2021年1月28日 星期四

新盤回贈對按揭的影響

 

疫情之下,一手成交仍然暢旺,多個新盤開售均獲理想反應。購買力集中於一手市場,有多個原因,新盤多數設有高成數按揭付款安排、折扣、優惠多多都是原因。要留意的是,在物業市場,折扣及回贈都會對按揭申請的估值有所影響。

不同的新盤有不同的優惠,最直接的是折扣,近期幾個新盤,不同名目的折扣加起來,可以高達定價的2成,例如一個開價1,000萬元的單位,折實價可能是800萬元。當然,在申請按揭時,便會以折實價為準,如果估價方面沒有問題,便以800萬元成交價申請按揭。以6成按揭計,便可借取480萬元的樓按。 


 

比較特別的是回贈或列明價值的禮品,部分樓盤在價格折扣之外,會列明買家可以獲得回贈。最常見的有幾類,第一類是以印花稅回贈為名義,列明發展商向買家提供相當於樓價一定比例的現金回贈。第二類較常見的是買家原本選用較長成交期的付款安排,其後提早成交,由於成交價早已在合約上確定,不可更改,但發展商又樂得買方提早付款,便會按縮短的成交日期,向買方提供回贈作為鼓勵。其他較常見的包括一定年期的管理費豁免等。

按揭估值須扣除所有折扣回贈

此類有列明額度、條件的回贈,根據現行按揭指引,在申請按揭時,有關價值都要在成交價中扣除。例如上文提及成交價800萬元的單位,如果有價值20萬元的回贈,不論名目,在進行按揭估值時,樓價都會下調至780萬元再進計算按揭成數。例如6成按揭,按揭額便會是468萬元。

買家獲得不同名目的回贈,等同變相減價,在按揭估值上調整自然合理。而部分情況下,發展商開出的會是「有條件回贈」,例如個別新盤曾推出,某幾個同系發展商樓盤的租客購買單位,可獲額外回贈。此類有條件優惠,由於銀行不會知悉買家最終是否會獲得有關優惠,在處理按揭申請時,便可能要求申請人額外提出聲明,自己沒有獲得有關優惠,才可以成交價作為按揭估值,以免額外扣除買家沒有獲得的優惠。

 原文刊於經濟日報網站2021年1月27日

2021年1月26日 星期二

P轉H的考慮

 

近日拆息偏低,對於大部分以H按供樓的業主來說,每月供款利率自動下調。但有一批業主,在2年多前以P按借取按揭,此批業主如由P按轉H按,利率可下調約0.6厘,兼享現金回贈,但要留意,此類轉按也有輕微的風險需要考慮。

封頂利率提高存風險

近幾年的絕大多數時,新批按揭都以H按佔較高比重,P按變得聊備一格,例如去年11月,新批按揭中,只有2.5%為P按,而94.6%為H按。唯一例外的時段是2018年底至2019年初,當時由於拆息偏高,大部分新批H按的實際上會轉用以P為準的封頂利率供樓。新批H按與P按的利率均約為2.15厘。加上當時有銀行為P按提供較多優惠,P按的用家比例一度佔上風,在數個月間,有47%至57%的新批按揭為P按。


由於拆息在近月大跌,本周初一個月拆息回落至0.11厘水平,以新批按息約H+1.4厘計,現時新批H按的利率只在1.51厘水平。2年前取用的P按,罰息期可能已完,如果借款人現時由P按轉H按,按息可下調逾0.6厘。以未償還按揭額$400萬,年期25年計,舊有P按每月還款為$17,248;轉為H按,付月還款會降至$16,205,每月節省逾千元還款。而近期多家銀行亦為轉按客戶提供現金回贈,足可抵銷轉按的律師費。

要強調的是,對2年前選用P按的業主來說,考慮轉用H按,也有幾點要考慮。第一,是2年前批出的P按,利率一般為大P(5.25厘)減3.1厘,即2.15厘,無疑較當前的H按利率為高。但現時H按的封頂利率,一般為大P減2.75厘,即2.5厘。如果轉用H按後,理論上,如果拆息大幅上升,業主未來的供款利率可能較舊有P按為高。

留意收入能否再過壓測

其次,2年前新批的按揭,不論是H按或P按,大部分都備有與按息掛鈎的存款戶口。但現時此類存款優惠已不是必然,部分銀行仍有提供,部分銀行卻已全面撤銷,另有銀行可供借款人選擇,如果要按息掛鈎存款戶口,在按息或回贈上會有調整。對買家來說,在轉按時宜詳加考慮。

最後,如果以現時條件轉用H按,雖然實際上的每月還款會以「H+」計,在計算供款與入息比率及壓力測試時,「當前利率」卻會以較高的「P減」,即2.5厘計算,2年前收入僅僅夠計,而收入又未有增長的借款人,要留意收入是否足以通過壓測。

