亦高，攤長還款可減少每月供款支出，也較容易通過壓力測試；另一個原因，在於近年 按息大致處於實質負利率，即名義按息比通脹率低。以4月數字為例，一般新造按息大約在2厘左右，而消費物價指數為2.7%，在按揭負利率的情況下，理論上 拖長還款期對借款人有好處，在目前的利率及通脹水平下，有錢供斷樓債，都應該按兵不動。
另一方面，過去利率處於4、5厘水平，甚至如1997年的8厘、10厘水平時，初期供款中還本比例低，會促使借款人選用較短的還款年期，甚至主動提 早還款。至於目前新批按揭平均按息不足2厘，即使還款期長達30年，初期供款中還本額度也高於利息支出，根本沒有多少動力促使借款人縮短還款期。此都是吸 引借款人選用較長還款期的理由；對不少業主來說，他們不是「難供斷」按揭，而是選擇不去供斷按揭。
按揭年期偏長是事實，有眾多原因，但單單由按揭貸款合約期較長，而說按揭較難供斷，便不是事實的全部。

原文刊於信報網站2016年6月7日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

新盤一按令投資者入市比例回升

發展商紛紛推出一按促銷樓盤，由於全額由旗下財務公司借出，不涉銀行，不但按揭成數較高，也毋需進行壓力測試。此類安排雖然「方便」買家借款置業，但卻隱含風險，對於有意透過類似安排買樓置富的投資者來說，更宜小心。

發展商本業是買地、起樓、賣樓，賣樓有盈餘，便再投地起樓，周而復始。貸款卻不是他們的本業，過去偶有提供二按，也是補銀行一按的不足。近年迫使發展商陸續推出按揭成數高達8、9成的一按，全因銀行按揭成數收緊至5、6成；即使發展商願意推出二按，讓買家可以低首期入市，也會因為涉及銀行一按，一按+二按的組合需要通過壓力測試，對借款人的收入有較高要求。結果催使發展商推出按揭成數高達8、9成的一按，以迴避壓力測試。

以1000萬元物業，按揭成數8成，利率5厘，還款期30年為例，月供是42,946元，如果發展商旗下財務公司的審批要求是月供不逾月入一半。買家只要月入85,892元，便可順利借取發展商一按。相對而言，如果買家本身已持有/擔保其他物業按揭，再借入500萬元銀行一按+300萬元發展商二按的組合，即使供款較低，但月入卻要高於109,588元，才可通過壓測。

由風險管理的角度看，壓測的存在對借款人有一定保障---壓測事實上將借款人的供款總額限制在3、4成水平，即使未來按息回升，借款人也有較大的緩衝。較少人提及的是，銀行按揭的壓力測試，對已持有其他按揭物業的借款人，有更嚴格的要求，即所有按揭供款不逾月入4成，加息3厘，供款不逾月入5成。此要求對換樓客及投資者的影響較大。

傳統上不少家庭在購置自住物業後，會再購買物業收租。但在壓力測試要求下，有關部署難度極高，以一對月入10萬元的中產夫婦，二人持有一個物業，按揭餘額600萬，按息2.15厘，尚餘年期20年為例，供款30,781，他們再購置另一物業，向銀行申請按揭，年期30年，利息2.15厘，新物業按揭額不可高於181.4萬元。兩筆按揭的供款其實只佔家庭月入37.6%。如果他們希望用一+二按的組合購買新樓，如果新購單位按揭成數高於標準2成，壓測標準會更嚴厲。簡單來說，在現行的按揭指引下，連中高收入家庭要在自住物業之外買樓投資也甚為困難。

發展商借出整筆一按，不經壓測，便可以降低投資者入市門檻。發展商由於資金成本較銀行高，他們提供的貸款，利率自然較高。對於個別投資者來說，借入較高息的一按買樓，是否合算的投資，自然需要自己詳細考慮。值得留意的是，過去數年按揭指引收緊，估計大部分入市買家以用家為主。對整體大市而言，用家主導的樓市與投資者充斥的樓市，風險完全不同—投資者有較高斷供的可能較高。新盤一按鼓勵較多投資者入市，雖然對銀行體系應該沒有多少影響，但卻可能為樓市增加不穩定的因素。

 原文刊於iMoney2016年6月4日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

無壓測按揭的種種

眾所周知，現時向銀行申請按揭，要通過壓力測試。按揭測試的原意是確保按揭申請人面對未來按息回升時，仍有一定的負擔能力；但執行的結果必然令部分 本來過去可以成功取得按揭的申請被駁回。有賣樓需要又有財力的發展商，便為新盤推出名目不同的按揭，以自己的方法協助買家借款買樓，共通點之一就是沒有壓 力測試。
壓力測試對借用高成數按揭、持有或擔保其他按揭的買家影響較大。舉例來說，一名買家已為家人的物價按揭作擔保，自己再購買一個樓價1,000萬元的 一手單位自用，銀行按揭標準成數5成，年期30年，利息2.15厘，供款是18,858元。假設發展商有提供二按，成數為3成，利率5厘，年期30年，供 款是16,105元。由於一、二按總成數高於標準按揭成數2成、買家又是其他按揭的擔保人，壓測標準較嚴，供款不可高於月入35%，按息加3厘，不可高於 月入45%；一、二按總供款是34,963元，但通過壓測的收入要求是109,588元，即供款不逾月入32%。（實際執行上其實更為嚴格，例如要將按揭 申請人擔保的按揭供款一併計算，所有按揭供款總和不可高於限制）
針對壓測要求高，部分發展商便推出不涉銀行，也不需壓測的整筆一按。雖說不需壓測，但據了解，多數發展商（及其關連財務公司）也會要求，按揭供款不 逾借款人月入一半。同樣以1,000萬元物業，按揭成數8成，利率5厘，還款期30年為例，月供是42,946元，只要月入85,892元，便可順利借取 發展商一按。換一個說法，如果月入有109,588元，大概可向發展商借取1,020萬元的一按，可購置單位的選擇自然較大。
不經壓測，對按揭申請人的「好處」自然是彈性較大，可借入的按揭金額較高。但必須留意，如果按揭供款已佔月入5成，一旦利率回升，供款佔月入比例增 加，借款人的財務壓力便會更為明顯。考慮此類產品時，借款人亦需留意，由於發展商一按的利息較高，還本速度會較慢，買家未來要轉按慳息，亦要眾多條件配 合。買家宜有較長時間負擔較高息按揭的心理及財政準備。

原文刊於經濟日報網站2016年6月1日

更多按揭資訊，請參考按計劃網站