讀者在瀏覽報章地產版時，或會留意一些按揭廣告，會以「月平息」為計算標準，乍看而言，「低至零點幾厘」的月平息，似乎不算高。事實上，以月平息計算的，多數是類近私人貸款性質。視乎還款年期，0.8厘的月平息，換算成實際年利率，可達十多厘。
以一筆借款額30萬元的貸款為例，如月平息0.8厘，還款期一年。每月還款額為27,400。即一年後共償還本息和328,800元。即一年支付了28,800元的利息，一個月利息為2,400元。2,400元是本金30萬元的0.8%，「月平息0.8厘」便是如此算出來的。但換算成「實際年利率」，上述案例的利率卻是18.71%。主要的原因，是以「平息」計算的貸款，不是息隨本減，還款期靠後的月份，利息佔未償還本金比例大升。
筆者不是說有關廣告欺騙，那是明碼實價的，問題只是不少人並不明白平息及實際年利率之間的巨大分別。置業人士在考慮以平息計算的貸款計劃時，宜要求對方提供「實際年利率」的數字以供參考，並與一般按揭計劃詳細比較，再作決定。
原文刊於晴報 2012年1月31日
除了按揭申請人自己申報外，銀行現時會根據申請人仍有多少未供滿的按揭及物業是否連租約轉讓，判定物業是否用於自用。以後者來說，買家如購入一個連租約單位，除非能向銀行證明，租期會在合理時間內完結，並能提供與租客簽訂之退租協議書, 之後買家會收回單位自用。
否則，銀行很可能以非自用條件批出按揭，不但按揭利率可能較自用物業的按揭略高，更重要的是根據指引，按揭成數只達估值5成。如果買家遇上連租約的放盤，在作出入市決定前，宜先衡量按揭獲批的機會。
原文刊於信報網站 2012年1月29日
踏入2012年以來，二手市場成交依然淡靜。地產代理業界仍在爭取政府提早檢討額外印花稅；另一方面，金管局已放風，表示或會考慮檢討按揭指引。其實在政治層面考慮，檢討按揭指引，遠較檢討額外印花稅來得容易。
2012年過了不足一個月，由於今年農曆新年來得早，最初數星期的樓市氣氛亦特別淡靜。但即使是展望農曆新年後的表現，似乎多數分析都估計後市仍然偏淡。 往年樓市氣氛即使稍差，也會有所謂「小陽春」的出現；亦即因節日因素被遏抑的購買力在過年後一次過湧現。但筆者擔心的是，2月起正是歐債到期高峰，外圍因 素稍有風吹草動，都足以影響本地樓市氣氛；因此今年樓市亦未必有甚麼「小陽春」。
歐債到期高峰大概在2至4月，除非有甚麼較為明朗的發展，否則今年第一季樓市都是偏淡；成交量低之餘，成交價亦可能在上半年出現較明顯調整。早在去年下半年，物業代理已眾口一辭，建議政府盡早撤銷額外印花稅（SSD），或放寬按揭指引。
眾多遏抑樓市措施是在近兩年徇眾要求推出的，但我們估計，如年內樓市持續淡靜，而樓價出現顯著下調，輿論壓力將轉向，要求政府取消遏抑樓市措施。而在政治 上，修改按揭指引遠較取消SSD簡單：金管局放寬指引，不必立法會同意，只要一紙公文即可生效。但SSD是法律條文，檢討或修訂都要經過立法會。而放寬 SSD會予部分選民「議員投靠地產霸權」的印象，在9月立法會選舉前難以實現。基於上述原因，如樓價下跌超過一般預期，令當局要放寬遏抑措施，當局較大可 能是先放寬按揭指引。
不可借足七成 影響換樓活動
物業代理朋友的意見似乎傾向認為，SSD對樓市的殺傷力較金管局收緊按揭指引更大。但筆者一直認為，市場上始終是用家多於炒家，SSD對有意在短期內轉讓 物業的投資者當然有阻嚇力，但應該不足以阻礙用家入市。相反，按揭指引一直收緊，$600萬以上物業已不可借足樓價七成，足以影響一般換樓用家的入市決 定。可以說，按揭指引已干擾了換樓鏈/置業階梯的操作。
