信用卡欠款影響按揭申請

樓價高企，不少年輕人有「再努力儲蓄都難籌措首期」的抱怨；甚至索性放棄儲蓄置業，寧增加消費。尤有甚者，如果以先使未來錢的態度消費，更會大幅增加未來置業的難度。

我們處理的個案，不乏三十出頭，收入不俗的；他們申請按揭本來沒大問題。但往往是早年一些消費性貸款，令他們難以通過壓力測試。其中一些個案，是按揭申請人曾以信用卡簽帳，有較大筆欠款，多年來以最低還款額的方式還款。

以信用卡未償還欠款五萬，利率30厘計，最低還款額可低至每月數百元，似乎不影響借款人財務情況。但申請按揭時，貸款機構會考慮申請人的其他債務負擔。以信用卡結餘為例，貸款機構計算申請人的每月債務負擔，並不會以最低還款額為準。市場一般以信用卡結餘的3至5％計算借款人的每月還款。以上文提及的五萬元結 餘為例，在貸款機構眼中，每月債務負擔是1,500至2,500元。對於按揭供款接近月入一半的申請人來說，此筆債務足以令他們的按揭申請被拒。

由於信用卡利率高逾30厘，最低還款機制每月償還本金比例偏低，還款多年，欠款總額亦只會微跌；會影響未來其他借款申請。有意置業者宜先減輕此類利率偏高的債務，以便順利申請按揭。

原文刊於晴報 2013年12月31日

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信用卡「最低還款」對按揭申請的影響

在香港，不少人都有N張卡。但信用卡貸款（或透支）利率高昂，如持卡人習慣性只支付最低還款額，將影響按揭申請的批核結果。

申造按揭時，借款人需通過銀行壓力測試。而銀行在批核時，會一併考慮借款人的其他債務。現時一般信用卡的貸款利率逾30厘，如按揭申請人習慣支付最低還款額，銀行在計算其還款能力時，會將有關未償還款項一併考慮。

以現時自用物業按揭的供款負擔標準，借款人如月入兩萬元，在現時按揭利率下，借款人按揭月供及信用卡還款不可超過月入一半。若申請人有十萬元的信用卡貸款，以一般計算標準三厘作為每月最低還款額，即每月償還3,000元，那借款人每月按揭供款上限便為7,000元。

