按息升1厘 樓價應跌多少

聯儲局上周議息，重申加息步伐或較預期為快。絕大部分本地按揭貸款以浮息計算，港息如跟隨美息上升，對供樓業主自然帶來壓力。甚至有人計算出，按息上升多少，樓價「理應」按比例下調多少。但此類計算，只宜參考。

上周傳媒報道聯儲局預測2015年底聯邦基金利率中位數為1.375厘，高於6月時估計的1.125厘，即較現時的0至0.25厘上升逾1厘。市場的判斷與聯儲局有一定落差，利率期貨市場顯示，市場估計明年底聯邦基金利率約0.75厘。

究竟是聯儲局抑或市場預測正確，有待時間證明，但大致上，明年開始美息開始上調，應該是各方共識。

按息與樓價 無必然關係
在聯繫滙率下，美息上升，港息亦難免跟隨。假設明年底按息較現時上升1厘，按揭優惠不變，新造按息由2.2厘升至3.2厘；同樣以$100萬，還款期25 年的按揭貸款計算，每月供款便會由$4,337上升至$4,847，即增加$510或11.8%。坊間便有人計算，認為利率上升，樓價理應回落，甚至提出 利率每上升1厘，樓價應該有多少跌幅。

有關換算的方法其實相當簡單。以$100萬按揭貸款，還款期25年，利率2.2厘時，月供是$4,337。他們便計算當利率上升至3.2厘，還款期仍是 25年時，貸款要減多少，才可將每月供款維持在$4,337水平。以上述例子而言，貸款額要減至$89.5萬（下跌10.5%），才可在按息上升1厘時， 將供款維持在$4,337。此類分析因此得出結論：按息上升1厘，樓按貸款額（以及引伸至樓價）便「理應」下調10.5%。再按此推算下去，按息再升1 厘，按揭貸款便要再跌至$80.5萬，才可將供款維持在$4,337水平。

此類簡單換算，在算術上100%正確，但卻與歷史經驗不符：名義按息與樓價，並沒有明顯的對應關係。香港當然出現過按息上升，樓價下跌的情況，例如 1997年第四季，最優惠利率由8.75厘升至1998年初的10.25厘（當時一般新造按息為P+2%），樓價便出現明顯下跌。
不過，在2000年中至2002年底，最優惠利率由9.5厘下跌至5厘，新造按息亦由P+進入P-年代，樓價卻仍然下跌。另一方面，最優惠利率由2002年的5厘升至2006年的8厘，樓價卻輾轉回升。2008年後按息大幅回落，樓價亦保持升勢。

計清可承受加幅 預算需留緩衝
簡單來說，按息只是左右樓價的因素之一，過去樓價與按息的升跌，統計上的關連不大。按息上升，對市場氣氛必然有一定影響，按息上升初期，成交量更可能下 調；大部分按揭借款人的供款支出亦會增加、同樣收入的人士，在按息上升後，可以借入的款項一定會減少，但卻難以由此推斷，樓價必定進入下跌軌道；有關計 算，只宜參考。

對於有意入市的人士來說，與其估度按息升多少，樓價可能跌多少，不如將注意力集中在自己的財務情況，計算自己可承受的加息幅度，再決定是否入市。而已經入 市，尤其是那些供款負擔比重偏高（例如按揭供款高於月入四成）的業主，更應詳細計算加息的影響，並在利率真正上升前，部署減債或調整支出，以減低加息的衝 擊。

原文刊於置業家居 2014年9月27日

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美滙強勢對樓價的影響

近期市場都在討論美國是否真的加息，利率上升空間有多少，以及利率上升對樓價的影響。其實美息上升勢將帶動美滙上升，比起利率回復正常，美滙走勢可能對本地樓價有更大影響。

上星期聯儲局議息，會後傳媒引述消息，指聯儲局估計明年底美息由現時0至0.25厘升至1.375厘，2017年底升至3.75厘。消息是否可信，有待時 間證實。對於美息（及受其帶動的港息）回升，會對樓價有甚麼影響，由一加息樓價即大跌，到加息無甚影響，市場已充斥大量討論，立場紛陳。

由於香港絕大多數按揭借款人以浮息供樓，利率上升，對按揭借款人有即時且直接的影響。不過，由大市角度考慮，參考過去30年利率與樓價走勢，樓價與按息未 見明顯關連，既有利率升，樓價跌的日子，但利率升，樓價升的時間也所在多有。參考近30年的數據，在關心息口變化之外，市場也許應將部分注意力轉移至美滙 走勢。