如果當局在年內放寬按揭指引，可望刺激$600萬以上物業成交，令整條換樓鏈恢復。在風險控制的角度來說，如果當局是在樓市出現一定跌幅後放寬指引，其時新造按揭物業的成交價亦理應下跌，屆時放寬按揭指引，對銀行來說，出現負資產的風險亦已減少。
至於一眾物業代理建議提早檢討SSD；我們維持過去的預測，由於立法會換屆的因素，最早也要在今年底才可能檢討。我們亦估計，所謂「檢討」，恐怕亦難以整 個收回。較可能的發展，其一是調整SSD，只針對「有錢賺」的短期轉讓個案，收取額外印花稅。另一個可能的調整，是在年期及稅率上作微調，例如半年內轉 讓，將現時徵收的稅率15%下調等。但筆者估計，除非樓市暴跌，否則現屆政府或來屆政府，都難以完全取消SSD。
原文刊於置業家居 2012年1月28日
傳統觀點認為，每年年初，銀行按揭銷售部門有了新年度的貸款目標，為了避免市況波動(例如下半年樓市轉靜)等影響，會傾向在年初以較優惠的條件批出按揭, 以爭取市場佔有率；結果每年年初的按揭利率往往較為優惠，甚至會有傳媒形容為按揭戰。
踏入2012年，雖然的確有個別銀行將新造按揭利率下調，但整體而言，筆者未觀察到銀行有較強烈爭取按揭市佔率的意願。事實上，在部分銀行下調新造按息之時，亦有部分銀行輕微上調按息，暫時看不到明顯的按揭戰趨勢。
筆者認為本地新造按揭息口已走出谷底，整體趨勢是緩慢向上調升，即使個別銀行因一時需要，以較優惠的利率推出按揭產品，整體新造按息下調的現象應該難以出現。
其中一個原因是，目前為止，內地企業融資仍然緊張，此方面的貸款需求料會持續，銀行似沒有必要在按揭業務上採取太進取的訂價。如無意外，2012年按揭市場會有以下表現：新造按揭利率持續緩慢上升。
展望未來，筆者認為較大的變數是當局會不會放寬按揭指引。回顧近2年眾多遏抑樓市措施，效力最大的應該是2010年底推出的特別印花稅，及持續收緊的按揭指引。前者令短炒炒家絕跡市場，後者令600萬以上物業的按揭槓桿比率下跌，影響及於長線投資及正常的樓換樓用家。
展望2012年，筆者估計，如果樓價出現明顯下調，將觸發政府檢討遏抑樓市措施。而兩大殺著中，由於特別印花稅是法律，修改程序較複雜，特別是需要立法會通過，由於今年是立法會選舉年，尋求連任的議員極可能避免在選舉前處理此類充滿爭議，社會矛盾較大的議題。即使行政部門希望修改特別印花稅條例，立法會都未必配合，難以即時因應市況調整。但「按揭指引」不涉及立法程序，只要官方一紙公文，可即時生效。筆者相信如樓價確認回落，當局可能會先放寬按揭指引。
當然，按揭指引即使放寬，也不一定代表成交量及牽動的按揭金額回升。筆者甚至認為，即使按揭指引在年內放寬，在市場看淡後市的大前題下，2012年的按揭取用金額，仍然會較2011年為低。
原文刊於 iMoney 2012年1月21日
二手市場成交仍然淡靜，物業代理仍然眾口一辭，建議政府盡早撤銷特別印 花稅（Special Stamp Duty；SSD），或放寬按揭指引。特別印花稅及金管局收緊按揭指引對市場有何影響，坊間已有大量討論，我們今次嘗試跳出市場，以政策及政治角度，看看 兩者修改的契機及影響。
樓價跌幅比預期多 或先放寬按揭指引
