樓市警號失靈

 在香港人的心目中，樓市有兩個難忘的年份，一個是1997年，樓價見頂後進入漫長跌市；另一個是2003年，適逢SARS，樓價觸底後回到升軌。現時的樓市卻有點「古靈精怪」，某些方面像極97年，另一些地方，卻又仿如2003年。

先說「有如97」的部分，現時樓價早已超越97年。樓價以外，其他一些指標(或者說警號)，如樓價與收入比，亦與97年持平。1997年二手樓價平均為386萬元，當年年底居於私樓家庭的月入中位數為23,000元；即一般二手樓價相當於中等收入家庭約14年收入。

2013年，二手樓價平均為498萬元，去年年底居於私樓家庭的月入中位數為30,000元，即一般二手樓價相當於中等收入家庭約13.8年的收入，情況與97年極為接近。

另一個警號是租務回報；以代表小型單位的A類物業而言，在1992至1996年，每季租金回報率都維持在5厘多水平，1997年中跌至4.2厘水平。在2010年，A類住宅的已跌破4厘，回報率較1997年更低。但有趣的是，樓價未因租金回報下跌而回軟，反而進一步上升，至2013年底，A類住宅租金回報率已貼近3厘水平。

低息抵銷高樓價、低回報壓力

兩個警號出現，而樓價未見大跌，部分原因可能與按息低有關；供樓負擔遠低於97年的高息年代；而低息亦令長線投資者較易接受偏低的租金回報。

在97年出現上述見頂訊號的同時，市場成交量同步上升。在市場接近瘋狂的年份，每月二手樓平均成交量會維持在一萬宗水平，1997年更逾1.2萬宗。

有趣的是，過去樓市瘋漲期大量成交的情況在近年沒有出現，甚至出現成交量跌至極低的相反情況。2013年每月二手成交量只有三千多宗，較2003年谷底期更低。踏入2014年首季，數字較去年進一步下跌。

成交偏低  調整前難有預警

明顯地，近年樓價炒風難現。最簡單的解釋，可能是「炒賣成本高」。在多種印花稅、多次收緊按揭的情況下，不論豪宅抑或上車盤，都欠缺炒賣空間。此情況在上一周期明顯不存在，可以說，在市場形成嚴重炒風前，已被政府制止。事實上，我們亦不預期在現時炒樓成本高企的情況下，後市會出現交投暢旺的典型樓市調整訊號。

未來較有可能出現的情況，可能是「炒賣警訊」一直不會出現，而樓市出現較溫和的調整。

原文刊於信報網站2014年4月26日 

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優化存款掛鈎按揭成趨勢

樓市成交量偏低，連帶按揭取用金額亦在低位徘徊。銀行需要爭奪市佔率，又不願或不可在價格直接競爭，唯有在產品結構上作出優化；其中一個最新的發展，是結合既有的H按及存款掛鈎按揭。

先簡單介紹存款掛鈎按揭概念，即銀行向借款人提供按揭之時，亦為借款人提供等同按揭利率的存款利率，存款上限大部分為未償還按揭金額一半。舉例向銀行借 了$200萬的按揭，按息2.15厘；借款人可向銀行存款，利率也是2.15厘，可獲此優惠存款利率的金額上限是$100萬。此類存款掛鈎戶口，存款利息 較正常的活期甚至定期存款為高；意味銀行可以賺取的按息較少。早期銀行推出此類戶口時，按息會比正常純按揭戶口為高。例如當一般P按利率的按息下限是 2.15厘時，存款掛鈎按揭利率可能是2.4厘。

存款掛鈎按揭H按化
在官方連番推出辣招，樓市成交減少後，去年有銀行將存款掛鈎按揭利率推低至等同於一般P按下限，即2.15厘，令此類戶口的吸引力大增。今年起，更有銀行 推出以拆息為準的存款掛鈎按揭，結合H按低息與掛鈎存款利息較高的優勢。與一般H按雷同，此類戶口仍然有鎖息上限、現金回贈等要素。

可能不少置業人士會認為，借取按揭完成交易後，一般人手上不會有大量現金，此類戶口的實惠有限。事實上，過去此類戶口的確較受生意人歡迎，原因在於他們有較多閒資可存入慳息。

