債務對按揭申請的影響

一般人申請按揭時，大概都會知道銀行要為有關申請進行壓力測試，壓力測試本身對於不同情況的申請人有不同的要求，但一般借款人可能會忽略自己其他借款對按揭申請的影響。

現行的壓力測試，對未持有/擔保其他按揭的申請人，要求供款不逾月入50%，按息加3厘時，供款不逾月入60%。如果申請人已持有或擔保其他按揭，壓測要求收緊至供款不逾月入40%，按息加3厘時，供款不逾月入50%。

如果申請人未持有/擔保其他按揭借用高成數按揭（包括按揭保險、一按加二按的組合等），總按揭成數高逾標準按揭成數2成，壓測要求為供款不逾月入 45%，按息加3厘時，供款不逾月入55%。如果申請此類高成數按揭，而申請人又持有/擔保其他按揭，壓測要求為供款不逾月入35%，按息加3厘時，供款 不逾月入45%。雖然壓力測試的標準較為複雜，但總算分類清楚易明。反而一般人未必了解其他借款對按揭申請的影響。

先設想以下兩個情況：
A、B均未持有/擔保其他按揭；
A. 3萬元收入，每月有5,000元的債務負擔；
B. 2.5萬元的收入，無債務負擔。
請問何者可負擔更高的按揭貸款？

在例子中，A的收入高於B，但有固定的債務負擔，扣除有關還款支出，A可動用支出似乎與B一樣，照說二人可借入的按揭貸款額應該一樣。一般人仍在思考收入與債務關係，或者忙於打開智能電話的APP，計算負擔能力之時，行內人可能想也不用想，就會說B的負擔能力較高。

問題在於，在壓力測試要求下，按揭每月供款+其他債務每月還款的總和不可高於月入一半；結果就是，其他還款會嚴重影響壓測的結果。舉一個極端但容易 了解的例子，一名月入6萬元，每月有其他債務還款3萬元的人士，由於有以上壓力測試要求，其可借入的按揭金額是0元。雖然他每月可動用的收入達3萬元，但 由於其他債務每月還款已達月入一半，結果就是完全蠶食其負擔能力。