我們估計，如年內樓市持續偏軟，樓價出現顯著下調，輿論壓力將轉向，要求政府取消壓抑樓市措施。而在政治上，修改按揭指引遠較取消SSD簡單：金管 局放寬指引，不必立法會同意，只要一紙公文即可生效。但SSD是法律條文，檢討或修訂都要經過立法會。而放寬SSD會予部分選民「議員投靠地產霸權」的印 象，在9月立法會選舉前難以實現。
基於上述原因，如樓價下跌明顯更超一般預期，令當局要放寬壓抑措施，較大可能是先放寬按揭指引。然而具體的時間，除了要視乎市況外，似乎亦與3月的特首選舉結果有關。
借勢開徵資產增值稅 千載難逢
坊間似乎有一個印象：在兩大熱門中，似乎唐英年先生與現屆政府的關係較佳，而梁振英先生雖然擔任行會召集人多年，但與現屆政府關係較為疏遠。如果在 7月換屆前，樓價處於一個「壓抑樓市措施放寬也好，不放寬也行」的局面；筆者估計，現屆政府很可能根據誰人當選而決定是否放寬措施。
即是說，如果當選的是現屆政府友好，而官方又判斷，放寬壓抑樓市措施有利民意支持，那便先緩一下，將決定留待新特首上任時公布，令他上台時有更大的 民意支持。相反，如果當選人與現屆政府關係一般；那現屆政府很可能在換屆前，先放寬按揭指引。這預計並不是我們的創作，而是根據特區奉行的「親疏有別」政 策而推估出來的預演！
誰人當選下屆特首 影響放寬措施決定
至於SSD的檢討，我們維持過去的預測，最早也要在今年底才可能檢討；值得留意的是，在一眾要求檢討SSD的呼聲中，其實是為特區政府，提供了一個 黃金改革的機會。現時物業代理，甚至是部分發展商都多次提出意見，認為現時市況轉靜，市場短炒者有可能損手，政府是時候檢討政策，最低限度SSD應只針對 「有錢賺」的短期轉讓個案，收取特別印花稅。現時的SSD，凡是在2年內轉讓的住宅，不論轉讓價格較購入價是升是跌，都需要繳交特別印花稅。而上述建議， 只針對有賺價的轉讓收取SSD，可說是一種放寬。
但請留意以上建議，「向一定期限內轉讓獲利的物業成交徵稅」，想一想，其實就是資本增值稅（Capital Gain Tax - CGT）。過去香港一直以簡單低稅制為傲，不論是物業買賣／股票買賣所得，一直不會向資本增值部分徵稅。在正常情況下，如官方推動開徵資本增值稅，由學術 界、商界至民間，必定會引起連場爭議。但前年SSD在民意普遍支持下推出，向所有短期住宅轉讓開徵特別稅，卻意外的掃除了資本增值稅（至少是住宅物業類的 資本）的上架障礙-----因此如果政府在檢討SSD後，決定只向有錢賺的物業徵稅，本來最大阻力的地產界，看來只會支持。
如果港府有意開徵資產增值稅，2012年會是千載難逢的機會。當然，SSD轉型後，仍有不少細節要討論，例如現時稅務局其實是有權向短炒獲利的物業 轉讓個案徵收利得稅；一旦他日所有有獲利的住宅轉讓都收取特別印花稅，會不會雙重徵稅，或需要更多討論，但那已是另一個話題了。
原文刊於經濟日報網站 2012年1月18日
先要說明的是，「以空殼公司購入物業，再出售公司」此類操作一直存在，有關操作亦絕對合法。市場出現此類交易，原因是「轉讓公司」的印花稅遠較「轉讓物業」的印花稅為低；SSD的推出，不過是增加此方面的誘因。
雖然此類交易合法，但置業人士在物色物業時，如遇到此類放盤，在按揭及其他方面卻有不少要考慮的地方。
