銀行上調按息 — 溫故知新

因應金管局指引，多家銀行上調按息，新造按息普遍上調10點子；市場一般估計，按息輕微上調，不會對上升中的樓價有多少降溫作用。當然，後續的問題便是：往後的按息走勢如何？會不會持續上升？

多家銀行上調住宅按揭利率，拆息按揭（H按）利率由原先H+1.3厘，上調至H+1.4厘；拆息按揭的鎖息位及最優惠利率按揭亦大都上調0.1厘（10點子）。而銀行上調按息的主要原因，是金管局於19日，要求實施「內評法」（Internal Ratings-based Approach）銀行，批出住宅按揭貸款風險加權比率下限由15%上調至25%；效果是增加銀行的按揭業務成本，促使多家銀行宣佈上調按息。

市場認為上調按息0.1厘影響不大
市場普遍認為銀行上調按息0.1厘的影響不大。以500萬元貸款額，25年還款期為例，以5月29日一個月拆息0.35857厘計，按息由H+1.3厘上調至H+1.4厘，每月供款會由20,371元，上升至20,610元，上升239元。由於幅度小，加上新造按息上調完全不影響之前取用貸款業主的還款，對樓價無大影響是合理評論。問題是，新造按息會否持續上升？

其實今次並非金管局第一次上調銀行按揭業務的風險權重，類似的情況在2013年也曾出現，當年3月底金管局要求實施「內評法」銀行，批出住宅按揭貸款風險加權比率下限由10%上調至15%；其後多家銀行將按息上調0.25厘。

與2013年對比，當時風險權重上調的幅度較小，但銀行的加息幅度較大；今次多家銀行在成本上升更多的情況下，只輕微上調按息0.1厘，原因之一，可能是先觀察市場反應。2013年3月底4月初銀行上調按息，加上當年2月政府推出雙倍印花稅，市場成交及按揭取用金額雙雙縮減，但銀行體系資金充裕情況其實沒有改變，結果數月之後，一度上調的按息再度回落，新造按息甚至較風險權重上調前為低。

當然，歷史未必會簡單重複，由於今次按揭風險權重上調的幅度較高，按息先加後減的情況再出現的機會較2013年小。而在按息以外，要關注的便是美息走勢。現時市場估計6月美息將再度上調0.25厘，年內尚有約2次的加息機會。比起銀行輕微上調按息，本地業主更關心的應該是港息會否跟隨美息上升。樂觀地看，本地市場資金仍然充裕，暫時本地銀行仍有條件維持利率不變。但中長線而言，本地利率無可避免會上調，考慮樓市前景及為個人財務進行規劃時，不容忽視有關趨勢。

原文刊於經濟日報網站2017年5月31日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按息上調有無「下一浪」？

5月19日金管局修訂按揭指引一周後，陸續有銀行上調新造按揭利率，傳媒普遍以「加息潮」來形容。但凡潮水，總是一浪一浪而來，但今次上調按息是否有「下一浪」，值得懷疑。

今次多家銀行上調住宅按揭利率，拆息按揭(H按)利率由原先H+1.3厘，上調至H+1.4厘；拆息按揭的鎖息位及最優惠利率按揭亦大都上調0.1厘(10點子)。而銀行上調按息的主要原因，是金管局於19日，要求實施「內評法」(Internal Ratings-based Approach)銀行，批出住宅按揭貸款風險加權比率下限由15%上調至25%；效果是增加銀行的按揭業務成本，結果促使多家銀行宣布上調按息。

類似的情況於2013年也曾出現，當年3月底金管局要求實施「內評法」銀行，批出住宅按揭貸款風險加權比率下限由10%上調至15%；其後多家銀行將按息上調0.25厘。

2013年按息先加後減
值得留意，上一次風險權重上調5個百分點，銀行加按息0.25厘；今次風險權重上調10個百分點，對成本影響大了一倍，但多家銀行只上調按息0.1厘。