若經常只以最低還款應付信用卡高利率，將會嚴重影響按揭申請。有意置業人士，宜盡早建立良好的繳費習慣，避免卡數積壓，阻礙置業大計。

原文刊於晴報 2013年2月5日

信用卡貸款與樓按利率的兩極化

早前我們討論過信用卡利率，主要是想說明：「即使需求減少，價格（按息）仍會上升」。信用卡市場如此，按揭市場也有機會出現一樣的情況。碰巧香港大學早前公布一項有關卡數處理的調查，我們認為可以與按揭貸款作出更有趣的對比。
為何信用卡利息遠高於按息？
有關調查訪問506名曾欠卡數的市民，他們平均擁有2.6張信用卡，受訪者每月平均「碌卡」6,685元，高峰期平均欠7.7萬元，要將月入4成作 還款，平均26個月找清。部分市民更習慣僅僅償還最低還款額（即俗稱Min Pay），每月只償還極小量本金，需要以極長年期才可償還全部欠款。
僅僅償還Min Pay需要長達數年，甚至十年以上才可全數清償信用卡欠款；原因在於信用卡年息高達30多厘，Min Pay絕大部分用於支付利息，只償還少量本金，結果便是還款期超長。如果找一個經濟系一年級的學生來問，為什麼信用卡利率是30多厘，而按揭利率是2厘左 右；相信他會指出：按揭是有抵押的貸款，而信用卡貸款並無抵押。其次是，香港人償還按揭的往績極好，壞帳比率極低。銀行貸出按揭的風險較低，利率自然較 低。以上的說法，完全正確，但不是事實的全部。
信用卡貸款壞帳風險持續下跌
按揭貸款利率低，的確與其為有抵押貸款的本質，及壞帳率低有關。但此不足以說明，為什麼按揭與信用卡貸款有如此巨大的息差。請參考以下數字：
在1997年中，一般新取用按揭利率約為10厘水平，當時信用卡貸款利率約為19.5厘，差距9.5厘左右。15年過去，現時新取用按揭利率約 2.2厘，信用卡利率約36厘，差距33厘左右。簡單來說，按息大幅下跌，而信用卡利率上升。如果認為信用卡利率較按揭利率高是反映風險，現實中又有沒有 證據說明信用卡貸款近年的壞帳風險上升呢？
圖一是2000年至今的信用卡貸款及住宅按揭拖欠數據，整體上，信用卡拖欠比率在多數時候高於按揭拖欠比率，但所謂「高」，在2002年經濟環境最差的日子，亦不過是1.9%左右，現時的比率亦只是0.21%，走勢與按揭貸款一致---拖欠比率持續改善，近年維持低水平。
另一個參考指標是信用卡貸款的撇帳率（圖二）；2002年信用卡貸款撇帳率曾高達13%，隨經濟好轉，數字持續回落，近2年的數字一直維持在2%以下。以撇帳率計，信用卡貸款的風險持續降低。
換言之，信用卡利率高於樓按利率，可以用「無抵押品、壞帳率較高」來解釋，但上述兩點不可以解釋為何在壞帳率減少的情況下，信用卡利率維持高企，近日甚至有再輕微上調的趨勢。
信用卡利率逆市上升
銀行利率協議取消，代表銀行整體盈利較十多年前下跌，最明顯的是風險最低的按揭，利率由P+2，降至P-3；其他貸款，如稅貸利率亦見下調。信用卡利率是少數逆市上升的貸款利率，而且上升欠缺理據。
唯一合理解釋，是銀行在其他貸款上的盈利增長欠奉，有需要在信用卡貸款追回利潤。對監管機構來說，已經在按揭方面採取全面限制，對於信用卡利率的上 升，便採取較為放任的態度。利率兩極化---按揭利率低至兩厘多，而信用卡利率高逾30厘，客觀上會強化「按息極低，應該借錢買樓」的印象。
另一方面，信用卡貸款與樓按息差擴大，不少財務公司亦以樓按名義，推出貸款產品，吸引「重卡數」的業主以加按方式償還卡數及其他私人貸款；可以說， 樓按對其他貸款已產生排擠現象。由於私貸的還款期短，而按揭年期長，只要樓價不跌，樓按便有水位吸納高息消費性貸款，這製造了一個似是而非的說法：「只要 有樓按在手，隨時加按都冇問題！」
由於信用卡貸款屬消費性貸款，欠款者因碌爆卡破產亦難獲他人同情。而銀行為了在信用卡業務獲利，有時會為客戶提供充分誘因。有時透過信用卡購物，可 享受免息分期優惠，在財務處理上的確較以現金一次過支付更為吸引。但消費者偶爾忘記清卡數，免息優惠會即時變為高息貸款。可能的話，應盡量以自動轉帳方 式，每月償還信用卡簽帳額，避免因為偶爾脫期還款，而承擔高昂的利息支出。
對有意置業的人士來說，在處理信用卡貸款時有幾點值得留意：如果置業人士有信用卡欠款，由於信用卡利率是按揭利率的十多倍，會嚴重影響按揭還款能力。有計劃置業的人士，宜盡量避免透過信用卡借款。


圖一：



圖二：

資料來源：金融管理局、宏亞研究部


原文刊於經濟日報網站 2012年10月24日

貸款市場生態失衡

市場上有意見認為，今年的住宅按揭取用數字回落，銀行按揭戰可能轉趨激烈，按息可能下跌。早前我們指出，情況 未必如此「理想」；信用卡的轉期貸款金額及比率近年持續下跌，但利率卻持續上升；在類似的寡頭定價機制下，按揭利率同樣有上升的可能。事實上，信用卡貸款 與按揭市場的互動，遠較一般人意識的更深遠。

