趁低撈貨須知

疫情之下，樓市一、二手交投受壓，在報章的地產版，也開始出現業主看淡後市減價放盤的消息。不論何時，總是有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。有意趁疫情入市的買家，其實又有什麼地方要注意？


過去不少人提及，近年的樓市在金管局限制按揭成數、推出限力測試後，按揭借款人的負擔能力有一定保障，樓市因此遠比過去健康。但一場世紀疫症，提醒了大家世事無常。即使壓力測試被確切執行，它可計算的，也只是按揭申請人「過去的收入」。面對現時眾多行業因疫情停擺，個別行業從業員收入下跌，壓測也不可能提供任何預警。

如果置業人士有意趁機撈平貨，建議在標準的壓力測試之外，客觀檢視自己未來就業及收入的前景。例如一旦失業，可以在多少時間內重投就業市場、收入會不會有明顯變動。有了較正面的評估結果，才好作出入市決定。


其次，要考慮銀行的貸款取態，即使遇上了超級筍盤，如果銀行因為種種原因收緊按揭批核，例如下調物業估價，又或批核的按揭成數低於所需，置業人士最好也有能力填補差價完成交易。簡單而言，如果心目中的按揭成數是6成，宜計算一下，只按5成是否也可完成置業計劃。


最後，宜保留一定的現金儲備，在支付首期、印花稅、裝修等費用後，現金儲備最好可以支持6個月的支出(包括按揭供款)。萬一出現任何預算以外的情況，也不至於徬徨無措。


如果可滿足以上條件，大致上可積極考慮是否趁樓市調整而入市。當然，如果只是滿足部份條件，並不一定代表絕對不應入市，但置業人士必須明白，一旦外圍情況有變，而自己的持貨能力又不如想像中高，等於自招風險，可能出現更大的損失。

原文刊於iMoney 2020年4月10日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

轉按再呈吸引力

美國兩周內突擊減息共1.5厘，在疫情持續，甚至經濟衰退陰霾下，單是減息對樓市的支持作用未必太大。但對供樓業主而言，減息總是好消息；而除了被動地等待銀行通知按息下跌，業主也可積極考慮透過轉按慳息。

過去幾年有一段時間，因為市場資金氾濫，銀行體系結餘高逾4,000億元。銀行要為資金尋找出路，按揭條件極為吸引。業主轉按的話，不單按息會比原有按揭為低、更可獲得銀行提供回贈及其他優惠(例如利率與按揭掛勾的高息存款口)；情況一面倒有利於借款人。

但自從各國逐步退出量寬，銀行體系結餘逐步減少至目前540多億元的水平。雖然以歷史數據看，仍是偏高(2008年金融海嘯之前的「正常」水平，銀行體系每天結餘只是數十億元)；但銀行水浸程度減輕，新批按揭的優惠亦隨之減少。

去年第四季起，銀行新批按息一般已較既有按揭為高，轉按對小業主來說，變得不再吸引。例如2018年初新批樓按，一般條件為H+1.3厘，封頂為「大P(現為5.25厘)-3.1厘」，近大半年的供款利率實際上為2.15厘。而2020年初，新批樓按的條件一般為H+1.3厘，封頂利率為「大P-2.75厘」，即實際供款利率為2.5厘，而銀行為轉按客戶提供的回贈只約貸款額1至1.5%。小業主轉按，扣除律師費，雖然仍有甚為可觀的現金回贈，但卻要付出供款利率上升的代價。對借款人來說，回贈所得，會高於2年內按息上升所失；但長期供款會增加，最終是否有利，便要視乎2年罰息期後，屆時市場環境及再轉按的條件而定，如果往後銀行仍需為吸引按揭客戶而提供較可觀的回贈，那小業主便可透過定期轉按，抵銷利息支出。

在美國減息之後，市場預期港元拆息將跟隨回落。以現時多家銀行提供H+1.24厘的條件計，以上周五(3月13日)一個月拆息1.14089厘計，只要稍為回落至0.91厘水平，2年前取用按揭的小業主以現時一般條件轉按，每月供款利率都將較現有按揭為低。

(因新股上市，近日拆息被扯高，至本周中暫未見回落，星期三一個月拆息為1.71964厘，反較周一的1.26786厘高，估計近期「抽新股」結束後，拆息才會有較明顯回落)

簡言之，轉按由「不太吸引、可贏可輸」，轉變為「較為吸引、贏面較大」。加上按揭以外的貸款需求估計難有明顯增加，預期2020年轉按市場會維持活躍。

原文刊於iMoney 2020年3月21日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181