申請按揭前，如果借款人有能力先行償還其他債務，對提高按揭批核機會，有一定的幫助。

原文刊於經濟日報網站2016年4月27日

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賭徒遺失的伊甸園

閱報看到一篇有關病態賭徒的報道，他們有一些特徵；而過去樓市炒風熾熱時的炒家，往往亦與病態賭徒有不少共通點，幸而近年樓市炒賣風氣被遏止，炒家活動空間減少，對己對人都是好事。
先行定義，稱得上病態，最大特徵是無法自拔，在賭博中賺了錢，他們通常會加碼投注；輸了卻不肯止血，還同樣會加大注碼以求翻本。說起沉迷賭博的賭 徒，一般人的第一印象可能是位處社會基層，在公園口叼香煙，研讀馬經的中老年男士。但有關報道指出，不少病態賭徒，其實都具有相當學歷，而且在進行賭博 時，都有自己的分析工具，更會借助貸款槓桿，放大回報。
說到此處，大家應該猜到，此處說的賭徒，不僅僅局限於傳統意義下，在賭場或馬場上投注的賭客，也包括各類市場中的投機者。當投機甚或投資處於沉迷狀態，就有很大機會走上傳統病態賭徒的路；相當明顯的觀察是，這群人都十分迷信、六至七成人據說有焦慮或抑鬱的傾向。
在現代社會，不少人會在各類市場投資，一般區分投資與投機，在於投資較在意長線的回報、投資產品的自然增長；而投機卻專注短期回報，目標是賺盡。除此之外，投機的對象大多有槓桿及時效限制的成分。
賭徒樂園的樓市
好賭，可能是人性中的一個傾向；骰仔、賽馬和股票指數可賭之外，物業市場自然也可賭；然而，樓市的一些特性，對賭客甚或業餘賭客有莫大吸引力。
早年盛行的確認人交易，炒家與放盤業主簽署買賣合約後，便以確認人身份在市場放盤，但求在完成交易前將單位轉手賺差價，這叫確認人(confirmor)交易，正名是炒家(Property flipper)。對炒家來說，樓市的「美妙」是這盤賭局中，槓桿率相當高：
一、一般樓價可達用家年收入10倍以上，確認人交易只需支付首期；二、餘款則可借入按揭，銀行樂於提供按揭貸款，按揭利率亦遠較所有貸款低，因此持 貨成本並不高昂。樓市的「本小利大」，加上交易費用、相關稅費偏低，樓市具備金額大、融資易、槓桿高、成本低的特性，可說是賭客樂園。以短期內脫手獲利為 目標的物業買賣，其實是一盤賭局，懂得抽身者方可免至捲入賭徒生涯。
要說香港樓市此個賭場有什麼缺點的話，也許是只可賭單邊，即只可買升，無從買跌。與其他市場比較，不論金股滙，投機者都可雙邊下注，可買升可買跌，市場上對後市有不同見解的資金投了，某程度可以在互相制衡，從而消耗單邊市的瘋狂。
成本便宜批核寬鬆的信貸 遇上只買不沽的物業市場
樓市只可買升，卻欠缺買跌的途徑，結果是大小投資者都在增加樓市需求，而外在因素如QE下的低息，則吸引更多資金投入，再一步推高需求。而香港銀行 又似乎只對樓房貸款有興趣，所以在香港樓市做按揭是「沒有難度」的易事。在借貸成本便宜、批核極寬鬆的環境下，資金不斷被投進樓市，而大小企業、富豪或升 斗市民都只能買升──直至完全脫離基本因素，樓市跌得更狠，如升市般的平衡的瘋狂。
本來賭徒要賭，後果是白手興家抑或傾家蕩產也與人無尤，但只可買升的特性，勢必導致過多的投機活動推高有實用價值的物業市場，到了樓價欠缺支持回落，損失的除了投機者，也包括高位入市的用家，甚至是向用家、炒家提供按揭融資的銀行。
在2009年起，香港金管局和政府已多次提高物業交易的成本、減低投資類物業的按揭槓桿，令樓市幾無炒賣空間。看好後市的投機者想參與樓市，也被迫得以長線持有物業，而且用較低的按揭槓桿進場。
一系列的逆周期措施、樓市辣招，大幅減低樓市對炒家的活動空間，類似1997年前全民皆賭的情況已不復見。今天市場以用家及長線投資者為主，他們對樓價波動的反應、對持有物業的取態，都與投機的炒家截然不同取向。
在社交媒體，時見埋怨香港金管局的種種限制，但如筆者所言，今天樓市潛存的殺傷力將不會如以往般嚴重，這或許需要時間證明一切，不過我們對此卻深信不疑。
聖經舊約的人類被逐出伊甸園故事，據說是沒有聽從上帝的明訓──不可吃那分辨善惡樹的果子。而人被蛇引誘下吃了禁果的結局就是被詛咒，這也開始了罪的世界。故事有不同面向的教導，其中一個理解就是「僭越的人性令始祖苦果自嘗。」
或許，沒有心存僥倖，不在各種投資市場撈一把，就是管理人性之中，嚮往僭越本性的第一步！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年4月26日

負資產數字增加的應對方案

金管局下周將公佈第一季負資產數字，如無意外，數字會較去年第四季大幅上升；而且去年的負資產個案，大部分涉及銀行職員住屋按揭貸款，但今年開始，料陸續有一般自住用家的物業步入負資產。

2015年第四季，金管局錄得95宗住宅按揭負資產個案，是2014年第三季以來再次錄得負資產個案。此段時間負資產重現，原因不外乎去年第四季樓價見頂回落，雖然其時樓價回調幅度輕微，但由於部分銀行會為合資格員工提供成數高達十成的特惠按揭，以此等優惠按揭入市的銀行職員，遇上樓價回落，物業便較易成為負資產。

由於一般住宅按揭的成數限制在5至6成，而按揭保險的最高按揭成數亦只有9成；而去年第四季，樓價較高成回落不足一成，當時樓價下跌，未令一般按揭借款客戶的物業成為負資產。但今年第一季，樓價持續回落，較去年第三、四季高位已下調約15%；換言之，除了銀行職員特惠按揭外，將有一批在去年以高成數按揭入市的借款人，物業成為負資產，估計第一季負資產個案將突破3位數。