原文刊於置業家居2021年1月23日

 

 

2021年1月21日 星期四

新盤高息按揭的轉按障礙

 

年前港府放寬按保的適用範圍,1,000萬元以下物業都可申請高成數按揭保險,除了更多新買家以低首期購買新居外,也令過去幾年以新盤高息按揭入市的買家,多了一個轉按至低息按揭的途徑。但此類轉按,其實也有一定障礙。

一般新盤高息按揭,常見特色是還款初期低息甚至免息免供,但數年優惠過後,利率會改為P或P+計算。一般建議的處理方式是在優惠期後轉按至銀行,令利息支出下跌。問題在於,買家一開始選用此類安排,最大的原因不外乎:1. 標準銀行按揭成數不足,自己需要更高成數的貸款;或2. 自己信貸條件難獲銀行批出按揭,又有意入市,便轉而透過新盤高息按揭置業。在第二種情況下,如果個人信貸紀錄或入息證明未有改善,其實也難轉按至銀行。


 

值得討論的是第一種,即數年前以發展商按揭入市,現時有意透過按揭保險轉按。由於按保在年前放寬,轉按難度的確較前下降,但仍有不少障礙:

估值不足/過高

受限於按揭指引,按保只適用於樓價1,000萬元以下物業,如果業主手持物業估值高於1,000萬元,便不可申請按保。相對而言,如果樓價較購入價下跌,即使估值在1,000萬元以下,可以申請按保,但如貸款額(估值的8成)較未償還按揭餘額為低,業主又欠缺現金填補新舊按揭的差額,便難以轉按。

非自住物業

不少以發展商按揭入市的買家,購入單位時可能一心作投資收租用,單位的水電開支都以租客名義登記。此類非自住物業,由於欠缺自住證明,其實也難透過按揭保險轉按。

未能移除擔保人

部分借款人在借用原有按揭時,本身可能收入不足,需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時,如果本身財政未能通過壓測,只要親人首肯仍作擔保,應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保,可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

至於平常的按揭拒批原因,如收入下跌未能通過壓測、入息證明不齊存等,都可能令新盤高息按揭借款人的轉按計劃觸礁。

 原文刊於經濟日報網站2021年1月20日

2021年1月20日 星期三

高成數按揭普及 風險仍受控

 

自2019年11月官方放寬按揭保險適用範圍後,新批按揭的平均成數由之前約51%急升到2020年的57%至58%。不少意見認為,數字較高峰期的六成多為低,仍算健康。其實,討論銀行按揭的系統風險,平均按揭成數不是唯一重要的數據。

2019年1至11月,新取用銀行按揭有77610宗;其中,7505宗涉及按證公司的按保計劃,佔比9.7%。2020年同期,新取用按揭總數下跌至61451宗,但同期按證的按保數字為16857宗,佔比27.4%。反映在放寬適用範圍後,更多買家使用按保入市。


 

按保佔比上升,亦令整體新批按揭的貸款成數急升。由2019年的約51%,升至2020年的約57%。雖然新批按揭的平均成數急升,但在大環境來說,新批按揭平均成數約57%,代表萬一經濟環境即時轉差,大量借款人違約斷供,只要平均樓價跌幅低於43%,新批按揭平均來說仍不是資不抵債。只要抵押品價值高於欠債餘額,當借款人無力還款時,銀行可變賣抵押品,銀行不會有損失,借款人也不會在賣樓還債後仍欠銀行差額。

不過,在平均按揭成數上升之外,其他反映按揭資產質素的數據變化,亦同樣值得留意;其中,在整體新批樓按的供款與入息比率上,2019年11月(按保放寬前)是35%。至金管局新近向立法會提供的資料,2020年7月時,數字上升至37%。反映整體上新批樓按借款人的供款佔入息比例有所上升,但大致上仍在偏低水平。

其次是按揭拖欠供款比率,去年11月底拖欠3個月以上還款的比率是0.03%,近月輕微上升至0.04%。在經濟收縮、失業率上升的大環境下,按揭拖欠比率維持極低水平,反映過去多年在按揭指引收緊下,通過審批取得貸款的借款人,都是較具還款能力及有還款意願的一群。

綜合來說,雖然透過按保入市的買家比例大升,整體按揭成數上升後,從供款比率及拖欠供款比例看,按揭系統風險仍在可控水平。仍需強調的是,大數據與個別情況是兩回事,考慮以高成數按揭入市的買家,更應着眼於本身的供款負擔,才好作出入市決定。

 原文刊於信報網站2021年1月19日

2021年1月14日 星期四

資產增值稅 能遏抑樓價?

