按揭負利率年代告終

市場仍在討論下年美息會上升多少、港息會否跟足；但一個利好樓價的因素或許已在不知不覺間消失。過去數年樓價屢壓不倒，原因之一是按揭利率低於通脹率，亦即所謂「按揭負利率」/「實質負利率」現象，但按揭負利率的年代，可能已經告終。

當貸款的名義利率較通脹率為低時，便叫「實質負利率」。意味銀行賺取的利息不足以彌補通脹損失，幾乎可說是貸款人貼錢予借款人。反過來，也意味借款人處於較有利的位置，理論上會刺激借款投資的需求。

政府統計處公布，11月綜合消費物價指數按年升1.2%；剔除政府紓困措施影響的基本通脹率為2.1%。與過去2年的通脹率4.4%及3%比較，可見通脹有持續放緩的趨勢。而在11、12月，一個月拆息反覆上升，至上周五報 0.70482厘。近幾年以H+1.7厘取用的H按，利率已高達2.4厘，一般會轉用鎖息上限（多數為2.15厘）供樓，按息技術上已高於基本通脹率。

新批按揭實質利率將處正數水平
當然，近月拆息上升，但新造H按的利率亦由年初的H+1.7厘，下調至近月的H+1.35厘，以此優惠條件取用的按揭，實質按揭利率仍為負數。不過，展望明年，在美國加息，美元回流美國、中國亦可能收緊兵貨幣供應以應付人民幣貶值的情況下，預期香港貨幣增長將放緩，通脹將持續偏低。另一方面，預期本地利率將隨美息上升，一來一回，新批按揭的實質利率將全面處於正數水平。

補充一下：2010年前後，當時新批按息一度低見H+0.7厘水平，當年取用按揭，一直未賣樓/轉按的業主，其貸款的實質利率仍處負數。但此類個案存在，對大市趨勢影響不大：影響入市決定的，是當前新批按揭的利率，與過去批出的利率有多低無關。

按揭負利率年代告終，不一定代表樓價將回落：畢竟利率仍處偏低水平，尤其是新樓供應仍然緊張，按息略為回升，對樓價的衝擊不會太大。但估計美息上升的環境會持續數年，而本地通脹在中國增長放緩、資金回流美國的情況下，料會維持偏低。現時入市，不宜預期在數年內會有可觀升幅。

原文刊於經濟日報網站2016年12月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

A貨、維權與樓市

近日看到一則有趣新聞，話說某內地車廠，生產一款運動型車(SUV)，外型酷似保時捷同期產品；保時捷大概已循法律途徑解決這種侵權行為，但內地一眾「波子車主」，卻自行發起行動，包圍土炮車廠的銷售中心抗議。原因據說是波子車主多次被人問及，是否買了A貨的國產車，然後自行貼上保時捷的標誌。明明是名車富豪的絕配，卻被誤認為充大頭鬼，難免氣結。

跟心理治療師阿寬談起，他說類似情況根本數不勝數。內地過去也曾出現過新樓盤開售，單位因應市況調整減價，引來舊買家包圍售樓處抗議的事件。在香港，發展商將新盤餘貨減價，之前的買家大概只會自嘆倒楣認命，鮮有所謂群眾聚集、抗議。至少在上一個周期，樓價大跌的年代，香港都未出現過舊買家抗議發展商減價的事件。

小市民動輒以群體行動「維權」似是現代社會產物，但這含混不清的所謂中國特色維權，或者反映內地社會在公共空間中一種心理反射：法冶信心問題。
在法冶的社會，守法的普遍性並不是出於不守法的後果，而是守法帶來「肯定的公平」，這種公平並不是預定的後果，而是侵權和維權間有合理和清晰的待遇及程序去為控辯各方找出入罪或脱罪的理由。所以公義的尋求就如人人都坐一模一樣的椅子，做相同的事情；同時，講法治的社會並不主張自救，皆因大眾相信政府可令法律公正執行。因此，不守法行為只是現代社會的極少數，眾人在法治裏，各安其位、各適其所。

在經濟學角度看，當不守法的機會成本低於守法時，前者便再不是少數，又如果執法部門以偏頗的面向對待所謂超然特權階層，不同層次和不確定的違法行為，將成為機會主義者追求多而又普遍的「尋租行為」，亦即謂貪腐的官、商、黑、民勾結。
阿寬再說國內人是否因法治的信心問題而出現如上的自救行動，他沒法求證，但在香港如發生A貨事件，應該沒有人認為法律無用，需尋求自救、要以行動伸張正義。如「自救」是類似執行私刑的踩線行徑，這反過來肯定會被法律所制裁！法律畢竟是對事不對人。

樓市自力拯救的政治考量
國家主席習近平早前提出「房屋是要來住，不是要來炒的」的講法。乍聽這種說法十分正路，無甚特別。任何政府也不會說：「房屋是要來炒、不是要來住」或「房屋既可住、也可炒」的。但煞有介事，由國家元首曉諭國人「不可炒住房」，背後反映非自用的房屋交易已達相當嚴重程度。

各地政府都會限制物業炒賣，原因主要是避免資金過份集中，當樓市泡沫爆破時，嚴重影響經濟及民生。在中國，除了經濟因素外，亦多了政治考慮：民間資金過份投入樓市，當樓價急回時，影響卻遍及經濟、銀行體系，甚至會引發群眾聚集，進而蠶蝕社會穩定。此所以「房屋不可炒作」的告誡，不是由負責經濟的部長或國務院總理提出，而是勞動國家主席出馬。

對中國政府來說，較理想的樓市局面是移居城市的人口都可購入可負擔的住宅。樓價不要急升，引來無殼蝸牛埋怨，但也不可暴跌，引來一眾小業主維權抗議。此條鋼線當然不好走，但以中國的政治體制、政府掌控的資源，其控制樓價的效率或可望比其他類型的政府稍高？
或者有人會說，「樓價穩定、控制炒風」那是中央政府的想法。地方政府為了自身經濟利益，有動機不理需求，盲目興建新樓，弄得「鬼城」處處；同時，也可能有地方政府認為樓價高企可帶來財富效應，對穩定樓價的政策陽奉陰違。這些可能性當然存在，但當樓價影響政權穩定時，情況便完全不一樣，看看那些為名車維權的市民，再類比此群眾規模到海量住房家庭中，中國樓價如香港於1997年後下跌七成，可以想像其噪動必然驚人，甚至嚇人。

2017年，美息回升、美元強勢，政治素人特朗普就任美國總統，行事難以預期。來年肯定是多事之秋，但正是如此，可以預期北京會出盡洪荒之力，穩定中國的樓市。中國整體的經濟及樓市如果處於較為穩定的局面，香港樓市這個小池塘亦難興波瀾。穩定房價，已是維穩主義的重中之重。

原文刊於信報網站2016年12月27日

細數加息影響

聯儲局繼去年12月之後，今年12月再上調聯邦基金利率0.25厘；更預言明年將再加息三次共0.75厘。先不論來年美息是否可以順利上升、本地最優惠利率又會否跟隨。如果按息在上升0.75厘，究竟在各方面會有多大影響？

每月供款增加 償還本金速度下跌
按息上升，一般人意會到的最直接影響便是每月供款增加。以每$100萬貸款，25年還款期計，如利率由2.15厘升至2.9厘時，月供會由$4,312，升至$4,690，上升$378。
較少人考慮的是供款中的息、本償還比例也會變化。同樣以$100萬貸款，25年還款期計，利率為2.15厘時，月供$4,312，首月還款中有$2,520為還本，$1,792為還息。當按息是2.9厘時，月供$4,690，首月還款中有$2,274還本，$2,417還息。換言之，加息之後，每月供款多了，但償還本金的速度卻下跌。

按息上升，如果壓力測試的標準不變，同等收入的申請人，獲批的按揭金額上限也會減少。以無其他按揭及債務，月入$3萬的申請人為例；當利率為2.15厘，選用最長的按揭年期即30年時，可借入的按揭金額上限是$3,296,544，月供$12,433，佔月入41.4%。當按息上升3次，到2.9厘時，同樣是30年還款，可借入金額為$3,034,714，月供$12,631，佔月入42.1%。