在業主的角度而言，物業成為負資產，意味資產貶值，絕非好消息。不過，即使用家在樓價高峰購入單位，如果打算長期持有的話，或許不應過份在意短期的價格走勢。說到底，除非樓價只升不跌，又或完全禁絕物業按揭，否則負資產只是正常的周期現象。

由於近年金管局收緊按揭指引，例如貸款額為樓價8成以上的按揭保險，會要求申請人未持有其他香港住宅、為固定受薪、而且有較嚴格的壓力測試標準。計算下來，有能力借入8成以上按揭的買家，實際供款大概只佔月入37%，雖然物業市值比去年購入價低了一截，按揭未償還餘額更較市值為低，但除了心理影響，暫時實際影響不大。

物業成為負資產，一時三刻難以改變 ，小業主可以做的，是首先準期還款，連一天遲供也不要出現。延期還款的戶口，會引起銀行特別留意，持續出現遲供紀錄，銀行便有更大動機要求提早還款，更會為未來申請其他貸款或轉按帶來負面影響。在信貸資料庫日趨完善的今日，借款人要緊記：信貸紀錄是跟身一世的，不值得因為一時忘記供款而令信貸評級下跌。

在準時還款之外，小業主宜加強儲蓄，雖然今年按息估計未有大升空間，但手上持有更多現金，即使未來加息，都有裕餘作出應對。如果用家去年入市時，選用的高成數按揭並非整筆貸款低息的組合，而是涉及利率較高的二按，更應計算未來息口回落時，二按供款增加的問題，現時增加儲蓄，未來可先行償還利率較高的二按，以減少加息的衝擊。

原文刊於iMoney 2016年4月23日

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新造按息縱減 轉按仍要看條件

多家銀行下調H按利率，由H+1.7厘，下調至H+1.6厘，加上轉按一樣有現金回贈，而且多家銀行又提供高息存款掛勾或綜合按揭戶口等優惠，不少原有按揭已過罰息期的業主，都希望以轉按慳息及賺取回贈，但近半年樓價回落，為轉按平添不少難度。

銀行下調H按利率，理論上利好樓價市，但在多項經濟數據轉差，主流分析亦看淡樓價的情況下，按息下調0.1厘，或不足以刺激更多買家入市；不過，H按利率調整，適用於新購及轉按物業，一般估計銀行在意的，是以調整按息，爭取轉按生意。雖然新舊按揭息差只有0.1厘，借100萬元，一年利息支出差別不足1000元，但對條件符合的業主來說，只要簽幾個名，請半天假到律師樓辦手續，即可節省利息支出，另加現金回贈，似乎甚為吸引。問題是，在去年初按揭指引收緊，及近年樓價回落的複合效應下，業主轉按要先考慮估值是否合乎轉按條件。

劉先生在2014年中換樓，購入將軍澳一個單位，當時作價585萬元，他向銀行借取380萬元，按揭成數約65%，當時利率為H+1.7厘，罰息期2年；由於將過罰息期，加上傳媒報導銀行下調新造H按利率，劉先生亦考慮轉按，除了節省利息，亦可取得約3萬多元的現金回贈。雖然他的信貸紀錄良好、收入更有所上升，但他卻發現，現時難以實行轉按大計。

供樓2年，其未償還按揭餘額約為365萬元，但樓價回落，其物業估值只570萬元，在現行按揭指引下，樓價570萬元物業，一般按揭上限為342萬元，換言之，如果現時轉按，需要準備23萬元支付新舊按揭的差額。考慮過後，劉先生唯有押後轉按計劃。值得留意的是，2015年2月27日之前，600萬元以下物業，一般按揭成數上限為70%，如果事主當年借足7成，轉按的難度會更大。

當然，不同屋苑不同單位的情況千差萬別，上述個案中，可能事主當年入市價略高於市值，屋苑在跌市中調整幅度可能又略大，在按揭指引收緊下，令其轉按可得金額不足以償還原有按揭；但不排除其他在相近時期入市的業主，仍可成功轉按。