同一件事，可以有多個角度分析。悲觀者或會認為，今次金管局上調銀行風險權重幅度更高，對銀行成本影響更大，銀行往後可能再上調按息(因為按比例計算的話，按息上調0.5厘才「合理」)。

不過，溫故知新，2013年4月多家銀行上調按息後，市場資金充裕、樓市因辣招成交縮減的大環境其實沒有改變，結果多家銀行於半年內紛紛把新造按息再度推低，按息反而較當居出招前更低。

今次調整按揭貸款的風險權重，無疑會令銀行成本上升，但影響是一次過的。銀行在成本上升幅度較2013年增加的情況下，上調的按息反而較當年為少，原因大概是銀行體系資金仍然氾濫。上調按息如令按揭取用金額減少，實在不知如何排洪；加上市場上亦有多家中小型銀行並非使用內評法，按揭成本不會直接受影響，有條件不上調按息；他們的存在亦制約了大銀行上調按息的空間，今次因上調風險權重的影響，可能已在按息上完全反映。

原文刊於信報網站2017年5月30日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

30年按揭比率上升 缺緩衝空間？

報載新批按揭中，選用30年按揭的比率上升，由年初的18%升至近日的23%。報導認為30年按揭有欠缺緩衝的風險。其實此說半對半不對。

所謂欠缺緩衝風險，指的是現行指引下，按揭年期上限為30年，如果一早選用30年期的按揭，萬一在取用貸款後收入下跌，也不能以延長還款期的方式來減少供款支出。

相反，如果當初選用的還款期較短，例如是20年或25年，萬一在提取按揭後收入下跌，借款人仍可向銀行爭取，延長還款期，令每月供款減少，以挺過經濟問題。如果一早選擇了較長的還款期，便欠缺上述彈性。

但值得留意的是，在現行壓力測試的設計下，其實已經為長年期還款設下另一種緩衝。以未有其他按揭負擔、借款額500萬元，現行利率2.15厘計，如按揭年期為30年，每月供款18,858元，通過壓測的入息要求是45,503元，供款佔收入41.4%；如年期為25年，供款為21,560元，通過壓測的入息需達49,447元，供款佔月入43.6%；如年期為20年，供款為25,651元，通過壓測的月入需達55,690元，供款佔月入45.2%。

簡單來說，如果月入「只有」46,000元，又需要借取500萬元的按揭，申請人大概需要選用較長年期的按揭，令每月供款開支減少，以通過壓力測試。但現行機制令此些無可奈何下選擇較長還款期的借款人，供款比率進一步受限，某程度上已為借款人留下較大緩衝。

此外，也要留意，雖然近年選用30年按揭的比率上升，但不代表所有選用較長年期按揭的借款人，都是為了通過壓測才延長還款期。在現時按息仍然偏低的情況下，部分按揭申請人即使有較高入息，仍然可能出於理財規劃而選用30年供款，等待通脹蠶食債務。單看到選用30年按揭的比率上升而認為借款人一定面對較高風險，可能有欠公允。

原文刊於iMoney2017年5月27日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

金管出招 新例下的轉按限制

上周五（19日）金管局公布新一輪按揭監管措施，對於各項措施的內容、對樓價會不會有影響，各方人士早已提出多項見解；反而是對個別按揭申請人的影響，較少人提及。其實新指引下，除了可能遏抑投資者置業需求，也會增加持有多項物業人士轉按的難度。

金管局上周推出的三項按揭措施，其中提高銀行風險權重下限的指引，理論上會提高銀行按揭業務成本，甚至有銀行表示或會上調按息。至於收緊主要收入來自境外人士的按揭申請，提升他們供款與入息比率的要求，對主要收入來自香港的申請人（比重佔新申請98%）無影響。反而對於有按揭負擔人士再申請按揭，會有較明顯的影響。

在新例下，如果借款人本身只持有一個按揭未供滿的住宅物業，又沒有擔保其他按揭；當借款人需要轉按時，仍然視為無其他按揭負擔，轉按的按揭成數與新措施推出前一樣：樓價$1,000萬以下物業，按揭成數上限為六成，貸款額不逾$500萬；樓價$1,000萬以上物業，按揭成數上限五成。