但現實是此類戶口的按息已低至市場的P按下限，或等同市場最優惠的H按水平，借款人選用可說並無增加任何成本；相反，即使存入的只是「一萬幾千」，亦可獲較高利息。相信此類戶口在新一輪優化，即結合H按概念後，會吸引更多人選用。

銀行在提供此類戶口時，一般會游說客戶，一併在銀行開設出糧戶口，借款人出糧時薪金存入戶口，已即時取得較高存息。由銀行的角度來說，可說是與客戶建立更緊密關係的有效途徑。

各銀行產品結構大不同
值得留意的是，不同銀行的存款掛鈎產品，在結構上有細微的差異，置業人士在選擇時宜留意當中分別。其中一種存款掛鈎按揭是單純提供存款優惠戶口，利率等同按息，借款人存入多少現金便可獲指定利息；而存款並不影響供款計算。

另一類較複雜結構，是存款扣減本金；例如借款$200萬，存入$100萬；「存款」沒有利息，但計算上扣減借款本金，每月還款不減，但還款中償還本金比例 大增，最終會令每期還款中的利息支出減少，整體還款期縮短，全期利息支出大跌。兩種結構在慳息效果上極為接近，但前者每年名義上的利息支出較高，對於業主 申報自住居所利息扣稅會有略高的好處。

原文刊於置業家居 2014年4月26日

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辣招真的害了上車客？

在政府多次出招後，近期樓市終於有回調迹象；一系列辣招，說穿了是增加買家，尤其是投資者及換樓客的買賣成本。但有評論認為，成功攔阻此類買家，代價是入市的用家以較不具實力的上車客為主，在樓市調整時，反而令財力較弱的一群，備受損失。但此恐怕不是一個公允的立論。

首先，我們完全同意，政府的樓市辣招、金管局的收緊按揭指引，最不受影響的，的確就是購買物業自住的上車客。先看辣招新增幾種印花稅後，只有簽署買賣合約時並未持有本地住宅物業的永久居民，完全不受新增稅費影響。

按揭方面，經多次收緊指引後，樓價600萬元以上物業已不能由銀行取得7成按揭。可以說，一般換樓客的按揭槓桿受限，反而是上車客仍可以7成，甚至9成按揭入市。

有評論就指，遏市措施之下，換樓客、投資者減少入市，反而上車客在按揭成數、交易費用上都未受影響，近一兩年入市者以上車客為主。結果當樓價回落時，客觀 效果就是近一年入市的用家受較大影響－－例如去年以白表資格，購入未補價居屋的買家，按揭成數可高達9成，部分因樓價回落，已成為負資產。

全綫遏抑置業需求難實行
表面看來，評論合理－－因為豪宅物業較受辣招影響，近2年入市的以上車客為主；現時樓價回落，統計上便是上車客出現損失為主。

但細想一下，難道我們想看到相反的情況？即推出辣招後，樓價仍然上升，結果是近年入市的上車客都有獲利。但此種情況（樓價上升）本來就不是政府出招的原意；萬一出現此種結果，更會被指為政策失敗。

另一個避免「樓價回落、較多上車客損失」的可能情況，是連上車客的入場門檻亦一併提高－－整個市場都無人入市，或所有價格住宅成交量同幅下跌，便不會出現「上車客成為主要損失者」的情況。

但現實中，此類全綫遏抑置業需求的措施難以實行，在政治倫理上也有一定問題－－富有階層在任何資本市場都有先天優勢，他們有較多閒資用以購買資產。如果辣招一併提高所有人的置業成本、遏低按揭槓桿，結果會是資產更容易向富有階層集中。

辣招針對投資者合理
舉例而言，樓價300萬元的上車物業，上車客可申請9成按揭，印花稅只是1.5%。如果不設雙倍印花稅豁免，買家一律付3%印花稅、按揭成數也一律調整至 6成。結果購入此類物業的買家，將以長綫投資者為主，正常上車客入市機會更低。長遠而言，不但對上車客不利，貧富兩極化的問題會更嚴重。因此，港府推出辣 招，較針對投資者、貴價樓買家，是合理的。
說到底，辣招只會有一時的作用，而暫時看來，辣招算是有效果－－樓價起碼是停止上升了；至於辣招的副作用－－樓價回落令新近入市者出現帳面損失，其實是必要之痛。