說回劉先生的個案，其實以每月供款的角度考慮，轉按與不轉按，每月供款差距不足200元，可說無關痛癢。理論上，事主如有能力支付新按按揭的差價，亦可視為部份提早還款，但一般人大概不會為了每月節省200元，而拿出逾20萬元提早還款；暫時而言，劉先生及有類似情況的業主，大概只好靜觀其變，等待樓價回升，或現有按揭餘額慢慢減少時，再看是否有轉按減息的機會了。

原文刊於置業家居2016年4月23日

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銀行員工按揭

金管局將於月底公布第一季負資產數據，如無意外，數字會較前季的95宗明顯上升。在前季的統計中，金管局表示大部分負資產個案都涉及銀行職員按揭貸款。究竟甚麼是銀行職員按揭貸款？此類貸款又有何特色？

銀行職員按揭貸款可視為銀行員工的福利，按揭利率及按揭成數都較正常按揭優惠；例如部分銀行會為職員提供高達樓價十成的按揭（當然對年資、職級、薪金等有一定要求），不但免支付按揭保費，按揭利率亦較市價為低。

正正由於按揭成數超高，一旦採用此類員工優惠入市後，樓價輕微下跌，物業便會成為負資產。當然，由於按息較市價更低，即使物業名義上成為負資產，只要收入穩定，按揭供款為借款人帶來的壓力也不會太大。

銀行挽留人才 提供職員按揭優惠
不過，有辣有唔辣，銀行職員考慮選用上述員工按揭優惠前，有一些地方必須留意。最明顯的問題是，員工按揭優惠僅提供予銀行員工，一旦離職，有關按揭 的利率、成數便會回復正常市價及規定。事實上，銀行提供上述優惠予員工，一定程度上是以此挽留人才，減少員工三不五時搵工跳槽的情況（特惠按揭之外，部分 銀行亦會向員工提供存款利率較高的存款戶口）。反過來說，如果銀行職員借入員工按揭後，便要有心理準備，除非樓價急升否則難以轉行。

值得留意的是，職工向銀行借用按揭之後，轉工的成本的確大增，或者會減少跳槽的想法。但銀行向員工提供按揭，卻絕不表示銀行一定會和員工長相廝守，萬一銀行裁員，被裁員工便可能要轉交市值利息，並需補回按揭差額。

另外要留意，如果銀行員工借用職員按揭貸款，利率雖然較市價為低，但當其再購買另一住宅，並向其他銀行申請按揭，並進行壓力測試時，其他銀行計算其 首套住宅按息時，一般會以市值計算。例如A向銀行取得的員工按息優惠，即使其供款的確是以1厘計算，但一旦購買第二個物業，上述按揭的利率便需要以市值計 算，再加3厘作為壓力測試的標準。原因亦在於其他銀行無從肯定其人可永遠享受有關福利。

原文刊於經濟日報網站2016年4月20日

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銀主盤與樓市

早前有評論估計，在樓價下調和經濟放緩的情況下，年內銀主盤會大幅增加。碰巧上星期拍賣場出現幾宗平價銀主盤，成交價較二手價低一截，更令人憂慮銀主盤增加會進一步推低樓價。究竟銀主盤由何而來？對樓市又有何影響？

所謂銀主盤，一般是指按揭借款人借入按揭後違約，結果銀行收回抵押物業，出售抵債；如果經濟環境持續低迷，眾多自住小業主無力償還按揭貸款，自然會觸發更多銀行收樓個案。
另一種情況是，銀行主動call loan(要求借款人償還部分或全部貸款)，當借款人無法按要求還款，銀行收回物業。

不論是那一種情況，銀行收回放售的物業，即坊間說的「銀主盤」，多多少少都會被標籤，成交價一般較同類型二手成交為低(銀主盤被標籤的理由很多，玄 學上的原因是單位成為銀主盤，風水地運欠佳；實際上的理由是銀主盤可能丟空一段時間，保養可能較一般二手單位為差；而原業主往往有其他債務，如以有關物業 作登記地址，承接物業的新買家可能受追債滋擾等)。在二手成交量偏低的情況下，少量低價成交的銀主盤，可能會進一步推低樓價。