多樓業主轉按難度增
至於有多於一個按揭負擔（作為按揭借款人或擔保人）的業主，在新措施下，此類業主不單新購買物業的按揭成數受限，連帶為自住物業轉按，成數一樣受限：樓價$1,000萬以下物業，按揭成數上限為五成，貸款額不逾$400萬；樓價$1,000萬以上物業，按揭成數上限四成。

近年銀行按揭競爭激烈，除了新造按揭外，轉按也是銀行着力爭取的目標。以3月為例，新批按揭貸款金額$369億，當中轉按佔$104億，比一手市場的$75億更高。在新措施之下，多於一個按揭負擔的申請人轉按成數受限，或會影響未來新批及新取用的轉按金額。

上文提及，銀行風險權重下限上調，銀行按揭業務成本增加，理論上可能觸發銀行上調按揭利率。但另一方面，按揭指引收緊、整體按揭申請、包括轉按可能減少的情況下，銀行的競爭反而更為激烈。加上資金仍然充斥市場，一個月拆息更由上月中的0.4厘，下調至近日0.35厘水平，銀行是否可順利上調按息，其實有待觀察。

原文刊於置業家居2017年5月27日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

唔做中唔做保？

俗語有云，「唔做中、唔做保、唔做媒人三代好」。現時要不要當中間人、媒人，大家可各自考慮，但身為按揭擔保人的代價的確愈來愈高。

金管局上周推出三項按揭措施，其中提高銀行風險權重下限的指引，理論上會提高銀行按揭業務成本，但對一般按揭申請人暫無直接影響。而收緊主要收入來自境外人士的按揭申請，提升他們供款與入息比率的要求，也對主要收入來自香港的申請人無影響。

不過，如申請按揭時，有就其他物業作出借貸或擔保，不單供款與入息比率要求較嚴格；在新措施下，按揭成數更會下調一成。有其他按揭負擔，再申請按揭，1000萬元以下物業，按揭成數上限為5成（貸款額不得高於400萬元）；1000萬元以上物業，按揭成數上限為40%。
簡單而言，如果現時有為家人的按揭作擔保，在未解除擔保人身份前為自己的物業申請按揭，按揭成數便需下調一成。

另一方面，對於本身無按揭負擔的申請人而言，如果本身收入未能通過壓力測試要求，便需要尋找擔保人，令計算供款與入息比率時，「收入」的計算可增加。在過去，要留意擔保人本身如有按揭負擔，會令供款與入息比率及壓力測試的要求收緊。（借款人無按揭負擔，基本的「供款與入息比率」要求為供款不逾月入50%；假設按息升3厘，供款不可逾月入60%；增加擔保人後，如擔保人有按揭負擔，則所有按揭供款不可逾月入40%，假設按息升3厘，供款不可逾月入50%。）

在新措施下，如果找來的擔保人有按揭負擔，則新申請按揭成數便自動減一成；供款與入息比率要求又維持嚴格，分分鐘幫倒忙。理論上，無按揭負擔的擔保人會最受歡迎，但為他人擔保按揭，自己付出的代價日大。要別人在按揭申請表擔保人一欄簽名，可能比叫他填器官捐贈卡難度更大。

原文刊於經濟日報網站2017年5月24日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

何事觸發金管局連還出招

金管局接連兩星期出招，先是收緊銀行對地產發展商借貸，之後又上調銀行新造按揭貸款風險權重、下調有按揭在手，以及主要收入來自外地申請人的貸款成數。市場一般估計，新招對樓價未必有即時遏抑作用，是耶非耶有待時間證明。問題是究竟是何事觸發金管局連還出招？

一般人的主觀印象，認為金管局收緊按揭指引類同於政府加印花稅，籠統稱為加辣，目標都是遏抑樓價。雖然不少人會以「可否壓低樓價」討論新招成效，但嚴格而言，金管局要控制的應是金融體系風險而非調控樓價。

