一手住宅按揭申請被拒批的因應之道

多數人置業都需要按揭融資；香港的發展商大多有為旗下項目提供高成數按揭計劃，讓買家可以低首期購買物業，令近年香港的樓市呈現一手房主導的現象。不過，由發展商安排的高成數按揭，並有其批核標準，不符要求的申請可能被拒批。申請發展商按揭一旦被拒，買家又應該如何應對？

新盤主導樓市，原因是在發展商(或其關連財務公司)的安排下，新盤買家可以借入高成數一按，或銀行一按+發展商二按，令買家可以低首期入市。不過要留意，除非發展商承諾「保證批核」，否則有關的貸款，仍需要貸款機構的審批。

過去有個別新盤，發展商表明按揭為保證批核，理論上借款申請人沒有任何入息證明，都可獲批按揭。但此類按揭被指對借款人風險過高，在官方關注到輿論批評後，已買少見少；現時市場上絕大多數的新盤一、二按，都有一定的審批要求。問題在於，與銀行界大致上一致的要求不同：由不同財務機構提供的新盤按揭，審批要求並不一致，而且透明度較低。

上述差異會為新盤買家帶來一定風險。如果只申請銀行按揭，各家銀行的基本要求大致上接近，買家基本上可掌握自己獲批按揭的機會。即使出現罕見的意外，申請一家銀行按揭被拒批，也可向其他銀行申請按揭。

在新盤市場，情況卻全然不同：價單不會全面列出非銀行一、二按的審批標準(事實上也不可能)；更大的問題是，買家即使按揭申請被拒批，仍然有責任完成交易，否則發展商仍有權沒有訂金。問題在於：買家申請此類按揭，多數原因正是首期不足，如果申請被拒，豈非只有撻訂一途？

視乎情況，申請發展商按揭被拒的買家，其實仍有其他選擇。現時市場上有不同的財務機構可為一手盤買家提供高成數按揭方案，當中又包括兩大類型：一類是利率銀行按揭高(P至P+)；另一類是提供等同銀行按揭利率的息口，但要支付一定的手續費(一般為貸款額數個百分點)。兩者都可以協助買家避免損失高額訂金，至於何者較適合，便要視乎買家的需求，包括物業是用於長期持有，或短線投資而有所不同。

原文刊於中金在線2018年4月30日

 

最受加息影響的人

一般估計美息在年內尚會上調3次，而本地最優惠利率料開始跟隨上升。多數分析會計算，利率每上升1/4厘，供樓業主每月支出會上升多少。其實最受加息影響的，未必是有樓要供的業主，而是有意入市的準買家。

坊間說起「加息」，十之有九說的是最優惠利率。現時本地銀行的最優惠利率在5厘至5.25厘，維持了十年不變。如最優惠利率回升，的確有「低息期告終」的重大象徵意義。

按揭利率上升，供樓業主的支出自然會增加。不過，不見得供樓業主是最受加息影響的一群。事實上，近年逾9成新批按揭以拆息(Hibor)為計息標準，而拆息在過去一年累升接近一厘，換言之，絕大部分按揭借款人的每月供款早已持續增加。但市場上罕有聽聞業主對拆息上升，供款增加有所抱怨。

當然，最優惠利率上升對H按用家不是完全沒有影響。由於近年新批的H按，利率大多已升至以最優惠利率為準的鎖息上限。如最優惠利率回升，現時以「鎖息」供樓的業主，每月供款便會增加。不過，參考拆息上升的影響，不見得最優惠利率穩定上升，會對供樓業主有太大衝擊。畢竟，現時透過銀行取得按揭的業主，都應該通過了壓力測試，供款負擔處於偏低水平。

最受加息影響的，反而會是現時有意入市的準買家。現時按揭壓力測試對無按揭負擔申請人的要求是：在現行利率下，按揭供款不可逾月入5成，按息上調3厘，供款不可逾月入6成。如無意外，最優惠利率上升，有關壓力測試的要求亦不會放寬(放寬可能被市場解讀為減辣)，結果是未入市的買家，可借入的按揭金額會減少。

以月入4萬元，無其他債務、無按揭負擔的申請為例。在「現行按息」為2.15厘、30年還款期的情況下，可通過壓力測試，借入的按揭金額上限約為439.5萬元。如按息上升半厘，而壓測要求不變，月入4萬，30年還款金額上限約為415.7萬元，一下子少了20萬元，準買家購買力直接被削弱。