平均供款負擔升幅視乎標準供款負擔方面，以港府經濟報告常提及的「按揭供款相對入息的比率」，如樓價維持不變，加息後將進一步惡化。2016年第三季，上述比率為59%。此數字以45平方米住宅、七成按揭、20年還款相對於私宅住戶入息中位數計算而來。第三季的私宅住戶入息中位數為$35,550，推算下來，政府統計的45平方米物業樓價約$584萬，七成按揭，貸款為$408.8萬，按息2.15厘，月供約$20,973，供款即為私宅住戶入息中位數59%。如入息中位數及樓價不變，而按息上升0.75厘至2.9厘，月供為$22,468，供款相對於入息比率升至63%。

同等收入下 獲批按揭金額上限減谼
但正如不少人提出，上述供款負擔為重重假設後的計算結果（處於入息中位數的家庭，如果購買某類住宅，並以指定條件計算按揭後的供款與入息比率）。供款佔月入59%，事實上不可能通過壓力測試及獲銀行批出按揭。而根據金管局統計，2016年9月新批住宅按揭貸款的平均供款與入息比率為34%。以9月份新批按揭貸款平均金額$343萬，還款期310期，利率2.15厘計，月供為$14,430；借款人平均月入為$42,441。

如果金管局的壓力測試標準在加息後維持（現時按息加3厘，供款逾月入六成）；新批按揭的平均供款與入息比率只會以極緩慢的速度上升。原則上，此數字亦永遠不會高於五成。
宏觀而言，加息無可避免令同等收入之下，可負擔的按揭金額減少。但另一方面，估計壓力測試的標準暫不會放寬，即使加息，真正獲批按揭的借款人，平均供款負擔倒不會見明顯上升。

原文刊於置業家居2016年12月24日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

拆息上升 難改H按主導地位

近月銀行拆息持續上升，星期二的一個月同業拆息報0.675厘；過去幾年新取用的拆息按揭（H按），部分應己觸及「鎖息上限」。H按相對於P按的優勢開始減退，選用H按的比例可能回落，但短期內難以扭轉H按主導的局面。

今年年中起，多家銀行下調新造H按的利率，由H+1.7厘，逐步下調至現時約H+1.35厘水平；吸引大量原有按揭已過罰息期的業主轉按。7月之後，新批按揭中H按比例已升逾9成。但近日拆息上升，H按相對於P按的優勢已漸漸收窄。現時本地銀行有不同的最優惠利率，分別為5.25厘及5厘，即俗稱的「大、細P」；最優惠利率為5厘的銀行，P按下限為P-2.85厘：最優惠利率為5.25厘的銀行，P按下限為P-3.1厘，即實息均為2.15厘。

以今年中之前，一般新造H按為H+1.7厘計，按息應為2.375厘；不過，絕大多數銀行會為H按提供以最優惠利率為準的鎖息（Cap Rate）上限，鎖息一般等同於P按的最佳利率；以使用大P的銀行而言，即為P-3.1厘，現為2.15厘。當拆息上升，令H按利率高於鎖息時，便以鎖息供樓。換言之，即使H+1.7厘已升至2.375厘，但供款會以2.15厘計算。當然，日後最優惠利率上升的話，鎖息的「上限」亦會隨之上調。

拆息升 H按相對於P按的優勢減少
雖然鎖息的設計抵銷了拆息波動的風險，但無疑拆息上升，已令H按相對於P按的優勢減少。即使是近日新批的H+1.35厘優惠，在拆息上升後，實息已達2.025厘，僅比標準的P按低約0.125厘；相對於2、3個月前，H按與P按息差一度高達半厘，可謂不可同日而語。

如果拆息進一步上升，例如新批H按仍為H+1.35厘，但一個月拆息升至0.8厘以上，H按實息便高於2.15厘。如果P不變的話，H按的優勢不再，相信H按佔新批按揭的比例將回落。

不過，在借款人角度考慮，即使H升至0.8厘以上，如果銀行開出H+1.35厘，鎖息P（大P，即5.25厘）-3.1厘的條件，而P按是單純的P-3.1厘的話，理論上借款人選H按仍是較有利。原因在於H+1.35厘與P-3.1厘是低者為準；萬一未來H回落，借款人在某些月份的供款仍會輕微減少。
另外，有評論指，銀行處理H按的成本較P按為高，隨拆息上升，部份銀行或會順勢收回H按產品。不同銀行有不同的策略，當然不排除個別銀行會趁機行事，減少批出H按比例。但H按一如神話中的潘多拉盒子，易放難收。即使稍後業界巧合地各自減少批出H按，只要市場競爭一日存在，仍難免他日會有銀行在需要爭奪市佔率時，再推H按產品。

綜合而言，H按與P按的實息拉近，萬一拆息升勢持續，H按的使用比例亦將減少，但H按比重較高的情況仍難扭轉。

原文刊於經濟日報網站2016年12月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

港息上升後壓測標準會否改變？

美息上調0.25厘，本地銀行暫未上調最優惠利率。但聯儲局官員已預期，明年美息再上調三次，合共0.75厘，一般估計會帶動香港最優惠利率上升半厘。加息除了影響小業主供樓支出外，亦引起另一個有趣的問題：申請按揭的壓力測試要不要調整？

對於未持有或擔保其他按揭物業的申請人來說，為自用住宅物業申請按揭，供款與入息比率上限為50%；假設利率上升3厘的話，供款與入息比率上限為60%。2010年金管局當初推出壓力測試，曾提及原因是利率處於特低水平，樓價持續上升令各項負擔指標上升，銀行風險增加。在利率特低情況下推出壓力測試，可說是提醒置業人士，利率不會永遠低企，並為借款人預留一定的緩衝空間，應對日後利率正常化。

一旦港息上升，便代表利率離「正常」水平愈來愈近；那麼，壓測的標準應否相應降低？例如最優惠利率上升半厘後，是否應把壓測標準相應調整至現行利率上升2.5厘，供款與入息比率上限為60%？

原則上，如果認定按息5厘是正常水平，當市場按息逐步上升後，壓力測試的標準應該相對放寬。問題是又有誰可以斷定按息不會在另一個方向上偏離正常？當我們經歷過按息持續8年維持不正常的偏低日子，如何保證他日按息長期偏高的日子不會來臨？在監管機構角度考慮，似乎維持壓測標準不變會較為保險。

如果壓力測試的標準不隨利率上升修訂，一個明顯的影響是借取同額按揭，要求的收入會愈來愈高。以借取400萬元，還款期30年為例，如現在利率為2.15厘，通過壓力測試的收入要求是36402元。如按息升至5厘時，而壓力測試完全取消，只要求供款不逾月入一半的話，月入43486元即可；相反，如果壓測+3厘供款不逾月入六成的要求不變，月入要48918元才可通過要求。

持平而言，隨港息上升，按揭壓力測試標準放寬與否都不難找到理據支持。但以風險管理角度看，壓力測試標準不放寬的機會似乎較大一點。樂觀看，此意味未來實際取用按揭的借款人，供款負擔會維持在四成多的水平，應對樓價及經濟波動的能力較高。但悲觀而言，如果加息後壓測標準不變，樓價又未見明顯回落，便意味上車、換樓的門檻更高，更多家庭會望樓興嘆。

原文刊於信報網站2016年12月20日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

梁振英不連任怎會利好樓市？

上周五特首梁振英表示不爭取連任，當天投資市場出現十分有趣的變化，地產股全面上升。一般解讀認為，梁任內大幅增加土地供應、推出多項辣招遏抑樓價，他放棄出選，市場憧憬下屆政府改變有關政策，刺激地產股上升。不過，對於特首換人，可望減辣的預期，似乎過於一廂情願。

試想一想，你會不會因為梁特首不受歡迎，從而推斷下任特首會收回由梁特推出的限奶令，甚至放寬內地孕婦來港產子？不會吧？
無容諱言，梁特首的民望長期偏低，由其推出的政策，似乎都遇上重重阻力。但如果細心留意，部分由現屆政府推出的政策，整體上甚受社會歡迎—例如公共交通的長者優惠、限奶令及限制內地孕婦來港等；幾乎都在沒有多少爭議下落實，而且持續執行。

與樓市相關的措施方面，本屆政府推出的措施集中在兩方面，其一是以增加印花稅方式，加大炒家、投資者的買賣成本；其次是增加土地供應。
政府多次推出辣招，地產界內似有微言，地產代理更曾組織集會要求減辣。但客觀而言，由傳媒進行的民調顯示，一般人對政府遏抑樓市甚為支持。如果明年樓價未因外圍因素而見明顯下調，新一屆政府上場，似乎也沒有理由減辣。