原文刊於經濟日報網站2014年4月23日

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存款掛勾按揭「H按化」

近日一手樓市在發展商貼市開價、提供印花稅回贈、增加二按等招數推動下，成交頗見起色；但二手樓成交量仍在低位徘徊。樓市淡靜，按市自難獨善其身，近日新批按揭總額較去年同期仍見下跌。受限於金管局指引，銀行難以調整按息爭取生意，唯有將產品不斷優化。

以近年開始流行的存款掛勾按揭為例，特色是按揭借款人可以將存款存入銀行，扣減本金或獲得等同按息的存款利息(可獲優惠息口的存款上限一般為未償還按揭餘額一半)。早年銀行推出此類按揭時，按息會較一般按揭計劃為高。去年開始，已有銀行將存款掛勾按揭的利率，調整至與一般最優惠利率按揭計劃一致，即可達P(5.25厘)減3.1厘水平，令此類戶口的吸引力大升。

唯一令客戶猶豫是否採用存款掛勾計劃的障礙，是市場上以拆息為準的按揭(H按)，實際按息較傳統P按略低，客戶會在「按息較低但沒有優惠存款戶口」及「按息略高但有優惠存款戶口」之間作決定。

今年起，部分銀行將此類戶口與拆息掛勾，按息與市場上最相宜的H按看齊，即一個月拆息加1.7厘，加上仍然維持現金回贈、仍設鎖息上限(最低可等同現行P按下限)。理論上，在最壞的情況下，即使借款人沒有任何閒置資金存入戶口，貸款利息也不會比一般H按戶口為高。另一方面，就算只是存入一千幾百的少額存款，仍是會獲得較正常定期存款為高的利息。

現階段提供此類戶口的銀行，並非中門大開，向所有按揭申請人都提供此等優惠的條件，一般只提供予特定客戶，例如指定一手樓買家，或條件優良客戶。

要善用此類戶口，最佳情況是在借入款項後，仍有大筆閒置資金，可供存入戶口的人士。當然，存款可獲較高利息，是有機會成本的；以上文提及的H按+存款掛勾按揭為例，存款利率約1.9厘，如果置業人士有投資習慣，而且平均回報較1.9厘為高，與其將資金存入戶口收息，倒不如用於投資。

不過，如果借款人是自僱人士，生意業務需要經常保持大量流動現金，資金又不可能用於投資，此類戶口可能便是較佳選擇：將閒置資金存入，一方面可靈活調動現金，另一方面可以也可在資金閒置時間收取較高利息。

原文刊於信報網站 2014年4月19日 

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存款掛勾按揭新趨勢

大約十多年前，有銀行推出存款掛勾按揭計劃，客戶在銀行取用按揭，可於戶口存入現金，存款利率可相當於按揭利率，或扣減按揭利息之用。由於種種原因，此類戶口過去不算主流產品，但近年情況開始改變。

此類存款掛勾按揭計劃雖然向客戶提供等同按揭貸款利率的存款利率(存款上限一般為貸款餘額一半)；但產品推出早期，此類產品的按揭利率較一般按揭為高，限制了產品的普及化。

舉例而言，數年前當一般按揭利率是2.15厘時，存款掛勾按揭計劃按息一般達2.4厘。在計算上，如果一名借款人在借入按揭後，仍有閒置資金存入戶口，即使按息稍高，扣除存款利息，實際按息支出仍是較一般按揭為低。不過，一般小市民在置業後，未必會有大額現金可存放，令此類產品較難普及。

此類產品推出早年，較受生意人歡迎，他們一般有較多資金「閒置」時，可注入戶口以收慳息之效。不過，近年市場競爭激烈，去年開始，已有銀行提供按息等同於一般P按利率的存款掛勾產品，今年更有擴及H按的趨勢，估計存款掛勾產品有機會日趨普遍。

去年部分銀行將此類戶口的按息，調整至與一般P按一樣，即約2.15厘水平。此舉令存款掛勾按揭更易為買家接受。近月市場發展的新趨勢，是部分銀行將此類產品擴及H按範圍，初步反應似乎十分理想。如市場受落，估計其他銀行將跟隨。