在住宅供應未有明顯增加、成交量偏低的情況下，利率輕微上升不見得可以壓抑樓價。反而未入市的準買家，會因可借入的按揭金額減少，成為最受影響的一群人。

原文刊於iMoney 2018年4月28日

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自置居所比例下跌的啟示

據報，截至去年底本港擁有自置居所的家庭比例低於50%，屬於1999年後新低。有部分分析認為，自置居所比率回落，肇因於部分自住業主睇錯市，在升市中「落錯車」；更告誡其他自住業主，升市莫估頂，不要賣出自住物業。究竟數據是否真的顯示很多家庭在過去幾年作出錯誤的賣樓決定？

附表為2002年至今，每隔5年的自置居所（包括私樓及居屋）數據。如果單看自置居所比例的百分比，的確會發現近年自置比例有下跌趨勢。但我們可不可以由此說，自置比例下跌，是因為很多家庭「落錯車」（在過去幾年賣出自置物業，而未有再入市）？答案是「不」。

其實自置居所的家庭數量，仍是按年上升。數字上升而比例下跌，原因是香港的家庭總數持續增長，由2002年的215.6萬戶，上升至2017年的254萬戶；15年間家庭數目增加38.4萬戶，而自置居所家庭同期只增加11.7萬戶，此才是自置比率下跌的原因。

住宅供應 追不上家庭數目增長
2016年底（未有2017年數據），香港私人住宅總存量為115.88萬伙，數前15年的2001年，數字為105.08萬伙。15年間，私人住宅增加10.8萬伙。同期居屋存量由36.5萬戶增至40萬戶，增加3.5萬戶。即可供出售的房屋在過去15年大概增加14.3萬戶。對比起自置居所家庭數目上升11.7萬戶，大部分新增單位都由用家吸納（原因可能是不同名目的印花稅、收緊按揭增加了投資者入市成本）。

當然市場會有一些家庭賣出自己的自住物業，然後又錯失入市機會；也有投資者購買更多物業出租。但統計未能證實此為大趨勢。整體上，自置居所家庭比例下跌，原因在於供應不足。

不過，數據即使未能證實很多家庭「落錯車」；卻不代表「賣自住樓要三思」的忠告有錯。數據已確實告訴大家：住宅供應的確追不上家庭數目增長，在此情況下「出售自住物業，要低價再入市」的風險其實極高。另一方面，如果我們視2007年的自置比率為「正常」，那麼即使我們凍結家庭數目增長，也要額外10萬伙供應，才可令自置比率恢復正常。

原文刊於置業家居 2018年4月28日

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定息按揭的未來

繼3月底多家大銀行暫停定息按揭，其他幾家有提供定息按揭的銀行，亦於4月底暫停接受定息按揭申請。如無意外，在銀行處理完手頭上積壓的申請個案之後，新批按揭中的定息按揭比例將大幅回落。不過，估計定息按揭不會就此在市場上消失，反而未來數年，定按可能會出現不定期的爆發現象。

2月份新批按揭中，定息按揭比例逾27%，創紀錄新高。預期3、4月份，數字仍有力再上。但在4月下旬所有銀行都暫停定按產品後，下半年按揭市場料會重返浮息按揭主導的情況。不過，在未來數年，定按隨時都可能捲土重來。

先討論一下為何多家銀行在年初推出利率低於浮息按揭的定按產品：其實原因只有一個：爭取生意。過去爭生意的主要手法是下調全期按息、其次是增加現金回贈。但在增加優惠的同時，銀行又要避免引發惡性減息戰，較新的發展便是增加按揭存款掛勾戶口，而過去一季的定息按揭，可以視為傳統浮息按揭的一種優惠。（說本地定息按揭是浮息產品的優惠，而不是有別於浮息按揭的產品，原因是定息期短，穩定供款的作用有限）

加息期定按仍有吸引力
觀乎過去幾次定息按揭市佔率上升的經驗，都是市場預期利率可能上升，銀行推出有穩定供款效果的定息按揭，吸引一部分申請人選用，從而推高定按的市佔率。而今年首季的定按，除了以上一貫的特點外，主要賣點是供款首年利率比現行浮息按揭更低。

展望未來，美國在年內大概仍會上調聯邦基金利率約3次，而美息升勢起碼會在未來2、3年維持。如無意外，香港的最優惠利率在年內會開始上調，而稍後美息上調，港息跟加會是新常態。而在利率看升的環境下，定息按揭有天生的吸引力。（當然，在最優惠利率上調之後，新推出的定息按揭利率，亦會相應上調）

在銀行競爭、利率望升的格局下，未來料會不時出然條件各異的定按產品，以吸引按揭申請人選用。而每當銀行達到目標貸款額後，此類產品又會暫時偃旗息鼓。因此，定息按揭料不會就此在本地市場消失，反而在未來可能出現不定期的爆發現象。