在土地供應方面，特首換人的影響更值得斟酌。無疑現屆政府其中一項「迎難而上」的重心工作是增加土地供應；而此方面的工作亦引來不少質疑。問題是，現時不比第一任特首董建華提早卸任的情況，沒有理由預期接任人會放慢手腳，減少開發土地的速度。

轉向收緊土地供應可能性微乎其微
董建華上任時提出八萬五建屋大計，增加土地供應，卻遇上亞洲金融風暴，樓價下跌。其後八萬五無疾而終，曾蔭權接任，土地供應態度180度轉向至收緊，埋下近年供應不足的遠因。現時的樓價卻是處於高峰，無論任何人接手，都需要向社會交代如何處理，轉向收緊供應的可能性微乎其微。
相反而言，社會撕裂之下，部分人會有「逢梁必反」的傾向（例如梁振英在FACEBOOK貼上任何內容，包括探訪長者，一樣會換來數以百計的「嬲嬲」）；同樣地，梁氏任內增加土地的建議，總會換來大量質疑，努力可謂事倍功半。未來換一個特首，或可望避免類似的情緒性對抗情況持續，反而減低增加土地供應的難度。

不管你是相信官方說法，即梁特首因照顧家庭而放棄連任；又或流行的解釋：北京亮紅燈。梁氏之放棄連任，並非出於樓市措施；不管下任特首是誰，本身難有足夠誘因大幅改變相關措施。相反，部分因梁廢言的情況可望隨梁氏離任而消減，反而多少有利於新一屆政府開發土地。

原文刊於經濟日報網站2016年12月14日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

轉個角度的「醒覺市」

港府加辣後，部分資金轉投印花稅較相宜的車位，推高了車位的成交價。港島一個新盤的兩個車位以約900萬元成交，有指價錢都可以買一個太古城單位了。此是典型的本土視野，以本地住宅價格作為比較車位價錢是否合理的座標。很少有人想到，其實市場有大批買家，衡量價值的座標體系完全不同。

近日資金追捧車位，令車位租金回報率開始下跌，平均只有2、3厘水平。以本地視野看，投資車位的吸引力開始下跌。問題是，換一個視角，結論可能完全不一樣。

假設你是來自內地的投資者，你偏好投資房地產，考慮租金回報時，你比較的回報率，便未必是香港的車位與香港的住宅單位。原來內地的大城市，例如北京和上海，住宅租金回報率只有約1厘。座標一轉，香港的車位及單位的回報率，看來便相當吸引。更重要的是，資金來港，可能意不在租金回報──雖然不少香港人認為一國兩制日漸變調，但對很多內地人來說，香港仍然有莫大吸引力──資訊及出入境仍然自由、特區護照遠較中國護照方便、食物大致安全、資金流動自由方便配置，以及空氣污染問題比北方好得多。

港人習慣擁有或視為平常的制度優勢，內地人雖不宣諸於口，卻甘之如飴。

新港人遍及全階層

當然，港府加辣後，內地人在香港購置住宅，印花稅支出高達樓價30%，不可謂不高。但需留意，有大量新香港人已經取得永久居民身份，置業毋須付高額稅費；不過，他們的視野和衡量價值的座標，卻是一時三刻難以改變。

一般港人日常用語，把1997年主權移交後移入的稱為新香港人，保守估計，佔人口比率大概在八分一左右：單程證每年來港人數4、5萬人，20年下來總數約100萬人。2003年後，港府推出輸入優才計劃，至2015年底，累積共83685名內地人才由此途徑來港。

另一個投資移民計劃於2015年終止接受申請，至2016年6月，有29366宗申請獲批；其中，28564宗獲批個案為已取得外國居留權的中國籍人士。再加上2008年港府推出非本地畢業生留港/回港就業安排，中國內地來港畢業生可留港12個月，有工作的話可持續留港，2015年港府估計已有16萬人由此居留香港。

以上幾個計劃的留港人士，住滿7年即成永久居民，這些專才和本地大學的內地生，有多少人最終會留下長期定居，難以估計，但他們涉及由草根至富豪的各階層，在港工作或留學，已經即時增加住屋需要，未來如決定定居，亦將進一步推高私樓需求。

排外的時效謬誤

最後也要考慮一批另類的香港人，法律上在香港出生的華人就是永久居民，2004至2012年有近19萬父母均非香港人的雙非嬰在香港出生，其後港府以行政手段減少內地孕婦來港，數字才告下跌。這批雙非嬰的父母，未來可能以家庭團聚理由以單程證來港定居。要留意大部分雙非家庭家境其實不錯，在大陸都是中產階層；此類家庭未來可能進一步改變新來港人士的住屋需求。

有人說，眾多專材和投資計劃，加上內地生留港，背後有政治原因，是耶非耶，可另外討論。單純由經濟角度考慮，內地移民為人口增長主要來源的情況已成定局。土生土長香港仔眼中的天價成交，在新港人心中卻可能是價廉物美。評估未來樓市走向時，人口結構的變化已是難以忽略的因素。

過去10年，新香港人數量大幅增加，相信只是開始，在往後這些新晉將涉足經濟以外的政冶和社會轉化。所以今天「港獨排外」被廣泛認為只是偽命題，筆者認為，真正原因不在於獨立可不可能或成不成事。而是一葉輕舟的時不予我，一切都不復返罷了！站在現實主義立場，與其講獨，不如討論新舊港人如何整合、融合、又或是契合才對？

原文刊於信報網站2016年12月12日

優惠期完結的二按衝擊

本月聯儲局議息，市場估計美息將上調；而且來年美息有機會再上升2、3次。面對利息上升，一般認為香港近年為按揭申請引入了壓力測試，港息稍為上升，對供樓業主的影響應該不會太大。對多數業主來說，壓力測試的確為他們準備了應對利息上升的緩衝空間，但對近年選用發展商高成數按揭入市的買家來說，情況便會較為複雜。

在2009年金管局開始收緊按揭後，一手發展商陸續推出二按，甚至整筆一按，為買家提供低首期入市方案。不過，發展商的利息成本無可避免比銀行高，即使發展商以貼近利息成本推出一、二按，對一般用家來說利率仍是太高。演變下來，最常見的折衷方案便是發展商在供款初期提供貼近銀行按揭的特惠利率，2、3年後才恢復正常息口。如果買家在兩年前取用一筆發展商一按，現時又會面對怎樣的情況？

以一個2014年推出二按的新盤的真實個案為例，單位折實價800萬，銀行一按480萬元，還款期30年，當時利率為H+1.7厘；二按30%，還款期25年，利率首2年為P-2%，其後為P（P為細P，即 5厘）。

一按的還款會隨拆息上落，但過去2年一個月拆息大致維持在0.25厘水平，以平均按息1.95厘計，一按每月供款為17,622元；2年下來，一按未償還貸款約為456萬元。

二按借款共240萬元，首2年利率為3厘，每月供款10,408元。2年下來，二按未償還貸款為225萬元。現時一、二按的未償還貸款約為681萬元。二按的優惠期完結後，屆時利率會升至5厘，供款會增至13,751元；二按部分的每月支出增加32%。

要留意的是，上述計算未計及最優惠利率上升的影響。如最優惠利率隨美息上升，供款支出會進一步擴大。

物業購入未過3年的額外印花稅徵收期，現時成交不多。假設物業隨大市升值，現時樓價應在880萬元水平。業主要應對二按利率上升的風險，其中一個部署是轉按—將整份按揭轉至銀行，理論上便可減少利息及供款支出。
問題在於，樓價880萬元物業，現時銀行按揭成數上限為60%，貸款額上限500萬元。880萬元物業，可借入上限為500萬元，比一、二按未償還餘額，尚欠181萬。除非業主另行籌措資金，否則轉按難以實行，唯有繼續支付較高息率的二按。

值得慶幸的是，此類涉及銀行一按的正規二按，由於總貸款成數高於標準成數2成，在當初申請按揭計算壓力測試時，會要求一、二按在優惠期後的總供款不可高於月入45%，而加息3厘，供款不可逾月入55%。除非業主收入明顯減少，否則應有一定能力應付優惠完結的二按。
不過，面對優惠期完結及市場利率上升，會不會令部分業主改變持貨策略，仍然值得市場留意。此外，上文提及的二按，由於有壓力測試機制保護，優惠期完結加上利率上升的影響仍然有限；但2年前興起的發展商一按，部分不要求買家通過壓力測試，影響便可能更大。