當然，樓價如果脫離買家的負擔能力，而買家又普遍以按揭入市，理論上會增加銀行體系風險。地產代理統計的樓價指數，接連十多個星期上升，可能是觸發金管局出招的原因之一。
不過，在出新招之前，新批按揭中八成申請人未持有或未擔保其他按揭，98%申請人主要收入來自香港，加上所有按揭申請都需要通過壓力測試，新批按揭的供款與入息比率處於35%水平，整體上可說甚為穩健。因此，金管局出招，除了因應樓價上升，進一步上調安全系數外，可能有其他因素。

游資可能回流？
可能的因素之一是近日美股美滙回軟，游資有重回亞洲的跡象。以港元一個月拆息而言，5月上旬大致維持在0.38厘水平，上周卻見較明顯回落，至周五跌至0.36厘。美國總統特朗普被指通俄，即使最終無事，亦勢必影響其經濟政策，美滙如轉勢下滑，理論上會進一步刺激港元資產價格上升。可能金管局發現勢頭不對勁，便提早出招，進一步為樓市減槓桿。

當然，以近期八成樓按申請人都未持有其他按揭物業、98%申請人主要收入來自香港，意味大多數按揭申請人都不會受新措施直接影響。而已持有其他按揭物業，打算多購物業收租的申請人來說，便需要動用更多資金作投資首期。

短期內要看樓市走向，可留意本周幾幅招標的地皮，如果成交價仍然再創新高，便不宜預期樓價會因金管局出招而在短期內出現明顯調整。

原文刊於信報網站2017年5月23日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

如果特朗普未能完成任期

去年特朗普(Trump又稱侵總統)以黑馬姿態勝出美國大選，為環球政經局勢帶來眾多變數。但近期發展，愈發令人懷疑，侵總統能否順利完成任期。而美國股市近月持續上升，少不了侵總統基建、減稅及刺激就業的概念。一旦他中途墜馬，對環球政經局勢的影響將不容忽視。

早前侵總統炒退FBI局長，帶點歷史感的朋友都會想起上世紀七十年代，尼克遜炒退水門事件檢察官的故事。另一邊廂，侵總統又被指會見俄國外長時洩露情報機密，司法部又委任特別檢察官調查其競選團隊是否私通俄國。幾件事都令人懷疑他的正直和誠實，對美國而言，影響比當年水門事件更嚴重。萬一，FBI捅出更多黑材料，又或國會彈劾，特朗普未能完成任期，又會如何？

商人給傳媒盯上的後果
侵總統三不五時鬧出危機，原因或與他出身企業老闆有關──習慣了只考慮自身利益，罕有被監管，更不會尊重監管者，商人出身的他，很可能不懂為政者需要在陽光下施政的要求，所以在一些文件上修修改改、說些砌詞沒有什麼大不了！美國總統雖然位高權重，但民主政制下少不了重重監管，總統越權亂來，尼克遜便是榜樣。

就算近日的通俄指控無事，但侵總統早已得罪所有美國主流傳媒，由不按傳統缺席白宮記者團晚宴、到接受哥倫比亞廣播公司(CBS)的「Face the Nation」訪問時因問題尖銳突然變臉離席、到會見俄國外長時拒絕美國傳媒在場，都顯示他與媒體積怨極深。

被惹怒的媒體在公在私都有充分動力持續發掘總統醜聞(他在CBS訪問中走開之後，其他傳媒立即翻出他多年來訪問中途變臉走人的舊片，譏諷為「The Art of Walk Away」)。除非大改作風，否則未來危機料陸續有來，大可能未完成一屆任期即被拉下馬。今天狂人侵總統已被傳謀緊緊盯上，他在商界的人眽或已成了他的負資産，只要任何人提供不見得光的商業手法材料，總統的光環就随之消逝，童話亦將幻減！

在經濟層面，特朗普當選後，美股反覆上升；原因之一是他提倡全面提升美國基建，大幅減稅、多買美國貨，刺激市場憧憬經濟可恢復強勁增長；原因之一在於預期侵總統的基建概念有助刺激美國經濟。近日他指控纏身，市場擔心新政無以為繼，美滙和美股已開始調整。