現階段銀主盤源於投資者超借
值得留意的是，暫時來看，目前銀主盤原業主都以投資者為主，尚未波及自住的小業主。投資者的物業較易或較快成為銀主盤，背後有眾多原因。部分投資者 入市後因物業升值，將之視為提款機，不斷加按，甚至以債冚債，到了樓價見頂回落，無從加按後，物業被收回，是近期銀主盤出現的原因之一。

相對而言，自住業主的按揭槓桿有限，正規的高成數按揭有較多限制，包括更嚴格的壓力測試等，除非經濟環境全面惡化，否則小業主較低機會斷供。或者可 以說，有較強還款能力或較強還款紀律的用家較少以多重按揭套現，有此需要的，往往是投資者。從事二按的財務公司，處於一個逆向選擇的處境──潛在客戶都有 較高違約風險，風險反映在利率上，按息一定較高；而較高的按息反過來又可能在經濟環境轉差時，帶來更高的違約可能。

討論至此，大家應該明白，為何金管局的逆周期措施，大部分都針對非自用按揭；反過來亦可以說，由於監管措施早於2009年已逐步落實，投資者借取按揭的規模受限，銀主盤為樓價帶來的衝擊，應該較上一周期溫和。

原文刊於信報網站2016年4月19日

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港深樓市比一比

香港樓價自去年第三季高位見頂後回落，背後有眾多原因，供應增加、加息陰影之外，另一負面因素是市場擔心中國增長放緩。有趣的是，憂慮中國增長放緩，香港樓價已見調整，但內地各城市，似未見類似影響，近期仍似脫韁野馬，高速增長。
香港樓價比起去年高位，大概已回落15%；一河之隔的深圳，根據官方數據，3月份深圳一手樓成交4,461套，平均樓價每平方米49,989元人民 幣，換算成港元呎價，大概是5,570元，一手樓價按月上升3.94%，按年升88.17%。二手樓方面，無官方樓價數據，但市場統計亦是成交暢旺，價格 上升，3月份深圳二手成交便有1.8萬宗。
深圳樓市熾熱 未懼內地經濟放緩
相對來說，雖然香港樓市近日成交淡靜，3月份土地註冊處住宅成交登記只有2,600宗。市場討論香港樓市需求減弱，一個主要理由是中國增長放緩。但 影響理應更直接的深圳，似乎完全未見類似的擔憂。去年內地主流意見大都看淡樓價，打貪會影響成交量、內地一手庫存龐大，去年10月官方數據，全國空置住宅 面積有4.3億平方米，各地有多個落成後無人居住的「鬼城」。但數月下來，在官方推出措施刺激樓市後，各地樓市好轉，一綫城市更是升幅驚人。
內地樓價在經濟增長放緩下急升，一個分析是中國政府試圖以資產增值應對經濟問題：自住樓有價，可能刺激城市居民多消費。
針無兩頭利，樓價上升，資產價格帶動消費意欲可能是官方算盤，但樓價增長過急，一樣惹來無殼蝸牛的怨言。有統計顯示，近月深圳的房價與收入比已升至23.5水平，即深圳樓價大概是家庭年收入的23.5倍，而香港數字大概「只」是19倍。
可能有見於一綫城市樓價升幅過高，內地早前開始收緊按揭，例如首套房的按揭比例，原本為7成，新例下，按揭成數不變，但判定「首套房」的標準較前嚴格，而二套房的按揭成數由6成下調至4成。參考香港收緊按揭的功效，估計深圳樓價升幅將放緩。
年初之時，投資市場對中國經濟增長甚為悲觀，但觀察中國官方的樓市措施，暫時來說可算應對得宜，尤其是樓價一如所願的上升後，官方仍可作出收緊按揭 的政策，避免資金過度投入樓市。在此事上，似乎中國政府的經濟政策未見慌亂，經濟增長縱放緩，中國社會仍有適應的能力。近期不少看淡本地樓價的分析，背後 多多少少涉及中國經濟不景的預設，觀乎內地近一年對樓市寬緊有度的措施、一綫城市樓價升勢凌厲，甚至官方要出招壓抑，大家對香港樓市，是否似乎不宜過於悲 觀？