原文刊於經濟日報網站2016年12月7日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

拆息持續上升 樓市影響暫輕微

今個月美國議息，市場一面倒估計聯儲局將上調聯邦基金利率0.25厘。雖然多家本地銀行認為本港最優惠利率未必立即跟隨美息上升；不過，與多數業主供樓支出更相關的拆息，卻早已展開升浪。

今年10月以前，銀行同業拆息表現較為穩定，年初時曾低見0.2厘，其後大致維持在0.3厘以下水平。但拆息近月卻急升，一個月拆息在星期一上升至0.5厘水平，較年初上升約30點子。
近年新批按揭中，逾九成以拆息為基準，雖然今年以來最優惠利率一直維持不變，但拆息上升，卻代表有大量業主每月供款上升。

今年中以前，一般新造拆息按揭的利率為拆息加1.7厘，在年初時，H+1.7厘即供款利率大概為1.9厘；在一個月拆息升至H+0.5厘後，H+1.7厘便是2.2厘。

當然，由於現行絕大多數H按產品設有鎖息上限機制，一般設定為P-3.1厘(以「大P」，即5.25厘為準；採用「細P」，即最優惠利率為5厘的銀行，H按的鎖息一般為P-2.85厘)。拆息上升後，現時採用H按供樓的業主，暫時供款利率會鎖定在2.15厘水平。

一般情況下，當市場資金不足時，例如資金大幅流走，便會觸發拆息上升。但今次情況較為特別，近一年的銀行體系結餘其實未見減少，因此部分業內人士估計，近期拆息上升，與美國加息預期升溫及美元強勢有關。某大行更估計在美息正式上升後，港元拆息反而有回調空間。

暫時而言，拆息上升對樓市未見影響，一來是升幅有限，而且有鎖息機制的存在，對於部分「觸頂」的客戶來說(例如供款利率為H+1.7厘)，拆息再上，暫時每月供款仍是2.15厘，在最優惠利率上升前，供款暫時不會再上升，影響輕微。

其次是今年年中起，多家銀行將新造及轉按的利率下調，現時新造H按利率低見H+1.35厘水平，吸引大量業主轉按，一加一減，成功轉按的業主供款未見增加。
現時要留意的，是美國在月中如順利加息，本地銀行是否跟隨，如本地最優惠利率隨美息回升，便意味本地多數供樓業主的供款支出正式上升。

對小業主而言，如果物業按揭選用H按，近月應該已可感受到利率上升、供款增加的效果。如果有關按揭的罰息期已完，現時是時候積極考慮轉按，利用銀行競爭仍激烈的機會，獲得較優惠的按揭條件，以減少未來按息上升，供款增加的影響。

原文刊於信報網站2016年12月6日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

人民幣升跌都利好本港樓市？

近期樓市成交轉靜，但靜市中仍傳出不少內地買家支付高昂稅費入市個案。事實上，在加稅之前，市場統計內地買家的確轉趨活躍，一般解釋是「人民幣貶值，內地客購港樓保值」。猶記得數年前市場主流意見認為「人民幣升值，港樓有折讓」，是內地購買力南下的原因。難道人民幣升值、貶值都利好樓市？

驟然聽來，「人民幣升值利港樓」、「人民幣貶值又利港樓」；有點像一個無賴和別人玩擲毫時，定出「公我贏、字你輸」的規矩。當然，市場總有一些大好友，不論任何情況都會堆砌理由鼓勵買家入市，但持平而言，情況會比這個第一印象更複雜。

在人民幣匯價升時，的確有分析指人民幣上升，內地人購買港樓仿如有折扣，利好香港樓價。人民幣匯價跌時，也有分析指內地人或會增持非人民幣資產保值。要留意的是，作出以上分析的，未必是同一群人。同樣地，同一個內地人未必會在人民幣上升、下跌時都會作出「應該買港樓」的決定。但中國有13億人，不排除在人民幣匯價升時，觸動一批人購買境外房地產（理由可能是「換算下來很便宜」）；而在人民幣匯價跌時，又觸發另一批人購買境外房地產（理由可能是「對沖匯價下跌」）。以香港樓市規模相對於中國人口，除非立法禁止非港人入市，否則在任何時候，我們總會找到內地買家入市的個案—而在人民幣匯價轉弱時，你找到的入市個案，自然較有可能出於匯價弱而入市，反之亦然。

人幣升跌 入市人士表現會有不同
雖然說人民幣升升跌跌，都可能觸發不同的內地買家來港置業；但相信在不同匯價變化階段，入市人士的表現也許會有不同。在人民幣升值時來港購置物業的，心態可能較接近散戶，或平日過境購物人士。只因人民幣值高，港元標價的貨物（資產）在他們眼中仿如打折，便觸發此類購買力入市。此類買家較可能購買上車盤或中價盤（尤其在港府調升印花稅前，以此類物業稅費較低。

相反，如內地買家因看淡人民幣走勢，購置香港房地產，其動機出於調配資產的話，他們較可能購入高價物業（一次過可調動較多資產，手續上較簡便）。港府在11月初上調印花稅，加上買家印花稅，非本地永久居民購買香港住宅，印花稅高達30%，理論上阻嚇部分單純希望對沖匯價波動的內地購買力入市。至於那些據說不單純為了對沖匯價，而是想方設法將資產調離中國內地的買家，30%稅率的阻嚇作用可能仍有不足。至於匯價升跌，外來購買力的表現是否會有不同，需要更長時間，累積較多數據分析。

對香港人來說，要記住的是，在小小香港之外，另有一個龐大的市場，匯價升、匯價跌，都可能觸發當中一小部分人考慮購置香港物業。而此個大市場的一小部分購買力，都足以掀動香港樓價大幅上落。

原文刊於經濟日報網站2016年11月30日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

哪類借款人最受利率上升影響？

美國12月加息如箭在弦，而且隨着美國經濟好轉、特朗普政府又傾向大量投資基建刺激經濟，聯儲局加息步伐可能較一般人預期為快。不少人已在計算，利率回升對按揭還款的影響，由於近年取用銀行按揭的客戶都需要通過壓力測試，他們對利率回升應有較大的應對能力。不過，對以其他途徑融資入市的買家來說，利率回升帶來的壓力便會較高。

其中一類較易受利率上升影響的是借取發展商二按入市的買家。傳統上，本地發展商都有為買家提供第二按揭，以協助買家以低首期入市。一般二按成數為樓價兩至三成，正常利率為P-1至P+1%。為吸引買家，多數發展商二按都設有免息期或初期低息的優惠，一般優惠期為2年。

當二按優惠期完結、利率恢復正常時，如果又碰上利率上升，業主供款增幅會較急，平時欠缺財務準備的話，可能較難適應。

正規二按借款人應可應對溫和加息
以1000萬元物業，五成一按，年期30年，利率2.15厘，每月供款為18858元。如按息上升2厘，每月供款升至24305元，升幅28.9%。
同樣的物業如借入三成二按，年期25年，首兩年利率2.15厘，其後利率5厘。首兩年供款為12936元。如兩年後優惠期結束，預上利率升2厘，每月供款會升至21898元。一及二按相加，每月供款上升至46203元，升幅45.3%。
不過，由於金管局曾發出指引，正規的一、二按借款總成數如高於標準兩成，便需用更嚴格的壓力測試指引(現行利率下，總供款不逾月入45%，按息上升3厘，總供款不逾月入55%；如果利率有分段，計算時更會以較高者為準)；雖然利率回升加上優惠期完結，供款會大幅增加，但大致上，通過壓力測試的借款人應有餘力應對。

發展商一按借款人宜當心
較大的問題是部分不設壓力測試的一按。正是由於上述壓力測試的標準較嚴格，買家要較具實力才可獲批一、二按；部分發展商於2015年起，便安排關連的財務公司為旗下一手盤買家提供整筆一按，方便之處是不涉及銀行，借款人毋須通過壓力測試。發展商一按的成數可高達樓價七至九成，而且類似發展商二按，一般都設有2至5年的低息優惠。
假設一個1000萬元新盤單位，發展商提供八成按揭，年期25年，首兩年利率2.15厘，其後為最優惠利率(5厘)，首年供款為34496元，兩年後如最優惠利率上升2厘，優惠又完結，供款會增至56542元，增幅64%。如果借款人當初供款已佔月入五成，兩年內收入沒有上升，加息2厘及優惠期完結後，供款會佔月入82%。