附圖是近40年來的美滙指數（US Dollar index）走勢，以港元與美元掛鈎的1983年計起，美匯在過去幾十年有幾個主要的上落變化：

1980至1984上升，1984至1994回落1994年回升，1997年升穿100點，至2002年回落，2011年觸及74點低位，之後輾轉回升， 但大致維持在80至85點之間波動。如果對同時期樓價走勢有點印象，大致可發現，美滙指數上升，或高企的年份，樓價大致偏軟。相反，美滙指數回落、或低企 的年代，樓價大致高企或上升。

美滙與本港樓價呈反向關係
2003年樓價回升，很多港人會與樓市政策改變甚至SARS疫情連結，但背後更基本的原因，可能是滙價因素。當美滙偏強時，港元兌周邊貨幣滙價亦上升，當 市場認為港滙過高，但港滙又不能變化時，市場機制惟有在港元計價的資產上作出調整。結果，我們看到美滙指數與樓價大致呈反向關係。

而近月較明顯的變化，是今年8月起，美滙指數明顯轉強，背後原因是日本及歐洲的經濟問題較美國更嚴峻，加上市場預期美息回升，國際避險資金回流美國，結果推高美滙指數。
現時約85點的美滙指數，雖然較5月份不足80點明顯上升，但以較長時間的大尺度觀察，現時的美滙指數仍是偏低。不過，如果升勢持續，指數升穿90，會是 2001年以來下調的走勢轉向的訊號。在歐日經濟不景，甚至需要新一輪量化寬鬆的情況下，美息輕微上升，都可能吸引國際資金回流美國，令美匯轉強。參考過 去30年的歷史，美滙強，大致上不利港元資產，包括本地樓價。

人民幣強 削弱美滙對樓價影響力
當然，2007年以來，有一個重要因素加入市場，可能削弱了美滙指數對樓價的影響。人民幣滙改以來，對美元及港元大致維持升勢，持有人民幣的境外買家，購 置本地物業時，有明顯的滙率優勢。如果人民幣持續強勢，即使美匯指數上升，本地樓價可能亦不會見到明顯調整，滙率仍是左右樓市的重要因素，但焦點由美滙轉 至人民幣。
值得留意的是，今年以來，人民幣的強勢見疲態，每百人民幣兌港元由年初的128，回落至年中的124，近日反彈至126.如果人民幣升勢止步，加上美滙回升，便意味本地樓市的境外需求會轉弱，對樓價有一定負面壓力。

原文刊於經濟日報網站 2014年9月24日

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按揭指引與細價狂潮

現任特首梁振英上台前，曾表示希望提高香港人均居住面積，可能是上台後發現覓地困難，近來已罕有聽到有關目標。

另一方面，樓價高企，新盤推出實用面積不足200呎單位，究竟香港人「愈住愈細」的趨勢是否無法扭轉？

近年樓市升浪的特色之一，無疑是細單位當旺---差餉物業估價署數據顯示實用面積40平方米以下的小單位升幅較高、二手市場充斥細單位成交價創新高，新盤小型單位去貨速度似乎亦較理想。

細單位有價有市，原因應該不是港人喜歡「住得的骰」，而是樓價高企之下，初次置業人士負擔不了中型/大型單位，要入市大都只能考慮小單位。政府推出的雙倍印花稅、收緊中高價物業的按揭成數，亦引導資金流向小型單位。

在自住及投資需求都集中小型單位的情況下，結果便是此類單位價格升幅跑贏大市。
市場需求殷切，加上「協助初次置業人士入市」的政策目標，政府在數年前一度推出「限呎地」，即在賣地章程中指定單位的最低數目，以及最細和最大樓面面積；未來一段時間，將有大量此類新盤陸續推出。

如果本地經濟維持增長、美國加息幅度又有限，樓價其實難見明顯調整，新增的小單位，不單無助提高港人居住面積，亦未必可壓低小型單位的樓價---投 資者對小單位的需求同樣強勁，多增加的小單位供應，相當大比例可能由購買力較強的較富裕家庭購入，上車客對新增的供應，可能仍是望門興嘆。

換樓成本高 反迫資金集中細價樓
政府及金管局已推出多項措施，共通點都是增加中高價物業的入市成本，包括更高的印花稅及更多的首期，可說是對購買中價價物業者作出一定「懲罰」。但副作用明顯—投資需求轉向細價樓，刺激小型單位升幅。