原文刊於經濟日報網站2016年4月13日

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投資怪談──裂口女

不知大家是否喜歡看恐怖片、聽鬼故事？又或者是怪談式的述異故事，此等故事都會讓人嚇出一身冷汗；但怪談故事除了表面的恐怖，背後往往也反映當下社會的荒唐。
話說1979年，日本小學生之間流傳一個裂口女的故事，裂口女面上帶有裂到耳朵的大嘴巴，這名女子日常只可戴着口罩渡日。後來她竟走到小學的校門 外，攔下獨自走路的小學生，除去口罩詢問他們「我漂亮嗎？」。如果回答「不」，她便把對方的嘴巴剪開作為回應。小學生都害怕這樣的遭遇，大夥兒決定如遇上 不幸，要回答「漂亮」。
裂口女果然再現身校外，這趟把名叫優太郎的小學生截住，將裂口露出，問同樣的問題。可是優太郎把準備好的「正面回答」奉上時，卻一樣換來裂口女的一剪！裂口女的邏輯是：「你既然認為我漂亮，就讓你一起漂亮吧！」
這本來是小學生之間的都市怪談，最終卻引起社會恐慌，警察和學校要加強巡邏與保安，部分地區更一度停課。在日本這個故事的一個說法，源於裂口女家族 生產黑心商品，大賺黑錢，因而遭受詛咒，後代子孫生來嘴巴會裂開，變成妖怪，終生遭人唾棄，因此心理不平衡，於是隨機找人報復！故事去到南韓則被演繹到整 容失敗的人士向社會報復。不管版本為何，故事的重點教訓都折射出當時日韓平民的處境，而令社會產生共鳴。
投資市場的裂口女
筆者借用裂口女故事想反映一下我們當下投資市場的現象：
裂口女是否漂亮，某程度上是有關客觀事實的問題，例如說一般審美標準以櫻桃小嘴為之美，那麼裂口應該便是不美了。但上述故事中，優太郎被問及裂口女是否漂亮時，卻沒有如實地回答，其回應全出於己身利益的考量。
故事中，優太郎是「被回答」自己不想答的問題，值得同情。但在投資市場，不少人卻是出於自身利益，裝作客觀判斷，製作種種言說，希望影響他人而得到個人或組織的好處。
其中一種較常見，就是在資產市場的「估市」行為。任何投資市場，在同一時間必定有利好和利淡因素，市場亦熱切需求對後市的預測，結果便是不同的後市預測充斥市面。
估市有趣的現象是，估計錯了，大家都傾向遺忘；估計中了，眾人便奉之為先知。金融海嘯後，有分析師估計樓市會出現雙底衰退，有代理老闆估計樓市進入冰河期──事後孔明來說，他們都估錯了，但不要緊，反正眾人不會對錯估的分析窮追不捨。
反過來說，如在沙士前後估計樓市好轉、又或在2008年後敢於估計樓價上升的，估中一次往往榮升先知，名利滾滾來。上述選擇性遺忘的市場特性，不斷地鼓勵各類預言家熱中於估市。
公我贏字你輸的邏輯
明乎此，便更易了解，為何當多數業主明明供樓負擔不大，利率又未見有大升空間之時，卻會有機構敢於預言樓價暴跌。此無他，估錯了，眾人不過笑一笑， 估中便不得了。筆者不敢說所有分析全無根據，但細看論述内容，只是某人說、消息人士分析、超現實的前設以外，便全沒有數據和邏輯，便大言不慚地說：必升、 必跌。市民在參考各類意見時，宜先了解分析背後的利益。
等而下之，同一批人，在樓價高企，鼓勵買家高追時，會說樓市剛性需求強勁，有買貴無買錯；到了外圍因素轉差時，他們不但絕口不提剛性需求，而且可面 不紅，心不跳的建議業主調整叫價；甚至作出樓價會大跌的「客觀估計」，為的當然是左右樓市氣氛，促成交易；此類判斷如何影響預言者的自身利益，便更是明 顯。
撇開恐怖內容，裂口女的邏輯倒有一種「公我贏，字你輸」的幽默感，在投資市場，恐怕不少專家都有立志成為裂口女，擁有「我講哂」的氣勢。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年4月11日