展望未來，由於涉及銀行的正規按揭都要通過壓力測試，假設利率溫和上升，對借款人的衝擊亦不會太大。但對於曾經借取發展商一按的業主來說，便宜小心計算按息回升的影響；可能的話，宜為利率較高的按揭進行部分還款，以減低未來加息的影響。

原文刊於信報網站2016年11月29日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

樓按非香港家庭負債問題核心

立法會秘書處本周發表一份「香港家庭面對的財務挑戰」的簡報，比較2015年與2005年的數據，指出香港家庭的平均債務逾64萬元，十年間上升85%；家庭債務中7成為按揭貸款。報告擔心美國利率即將上升，這將加重按揭貸款人的還款負擔，或會觸發本地物業市場出現調整。

如果我們單比較樓按數字，香港家庭的平均樓按負債，2005年時是276,200元；2015年時是453,600元；10年升幅為64.2%。家庭樓按負債增加，原因不外乎樓價高企，每宗按揭的平均貸款額上升。另一方面，雖然2015年的整體物業成交較2005年減少(7.6萬宗對12.3萬宗)。但近年按息低企，不少業主透過轉按融資套現，出現「成交減少，按揭貸款上升」的現象。

持平而言，香港家庭按揭債務增加，如果按息回升，則借入按揭的家庭的還款勢必增加。「加息或觸發物業市場調整」是否成真有待時間證明；不過，現時利率上升，帶來的影響與上一周期的表現，應該會大為不同。

首先，利率上升的確會令借款人還款負擔增加。如果借款人在低息環境時只能勉強供樓，在加息後財務狀況便可能被增加的供款壓垮。此在過去按揭資料未納入信貸資料庫，又未有壓力測試時，投資者可向多家銀行分別為不同物業融資時較易出現。而在近年有關漏洞已被堵塞，實際上業主難以借入多筆按揭，而僅有的少量按揭，供款負擔亦被控制在較低水平(依金管局數字，新批按揭供款負擔長期維持在35、36%水平)。

實際供款負擔低的另一個解讀，是實際上獲批按揭的借款人會是收入較高的一群。要留意立法會秘書處的報告，是採用「平均數」。即計算總共有多少未償還按揭貸款，再除以家庭數目，得出每戶平均按揭金額。平均數的一個問題，是未必可反映個別住戶的實際情況。例如香港有4成家庭居於公屋，也有大量租住私樓的家庭未持有物業，他們實際上都沒有按揭債務，但在計算平均數時，卻會獲分六十多萬元的平均按揭債務。

銀行批核標準趨嚴，近年成功獲批按揭是收入較高人士，而且以自住為主。他們應對利息上升、供款增加的能力較高。現時一般估計美息來年可上升約一厘，有關升幅應不足以觸發本地樓市出現明顯調整。

比起按揭貸款增加，其實其他債務的增幅更值得留意。畢竟按揭債務利率較低，雖然金額比重最大，但在重重規管下，近年獲批按揭的家庭均有一定財政實力。相反，根據立法會秘書處數據，2015年底，香港家庭信用卡貸款及私人貸款平均債務達192,500港元，較2005年的72,900元上升逾2倍。此類貸款的利率較高，而且審批遠較按揭寬鬆，未來利率回升，非按揭債務潛在的問題其實更大。

原文刊於置業家居2016年11月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

樓市成交量偏低局面料維持

上周我們提到，未來數年住宅供應大幅增加、利率有望回升，政府上調印花稅的時機較過去多次出招為佳。不過，即使如此，樓價在來年亦未必會有太大調整。

先看供應，近年港府一直強調在房屋問題上「迎難而上」，爭取增加供應；而具體成果是未來3、4年，會有9.3萬伙私人住宅落成，平均一年約2.3萬伙。2011至15年，私樓平均落成量只有10,970伙，未來住宅供應量如上升至2.3萬水平，的確是大幅增加。但回看廿一世紀首5年，香港私人住宅落成量平均為27,704伙。現時「大幅增加」的住宅，某程度上只是追回過去數年不足的供應。換言之，供應增加較可能令樓價升幅放緩，但市場上大批上車、換樓客等入市，每年2萬多伙供應或不足以壓低樓價。

長遠土地供應仍不足
而更大的問題是，在加速供應幾年後，長遠土地供應仍是不足，官方2030規劃文件，估計如不加快開發土地，至2030年會短缺200公頃住宅用地。香港要持續增加土地供應，原因之一是人口持續增加—扣除每年5萬左右的出生嬰兒，淨增長來自移民—主要來自中國內地。單計單程證，一年已經有4萬多人入境。
傳統上認為單程證入境者平均收入較低，住屋需求集中在公屋、租住小型單位。但2013年前數年，每年有數萬雙非嬰在香港出生，此批嬰孩的父母可以承擔子女在香港出生的費用，大都是國內的中產階級。總共十多萬的雙非嬰兒，他們的父母未來可申請來港團聚，可能會扭轉單程證入境者的結構，長遠刺激中上價物業需求。

輸入專才中長綫推高住宅需求
另外加上每年萬多人的輸入專才計劃、每年在香港取得各類學位的內地生估計有4,000至5,000人；他們住滿7年已可取得永久居民資格（就學的年份亦計算在內）。扣除少數大學可為內地生提供宿舍，他們一入境已要找地方住；如決定在港長住，中長綫同樣推高住宅需求。一年兩萬多伙的私樓供應，其實難說充足。
回到按息的問題，12月美國加息看來已成定局，問題是來年加幾多、香港又會跟幾多。某大銀行估計債券利率2.5厘止步，即美息明年大概上升0.5厘。如果升幅如此溫和，對香港樓價的影響將較為有限。
不過，出招之後，剛好年尾假期臨近、下月加息亦會引發市場觀望，低成交量的市況卻可能維持至農曆新年過後。