根據現時的市場習慣，物業買賣的一般印花稅是由買方支付的；而額外印花稅(如需支付)，是由賣方支付的。如以「購入公司」方式購買物業；對買家來說，可省回的只是一般印花稅。但此方式有一個代價：即使物業真的是自用，但以「購入公司」方式購買物業，因為購入的是公司，根本無從申請按揭。
一般操作，是買家先以現金付清購買公司的款項，再以公司名義申請按揭；換言之，購買「持有物業的空殼公司」，買家需要有充足的現金。
其次，購入有關公司後，可以公司資產(物業)為抵押，申請按揭。但此類情況一律會被銀行視為投資，根據金管局現時的指引，不論物業估價多少，按揭成數上限只是樓價5成。此外，如果置業人士購入「公司」後，每年亦要支付公司的周年申報表，輕微增加支出。
原文刊於信報網站 2012年1月15日
當樓市成交放緩，發展商在推出大型新盤時，為求促銷物業，紛紛推出不同形式的二按。但借用二按前，有不少地方要留意。
市場普遍看淡2012年的樓市，過去市場看好樓市的幾個主要因素，大部分都在消失或削弱之中。其中一個漸漸削弱的利好樓市因素，是租值。在眾多新盤入伙的情況下，各區租值更見明顯回落。
太古城千呎單位回報率跌穿3厘
其中一個見報的例子是太古城，一個1,137呎低層海景單位，上手租約完結後，業主收回單位翻新後放租，但放租多時未曾租出。最終單位近日以月租2.65萬元租出，呎租23元，較去年同類單位呎租30元，下跌23%。
報道未有詳細提及樓層，筆者把有關大廈2個不同層數單位交予估價公司估價；按樓層不同，估值分別為1,333萬元及1,433萬元。以單位月租2.65萬元計，回報率己由 去年的3.07% 跌至2.2%及2.4%。
以筆者理解，類似此個單位的情況並不罕見。由於多個新盤入伙，加上特別印花稅的推出，大量投資者將單位出租，帶動租金下跌。租值下跌的情況如持續，將為樓價帶來更大壓力。
以上文提及的單位為例，租金回報率（未扣除業主支付差餉、管理費）僅為2.2至2.4%。以投資市場的傳統智慧來說，此回報已低於一些「無風險」，如政府公債的回報率。除非投資者認為物業價值本身有較高的上升潛力，現時本地物業的風險及回報已不成正比。
銀行估值已落後大市
我們暫且視美國30年期國債為「無風險回報」（Risk-Free Premium）的基準，利率為2.98厘。如不追求樓價上升，物業「合理」的租金回報率如要達到2.98厘，以月租2.65萬元計，其「合理」價格為 1067.11萬元。如果未來一段時間，住宅租值未見回升，樓價返回「合理」水平，以現時估值1,333萬元計，將有20%的跌幅。若現有的租值不變，又 要求將現有的回報保持去年的3.07%，物業估值還是要下調 22.3%，即1,036萬。如果讀者相信租金是樓價領先指標，現時銀行估值已落後大市。
可能有人會說：本地樓市長期處於非理性狀態，差餉物業估價署統計的D、E類單位，租金回報率長期低於30年美債利率，但歷年來卻是價格升幅卻較高。 但D、E類單位或豪宅 租金回報低但升幅大，反映的正是風險溢價（投資者為了價格上較高的潛在回報，寧可接受較低的租金）；一旦氣氛逆轉，市場認為價格升幅有限，低回報率終將拖 累價格。
磚頭仍然可靠？
另外一些地產界的朋友可能會說，今時今日，已不可視國債為無風險。國家也會拖債，債主可能被迫剃頭。相比之下，磚頭總比現金及國債更可靠。