眾所周知，現時P按的利率已貼及金管局指引下限，減無可減。而條件較佳客戶，H按可獲一個月拆息+1.7厘的按息，以4月15日一個月拆息0.21厘計，即按息為1.91厘，較P按利率略低0.24厘；以100萬元貸款計，大概每月節省200元利息。由於多家提供H按的銀行，同時將鎖息上限(Cap Rate)設定在P(5.25厘)減3.1厘水平，即2.15厘，已令H按顯得更為吸引。但直至今年初，仍未有銀行將H按與存款掛勾兩者混合推出。

直至早前，有銀行為新盤買家提供H按+存款掛勾的組合，H按利率為市場下限的H+1.7厘，鎖息上限等同P按；同時加入存款掛勾特色。產品推出後，已有其他銀行跟進，並將適用範圍擴及二手市場。

技術上，如果利息一樣，鎖息上限一樣，一個有存款掛勾的H按產品自然更為吸引；在最壞的情況下，即使借款人沒有任何閒置資金存入戶口，貸款利息也不會比一般按揭戶口為高。估計其他銀行會受市場壓力推出相若的計劃。

原文刊於iMoney 2014年4月18日

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九按、十按的影響

報載部分屋苑出現「銀主盤」，業主將物業多次加按，最高紀錄一度出現達九個甚至十個債權人登記。可能由於欠款過多，加上周轉不靈，被債權人追討，結果要安排物業拍賣。此類成交看來震撼，借款人更是首當其衝，但對大市，以至銀行體系未必有太大影響。

首先說「九按、十按」，那些不是正式的按揭，只是債主將業主借款的資料，在土地註冊處登記。嚴格來說，不會影響一按銀行按揭的地位。將債務登記在土地註冊處，對債權人的「好處」是令物業的潛在買家留意到，業主可能涉及財務糾紛，令業主較難在市場放售。

對銀行影響低
萬一業主斷供所有借款，提供一按的銀行有權收回物業拍賣，更有第一順位取回欠款。除非物業市值較一按的未償還貸款餘額更低，否則即使借款人斷供，銀行亦不會有實際損失。
以現時新批一按平均按揭成數只有5成多，而樓價只較高峰期回落約5%，此類銀主盤成交出現，根本未影響銀行體系安全。

對樓價或有局部地區性影響
相對於銀行業，此類涉及多重抵押的物業放盤，或會對局部地區樓價有一定影響：在現時二手樓市成交不算活躍，一般成交價較高位稍有回落的樓市；一旦出現個別 業主急讓，成交價難免較市值有多一點折讓。因此，此類放盤或會對樓市帶來地區性影響。但就觀察所得，此類涉及多重抵押的物業，情況未算普遍，影響未必會擴 大。

當然，我們不是說正式或非正式的將物業作為抵押，借入大量資金完全沒有問題。由於不是正式的按揭，此類貸款的利率基本上與私人貸款睇齊，貸款利率可高達十 多二十厘，還款期亦較短，結果是借款人每月還款會大幅增加；一旦周轉不靈，便會因未能準時還款而被追債，甚至被迫放售物業。原則上，一般銀行的按揭契約 內，都會有消極保證（Negative Pledge Covenant）的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。在未得銀行同意的情況下，如借款人將 一按物業再進行抵押，已是違約，銀行如發現，可以行使合約權利，要求借款人提早償還按揭欠款。

多重抵押個案業主均為國內人
據了解，部分多重抵押的個案，業主都是國內人。由於國內私貸利率可高達三十厘。對比之下，香港的貸款利率處於偏低水平，令此類業主樂於透過物業多次抵押借取資金。
由於在2011年起，非本地收入借款人在銀行取得按揭的成數已受限制；加上2012年起引入買家印花稅：令近2年涉及非本地人的交易大幅減少，亦進一步減少了此方面的影響。
綜合而言，多重抵押的個案由於不算普遍，對整體樓市、銀行體系都不會有太大影響；但對於借款人來說，如未能及時清數，卻可能被追債，以至要在市況不就的情況下賣樓。