跳出樓市框框看放寬按揭

樓市成交量近期回升，但比起往年紀錄，成交量仍是偏低。成交淡靜，業界不少聲音建議政府減辣、金管局放寬按揭指引。單由本地樓市角度看，有關建議不能說完全沒有道理，但由更宏觀的角度考慮，近期減辣、放寬按揭指引的機會不大。

可能由於政府高層多番表示不考慮減辣，近期業界將要求撤銷樓市辣招的火力集中於金管局，特別是要求金管局放寬按揭成數。單由樓市角度考慮，放寬按揭成數，例如將600萬元以下物業標準按揭成數重新上調至7成，應該可刺激樓市成交量。

不管論者贊成抑或反對現階段放寬按揭指引，考慮的焦點都集中於本地樓市。贊成放寬者一般認為樓價成交量已低至不正常水平，情況持續，連鎖效應將拖累 經濟，況且壓力測試的推行，已一定程度上保證借款人的償付能力，即使放寬按揭成數，對銀行體系的帶來的風險亦有限。而反對意見一般會提出，現時樓價仍然偏 高，官方減辣會予市場錯誤訊號。

兩方面的意見其實都有一定道理，但由較宏觀的角度考慮，估計官方在近期會避免刺激信貸增長，當中自然包括按揭。

本港家庭債務佔GDP比重偏軟
倫敦Kingston大學教授Steve Keen於《福布斯》撰文，指中國及香港未來3年內，有機會步希臘後塵，陷入債務危機。其論據之一，是私人貸款對生產總值（GDP）比率高企，且增幅迅速 的地區，陷入債務危機的機會較高。事實上，本港貸款相對於GDP比率持續高企，去年第四季家庭債務佔GDP比率為66.4%，創歷史新高，相對而 言，1997年的數字為48%。此數字上升，代表債務增長速度甚於經濟增長，金管局亦多次表明關注有關趨勢。

當然，評估風險的工具有很多，家庭債務佔GDP比率只是其一，另一個常用的標準是貸存比率，由於香港的存款增速較貸款增速高，此數據過去十年較為平 穩，去年更見微跌。去年底所有認可機構的貸存比率為70.1%，只計零售銀行，所有貨幣的貸存比率為56.5%，即銀行有100元存款，才貸出56.5 元。根據此指標，香港整體上未見超借。

說香港會在三幾年內步希臘後塵，陷入債務危機，可能有點過慮。但家庭債務佔GDP比重偏高，應該是監管機構也認同的觀點，而按揭正好是家庭債務的重要組成部分。在此情況下，在上述比率回落前，估計按揭成數放寬的機會不大。

原文刊於經濟日報網站2016年4月6日

解讀銀行調整按息

多家銀行調整拆息按揭(H按)利率，由原來的H+1.7厘，下調至H+1.6厘，市場形容為減息；但是否減息，其實有一定討論空間。

從表面看，H+1.6厘的利率當然比H+1.7厘低，而以100萬元貸款計，0.1厘的息差，代表每100萬元貸款，每年利息支出減少約1000 元，說是減息似無不妥。但需要留意，不少銀行有為H+1.7厘的H按組合提供存款掛鈎戶口，可獲等同按息的存款利率，存款上限為未償還貸款一半。以近日一 個月拆息0.23厘，按息H+1.7厘計，其實只要存入5.2萬元左右，一年利息收入已是1000元。兩種按揭條件比較下，何者實際利息支出較低，主要視 乎借款人本身有多少現金儲備而定。

截至目前為止，客戶只能在H+1.6厘的按揭戶口，以及H+1.7厘按息連存款掛鈎戶口中二擇其一。在銀行角度而言，提供H+1.6厘的按息而不同時提供存款掛鈎戶口，賺取的息差其實不一定減少。