我們曾提及，信用卡「應收帳總額」持續有可觀增長，2012年第二季增長率達13.5%，季度數字達987億元。但此數字對銀行來說是「好睇唔好食」；不 計向商戶收取的手續費，真正可為銀行帶來利潤的是「轉期帳款」，2012年第二季為192億元，轉期比率為19.5%；即市場上每100元的簽帳，只有 19.5元未清償款項，成為「信用卡借款」，需支付利息。

在10年前，「轉期比率」曾高逾50%，即市場上每100元的簽帳額，有逾50元不會在到期日時清償；直至2003年中，比率才逐步回落。信用卡轉期比率 下跌，有眾多原因，其一是經濟好轉，市民以信用卡借款渡日、債冚債的需要少了；其次是一般人的理財觀念改善，大部分人明白不應該以信用卡借款消費。而另一 個更大的原因，是市場上出現了大量財務公司，提供私人貸款的利率較信用卡貸款相宜，大量信用卡欠款較多的借款人，紛紛透過類似的產品償還信用卡貸款，以減 少利息支出。

由於轉期比率持續下跌，銀行要維持利潤，即使信用卡貸款的拖欠比率、撇帳率持續下跌，銀行仍然上調信用卡利率。事實上，在銀行利率協議取消後，信用卡貸款是本地少數利率不跌反升的貸款產品。

1997年，一般按揭的利率約10厘，信用卡貸款利率約19.5厘，息差9.5厘。現時新造按揭利率約2.2厘，信用卡利率約35厘，息差33厘左右，較1997年擴闊逾3倍。信用卡利率與其他貸款的息差擴闊，其實已改變了貸款市場的應有平衡。

現時按揭利率極低，而信用卡利率不斷高企，客觀上令人有樓按「抵借」的感覺，直接增加了按揭需求，亦令市民有入市的誘因。其次是樓按息低，對其他貸款有排 擠現象，即近年有財務公司鼓勵業主，以物業抵押加按套現，去償還信用卡欠款及私貸。由於私貸的還款期短，而按揭年期長，只要樓價不跌，樓按便有水位吸納高 息消費性貸款，並製造了一個似是而非的說法，只要有樓在手，隨時加按都冇問題！

同類情況在美國曾經出現：當樓價上升時，業主便透過加按，應付消費。此種情況一旦成為習慣，便等於在市場上埋下計時炸彈：業主先以貸款作消費，然後透過加按償還貸款，借款槓桿不斷放大，直至超逾負擔極限。一旦樓價回落，業主無法以債養債，便唯有破產。

以物業加按套現，應付消費開支的情況現時在香港未算普遍，但趨勢似乎在形成中。銀行受制於金管局，對有套現加按的批核較為嚴謹；但不少不受金管局監管的財 務公司，近年紛紛以「二按」為名，鼓勵業主以物業貸款償還卡數。在現時按揭低息環境下，此類安排的確對業主有利，但變相卻鼓勵了業主多借。未來按息一旦回 升，此類以物業貸款應付卡數的業主，未必可負擔二按急增的利息支出。如果有關業主因此而負擔不了二按供款，業主對一按的償還能力，亦勢必受到影響。

原文刊於信報網站 2012年10月20日

按息在2015年前一定不升？

看好樓市的分析之中，其中一個主要論點，是按息將維持低企，起碼至2015年。但我們認為，現階段按息上升的機會，比按息下跌為高。

認為按息將維持低企，原因是香港實行聯繫匯率，美國聯儲局既然表明低息政策維持至2015年，港元利率要跟隨美元，在此之前亦無上升空間。個別分析甚至認為，由於本地按揭市場取用額下跌，在需求減少的情況下，按息甚至有可能進一步下調。