我們認為，現時或可不再視國家公債為無風險投資；但對於「物業比國債安全」的觀點卻有保留。一旦歐美主權風險擴大，惡化至上世紀30年代大蕭條的情 況，世上根本沒有安全資產，尤以有形資產的「不可動性」（immobility）為甚。暫時來說，仍然沒有其他投資項目可代替國債「無風險利率」的地位。 看看本地銀行定存利率接近2厘，而在跌市中買樓收租，是否化算？相信這投資者不得不考慮的因素。
總結來說，對長線投資者來說，租金回報始終是決定是否持貨或加碼的重要考慮因素；近期租金下跌，反映樓價將有更大的調整壓力。
原文刊於經濟日報網站 2012年1月11日
政府推出特別印花稅滿一周年，特別印花稅的推出，目的是壓抑炒風，具體的徵收標準，是住宅物業如在簽署買賣合約後6個月內轉讓，額外徵收轉讓價15%的印花稅；6至12個月內轉讓，稅率為10%；12至24個月內轉讓，稅率為5%。
由於公司名義持有物業的按揭限制， 雖然可省回印花稅，但在市場上不算盛行。
原文刊於晴報 2012年1月10日
宏亞集團於2002年成立，曾多次推出不同類型的高成數按揭產品，包括全球首個負資產轉按計劃，按揭成數達物業估值140%；其後亦領先市場，推出樓價95%及99.9%的高成數按揭計劃等，深受市場歡迎，為按揭市場提供適時、有效的按揭融資方案。宏亞曾處理逾一百四十億港元的按揭申請，並管理逾六十億港元的按揭資產。
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按揭還款年期的選擇，看似簡單，選短年期即每月供款上升，選長年期即每月供款減少；似乎「供得起便選短年期，供不起便選長年期」，部分置業人士更可能以為，按揭年期長短沒什麼大不了，有需要的時候向銀行申請延長或縮短就好。事實上，情況比一般人估計的複雜。第一，更改按揭條件，按揭要過了罰息期，否則要求銀行更改年期，會收罰息；第二，即使過了罰息期，要求銀行更改供款年期，亦往往要收取手續費。
此外，值得留意的是，由較長的供樓年期改變至較短的供款年期，較易為銀行接受。原因是縮短供樓年期，代表每月供款增加，業主如此安排，會被銀行視為財政穩健的表現；加上縮短還款期，銀行回本速度增加；手續一般沒有多少困難。
相反，在一些情況下，如果客戶向銀行要求延長還款年期，個別較穩健的銀行，可能會視為客戶財政有變的訊號；如延長的年期較長，個別銀行更可能全面審視客戶的財務狀況再行決定。所以，置業人士在決定按揭年期長短時，宜全面考慮各種因素，不宜輕率決定。
原文刊於信報網站 2012年1月8日
踏入新一年，少不免要作些樓市前瞻；暫時看來，2012年似乎不利樓 市；歐美債務危機未解決、土地供應增加、港府及金管局未有放寬各類壓抑樓市措施，都為樓市帶來陰影。筆者看到的各類分析，大都看淡今年樓市。樓市在今年的 問題，似乎不是升抑或跌，而是「跌多少？」、「會不會轉勢進入跌浪？」
樓市步入熊市的兩個啟示
我們不打算估計樓市會跌多少，又或會不會轉勢進入熊市；但大致上認同樓市有壓力的主流意見：樓市難免調整，至於會不會進入熊市，則有待觀察。
值得留意的是，即使樓市進入熊市（價格長期下跌，一浪低於一浪），往往亦要一段時間才可確認。地產市場的傳統智慧認為：當出現多個新盤「高佣金」作促銷手法、當數個一手盤開價低於同區二手盤時，有相當大機會，預示跌市長期化在形成中。