原文刊於經濟日報網站 2014年4月16日

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要收招了？

 某報報導，政府考慮逐步為樓市辣招減辣；據報收招第一式可能是雙倍印花稅。綜合各種跡象，港府應該已在部署收招，但即使樓市有較大調整，近年推出的部分樓市、按揭辣招可能長期存在，評估後市時宜考慮此方面的影響。

政府可能考慮逐步撤回辣招，其實有跡可尋；包括梁振英在解釋擱置「港人港人」政策時，提及現時樓市已沒有過熱。似乎已在釋放訊號，為日後收招作部署。

報導中的提及，有可能率先撤回雙倍印花稅。先不討論消息可靠程度，至少在策略上合情合理：與其他措施相比，雙倍印花稅對一般市民的影響最大，而其控制體系風險的效果又可由其他措施代替。如果港府要收招，雙倍印花稅的確可能是第一步。

坊間說的雙倍印花稅，正式來說是港府調升住宅印花稅率一倍；只有在簽署買賣合約時，並未持有住宅物業的永久居民，才可用舊稅率支付印花稅、持有一個物業的換樓永久居民，購入新物業時亦需按新稅率交稅，但半年內售出舊居，可申請退回一半稅費。

問題是，在雙倍印花稅之前，投資者已因額外印花稅(購入住宅物業3年內轉讓，要支付樓價/估值10至20%)而大幅減少。非永久居民、公司買家又因買家印花稅(購入住宅物業時支付，稅率15%)而幾乎絕跡。雙倍印花稅的推出，當然有震撼效果---除了沒有持有物業的買家(多數是上車客)，其他人的買家成本都增加了。但其代價也明顯---換樓業主的成本增加，換樓活動放緩，反而令二手市場的放盤減少。

如果撤銷雙倍印花稅，由於換樓客成本減輕，可能刺激樓市成交，甚至刺激樓價回升；現時樓價只較高峰期回落5%，未必是收招好時機。不過，一旦任何因素令樓價調整幅度擴大時，政府便大有可能先撤回雙倍印花稅以支持樓市。

部分措施一發難收

至於雙倍印花稅之外的其他措施，要收回卻可能有一定難度。雙倍印花稅影響大量換樓業主，取消會換來一定掌聲。但買家印花稅影響的主要是外來買家，額外印花稅影響的主要是投資者---兩者都是近年被嚴重妖魔化的一群，取消此兩項辣招，可能會招來「出賣港人」、「刺激炒風」的批評，在現時的政治氣氣下難以實行。

較少人談及的是按揭方面的措施。幾種印花稅都是透過提高買賣稅務成本去壓抑需求。而2010年以來多次收緊按揭成數、推出壓力測試、限制非本地收入人士按揭成數等的按揭措施，則以壓低按揭槓桿的方式，一方面壓抑投資需求，另一方面減少樓價回落時，銀行體系以至個別借款者的風險。

值得留意的是，與各類印花稅單純提高交易成本不同，收緊的按揭指引，客觀上有減少過度借貸的風險；以壓力測試而言，目的是確保借款人在利率變化時仍維持一定的償付能力。有關當局便難以為了救市而取消壓測的要求，換言之，此類措施本身有可能長期存在。

綜合而言，不排除港府已在考慮收招時機，但我們懷疑，在樓價有明顯調整前，港府會先行收招。而「收招」，亦會是一個按部就班的過程。部分在過去數年為了「遏市」而推出的招數，本身或者在政治上難以撤回，又或客觀上有長期存在的必要，可能會長期存在。

原文刊於信報網站2014年4月12日 

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樓市的中國因素

港府僅僅推出兩幅港人港地後即無以為繼；特首更表示，現時樓市已不算過熱，惹來輿論譁然。不過，審視經濟數據，我們認為港府決定合理-現時要擔心的，未必是樓市泡沫。

過去數年，中國因素是推動樓價向上的動力之一--內地人因港匯偏弱及港元按息偏低而蜂擁入市。港人港地正正是瞄準港人「本地樓都被內地資金炒高」的憂慮而 來。港人港地政策被擱置，輿論反應實在情理之中-政策是梁振英政綱中的重要措施，卻無疾而終。樓價與去年高位比較，只是回落約5%，去年負擔不了樓價的市 民，今天大概仍是難以入市。在此情況下，政府暫停/擱置一項為視為協助本地買家入市的措施，同時宣稱樓市已不算過熱；與一般市民的認知有明顯差距，難以期 望一般市民，尤其是等待入市的市民會歡迎政策叫停。