現時樓換樓的行為遠不及過去旺市時活躍，其中一個原因是即使業主供得起，按揭指引也會迫使他不能多借。例如800萬物業(應該是不少中產業主的換樓目標價格水平)，一般按揭成數只限6成，首期要320萬元。

對於有能力供款，但欠缺首期(現金加物業的資產淨值)的業主，便可能放棄換樓。如果業主手持100萬元現金，但賣樓套現不足220萬元，便不足以支 付換樓首期，左算右算之下，可能索性多買一個細單位收租，以免購買力被通脹蠶食---細價樓樓價高企，與業主難以換樓有一定關係。

理論上，如果放寬某類買家的按揭成數，例如未持有任何物業，買樓自住的按揭成數高一些，又或上調按揭保險的適用範圍，應該可以鼓勵部分業主以先賣後買的方式換樓。此類業主細樓換大樓，居住面積增加了，放出來的舊居又可成為上車客目標，可說是雙贏。

加上有壓力測試的存在，略為放寬自住用家購買中價樓(大約是600萬元以上，1000萬元以下物業)的按揭成數，也不會為銀行體系帶來額外風險。

不過，以現時高官少做少錯的文化，恐怕官方不會在現時風高浪急之際改變任何限制。

原文刊於信報網站2014年9月23日

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加息不是問題

「加息不是問題」只是上半句，用來引君閱讀，未說的下半句是「加幾多才是問題」。美國聯儲局又再表示，加息周期可能較市場預計的來得早，但在樓市而言，提早加息與否，問題其實不大，真正的問題是加幅。而一個美國官方預測，未來十年平均利率可能只較現時多2厘。

不少人認定利率上升不利樓市，但此觀點並無歷史數據支持---2004至2005年、2011年至2012年，市場新造按息與樓價齊步上升。事實上，過去近30年，按息與樓價既有同時上升，也有同時下跌，更有一上一下的情況，加息並不必然意味樓價下跌。

當中真正關鍵是加幅—當市場新造按息低於通脹率時，即扣除通脹的實際按息是負利率(Negative Interest Rate)時，樓價都處於上升階段(例如2008年至今的大部分時間)；即使實際按息高於0，即新造按息略高於通脹率，對樓價亦未必有太大負面作用(例如 2004至2007年)。當中道理其實很簡單---借錢的利率還及不上資金被通脹蠶食的速度，在投資角度，借平錢買樓甚為有利。

按息達4厘前 仍屬實質負利率
現時新造按息約2.15厘，通脹率約4%。假設美息上升，香港新造按息同步上調而通脹率維持，美息亦要上升1.85厘，香港一般樓按實質利率才會由負變正。理論上，在本地名義按息上升至4厘之前，實際按息仍處於負利率水平，不會為樓市帶來太大負面壓力。

要考慮的是，美國在進入加息周期後，有多少加息空間。聯儲局常強調加息與否，主要考慮經濟復甦步伐、就業情況及通脹率等因素；但未曾提及加息周期後，聯邦基金利率應該處於什麼水平。但另一個權威機構近日卻曾作出側面的預測，可供參考。

美國國會預期未來10年加息2厘？
美國國會預算辦公室(Congressional Budget Office, CBO)在8月底更新未來十年的經濟預測報告。 當中提及，估計至2024，美國國債佔GDP比例會由現時74.4%，增至77.2%，而每年國債利息支出，會由今年的2310億美元，增至2024年的 7990億美元。國債佔GDP比例上升不多而利息支出急升，原因之一是CBO估計平均國債息率會上升一倍，由現時約1.8厘升至3.9厘。

國債息率與聯邦基金利率雖然是兩回事，但卻息息相關--國債息率高低由買家競價決定，主要競爭者便是市場其他金融產品的利率，而後者又受聯邦基金利率影響。可以說，如果美國國債息率未來10年平均升2厘，聯邦基金利率的預期升幅亦大概在2厘左右。

由利息支出角度考慮，美國未必有更大的加息空間---CBO估計國債利率由1.8厘加至3.9厘，結果每年國債利息支出會上升3倍。如果在此水平上 再加息，以目前一年聯邦政府3萬億收入的情況來說，可說難以支持。除非聯儲局完全不考慮美國政府的利息支出，否則，美國國債利息支出高企，一定程度上會限 制聯儲局的加息空間。