或刺激轉按增加
對大市來說，H按利率輕微下調，刺激準買家入市的作用未必太大。但對於數年前入市的小業主來說，卻可能觸發他們轉按的意欲。

2012年初至2013年中，銀行較不積極推出H按，其時新批按揭中，八至九成為P按，利率一般為2.15厘。2013年中起，銀行開始下調H按利 率，H按比重於2014年2月再度反超P按，當時H按利率一般為H+1.7厘，至2015年，才有銀行為H按提供存款掛鈎組合。簡單來說，銀行推出 H+1.6厘的按息，未必足以吸引大批準買家入市，但對在2012至2014年取用按揭的業主，卻足以吸引他們考慮轉按。

今年以來一、二手樓市成交淡靜，1及2月成交量只有去年同期三成，暫時亦難見樓市成交量有大幅上升的條件，目前銀行在賬面上輕微調整H按利率，目標可能較偏重在吸引轉按客戶。
對於過去數年入市、按息又略高於現有水平的業主，如果供款紀錄良好、物業估值可配合、罰息期已過，轉按亦不失為慳息的選項。

原文刊於信報網站2016年4月5日

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按息回落 應該轉按嗎？

多家銀行調整拆息按揭（H按）利率，由H+1.7厘，下調至H+1.6厘水平，對猶疑是否入市的準買家來說，未必會為了10點子的息差而作出入市決定，但對於有樓在手，按揭又未供滿的業主來說，面對按息回落，可能會考慮轉按。但轉按前，有不少地方值得留意。

對借款人來說，如果既有物業的按揭利率較新造按揭為高，單是「慳息」已是足夠推動轉按的誘因。

3月底一個月拆息約0.23厘，H+1.6厘即按息為1.83厘；以100萬元貸款，還款期25年計，H+1.6厘按息，每月供款4,157元。假設借款人原有按揭利率為H+1.7厘，在同等借款額、還款期的情況下，供款4,205，轉按每月供款節省48元。如果不比較供款，而是比較利息支出，轉按一年利息支出減少約989元；此外，轉按一般可獲貸款額1%的回贈，足以應付轉按的律師費等成本，初步看來轉按似乎是合理選擇。

不過，轉按也要考慮其他條件是否配合，包括原有按揭的罰息期是否已完結、信貸紀錄是否良好、入息證明是否齊備並足以通過壓力測試。另一個要考慮的因素，是按揭估值。

留意物業估價
近年一般銀行按揭的罰息期在2至3年，單純考慮此因素，原有按揭如已供2、3年，轉按應該沒有額外成本。問題在於，近幾年按揭指引收緊，轉按時的按揭成數受限，加上近半年樓價回落，物業估值可能影響轉按時的借款額。以一個在2014年初購入，作價$600萬的單位為例，當時採用七成按揭入市，按揭額為$420萬，2年下來，估算按揭餘額約$390萬左右。由於 去年按揭指引收緊，轉按要借足$390萬，物業估值便要有$650萬，如果估值低於此數，轉按便需要另行籌措資金，償還新舊按揭的差額。當然，如果原有按 揭在更早時候借入，物業累積一定升幅，上述問題的影響便會較輕微。

如果一切轉按條件具備，小業主要考慮的便是找出最適合自己的按揭組合。近期市場焦點集中討論幾家銀行按息調整至H+1.6厘。但單純以慳息角度考慮，此未必是最慳息的按揭組合。例如多家銀行均有提供H+1.7厘，另外存款掛勾的計劃，借款人可獲等同按息的存款戶口，存款上限為未償還貸款一半；暫時而言，未見有銀行將有關優惠普及至H+1.6厘的安排。

以上文提及100萬按揭貸款，按息下調0.1厘，一年利息支出減少不足1,000元計，如果借款人獲銀行批出H+1.7厘，另加存款排勾的按揭條件，其實借款人不需存足50萬元，只需存入約5萬2千元，存款利息已足以抵銷有關利息支出。對於有一定現金儲備的借款人來說，此類名義按息較高的存款掛勾按揭，反而是較佳的選擇。

原文刊於iMoney2016年4月2日

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