原文刊於經濟日報網站2016年11月23日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

息口不加怎減的道理

特朗普勝出美國總統大選，雖然他在選舉時頗多前言不對後語的情況，其財金官員班底亦尚未公布，但他主張大興土木改善基建，加上經濟數據支持聯儲局加息，未來一至兩年的利率走勢已趨明朗化──美息將溫和上升。
美國經濟數據改善，12月聯儲局議息，市場已估計聯邦基金利率將上升0.25厘。特朗普在競選時曾揚言要炒掉聯儲局主席耶倫，就大趨勢而言，成真與否的意義不大。隨着經濟改善，聯儲局應已達成加息共識，客觀上會造就利率上升的環境；而對於地產大亨出身的特朗普，基建利好地產的影響是路人皆見的常識，小小的香港横洲發展或也印證這種講法，新任總統又怎會看輕。
筆者認為，2017年美國應加息約4次，令聯邦基金利率升至2厘或以上；而2018年，美息料會加2次，至2.5厘水平以上。如果經濟好轉、美國順利啟動大型基建，推高通脹，美息於未來24個月更可能升至3厘水平。在此說明，這是主觀願望而已。
槍械要重裝、利息要「重」加
如果美息順利回升，代表美國的銀行可返回「賺取息差」的業務常態。需知道過去一段時間，銀行過度從事投資業務，埋下了金融風暴的遠因，結果民主黨主政時加大了對銀行體系的監管，令銀行一直處於守勢。另一方面，利率下跌，信貸需求卻疲弱，令美國銀行「無啖好食」，新興的FINTECH崛起，銀行更是回應乏力。當然銀行業的問題也源於自身，看看香港銀行業過去20年也得知一二，銀行是只會賺息差卻沒有創新的「特許經營」錢莊！當利率回升，銀行有空間返回傳統賺取存貸息差，這將有利信貸市場及整體經濟。
對聯儲局來說，維持超低利率經年，利息已是減無可減，已出現欠缺子彈應對下一波經濟危機的問題。現時隨經濟數字好轉，聯儲局不論由誰主持，都應傾向上調利率，待日後再施展貨幣政策時，有更多的彈藥，情况就似槍械要重裝 (reload)的動作。加息料會對美國的房地產價格帶來壓力，但基建改善，卻可提升不動產的價值，一定程度上對沖了加息的影響。
對特朗普來說，比較麻煩的是雙赤問題，他一方面主張減稅，一方面要投資基建，無疑會增加政府財赤；貿易赤字方面，雖然他曾揚言會大幅增加中國貨品關稅，但現實中其實作用不大；增加中國貨關稅、生產線或會由中國移向東南亞、拉美，美國整體貿赤情況不會有多少改變。考慮過去雙赤時的美元表現，筆者認為，美元今天的升勢正為2017年的下跌作幅度性緩衝！
剛性需求的新解
雖然不少分析認為，特朗普的減稅加上聯儲局加息，或會促使資金回流，美元更形強勢。但基於強美元不利美國出口和雙赤的原因，筆者對於美國當局是否樂見美滙上升有一定保留──時間會證明一切，美元是否全面轉強，大概在明年第三季會見真章。
香港地產方面，如果港元利率大致跟隨美息上升，超低息時代告終。息口回升的預期愈明朗，為樓價帶來壓力亦愈大。不過，由2008年金融海嘯後走勢看來，當時樓價微跌，已會促使買家入市。還有市場上已積習了一種看法：樓價下跌是機會，其中的所謂鐵證就是2000年或2004年後入市的人，全都成了發財達人，最近成為傑青的某人便是侃侃而谈，她於2004年入市的傑出作為！這個香港樓市顯性信仰，其實就是心理範疇的「觀念動性效應」(ideomotor effect)，也就是所謂碟仙效應。
簡單來說，我們的大腦會串連文字、聲音和顏色從而得出意思和行動。就如覆蓋的碟子本身沒有力量，但放大了手中輕微變動，卻出現移動現象，便是典型的ideomotor效應：人們的潛意識可能會影響他們的身體，不自覺地採取行動。而那群樓市占卜師的日以繼夜的宣傳，同樣對大眾潛意識有灌輸作用。
筆者認為，樓市應以本地人的負擔去評定高低，現在香港的樓價肯定是高。但考慮到本地出生率、結婚和離婚數字等需求和1997年至今，尤其是2003年之後，大量新香港人以單程證、投資移民計劃、專材計劃或內地生留港工作等途徑進入香港；今時今日，七個香港人中便有一個新香港人，而此類人口增長的趨勢看來會持續，正是說明所謂今天的剛性需求已混雜了強大的外在因素；再者，過去幾年金管局推出壓力測試，一般供樓人士有實力應付利率的上升，縱使利率一如以上估計般回升，本地樓價恐怕難有大調空間。

原文刊於信報網站2016年11月22日

樓價或會調整 惟非加辣影響

11月4日港府宣佈上調住宅買賣印花稅率至15%，一、二手成交量應聲而跌。政府加辣的初衷，是遏抑樓價，但回顧過去，2010年以來，港府多次推出辣招，但樓價卻是反覆上升。今次加辣，適逢外圍因素改變，情況又會否不一樣？

回顧「辣招」的歷史，港府在2010年推出額外印花稅後，再陸續推出買家印花稅、雙倍印花稅，及將額外印花稅加辣。以效果而言，二手住宅成交量由2010年逾12萬宗下跌至去年4萬宗水平；但成交量減少，同期樓價卻累計上升約6成。加辣令物業流通量減少，某程度上令上車客更難入市。

加辣的原意，是增加投資者的買賣成本，如果投機者因為成本增加而離場，市場剩下自住用家，樓價理應下跌。問題是，過去多年的升市，有眾多因素推動：落成量低、熱錢充斥、利率低企等，都不是政府可以控制。在外圍因素仍然利好資產價格的情況下，仍有大量資金進入樓市。交易成本上升，可以令成交量減少，但對遏抑樓價作用不大。不過，今次政府出招之後，外圍因素潛在變化，反映在樓價走勢上，新招的作用可能較過去略高。

港府出招之後不到一星期，特朗普勝出美國總統選舉。特朗普在經濟政策上有兩大主張需要留意。其一是以巨額資金改善美國基建，學術一點即是以財政政策刺激經濟。市場預期美國將大興土木，部分資金來自舉債，將推高通脹及就業，而聯儲局亦將順利加息。其次是美國在一定程度上增加進口關稅，可能會影響中、港出口業務，加上美元轉強，都可能影響本土經濟增長。

上述兩個趨勢，都可能會為樓價帶來壓力。可以說，今次加辣，港府是贏得天時配合。

需要補充的是，即使利息回升，亦不宜預期來年樓價會有較大跌幅。原因之一，是美國由貨幣政策轉向財政政策刺激經濟，發揮作用需時，明年美息升幅估計仍是相當平緩。而香港按息方面，由於成交減少，新造按息反而有一定下調壓力，一定程度上抵銷了加息的影響。

最後也要留意，多次加辣，加上金管局的逆周期措施，趕絕了投機者；市場上可順利入市的都是較有實力的用家及投資者，而且投資者的持貨量也受限。利率稍為回升，不足以令他們改變持貨策略。辣招推出後，加上利率上升的預期升溫，不排除樓價出現調整，但過去多次出招，雖然未必對壓低樓價有什麼作用，但卻可能令未來樓價波幅收窄。

原文刊於iMoney2016年11月19日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

加辣對協助上車客入市作用不大

11月4日港府將印花稅上調至15%，開宗明義要遏抑投資需求。措施推出一個星期，初見「成效」，一手住宅一周成交，由前周接近400伙，下跌至上周約100伙水平。不過，成交量下跌不代表成交價回落，用家難上車的問題一時三刻難以改變。

港府的遏抑樓價措施，集中在三種印花稅，包括2010年11月20日 首度推出「額外印花稅」（SSD）、2012年10月26日 推出「買家印花稅」（BSD）及同日推出「『加強版』額外印花稅」、2013年2月22日 推出「雙倍印花稅」（DSD）；以及2016年11月4日 推出加強版印花稅措施。

有關措施不可謂不辣：2010年10月以前，購買一個400萬元住宅，印花稅支出為8.6萬元；重重加辣後，「首置客」印花稅不變，已持有本身物業的投資者入市購買同一價位物業，印花稅承惠60萬元；如果是非本地永久居民入市，印花稅是120萬元。不論身份，如果購入單位半年內轉讓，要再支付轉讓價的20%的額外印花稅。

據官方說法，加辣原因，是樓價高企，不少港人可能儲蓄經年都無法置業。而額外印花稅是遏抑投機需求，買家印花稅是遏抑外來需求，最新的加強版印花稅是要控制投資需求（投資者購買住宅單位的成本上升了，便可能打消投資念頭），投資者入市比例少了，需求下跌，理論上樓價便可能回落。

利好樓價因素若持續 上車客入市難度仍高企
但參考2010年首次推出SSD以來的市況，二手市場住宅成交由2010年的一年12萬宗，輾轉回落至去年4萬宗水平；但樓價未有回落，由第一招SSD至今6年，樓價上升約6成。參考往績，無疑印花稅加辣會凍結成交量，但如果利好樓價的基本因素不變，自住買家亦不宜預期單單加辣會令自己上車的難度下跌。交易成交上升、成交量減少而樓價仍反覆上升，原因不外乎供應追不上需求、量寬之下熱錢充斥。如果兩大利好樓價的因素持續，重覆加辣，上車客入市難度仍然高企。
當然，官方不斷重申，未來數年住宅供應大幅增加，加上利率來年有望回升，多多少少都有利政府壓低樓價。不過，對於兩個因素對拖低樓價的威力，現時評估可能言之尚早。至於來年樓價究竟走向如何，下周詳談。

原文刊於經濟日報網站2016年11月16日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

狼……終於都來了？

由2008年香港跟隨美國減息起，多年以來，不少專家已作出警示，利率不可能長期偏低，連金管局亦推出壓力測試，部分原因亦是為未來息口回升早作緩衝。但說來說去，港息卻一直維持低企，仿如「狼來了」的故事一般，加息的警示愈來愈少人認真看待。不過，隨着特朗普當選，美債價格回落；「息狼」似乎已近在咫尺。

觀乎特朗普在競選時的發言，其實難以看清其對美息的立場，今年5月時他宣稱美國應維持低息，以免美元過強，影響出口，其後卻批評聯儲局維持低息，是為民主黨營造氣氛，利好希拉莉選情；整體而言，其利率立場並不清晰。