原文刊於經濟日報網站2018年4月24日

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小息買魚蛋看按保

二手住宅市場頻現破頂成交，樓價400萬元以下的大屋苑上車盤幾乎絕跡，上車客難以找到符合九成按揭申請資格的樓盤；連600萬元以下，可借八成按揭的放盤也買少見少。不少地產業內人士建議，放寬按揭保險適用範圍，以協助準買家上車。究竟調整按保適用範圍對協助準買家入市，有多大作用？

先分享一個故事。話說，一家小學小息時，一大班小學生都會衝向小食部購買咖喱魚蛋。小息時間只有15分鐘，購買魚蛋的小學生又多，經常出現排隊一輪而買不到的情況。小明便是常在小息時間失望而回的學生之一。一天，小明想到，如果可以早5分鐘到小食部，購買到魚蛋的機會便大大增加。於是，小明向校長建議，提早5分鐘放小息。不知為何，校長又同意了，全校提早5分鐘放小息(而小息時間維持15分鐘)。小明成功購買魚蛋的機會，會不會因而上升？

正常而言，小明應該不會因為大家一起提早5分鐘放小息，而令他購買零食的機會增加。小明建議提早放小息時，只想到「自己提早5分鐘」到小食部，而沒有想到規則一改，其實全部同學的條件都同時改變。

供應未增加 放寬按保徒增需求
目前建議放寬按揭成數的準買家，情況亦類似：在個別買家角度考慮，放寬按揭成數，自己需要支付的首期減少，看似令置業難度下跌。但條件一改，市場上其他準買家一樣「受惠」。當全人類的起步點都改變，入市的難度不見得會有明顯下跌。反而目前成交價在600萬元以上的二手物業，因為按揭成數限制，有財力購買的準買家人數較少。一旦按保放寬，此價位的二手放盤不會有大量新供應，但有效需求卻急升，在其他因素不變的情況下，樓價只有上升一途。

當然，在微觀角度，一旦放寬按保適用範圍，的確會有一批本來欠首期，無法購買600萬元以上二手單位的準買家，因可多借首期而成功入市。但宏觀而言，置業難的情況不會改變。要解決小學生買不了魚蛋，更有效的方法大概是延長小息時間、增加魚蛋供應。要解決置業問題，歸根究底也是要由供應着手。

原文刊於信報網站2018年4月24日

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結餘下跌 加息期近

港匯對美元跌至弱方保證，金管局接連承接港元沽盤，銀行體系結餘下跌。如果結餘水平跌勢持續，拆息無可避免上升。在下次美國加息之後，港元最優惠利率料需跟加。

港元與美元掛勾，根據教科書定義，固定匯率、資金自由流動，結果必然無法維持獨立的利率政策。美元最近6次加息而港元最優惠利率未升，即使是拆息升幅亦不及美息，在港美息差擴闊的情況下，觸發套息活動，港元沽盤增加，最終港匯跌至弱方保證。

現時市場談論「加息」，多指最優惠利率上調。以拆息供樓的業主，可能會以為最優惠利率上調與自己的關係不大。事實卻是，銀行結餘持續下跌，拆息較可能走高。以近日一個月拆息約0.89厘計，過去以H+1.3以上定價的H按，已轉至以最優惠利率為準的鎖息供樓。銀行再不加最優惠利率，賺取的息差便會下跌。因此，下一次美息上調，本地銀行跟加的機會已大幅增加。

美國聯儲局早前已明示暗示年內會持續加息。聯儲局會在5月有議息會議，但由於會後無新聞發佈會，傳統上多在有新聞發報的議息會議調整利率，而符合此條件的會是6月12、13日的會議。如美息一如市場預期上調，港元最優惠利率跟加的機會偏高。

最受加息影響為準買家

在樓市而言，其實加息的影響未必太大。對多數有樓要供的業主來說，供款負擔偏低，官方估計數字在12%至19%左右(見金管局3月份的「未償還按揭供款與入息比率」及統計處2016年人口普查)；即使美國在未來3年按步加息，香港全部照跟，實際的供款負擔仍在健康水平。較受直接的影響，會是未入市的準買家---估計按揭壓力測試放寬的機會不大，隨利率上升，壓測會令每一個準買家可借用的按揭金額減少。

另一方面，本地利率上升基於港匯轉弱，而傳統上，港匯弱代表外來購買力購買港元資產的誘因增加。以內地買家為例，人民幣按揭利率(大概5厘)大幅高於港元按揭，如果港元兌人民幣下跌，港樓的吸引力又會增加。

簡單來說，加息，的確會影響本地準買家的購買力，不過，伴隨加息的是港匯偏弱，反過來卻利好樓價。在此情況下，其實不宜預期樓價會因加息而有明顯的調整。

原文刊於經濟日報網站2018年4月18日

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