上述分析不能說沒有道理，但卻太理論化。首先，我們討論的是按揭利率，而不是拆息或最優惠利率，港元按揭利率升跌(指P減或H加的幅度)，與美國聯邦利率沒有直接關係。其次要討論「需求減少，價格下跌」的理論，在現實中，是否真如教科書內容般出現。

需求(按揭取用金額)減少，如果供應(貨幣供應)不變，價格(按息)應該下跌；但情況只會在完美市場出現，而現實往往並不完美。截至7月，M3貨幣供應比去年同期上升約5%，而同期整體貸款增長為4.1%，理論上，整體貸款利率應該下跌。

按揭貸款方面，由於金管局的按揭指引收緊600萬元以上物業、物業非自用或非本地收入人士的按揭成數，一般估計2012年按揭取用額只有1800億元左右，較2011年的2278億，下跌約2成。在此情況下，銀行為了爭取生意，似乎應該減息。

需求減少 價格未必跌

在討論按息走勢前，我們先參考信用卡市場的利率，大家會發現：信用卡市場出現了「貸款額縮減，利息卻上升」的現象。表面看，2012年第一、二季度，信用卡「應收帳總額」按年分別上升14.2%及13.5%，最新的季度數字達987億元，信用卡業務的增長似乎十分不俗。

但漂亮的是付款帳(payment gateway)總額 。絕大多數港人的信用卡簽帳還款紀律良好，每月繳清簽帳額，銀行基本上不能由此類客戶賺取費用收入。真正令銀行賺錢的是以信用卡透支，或長期支付最低還款 額的用戶。2009年第四季，信用卡轉期帳款(客戶以信用卡借取的金額)為210.7億元，轉期比率 (revolver rate)為28%(轉期帳款佔當時信用卡應收帳總額752億元的28%)。至2012年第二季，信用卡季度應收帳總額反覆上升至987億元，但轉期帳款 減至192億元，轉期比率為19.5%。簡單來說，客戶以信用卡借款的整體額度縮減了。而銀行的應對方式，不是減息，而是加息。其中一家大銀行的信用卡於 7月起將購物簽帳實際年利率，由31.86%上調至34.46%，現金貸款息率由33.07%升至35.61%。此並不是單一例子，部分銀行的信用卡利率 已升至37%。

銀行在信用卡貸款業務縮減時沒有減息，反而上調利率，原因在於香港的信用卡市場基本上是一個寡頭市場，由幾個主要參與者決定價格(利率)，競爭並不充分。 銀行在市場需求縮減時，便以加息的手法保住盈利，而不是以降價去爭取市佔率。整個取態類似某條行車流量下跌卻加價的隧道。

按市貸款減 寡頭加息擴息差

說回按揭市場，本質上與信用卡市場無大分別，幾家大銀行已佔市場6成份額；加上金管局設定的參考按息，已為按息設立下限，今年按揭取用金額下跌，銀行上調按息保住盈利的可能性，較下調按息以爭取市佔率為高。

當然，說按息可能上升，不代表我們預期按息將大幅上調。信用卡是消費性的信貸，說得坦白一點，「碌爆卡」要捱貴息，甚至因此破產，也難引起他人同情。極端一點，只要銀行不觸犯放債人條例訂明的上限(年息60厘)，信用卡利率仍有大幅上調的空間。

相對來說，按揭涉及民生，按息上升，一眾小業主勢將叫苦連天，卻容易惹來議員、輿論批評；而且，現實中有訂價權的大銀行近年壓低按息，其實有壓榨中小型銀 行盈利空間的戰略作用。因此，我們估計，一旦按息回升，將是溫和、平緩的調整。對看好樓市人士來說，要留意的是，不要單純因為聯儲局說美息在2015年前 不上升，就以為本地按息一定維持不變。


原文刊於信報網站 2012年19月6日