如果未來10年，美國加息的幅度大概就是2厘，而港息加幅跟足，香港的實質按揭利率大概亦是0水平---單單加息，實在不足以引起樓價大幅調整。

原文刊於信報網站 2014年9月18日

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美國國會：10年後平均利率升2厘？

明天(9月18日)美國聯儲局議息，會後聲明會不會暗示提早加息是市場焦點所在。雖然不少人認定美國一踏入加息周期，本地樓價便會回落。但除了加息時間外，更大影響的是加息幅度---聯儲局至今未提及加息後合理的息口水平，但另一個官方機構卻由側面作出了估計---未來十年平均利率可能只較現時多2厘。

美國國會預算辦公室(Congressional Budget Office, CBO)在8月底更新未來十年的經濟、預算預測報告。當中CBO作出估計，未來10年，美國國債的平均利率，會由現時約1.8厘，上升至3.9厘。10年期美國債券利率8月份的大概2.8厘，升至2014年的4.7厘(指票面利率，非孳息)。http://www.cbo.gov/publication/45684

上述估計很有趣；首先，國債票面利率不是由美國國會或政府決定，而是由買家競價決定。原則上任何人都難以估計未來10年，美國國債買家的出價意向。不過，國債息率與聯邦基金利率息息相關---後者會帶動市場利率，而當市場利率上升時，國債利率亦必然向上。因此，CBO估計未來10年國債利息上升約2厘，可以說他們估計聯邦基金利率的升幅相約。

利息升2厘  美國政府十年後利息支出升兩倍半

另一個有趣之處是，與其說「未來10年國債利息上升2厘」是預測，不如說那是CBO提出的警告：國債利息在此水平上再升高，便會嚴重影響美國政府每年利息支出，甚至整體預算。CBO統計，2014年美國政府的國債利息支出約2,310億美元，佔聯邦政府年收入8.3%；在預期加息的情況下，2024年單純國債利息每年支出會增至7,990億美元，佔當年聯邦政府估計收入的16%。值得留意，CBO估計聯邦收入上升，基於一個較樂觀的假設，即GDP增長維持較速增長。萬一經濟增長放緩，政府收入減少，利息支出佔收入比例會再增加。

假設CBO的預期與真實發展貼近—即10年後，市場利率較現時上升約2厘；而港元利率走勢與美元同步，本地銀行新造按息仍然維持在大約P-3%的水平。那便意味，10年後，本地新造按息大概都在4厘左右。如果近年4%左右的通脹率維持，那麼扣除通脹的實質按揭利率便大概是零水平。根據過往經驗，實質按息如此偏低，樓價都難見明顯調整。

明年如果加息，多數業主的按揭還款都會增加，不管加息多少，都會對購買力帶來一定影響；但當加息幅度溫和的情況下，不宜期待加息會令樓價出現大跌。

最後要強調的是，CBO雖然是官方機構，但官方機構對經濟數據的預測亦未必準確。今次的數據值得留意，是因為美國債台高築，利率輕微上升，都會影響新發行國債的利息成本，利息支出上升會嚴重排擠其他預算。由此角度考慮，美息的確沒有太多上升空間。

原文刊於經濟日報網站2014年9月17日 

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買樓要14年收入？

早前中大發表一項調查，指香港樓價偏高，一般物業價格相當於中等收入家庭年收入14.19倍。不同的機構也發表過類似的統計，有關數據正確性應無問題，但結論卻與市場環境格格不入。

先還原有關數據，比較家庭收入及樓價，即計算樓價收入比(Price to Income Ratio)；中大的數據以去年九龍區400呎物業、全港家庭入息中位數為標準，去年家庭月入中位數約2.22萬元，家庭年收入的14.19倍，樓價即約378萬元。某些機構統計香港的樓價收入比更高達28倍，足足比大學統計再高一倍(http://www.numbeo.com/property-investment/gmaps_rankings.jsp)

香港的樓價自然不可能既同時是家庭收入中位數的14倍及28倍。差異的原因在於如何選取樓價樣本。中大的取樣是九龍400呎物業市價；上述機構則用市中心核心區呎價，結果便大異其趣。

先不論取樣的差異，一個家庭打算購買一個物業，價格是年收入的14倍，究竟是否負擔得來？參考金管局的按揭指引，除非借款人支付較高首期，否則是不可以。

以一個年收入26.64萬元(月入約2.22萬元)的家庭為例；購買378萬元物業，7成按揭貸款額為264.6萬元。以現時新造樓按2.15厘，還款期30年計，加息3厘的話，月供14,448元，高於月入6成，即根本不可通過壓力測試。