如果現時二手膠著的情況持續，置業人士欠缺入市興趣，一手盤開價難免面對更大壓力。面對銷情欠理想，發展商往往先以「高佣金」方式，鼓勵代理推介樓 盤。表面上，高佣金的作用，是「重賞之下，必有勇夫」，以高於正常的佣金，鼓勵代理落力推薦樓盤。事實上，發展商大鑼大鼓宣佈「高佣金」，令人人知悉，在 近年高透明度，而且買家懂得向代理要求回贈的情況下，「高佣金」中有相當比例，是以「代理回贈」的方式，由買家取得。換言之，「高佣金」其實是變相減價— 扣除代理佣金回贈，買家付出的成本減少，但新盤的表面訂價不變。此一個現象，近期已經出現。
另一個值得留意的訊號是：會否出現多個新盤以低於二手價發售。情況一旦出現，便代表發展商普遍看淡後市。更重要的是：發展商比起一般業主，有更大的持貨成本及沽貨壓力。一般小業主看淡後市，沽貨離場，不會引起太多注意，但新盤開價低於二手，卻是一個明確訊號。
也許有部分年輕買家會懷疑，發展商為什麼要平價賣樓？一手樓的折舊少、設備較完善，為什麼要以低於二手價發售？
事實上，由於不少一手項目是樓花，在樓花期內未有使用／出租價值，撇開大升市不計，一手項目很多時開價會貼近，甚至低於二手。
借鏡1997金融風暴後
1997年金融風暴後，樓市一浪低於一浪，發展商推盤，訂價往往較同區同級二手屋苑更低，以保證銷量，避免坐貨（樓市持續下跌，樓盤散貨慢，損失更 大）。2003年後樓市回升，發展商銷售策略開始改變，一手開價高於二手，近一兩年更見進取，新盤開價往往較同區二手指標屋苑高出三、四成。近月樓市成交 量下跌，才見數個新盤開價返回現實；但開價仍普遍高於同區二手屋苑二、三成。
以本地幾個主要發展商一向「貨如輪轉」的銷售策略來說，其實減價，甚至低於二手，仍有生存空間。樓花或現貨價平了，官地地價、轉換用途的補地價金額亦會自然下調。只要發展商保持一定銷量、快手快腳賣平樓、買平地，發展商是可以維持盈利的。
換言之，「一手盤開價平於二手」，並不是一個想像，而是已發生的歷史事實。問題只是：在2012年，此一事實會不會再次出現？
在二手市場，由於近2年批出的按揭利率偏低，業主持貨成本亦極低。加上特別印花稅推出後，市場幾無短炒投資者，一般業主看來沒有太大減價離場的壓 力；部分意見認為即使樓價下調，跌幅亦不大。但值得留意的是：一旦一手市場出現「平過二手」的開價，對二手市場又會帶來新的壓力---任何有售樓需要（包 括換樓、套現等）的業主，都再難長期持貨，待價而沽。
原文刊於 經濟日報網站 2012年1月4日
明年政府換屆，熱門特首候選人開始公布政綱。其中唐英年先生建議，為減輕中產人士供樓壓力，建議將供樓利息扣稅(居所貸款利息扣稅)的優惠，由現時的10個財政年度，進一步延長至20年。理論上供樓利息扣稅計劃進一步延長，當然比不延長更有利於供樓人士；但筆者認為，在「延長年期」之外，官方似乎可以考慮讓中產人士另外選擇「增加扣稅額度」，以減輕供樓負擔。
一般人供樓，開始時申請的年期多為20年，但因種種因素，最終平均的贖樓年期不足10年；當然，延長供樓利息扣稅年期，會對那些多次換樓的業主，帶來較多優惠。但對於那些提早贖樓後沒有再換樓的業主來說，其實並沒有增加任何優惠。
筆者建議，如果來屆政府有意在供樓利息扣稅方面動腦筋；在延長年期之外，亦可考慮增加額度。
2月底港府撤銷辣稅、金管局放寬按揭成數及暫停按揭壓力測試的要求後，市場氣氛急速改善，3月一手市場更創下2013年一手住宅新例實施以來的新高成交紀錄。不過，不少人對撤辣存在不少誤會，可能會嚴重影響他們的財政部署。 香港政府及金管局是在2月28日同一天公布撤辣措施，但要留意，兩者...