理論上來說，聯儲局獨立於美國政府，總統換人不應左右利率政策。但理論歸理論，單是聯儲局主席任期屆滿，要由總統提名新人，白宮對聯儲局政策已有不容忽視的影響力。不過，目前市場估計來年息口回升速度或加快，卻不是出於「白宮會向聯儲局施壓加息」的預期；相反，卻是估計特朗普會大興土木，以巨額投資基建，最終得以改善就業、推高通脹，聯儲局自然會上調利率──順利的話，特朗普甚至會成為中興美國的總統。

美國經濟是否可由財政政策刺激大幅改善是後話，但比起過去幾年，明年特朗普上任後，美國推行積極財政政策，的確增加了美息回升的條件。當然，持相反意見的大有人在，例如美元已經轉強，進一步加息將令美元強勢更甚，不利出口；大興土木之餘，特朗普又揚言減稅，支出增加而收入減少，基建便要舉債融資，息口在此情況下上升會令債務危機加深。不過，單以債券價格近日下跌的走勢看來，市場似乎已傾向預期來年利率將明顯回升。

今年聯儲局本來計劃加息1厘，卻因種種原因推遲；今年12月的議息會議，如無意外美息會上調0.25厘；來年如果首兩次議息都順利加息，便落實了利率正常化的趨勢。單以按揭供款計，25年還款期，每100萬元貸款，利率上升1厘，每月供款會增加500元左右。在早已引入壓力測試的當下，應該不會對供樓業主有太大的衝擊。

問題在於，2008年以來樓價輾轉上升，大背景之一是低息環境。一旦低息預期改變，流入固定資產的資金洪流亦可能轉向；樓價在供不應求的情況下，未必有太大跌幅，但加息遇上加辣，波動卻是難免。

原文刊於信報網站2016年11月15日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

「上車靠父幹」故事陸續來

上周五政府「失驚無神」將住宅印花稅率劃一上調至15%；各路分析早已充斥市面，主流意見是成交量無可避免大減，至於樓價會否隨之下跌，似乎未見明顯共識。樓價後向，有待觀察，但一些發展，應該雖不中亦不遠。
其中一個趨勢，可能是「上車靠父幹」的個案會愈來愈流行。

助子女上車慳印花稅

近年新盤開售，傳媒不時找到有父母資助的年輕買家入市案例。例如「自己儲了10萬元，加上家庭資助400萬元，決定入市」之類。一般討論焦點都集中在「樓價脫離年輕人購買力」，欠家庭資助難入市等等。較少人意識到，此類個案增加，可能是買家回應辣招的策略──有樓的父母自己再買物業投資，需要支付雙倍印花稅，倒不如資助未持有物業的子女入市，印花稅按舊稅率計算，省回部分稅費。
即使有關物業購入的真正目的在於投資收租，對負責「出名」的子女也不會有大影響──他日真的要購買自住物業時，先將投資單位放售，之後一樣可以舊稅率支付自住物業的印花稅。
現時政府將印花稅劃一為15%，如果有樓人士購買另一個小單位投資，例如說樓價400萬元，印花稅是60萬元；如果「資助」未持有物業的子女入市，印花稅支出便只是9萬元。當然，我們不是說加印花稅對壓抑樓市完全沒有作用，畢竟「未持有物業的家人」供應有限；到了子女、退休父母名額都用完，投資者再買物業一樣要面對較高的稅率。

供應仍有限 富裕家庭較受惠

不過，未來一手供應仍然緊張，高官掛在口邊的9.3萬伙供應，4年平均即每年2.3萬伙，比一年新婚數字約5萬宗，仍是大幅落後。如果未來按息上升平緩，市場仍是相信磚頭有價，每年2萬多伙的供應，不難為較富裕的本地家庭消化。
港府說加辣的理由之一是很多香港人儲錢儲一世都買不了樓，有需要出招。加辣後，如果措施刺激較有實力的家庭資助子女入市，此批幸運兒本身可能連錢都不必儲便順利上車。至於那些要靠自己儲蓄的年輕人來說，由於供應仍是有限，投資者也有上述方式避開支付高昂稅費，加辣也未必可令「長期儲蓄也買不了樓」的情況改變。

原文刊於經濟日報網站2016年11月9日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

開到荼蘼的又豈止量寬

樓價高企，如果在街上問人：「點解樓價咁高」，以前市民回應可能是「炒家炒高」；今天可能會說：「因為量寬谷起樓價」。各國推出非常手段的貨幣政策已經多年，量寬有如宗教傳播般成為了各央行的普世政策。這種趨勢，其實蘊含了世紀級的不公和不義。物業作為有型資產，卻成為了區分貧富階層的最大分野！

自2008年美國次按引發金融海嘯以來，環球央行紛紛以貨幣政策應付危機，所謂貨幣政策，就是透過減息和買債增加貨幣供應；通俗點就是坊間說的印銀紙。理想上，貨幣供應增加，利率低企，企業借貸成本下降，投資自然加多，從而造就更多就業，經濟便好轉。

量寬──一個富人的視野
不過，「理想美好、現實殘酷」，問題在於經過8年的政策執行，增加的貨幣未見投入實業。熱錢充斥，反而進入資產市場：各地的樓價、股價高了，但租金回報卻低，P/E仍高企。顯而易見，量寬只是肥了持有資產的富人，窮人就愈窮愈見鬼。說穿了，「挽救經濟」只不過是托辭，而當初的原意其實只是挽救「大到不能倒」的投資銀行或管理不善的大保險公司。各國決策者只看到大企業的存亡需要，卻沒有問為何這些機構的主事人是如此貪得無厭、盲目追求的自利卻竟置公眾於萬劫之地！嚴格而言，量寬成就的便是更大的不公義──量寬是零和遊戲，增加的只是窮人的負擔，以資產升值的方式去侵蝕「無產階層」，可說是劫貧濟富──只要你並未持有資產，在這8年間都會有實際損失。

至於各國主事人的拯救行動背後「大到不能倒」的考量邏輯，看似是一種大局為重的權衡決定，救這些大機構，是因為他們的影響力，由於大份額經濟關係，他們做了什麼事似是不再重要的！這種思维方法是典型的營商現野，以勢評情、以利作理的數算方式，跟「宗教和體育界無經濟貢獻」的觀點如出一轍。

然而，貨幣政策已出現明顯的力有所不及之勢，利率降至零已是返魂乏術，某些央行買債也發現「買無可買」的困局。貨幣政策走不下去，而經濟仍然陰陽怪氣，各國將來似乎要回頭再走財政政策刺激經濟的老方法。

目前各國應該已在評估財政政策刺激經濟的措施，未來以調整稅務及政府投資帶動的趨勢亦將明顯。傳統經濟學會建議減稅刺激經濟，但富裕階層受惠量寬已久，如果主政者有勇氣，應向富裕階層多徵稅，透過稅務以較合理的分配財富。當然，此措施將開罪富裕階層，敢於推出者需要一定的視野和勇氣。

基建方面，爭議應該較少，投入大量資源創造新職位，長期而言，改善的基建亦有利經濟持續發展；然而，財政政策未必各國適用，譬如中國近年已有基建過多的問題(中國的對應策略是「一帶一路」將產能輸出)、日本的基建同樣完善，本國難以大興土木，但歐洲和美國的基建卻有老化問題，政府大有投資改善的空間。

經濟政策的虧欠
要正本清源，扭轉利率長期偏低帶來的問題，各國央行如果順利將利率逐步回升，應是好消息，代表環球經濟不必再依賴那無以為繼的貨幣政策支撐。長遠而言，如歐美恢復增長，亦利好香港以出口或轉口為主的業務。如果推測接近未來發展，香港經濟方面的主政人是否需要今天就要開始將資源重配，以減低單一市場中國對港經濟的「風險集結」(risk concentration)？

在銀行角度而言，過去8年低息，反而傳統借款需求疲弱，銀行難以維持既有賺取息差的業務。銀行只可更傾向於「非傳統業務」(例如代售基金)獲利，其實這種中介角色要面對其他低成本作業機構競爭，實在難大有作為。筆者的世姪大學畢業兩年，到了一家本地財金機構工作就是推銷基金投資產品，那家公司的交易成本全部都低銀行差不多一半！假如利率緩升成事，銀行再賺取存貸息差，才可用銀行授信的專業，發揮傳統「百業之母」的角色，利好各行各業。