數據與調查結果的衝突，簡單解釋是：一個入息2.22萬元的家庭，的確負擔不了一個九龍400呎單位---此類價碼的單位事實上由更高收入的買家承接。

類似的情況也出現在按揭統計中；7月份新批按揭，每宗的平均金額是314萬元，平均供款期為311個月，平均按揭利率約2厘，月供12,946元。如果以今年第二季家庭月入中位數22,500元計，供款佔月入58%，不但難以負擔，也不可能通過壓力測試。

大學的統計數字並沒有錯，某程度上也是指出了現時樓市、房屋政策的問題：統計上的中等收入家庭的確難以負擔現時樓價。但不得不提的是，政府推出的三辣招，雖然未能壓低樓價，卻成功壓得成交量。1997年一年二手住宅成交量14萬宗，2013年的人口數目、住宅存量增加，二手樓成交量卻只是4.1萬宗。成交量少了，實際入市的買家反而是較高收入一群，要計算負擔能力，便不宜以全港平均數或中位數計算。

由評估樓市泡沫程度的角度考慮，近幾年入市的買家，都有較強的還款能力，未來即使外圍因素惡化，樓價的跌幅相信亦會較上一個高峰期為低。不過，「入市的都是較高收入家庭」的現象，亦意味大量中間收入家庭如果錯過在樓價低位時入市，現時極可能在捱貴租，如何舒緩他們的住屋壓力，將是政府未來長時間的挑戰。

 原文刊於iMoney 2014年9月13日

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政改與樓市

香港樓價破頂，與政改暫時破局（中央推出鳥籠框架，泛民立誓否決）都是熱門話題。部分人更擔心，政改破局引發的抗議活動，可能影響經濟及樓市。

回顧過去，本地樓市的確曾經因為政治問題出現暴跌。近30年來，香港經歷兩個樓市周期，第一個周期是1981至1997年；1981年中英就香港前途問題 接觸，香港前景未明，引發港元信心危機、港滙下跌、利率急升。由1981至1984年，樓價都處於下行階段，跌幅達3成。至1984年中英簽署聯合聲明， 樓價才止跌回升。

前途問題是近幾十年，香港因政治因素而出現為期最長、跌幅最明顯的樓價調整。1984年之後，出現的其他政治事件，包括89年六四事件、1997年前的中 英政制爭拗，都不曾引發長時間的樓價調整。1997年之後可視為第二個周期，97年樓價下跌，主要原因是金融風暴及房屋政策改變，更與政治因素無大關係。

與過去幾十年的情況比較，現時政改縱使破局，情況較為類似90年代中英各行各路的情況；而不是類似1981年人心恐慌的局面。基於此，估計政改破局對經濟及樓市的影響極為有限，難以引發樓價大跌。

利好樓市因素依然存在
相反，在引起近年升市的因素中，除了「供應緊張」一項可能有機會紓緩，其他幾項利好樓市因素仍然存在。

金融海嘯後，美國以量化寬鬆（Quantitative easing，簡稱QE）救市，第一輪QE於2009年3月推出，其後3次加碼，至2012年12月推出第四輪QE；至2014年1月，開始收水；暫時看 來，美國收水進程順利，今年年底可停止QE，即量寬維期4年。如果量寬結束，熱錢充斥的情況不再，樓價自難維持高企。

但美國收水之際，歐版量寬卻已出台、日本亦醞釀類似方案，參考美國算是成功的往績，估計歐日的QE為期起碼以數年計。

此方面有兩層影響，其一是歐元日圓平息，會減少美息上升的壓力－－數年前被視為高風險的西班牙國債，現時其10年期債券孳息較同年期的美國國債為低－－美國聯儲局不需擔心游資轉投其他國家債券，美息低企的情況可維持較長時間。

歐日接力成平錢來源
其次，如果歐、日的QE維時與美國接近，即未來數年，歐洲、日本都會成為環球市場平錢的供應地。美國QE的原意不是推高其他國家的股價、樓價，但大量平息 美元湧現，結果就是熱錢流向低市盈率，或高值博率的資產市場。今年年底美國完成收水大計後，歐日可能接力成為平錢來源，在此情況下，過去數年因熱錢炒高的 資產，暫時未有大跌壓力。