對於後市，多數分析聚焦於按息回升；但綜合各方意見，我們估計明年按息回升幅度將甚為溫和（以P按利率計，估計2015年底會仍會在3厘水平）；似乎不足以引發一次樓市大調整。

內地增長放緩的潛在影響
金管局近年多次收緊本地按揭指引，令新批按揭平均貸款成數維持在5成多、供款與入息比率維持在35%水平。單看本地按揭數據，現時銀行體系遠較過去穩健。 不過，真正值得擔心的，可能是中國經濟增長放緩，以及本地銀行對內地的貸款會不會隨之出現巨額壞帳。2013年中國GDP增幅為7.7%，今年中央政府定 下的增長目標為7.5%。增幅放緩0.2%，並不是問題；但內地經濟增長放緩；人民幣出現2005年匯改以來罕見的下調，都顯示內地經濟出現下行風險。中 國因素可能再次影響樓市---不過方向可能與過去數年相反。

金管局數據顯示，香港銀行非銀行類客戶的中國內地相關貸款，由2007年年底的約8,000億港元（約合人民幣6,405億元）增至2013年年底的36,020億港元（約合人民幣28,827億元），增長3.5倍，對銀行總資產的比重由不足10%增至19.7%。

港銀跨境貸款的風險
此類跨境貸款是過去幾年本地銀行貸款增長重心之一，但跨境貸款是有其風險的。萬一內地經濟不景，此類欠款有較高機會變成呆壞帳，並嚴重影響本地銀行體系。 銀行出現呆壞帳，較可能的反應，是「落雨收傘」，整體貸款供應可能收緊---不論是物業按揭，或本地其他貸款都受影響。

當然，我們不是說，過去幾年貸予內地市場的貸款一定會出現問題。但在內地經濟增長放緩的背景下，此方面的風險不容忽視。在物業市場，影響的不止是少了內地人來港置業，過去在港購入貴重物業的內地人，亦可能會以放盤套現應對經濟放緩。

目前難以評估中國經濟增長放緩對香港的影響，但下半年內地因素的的影響勢將泛現。現時回頭再看樓市辣招，港人應該慶幸港府出招遏抑了非本地人對本地物業的 需求---不單止是在升市時降低了上升動力，避免樓市過度泡沫化；近兩年非本地買家比重下跌，亦降低了非本地因素惡化時，對本地樓市的負面影響。

原文刊於經濟日報網站2014年4月9日

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通縮陰霾下的按揭策略

上星期本來想討論在通縮環境下的按揭策略，被耶倫一句「大約6個月」打亂了，本周繼續原先的話題。

假設一位樓市準買家，月入4萬元，手上持有200萬元現金，有需要購入單位自用，根據現有按息(2.15厘)及壓力測試標準，他如果沒有其他欠債，選用25年還款期的話，可借入的按揭上限約404萬元。如果他擔心入市後經濟不景、樓價下跌。以下是他可能的入市策略(為簡化計算，手續費、稅費從略)：

1. 根據某些人「用五成首期入市」的建議，用200萬元作首期，借200萬元按揭，購入400萬元單位。
2. 保留一定現金，例如100萬元，以100萬元作首期

B1) 以100萬元作首期，堅持「五成首期入市」，購入樓價200萬元單位

B2) 以100萬元作首期，申請高成數按揭，例如8成按揭，即借400萬元購入樓價500萬元單位；

「五成首期」入市 =削弱未來應對能力

方案A似乎不是一個合適選項。雖然支付5成首期後，物業成為負資產的機會大幅降低，但耗盡現金的結果，是嚴重削弱自己應對經濟危機的能力。例如萬一失業，便會欠缺現金渡過危機。

方案B1看來十分「穩健」。一方面堅持支付較高首期，減低物業為為負資產的風險。另一方面，亦保留較多現金以應對可能出現的經濟問題。但穩健的代價是可選擇的物業大幅減少，以上文例子而言，200萬元，幾乎已不可能購買大屋苑單位。

