先甜後苦的新盤按揭

過去幾年，不少發展商都有為旗下新盤提供高成數按揭，而且還款初期普遍設有優惠，幾年過去，此類以發展商高成數按揭入市的買家，卻開始面對長期支付高息的問題。

陳小姐在2年多前，購入港島一個約2,000萬元的新盤單位，當時發展高提供85%一按，即借1,700萬元，還款期30年，首2年半利率為P-2.75厘，即2.25厘。每月供款約6.5萬元；優惠期後利率為P（5厘）。

 

2年半後，樓價幾乎不升不跌，未償還本金約1,600萬元，利率轉為5厘，每月供款會上升至8.9萬元。陳小姐一家收入約15萬元，按息上升後，每月供款會佔月入約6成。理論上她可以透過部分提早還款，又或轉按以減少供款開支，但現行措施下，市值2,000萬元的物業，銀行按揭金額上限只是1,000萬元；轉按便要有600萬元的現金彌補新舊按揭之間的差額。

應考慮優惠期後財政負擔

而現實是，選用發展商高成數按揭入市的買家，當初的財政情況普遍是欠缺首期，又或收入不足以通過銀行按揭的壓力測試。除非他們在數年時間內現金儲備大量增加、否則在新盤一按的優惠期後，其實難以轉按。

在上述例子中，事主的收入較高，扣除每供款，應該不至於嚴重影響生活。但高額的供款，可能會在未來一段日子持續削弱他們的儲蓄能力。

套用近期一套電影的金句：「What happened, happened」。過去採用類似按揭計劃入市的買家，既然難以轉按，剩下的應對方法便只有：

1. 繼續供樓、
2. 繼續供樓，並維持儲蓄，定期減債，減少未償還金額，為未來轉表作準備、
3. 考慮賣樓離場。

而對未入市的買家來說，遇上此類產品時，便應提醒自己，在數年的優惠期過後，恢復正常利率供樓，會對自己的財政有多大影響。計算後認為衝擊可以接受，才好決定是否以此入市。

 原文刊於經濟日報網站2020年9月30日 

 ------------------------------------------------------------

按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫800多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

壓力測試的因果關係

坊間近日熱烈討論應否放寬按揭壓力測試，一個認為應該放寬的理據，是壓測令中上收入的家庭，也買不起市場上平價的物業，壓力測試的門檻似乎過高。但此類分析，其實是顛倒了因果關係。

有關立論的大概基礎是，現時市場500萬元物業算是較平價的上車盤，以九成按揭，即借450萬元、還款期30年計，在現行壓測標準下(H按，現時利率以鎖息，即2.5厘為準)，月入需要在42585元以上，才可通過壓測取得450萬元的樓按。而現時新批H按利率一般低於2厘，以上述例子計，每月實際還款才16633元，只佔通過壓測要求月入的39%。

 

而另一問題是，按今年第二季統計數字，七成多的家庭，月入低於4.5萬元；壓測之下，不到三成香港家庭有能力借取九成按揭購買以上的平價上車盤。驟眼看來，一個政策令最高收入的三成家庭才可借到樓按買樓，似乎是過嚴。

下定論之前，不如再看以下數字：

2010年第二季，月入4.5萬元以上家庭數目為34.2萬戶；同年私樓總存量110萬。2020年第二季，月入4.5萬元以上家庭數目為75萬戶；今年估計的私樓總存量122萬。

如果視月入4.5萬元以上家庭為可負擔現時一般物業樓價的主力，10年下來，私樓總存量增加12萬戶，而較有能力入市的家庭，數量增加了40萬戶。

很多人以為壓測是因，難入市是果。其實在較宏觀的角度看，私樓供應不足，導致樓價上升才是因；而推出壓測，反而是收緊資金流入樓市規模，避免樓價持續上升的一個工具。

算術上，當局如將壓測放寬，只保留供款不逾月入五成的限制，可以令月入3.5萬元的家庭也可借450萬元。但屆時「有資格」借450萬元的家庭數目，便會增加約26萬戶。在供應未配合的情況下，放寬看似不合理的壓測，只會帶來樓價更瘋狂的上升。

原文刊於信報網站2020年9月29日

 

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫800多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181
👉https://wa.me/85255966181