無論過去的貨幣政策抑或將會出台的財政政策都是得過「搞」字！一直搬出台前的各種救亡措施看似救火，實際根本沒有面對問題──資本主義將人全面物化的禍害，企業的主管挪用各種唯利是圖的工具去滿足每年增長的作業模式，將企業利益對立於社會、個人好處凌駕組織的群眾福祉。

對於筆者而言，開到荼蘼的，也許不止於經濟政策，而在於上述唯利是圖的價值觀。猶記得數年前一個政府高層被批評令貧富差距拉開時，其人推諉說此是全球化的現象；如此說辭表明其政治水平所在。一如路上甲某跌倒，而眾路人經過都踏上一腳，但「人人如此」並不是說明其理所當然；有道德義務的人應將跌倒的人扶起，避免跌倒者的情况惡化。
對有擔當的政治家來說，面對環球性的貧富差距，更應有所作為，努力改變趨勢，或最少紓緩弱勢一方的困難。刻下美國正舉行大選，由美國而至環球列國，目前也許不需要什麼高智能的超人領袖去振興經濟，反而需要有意志，有勇氣作出政治決定，平衡貧富利益的政治家，讓基本人倫再被建立。

原文刊於信報網站2016年11月8日

金管局進一步收緊二按

上周金管局向銀行發信，要求銀行新批按揭時，選用土地註冊處的電子提示功能，日後客戶在取用一按後，如再申請二按，銀行便會接獲通知。有指金管局只針對新批按揭，是「放生」既有的二按，但此說似乎無視於監管愈來愈嚴謹的趨勢。
所謂「放生」，理據是金管局只要求銀行處理新批按揭時，取得客戶授權，一旦客戶以同一抵押單位借取二按，銀行便會接獲通知；措施卻不涉及既有的按揭，變相是容許此類二按長存。

但此處有幾個誤解，其中之一，是此類需要客戶授權的資料，必然有一個優先次序。2011年正面按揭資料加入信貸資料庫時，一樣是只向新申請客戶取得授權，查閱按揭資料，原有按揭客戶不受影響。不過，只要原有客戶將物業轉按，一樣會受制於新措施。

要求不時檢查難言放生
其次，金管局其實在2015年中已要求銀行檢查貸款組合，如發現客戶有未申報二按時，銀行便需處理。問題只是，以現時未償還按揭貸款規模逾萬億元，估計涉及數以十萬計的帳戶，銀行根本不可能在短期內進行全面檢查。而且檢查舊帳戶有一個技術問題：你今天檢查一個戶口，未發現違規二按，其實完全沒法保證往後業主不會借二按；或者說，單憑檢查既有的按揭帳戶以控制非正規按揭，工夫將沒完沒了。
今後新取用按揭再借二按，銀行會收到土地註冊處電子提示，基本上可堵住一大漏洞。對於既有的按揭帳戶，金管局仍然要求銀行不時進行檢查，「放生」之說難以成立。

減違規降風險值得支持
事實上，金管局對非正規二按的控制有愈來愈嚴謹的趨勢，由數年前限制本地銀行向財務公司提供資金經營按揭業務，到要求銀行檢查既有按揭客戶是否涉及二按；到要求銀行取採用土地註冊處電子通知。一系列行動都顯示，金管局深明限制銀行一按後，部分業主會轉向借取二按。而二按較寬鬆的審批條件、較高的利率，又增加了借款人的供款壓力，反過來為銀行體系帶來更大風險。
隨着一系列措施推出，本地財務公司的二按規模或受一定限制。看好後市，有意借用二按置業的買家，或許會認為金管局「阻人發達」。但在宏觀角度考慮，有關措施可減少違規二按的數量，體系風險減少，是值得社會支持的舉措。

原文刊於經濟日報網站2016年11月2日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站。

嚴管二按 樓市更健康

金管局上周去信銀行，要求銀行的新造按揭需使用土地註冊處的樓按電子提示服務，一旦借款人日後另行借取二按，銀行便會收到提示，令違規二按無所遁形。措施預料不會影響物業成交，而且可望進一步降低系統風險，值得社會支持。

自2009年開始收緊按揭指引，包括降低按揭成數及推出壓力測試以來，金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率反覆回落，至今年初比率為35%，較2010年8月的41%明顯回落。樓價高企，而實際借用銀行按揭人士的供款負擔較低，原因自然是金管局的多項逆周期措施發揮效力。

不過，以上統計只反映銀行按揭情況；而銀行之外，持有放債人牌照的財務公司在市場中一向活躍。近年銀行按揭成數受限，更吸引不少新財務公司進入市場，為資金短缺的買家提供二按。

所謂二按又有正規及非正規之分，原則上，把物業抵押予銀行，未得貸款銀行同意，業主是不可以把物業再抵押予第三方的。有銀行同意的二按，便是正規二按，多數見於一手盤，在銀行提供一按之外，發展商安排財務公司提供二按。正規二按除了有銀行同意，一及二按也要一併經過壓力測試，借款人借入超負荷的債務的風險較低。

官方負擔數字難反映違規二按影響
相對而言，借用一按後，未經貸款銀行同意，再借二按，便屬非正規。非正規二按，賣點是「靈活」(有關財務公司對供款負擔的要求較銀行寬鬆)，代價是利率較高，借款人可能超借。單看銀行體系按揭的供款負擔，可說非常健康，但考慮到非正規二按的存在，「樓市健康，負擔不重」的說法可能要打折扣。

一按借款人借用較高息的二按，理論上會令銀行風險增加(業主應付不了一、二按的供款，出現關連違約)。新措施推出後，新批一按的小業主便難以借用違規二按，對銀行來說是好事。對樓市而言，由於非正規二按的利率較高，較多是業主以此套現周轉，以此置業的用家甚至投資者都不多，對成交的影響不大。

受新措施影響最大的，無疑是提供二按的財務公司，未來非正規二按的空間收窄，業務將受影響。估計部分較有財力的公司或會轉型，向買家提供整筆一按，由於不受金管局監管，成數較銀行更有彈性。不過，財務公司的利息成本與銀行不可同日而語；樓價1000萬元，借500萬元一按，利率2厘，200萬元二按，利率10厘，平均按息4厘多。如果是一筆700萬元按揭，利率10厘，借用的人料將大減。

原文刊於信報網站2016年11月1 日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

供息不供本按揭 利害參半

樓市轉旺，二手樓價指數節節上升，一手市場雖然有多個新盤同期推出，但多數的定價都甚為進取，而且屢見加價加推。不過，一手市場始終競爭激烈，即使在旺市中開盤，也要推出種種招數吸引買家。在按揭方面，除了幾乎成了指定動作的高成數按揭外，近日也有新盤推出延期供本的按揭安排；究竟選用此類安排時，有什麼值得注意？

比較不同按揭產品時，有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的，例如利率，愈高對借款人愈不利；又如罰息期，對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的，例如還款期的長短，對借款人便沒有絕對的利或不利。「延期供本」本身其實也是中性的還款安排，是否合用，視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本，即在指定期內，借款人按議定好的利率，按時向貸款人還款，只支付利息，而不償還本金。例如貸款額400萬元，利率2.5厘，還款期25年，一般按揭以息隨本減計算，月供約17,945元；首月供款中，利息佔約8,333元，本金佔9,611元；如利率不變，3年後隨每月還本，未償還按揭餘額會減少至364萬元。如果是同額、同利率的供息不供本貸款，每月便只供利息8,333元，而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。

由例子可見，供息不供本的計劃，特性明顯：每月供款減少一大筆，但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素，如果借款人借入按揭後，按揭利率長期低於通脹，即貸款的實質利率為負，此類安排在原則上便對借款人有利。

最後要留意的是，過去銀行也有為客戶個別提供供息不供本的計劃，但後來金管局發出指引叫停，現時可以提供此類安排的新盤，都是透過財務公司安排一/二按。在考慮是否採用此類計劃時，隨了「供息不供本」的特點，也要考慮此類產品按息較高的現實。

如果樓價是500萬元，貸款額400萬元，利率2.5厘，首3年優惠期供息不供本，3年後仍欠400萬元。如果3年後樓價未有明顯上升，而銀行貸款成數仍是6成，即只可借款300萬元。如有關按揭優惠期後按息上升，借款人便會面對難以轉按的問題。

原文刊於iMoney 2016年10月29日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站