B2是折衷方案，在滿足「保留較多現金」的要求下，購買樓價較高的單位。以上限500萬元計，已可選主流屋苑單位---保值力較高，換樓的話，也較易轉手。

控制風險重點在借款額不在按揭成數

當然，B2方案代價是高成數按揭，會有按揭保費等額外開支。另外，理論上按揭成數愈高，樓價一旦回落，便更易成為負資產。但正如我們在兩個星期前指出，樓價一旦下跌，不論你的按揭成數是多少，「損失」是一樣的。

上一個高峰期，樓價調整後出現負資產，對業主的影響不止是「賣樓要先抬錢贖會」；另一問題是「轉按也要先抬錢贖會」。在利率協議取消，市場新造按息由P+2跌至P-2後，負資產業主亦只能望而興嘆。但現時新造按息已處於極低水平，業主在未來基本上難以透過轉按慳息，「負資產」的影響遠不及當年。

綜合而言，如果置業人士有自置物業的需要，但又擔心經濟不景，按揭上較合理的應對方案，其實不是「降低按揭成數」；而是根據自己的負擔能力，決定借款上限。同時，為了保留一定流動現金，反而應該考慮以較低首期入市。

 原文刊於信報網站 2014年4月5日

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港息回升三部曲

人人都在談論美國可能加息的影響。主流意見都是提到，美國可能在2015年初便進入加息期，並假設港息同步上升的影響。但現時選用拆息按揭的業主，可能在2014年底，已會率先受利率回升影響。

2008年以來，拆息低企，一個月拆息與最優惠利率之間的息差拉闊，拆息按揭曾一度成為市場主流。近年選用拆息按揭的業主在過去數年都以極度偏低的按息供 樓，但值得留意，拆息偏低主要原因是本港熱錢充斥。而在美國正式上調利率前，單是結束量寬，已可能引發美國國債孳息回升、熱錢回流。

本港最優惠利率受制於聯繫滙率，在美國聯邦基金利率上升前，沒有多少上升空間；事實上，美息在金融海嘯後回落，本地最優惠利率未有完全跟隨。理論上，美息回升初期，本地銀行有條件暫時維持最優惠利率不變。

不過，最優惠利率之外，近年不少按揭貸款以拆息為準，而拆息上落，主要視乎市場資金供求；一旦留駐本地的熱錢規模減少，拆息將先行回升。
綜合來說，港息回升，會以一個「三部曲」的方式進行。

第一步：銀行體系結餘下降 拆息回升
2007年金融海嘯前，本地銀行體系每天結餘一般維持在十多億元水平，其時最優惠利率（細P，下同）與一個月同業拆息之間，大概維持3.5厘的息差。其後 環球量寬，熱錢流入，銀行體系結餘逐步上升，2009年曾升至3,200億元水平，當時一個月拆息曾低見0.06厘水平，與最優惠利率息差擴大至接近5 厘。
2010年中左右，銀行體系結餘大致維持在1,500億元至1,600億元左右，一個月拆息大致在0.2厘水平。
大致上，可以預期，如果美國完全退市，觸發熱錢流走的話，本地銀行體系結餘將回落。如果結餘回落至「正常」水平（數十億元以下），估計拆息與最優惠利率之間的息差會收窄至正常水平，即出現拆息先於最優惠利率上升的現象。
現時一個月拆息與最優惠利率的息差約4.8厘。較「正常」時候的3.5厘多1.3厘。粗略地說，單計熱錢流走，本地拆息有1.3厘的上升空間。
對於按揭供款以拆息計算的業主來說，此亦意味以極度低息供款的時代終結。當然，由於大多數H按都有以最優惠利率為準的鎖息上限，拆息就算急升，按息亦只會轉為鎖息上限供樓。不過，以按息增加的「幅度」計，由不足1厘的利息，增至2厘以上，每月利息支出增幅可逾一倍。

第二步：美息上升 最優惠利率或不跟隨
萬一拆息回升，下一步要看的，便是美國正式加息之後，本地銀行的最優惠利率會不會即時上調。一如上文提及，由於之前美息下調時，本地最優惠利率並未完全跟 隨。理論上，美息回升初期，本港最優惠利率可能不完全跟隨。（決定因素會是當時的借貸需求，如果整體需求疲弱，則銀行可能傾向維持最優惠利率不變；相反， 如需求強勁，銀行可能傾向追隨美息上調，順道增加利潤）。