回到政改的問題，政改破局，反而有可能令一個支持樓價的因素強化：在人大推出政改框架後，有人將香港與西藏、新疆比較，認為高度自治最終變調。是耶非耶， 也許要由日後史家判斷。不過，「移民實邊」（以移民改變邊區人口結構）這個維持幾千年的策略恐怕會繼續；無論政改結局如何、兩制如何演變，不同途徑引入內 地移民應該是不會扭轉的方向－－此個政策因素之下，意味未來住屋需求只會更為強勁。

以供款負擔、樓價收入比率計，現時樓價的確偏高，但歐日接力QE、又有內地人不問價錢吸納港樓的情況下，樓價恐無多少下跌空間－－偏高的樓價，只好由時間慢慢消化。


原文刊於經濟日報網站 2014年9月10日

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歐洲QE與樓市

上星期歐洲央行宣佈減息及啟動量寬，與中美兩國的同類政策比較，歐洲量寬對香港的影響較為簡接，但整體上卻仍然利好資產價格。

美國在金融海嘯後實行4輪量化寬鬆(Quantitative easing，簡稱QE)，原意是向市場提供資金，避免次按危機後出現信貸緊縮影響經濟。同樣地，2008年底中國政府為擴大內需而推出一系列財政、貨幣政策(所謂「四萬億計劃」)。

中美大印銀紙，便宜資金卻不見得都投入當地實體經濟，反而流向不同投資市場。以香港為例，銀行體系結餘便由海嘯前每日不足百億元，增加至逾千億元---近日數字已突破二千億。
銀行體系水浸，結果便是利息長期維持偏低水平，投資者借入平錢買股、買樓，令各類資產價格在經濟低增長的情況下仍然上升。

本來市場預期，美國在今年逐步退市，明年加息，會扭轉平錢充斥的現象---那時炒高了的資產價格，包括港樓便會出現較大調整。不過，歐洲、日本經濟比美國更弱，歐洲按捺不住，終於推出QE，參考美國經驗，歐洲量寬亦可能要維持數年；往後加入印鈔的大熱門是日本。
美國收水之後，換上歐、日開水喉，原本市場預期出現的資產價格調整便可能壓後，甚至反過來出現新一輪上升。

歐洲量寬刺激港元資產威力較弱
當然，由香港角度出發，歐日量寬與美國量寬比較，利好資產價格的威力會較為遜色。在香港的聯繫匯率下，借美元，買港元計價資產不會有匯率風險。但借平息歐元日圓，買港元資產，卻有一定匯率風險；由此考慮，未來泊駐香港的熱錢規模未必會出現大幅增加。

不過，歐日平息，卻代表美國沒有需要以加息維持世人持有美元的興趣，美息會少了一個上升的誘因；有關情況在債券市場早已反映---美國10年期國債孳息較去年更低，代表市場預期美息沒有大幅上升空間。

如無意外，美國聯儲局在明年還是會象徵式加息一至兩次；在聯繫匯率之下，本地最優惠利率將跟隨上調。但歐日量寬，加上中國在主要經濟體系中仍維持較 高增長，大量熱錢仍是會泊駐香港，本地銀行體系結餘維持高企，拆息便沒有多少上升空間。在現時8成新批按揭都是以拆息為準的情況下，代表平息大環境持續。

如果情況與上述劇本發展差距不大，明年樓價大概仍是會高位運行為主。

原文刊於信報網站 2014年9月11日

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報復式反彈之後

有謂近期樓價反彈，主因是之前仍在等待跌市的用家，在長期等待下失去耐性，累積的購買力報復式的爆發，結果令樓價出現急升。此說如果成立，便令人懷疑現時的升勢是否可持續。

所謂報復式反彈，大意是指一批購買力本來打算入市，但見政府出招，便再觀望多一段時間，希望在政府成功壓低樓價後，以較相宜的價格購入單位。但眼見樓價始 終不跌，甚至再破高位，失去耐性的買家紛紛高追入市；大量高追個案，反過來又令樓價再向上升，吸引更多觀望資金入市，造成現時樓價高升的局面。