財政司司長在公布新一份預算案前「呻窮」,面對眾多派糖要求,表明為了抗疫,今年政府財赤達3,000多億元。更表示有建議政府宜加稅以應對赤字,引來坊間討論,如果要加稅,除了討論多年的消費稅,政府會不會順便推出資產增值稅,以遏抑樓市?

一般分析認為,財爺說「有意見認為要加稅」,應該是「期望管理」。在眾多市民表示希望減稅,甚至是增加紓困措施,而政府認為財政上不宜順應民情時,先拋出加稅意見,中和一下,稍後推出一份沒有派糖、也沒有加稅的預算案時,民間不會太失望。


 

類似概念稅種效果成疑

但坊間由「加稅意見」討論到資產增值稅,也非無的放矢。一來樓價偏高,一直被不少輿論認為是本地社會「深層次矛盾」;二來港府近十多年的樓市措施目標都在遏抑樓價,而樓價卻在世紀疫情下也幾乎是聞風不動;三來現時立法會已無任何阻力,政府甚麼措施應該都可極速通過。萬一政府要進一步打壓樓市,推出資產增值稅似乎是情理之中的選項。問題是,資產增值稅是否可以壓抑樓市?

資產增值稅的概念,是資產轉讓時,增值的部分要向政府交稅。認為此稅有助壓抑資產升值的原因,是由此減低持有資產的回報,減少入市的誘因。但有類似概念的稅種,效果成疑,例如煙稅,多年來煙稅不斷上調,但卻未聞吸煙人口有明顯下跌。

額外印花稅辣度更高卻弄巧反拙

另外,現時樓市,某程度上已有比資產增值稅更辣的額外印花稅,購入住宅3年內轉讓,不論價格升跌,也要向政府付稅。如果連額外印花稅也不能遏止港人的入市意欲,為甚麼某程度上「辣度較低」的資產增值稅反而有用?

提到額外印花稅,業內一直有意見認為,措施弄巧反拙,不單沒有成功遏抑樓價,反而令二手市場的放盤減少,在需求持續的情況下推高樓價。資產增值稅也可能有同樣的問題,已持有物業的業主,計算過稅務支出後寧可封盤,令市場放盤減少,反而有可能進一步推高樓價。

說到底,支持樓價高企的結構性原因是供應不足及量化寬鬆,此些因素改變前,以稅務方式遏抑樓價,作用恐怕都不會太大。

原文刊於經濟日報網站2021年1月13日

2021年1月13日 星期三

年內按揭優惠料增

踏入新一年,多家銀行略為下調新批按揭利率。展望今年發展,下調按息、又或增加按揭優惠的趨勢可能持續,而不只是年初「跑數」的動作。對有意入市或轉按的市民來說,此應該是好消息。但銀行如此取態,也不代表人人受惠。

本埠有一個有關按揭的都市傳說:每家銀行都會在年初訂下業務目標,包括按揭貸款,而銀行前線職員為了達標,在年初時不但銷售會更為落力、提供較多的優惠,甚至連審批標準也有機會略為放鬆。此個都市傳說並非毫無基礎,由多年以來的觀察,多多少少支持此一說法。


 

不過,今年比較特別的是,推動銀行增加優惠的,不僅僅是季節性跑數的壓力。在各國量化寬鬆持續、本地銀行體系結餘高企、拆息維持偏低的情況下。銀行存款高企,在未來2、3年,估計都會落力爭取按揭業務,而各類按揭優惠亦可望持續。

以拆息按揭為例,去年中的市價,大概是H+1.5厘,現時已逐步下調至H+1.3至H+1.4厘。此處尚未計算1個月按息由2020年初的約2厘,下調至近日的0.13厘水平。在利率以外,按揭現金回贈亦可能回升。

另一方面,一般估計未來幾年推出市場的新盤單位(包括現樓、樓花)大概會在1.5萬個左右,未有大幅上升的空間。銀行可能需要適量增加貸款優惠於二手買家或轉按借款人。

拆息下調、優惠增加,對供樓業主來說是好消息,每月供款自動隨拆息下調而減少;借款人甚至可透過轉按,獲取回贈,進一步抵消利息支出。但要留意,銀行「增加優惠」與「放寬批核標準」不宜混為一談。尤其是不少行業受疫情影響,從業員面對失業及減薪;即使疫苗逐步普及,相關行業都未必可在一年半載內回復舊觀,暫時觀察,銀行對此類行業從業員的按揭申請仍是偏向審慎。

銀行年內的取態可能是緊中有鬆,對於受影響行業從業員來說,可能要準備更多文件,證明自己的收入穩定,才有機會獲批足按揭。但獲批按揭申請者,料可獲比去年更多的按揭優惠。整體而言,樓按優惠增加,會減少按揭借款人的供款壓力,對樓市屬穩定因素。