第三步：最優惠利率隨美息上升
不過，不論美息回升初期，本地最優惠利率是否跟隨，當美息累積一定升幅後，本地最優惠利率仍會受牽連上升，此時便是本地低息環境正式告終的時候。
值得留意，由於近幾年批出的按揭都要通過壓力測試，多重按揭亦不及上一個高峰期嚴重，未來按息回升，與97年金融風暴後利率上升的影響不可同日而語。按息上升，可能令準買家對入市更為猶豫，但欠缺觸發樓價大幅調整的威力。

原文刊於經濟日報網站 2014年4月2日

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剖析加息影響

上周聯儲局新任主席耶倫一句：大約在結束買債6個月後加息，震盪環球市場。以聯儲局官員估計，2016年底美息將處於2.25厘計，由2015年中起，每2、3個月將加息一次，每次0.25厘，利息累積上升2厘。如果港息跟足美息升幅，又會有什麼影響？

根據金管局提交予立法會的資料，2013年底，每宗按揭的平均按揭成數為54.1%，平均貸款金額279萬元，平均按揭年期約為300個月，即25年，利率約2.15厘計，平均的供款與入息為35%；以上述數據計算，即每宗按揭申請平均月供為12,030元，而借款人平均收入為34,371元。

假設其他條件不變，而按息上升2厘至4.15厘，同樣是279萬元的，還款期25年的按揭貸款，月供會上升至14,959元。如果借款人平均入息不變，平均供款負擔比率會升至43.5%。(具體幅度要視乎加息的時間)。

坊間對於加息的可能影響已有大量討論：息口上升，會影響借款人的供款負擔，按息上升，同樣收入(例如3.4萬元)的家庭，可以負擔的按揭供款(及樓價)自然較少。

樓價的調整壓力勢將增加。

當然，加息對不同業主的具體影響，要視業主現有按揭的條款而定。上述例子是假設業主現時以P按供樓，但現實中，現時不少業主是在數年前選用H按，當時一般H按條件為一個月拆息加0.7厘，以現時一個月拆息0.21厘水平計，大批業主供款利率仍然低於1厘。一般估計，當美國結束量寬，利率回升後，留駐本地的熱錢或大量回流美國，本地拆息與最優惠利率的息差將收窄，現時以H按供樓的業主，屆時或會轉以當初訂定的鎖息上供樓。值得注意的有兩點：首先，與現時不足一厘的按息比較，當轉用鎖息上限供樓，而最優惠利率又上升時，此批業主的供款增幅會較高。其次，2、3年前的H按條件，一般鎖息上限會較當時(及現時)的P按利率為高，例如是「H+0.7厘，或P(5.25厘)-2.75厘」，以低者為準。當轉用鎖息上限供樓時，此批業主的實際利息支出反會較一般P按為高。單純以供款增加的幅度計，此批現時享受低息供款的業主，未來會面對較大幅度的供款增加。

加息後壓測如維持  需求將進一步受壓
另外，最後值得留意的是，利率上升，會不會令金管局調整壓力測試的標準？理論上，推出壓力測試，是可在一定程度上保證，按息上升時，供款仍在可負擔範圍。

不過，當按息回升，例如2年後按息累升2厘後，如果仍維持現有的壓測標準，將令大批準買家難以借入按揭，或進一步影響成交量。

舉例而言，現時一筆300萬元的按揭，按息2.15厘，還款期30年；每月供款11,315元；每月收入要高於27,302元，才可通過壓力測試。如果按息上升2厘至4.15厘，而金管局仍維持現有的壓測標準(現行按息加3厘，供款不逾月入6成)；同一筆按揭，每月供款會升至14,583元，而通過壓測，每月收入要高於33,770元。

由於難以預料美息的上升幅度，未來美息回升，本地利率跟隨，甚至返回歷史平均水平後，金管局可能都難以放寬壓力測試標準，情況或會進一步壓抑入市需求。

原文刊於iMoney 2014年3月29日

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