按市牛皮待變

2013年在政府多重遏抑樓市措施下，一二手住宅成交量將創多年新低，但樓價仍未見明顯調整，全年計樓價可能仍是微升。住宅按市方面，一、二手成交淡靜，亦直接受影響，估計今年按揭取用金額會創2007年以來新低，展望明年，數字亦難見大幅改善。

截至10月份，住宅按揭取用金額只有1,354億元；全年預計在1,600億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1,918億元下跌16%，是2007年以來新低，大概只有2010年高峰期的一半。

新取用按揭數字連續3年回落，主要原因是2010年底政府推出特別印花稅、金管局持續收緊按揭指引；令一、二手成交量維持於偏低水平，轉按市場亦因P按、H按息差收窄、高價物業按揭成數受限等因素影響，只能維持於每月千多宗水平，較數年前轉按市場活躍時期的每月3至5千宗，明顯回落。

2013年第四季，多個發展商以補貼印花稅、增加優惠等方式成功刺激一手市場成交量回升。展望明年，一手新盤料會維持同類銷售手法，成交可望維持蜴旺。但二手業主難以仿傚發展商的銷售安排，持有少量單位的投資者，在低息環境下亦未必有太大減磅壓力。明年二手市場成交量料維持偏低水平。在住宅成交量偏低的情況下，按揭市場難見明顯好轉，明年按揭取用金額料維持在偏低水平。

對置業人士的影響

按市牛皮，按揭貸款新取用金額連續3年回落，對銀行來說肯定不是好消息。但市況牛皮，卻可能對借款人有利。

在新取用按揭貸款持續減少的大環境下，銀行難以上調新造按息的息差；在樓市成交有明顯回升前，P-3.1%，或H+1.7%的息差難以上調。事實上，銀行甚至會以交叉銷售的方式，為按揭客戶提供特別優惠；例如在借用按揭的同時，如果在同一家銀行申請信用卡戶口，可獲額外免找簽帳額、又或同時開設往來戶口，可獲額外現金回贈等等。

由於P按的息差已低至2011年金管局警示的水平，理論上減無可減；但H按H+1.7厘的息差，距離金管局於2010年三月發出參考息率H+0.7%仍有一定空間。雖然銀行主觀意願未必願意在H按市場再引發減息戰，但在市況淡靜的大環境下，不排除個別銀行會以打遊擊的方式，限量推出利率更相宜的H按產品，以搶佔市場份額。

圖：2010至2013年按揭取用金額走勢

資料來源：宏亞研究部，金管局

#2013年為估計數字   

原文刊於iMoney 2013年12月14日

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