原文刊於信報網站2021年1月12日

2021年1月7日 星期四

樓換樓的按揭須知

 

除了首次置業的上車客,樓換樓亦是市場上主要的成交類別。但近年的按揭指引收緊,為此類交易增添了不少障礙。對於有意換樓的用家來說,在過程中也有不少地方要留意。

在此說的「換樓」,專指「先買後賣」,更具體來說,指賣出舊居的成交日期,較購入新居的成交日期為晚的安排。如果換樓客計劃「先賣後買」,即先賣出舊居,完成交易後才購入新居,在按揭、稅務上會接近首置次業,便較為簡單,較少需要特別注意的地方。


 

傳統上不少人換樓時都會採用先買後賣的策略,原因是在搬遷上較為方便,先購入新居,甚至完成裝修,才遷入新居、沽售舊屋。在樓市上升期,此種操作下換樓客更可賺盡升幅。

「先買後賣」壓測更嚴格

近年在種種遏抑樓市措施推出後,此種操作會較為麻煩,問題有兩方面,在印花稅上,未售出舊居,業主購入新居,會被視為購入第二個住宅物業,稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。如果在購入新居一年內售出舊居,業主可申請退稅,退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率」(上限為樓價4.25%)的差額。不過,業主如未能在限期內售出舊居,就不可申請退稅。

第二是按揭方面,如果換樓業主的新居成交期(一般亦為提取按揭日期)較賣出舊居的成交期為早,在為新居申請按揭時,銀行可能視新居為「第二個住宅物業」,包括「按揭成數」需下調一成,壓力測試也較為嚴格;而且是新、舊物業的按揭一併計算,總供款不可高於月入4成,「加3厘」的壓測,供款逾月入5成。大大增加借取按揭的難度。

「先賣後買」慎防舊居遭撻訂

拆解的方式有幾個,最簡單快捷的是,安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。此情況下,如向銀行提供舊居買賣合約,新居可按第一套住宅條件批核,壓測標準、按揭成數較為寬鬆,但此種操作下,便未必有時間為新屋裝修。換樓客亦可能需要在交接期另覓短期居所。

另外要留意,即使換樓客計劃先賣後買,但如果本身現金儲備不足,需要售出舊居套現以支付首期,最好是在放售舊居,買方了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後,才落實購入新居。否則一旦舊有物業買家因故撻訂,自己購入的新物業也可能受拖累,未能完成交易,結果撻訂收場。

原文刊於經濟日報網站2021年1月6日

2021年1月5日 星期二

對疫情控制不宜過於樂觀

據報大部分樓市專家對今年樓市走勢偏向樂觀,主流意見是估計樓價微升,而共同基礎是疫情將於年內受控。參考去年樓價在疫情環球爆發下,走勢大致平穩,如果今年主要負面因素消失,預期樓價回升似乎甚為合理。不過,樂觀預期的前提是「疫情受控」,其實尚有疑問。

估計疫情將受控的前提是,多個機構已研發數種疫苗,保護效果可達七至九成,只要疫苗注射普及至一定程度,達成群體免疫的效果,疫情便會受控。筆者沒有資格去判斷各種疫苗的效能,但由近幾年世界各地都出現疫苗陰謀論,可以預期各國人民不會一面倒的乖乖排隊打針。相當一部分人或會採觀望態度,等待一段時間,觀察有沒有重大副作用,才會接受注射;甚至相當一部分人根本沒有接受注射的打算。大家期望的群體免疫效果,可能需要較長時間才會出現。


 

另一方面,直接影響經濟活動的,並不是疫情本身,而是各國的抗疫、封城措施,令大量經濟活動無從進行。就算本地民間對疫苗完全沒有懷疑,疫苗的普及注射也需要時間。各項抗疫措施看來會維持一段時間,經濟活動似乎難以快速回復。

說回普及注射疫苗的問題,在歐美不太可能迅速實現,在中國卻非難事。至少,如果中國政府列明人民出境旅遊前要先打疫苗,內地同胞應會配合。絕跡香港一年的內地遊客,在今年可望逐步出現。問題卻是,如果香港因本地控制需要,維持各類抗疫措施,旅遊業仍是難以全面恢復正常。總括而言,預期疫苗普及會令經濟活動快速恢復,似乎過於樂觀。

要強調的是,就算主流預測的前提「疫情受控」未完全實現,也不代表樓價會回落。影響樓價的因素眾多,而部分利好因素,包括供應不足、利率低企等,在未來數年似乎會持續。在此情況下,樓價向下行的空間其實亦不大。對有意置業的人士來說,現時考慮是否入市,除了大市走向,更值得考慮的可能是個人的負擔能力在未來一段時間能否維持。

 原文刊於信報網站2021年1月5日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...