有關觀點未嘗無理，甚至相當接近現實；不過，值得思考的是，如果近日的升市是購買力累積一段時間的大爆發，勢頭又如何持續？

經濟增長放緩 各階層收入普遍回落
統計處上周公布第二季的綜合住戶統計調查結果， 當中全港家庭入息中位數、居於私樓住戶入息中位數均見下跌，分別報22,500元及31,200元，跌幅分別為2.2%及2.5%；而月入5萬以上家庭， 不論是家庭數目或佔整體家庭比例，均見下跌。在今年首季，月入5萬以上家庭有47.2萬戶，佔整體戶數19.5%。第二季，數字跌至44.5萬戶，比重回 落至18.4%。
上述數字與政府統計GDP在第二季出現按季回落脗合，反映經濟增長放緩，各階層收入普遍回落。

不少人以97年樓市高峰期的數據與現市況比較，認為樓價增長高於收入，樓市泡沫問題嚴重。如果以全港家庭計，收入的確追不上樓價。現時樓價一般較97年上 升2成多；而同期整體家庭入息中位數增長只有18%；不過，如果以私樓家庭收入計，入息中位數卻上升近36%，跑贏大市。換言之，如果我們視居於私樓家庭 （包括業主、租戶）為主要市場參與者，他們的負擔能力較97年為高（何況按息遠低於當年）。

家庭收入中位數表走向 牽引樓市表現
上季數字令人擔憂之處，正是中高收入家庭數量減少，加上第二季GDP按季回落；如果情況持續，便代表在累積的購買力一次過爆發之後，樓市或呈現後勁不繼的情況。
展望未來樓市，如果增長放緩、高收入家庭數量下跌的情況持續，對樓市有一定壓力；如果明年經濟數據轉差又遇上美息上調，樓價可能出現較明顯調整。相反，如果第三、四季家庭收入中位數回升，意味第二季回落只是短期波動，加息帶來的壓力亦將有限。

原文刊於經濟日報網站2014年9月3日

痛苦指數解讀

評論樓價是否偏高，其中一個標準是比較樓價與收入比率，數值又叫痛苦指數。不同人士計算都認為目前痛苦指數已迫近甚至超過歷史高位的警戒線，預示樓價可能大跌。數值應該如何解讀？

樓價與收入比率是，計算一個「標準單位」相當於中等收入家庭年收入的多少倍；傳統意見認為數值愈高，代表樓價愈為偏高，樓價高，無樓一族自然苦於難 以入市，所以數字又叫「痛苦指數」。不同人對於何謂「標準單位」的選擇都有不同，大致上都是以40至50方米的小單位為準；而中等收入家庭標準，一般按統 計處數據。雖然不同人或不同機構的準則有異，但不同統計的結果類似：目前的「痛苦指數」已直迫甚至已超逾1997年。

以一個實用面積500方呎單位為例，1997年高峰期成交價約388萬元，以當年第四季家庭入息中位數1.95萬元計，樓價是收入的16.5倍；同 一類單位，目前成交價約459萬元，家庭入息中位數2.25萬元，即一個一般單位樓價是一般家庭收入的17倍，數字已超過1997年，預示樓價已非一般家 庭可負擔。

對於「痛苦指數破頂，樓價將回落」的預警，市場當然不乏懷疑意見。綜合而言有三點：
一、應撇開非樓市參與者。上述計算的家庭收入中位數是全港家庭數值，按此標準，香港家庭收入跑輸樓價；但香港有大半家庭居於資助房屋，他們的收入， 與私樓市場無直接關係；如果只計居於私樓家庭的入息中位數，目前較1997年底是上升35.7%，較樓價同期的二成升幅為高。如視居於私樓家庭為樓市參與 者，則目前的痛苦指數仍未破頂。

二、利息因素：痛苦指數於1981和1997年二大高位，當時的新造按揭利率分別約20厘和10厘，而目前不足2厘。即使樓價相對收入比率一樣，在按息偏低的情況下，實際上的供款比率卻大大偏低。

三、貧富懸殊因素：各類統計都顯示貧富懸殊加劇，富有家庭不但收入較高，資產亦多。在近年供應不足，成交量偏低的情況下，購買物業的都是中高收入， 而不是統計上的中等收入家庭。換言之，中等家庭的確難以負擔目前樓價，但實際上持有物業的家庭，財政負擔可能相當低。2011年人口普查，當年的數據是仍 在供樓的業主，供款負擔平均只佔月入二成，可作旁證。

在借款人角度考慮，計算整體社會的痛苦指數，參考作用未必太大，如其琢磨為何痛苦指數偏高而樓價不跌，不如詳細考慮自己的負擔能力，再作入市決定。

原文刊於信報網站 2014年9月2日

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