侵總統上台只百多天，其經濟大戰略未見多少成果，但他一旦提早下台，副總統彭斯繼任，在經濟上料會維持特朗普的方向(部分難以實行的新政如大幅減稅、爭議太大的例如削減環保支出，都可能順便擱置)。而政治爭議萬一拖延，華府用於重振經濟的心力必然減少，那些基建撥款、減稅措施討論勢必曠日持久。特朗普概念對美國經濟的刺激亦必大打折扣，而美息在此情況下，上調幅度及速度可能放緩。

狂人下台 重返制衡中國戰略
在國際局勢層面上，侵總統的下台發展將或對中國不利。在外交上，上台前對中國多有批評的侵總統，在上台後卻在有意無意間令中國成為得益者──沒有將中國列為貨幣操縱國、退出奧巴馬年代美國主導的跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議(TPP)，甚至派員出席中國主導的「一帶一路」論壇，全部政策都有利中國經濟。在大戰略上幾乎是由一直遏制(contain)中國轉為擁抱(embrace)中國的逆轉。

不過，此種政策轉向，其實有很大的偶然性，萬一侵總統下台，彭斯在一眾鷹派幕僚推動下，會否改變對華政策絕對值得留意；例如美國會否重新主導TPP，會是值得留意的訊號。中美沒有表面的和諧；相反，爭拗增加，那些「一帶一路」之類的雄圖偉略，實踐起來便困難得多。

當年水門事件由民主黨位於水門大廈的辦事處遭竊聽，到尼克逖總統下台，歷時兩年多。今次特朗普被指通俄，會不會發展為水門2.0，似乎也要相當時日發酵。其中值得留意的是，2018年美國中期大選，眾議院全部議席及參議院三分一議席改選；特朗普無事則已，如果FBI或傳媒(他們已經和特朗普積怨已深)發掘到特朗普裏通俄國的證據，既有中期大選的考慮，加上大部分美國政冶人物均認為狂人侵是離經叛道的政客，恐怕共和黨有充分誘因在中期大選前拉倒特朗普。

原文刊於信報網站2017年5月20日

樓市慢牛或持續

樓價指數持續上升，如果回看去年底、今年初的樓市分析，可謂一地眼鏡。去年11月港府上調印花稅，市場又預期中國經濟放緩、美國加息，供應開始增加，樓價可能出現較大調整。但現時看來，幾個跌市前提都不似預期，樓市「慢牛」（升得慢但升得較久）的情況較可能持續。

先說中國經濟，總理李克強原本估計今年經濟增長為6.5%，較去年的6.7%低。但首季經濟增長卻高達6.9%，出乎多數專家預期。連帶香港第一季增長亦達4.3%，為2011年以來最快，暫時掃除了經濟轉差帶動樓價下跌的陰霾。

其次是美國加息，今年美息已上調一次，市場一般估計美息在年內將再有2次上調空間。但本地資金仍然氾濫，近日港元雖然轉弱，但拆息卻持續走軟，供樓業主的實際利息支出反而下跌（如果是2年前新取用按揭，年內罰息期屆滿的業主，透過轉按，新舊按揭息差更接近0.4厘）。

香港跟隨上調的利率可能在0.5厘水平
本地大銀行早前已表明，香港現時仍有條件不跟隨美國上調利息。以一般估計美國加息期至2018年，聯儲局3月份曾預期，2018年中聯邦基金利率中值為2.1%，較現時高約1%。換言之，今次加息周期，香港跟隨上調的利率可能在0.5厘水平，在現行「+3厘」的壓力測試下，實在難以預期會為借款人帶來嚴重的供款負擔。

供應方面，港府一直信誓旦旦未來數年的住宅供應會增加。問題一來是供應的增加，似乎只可勉強補充過去幾年的不足，是否可以壓低樓價，仍然有待觀察。另一方面，前特首董建華牽頭的智庫早前發接報告，提出本港未來30年房屋需求達126萬伙，需要超過9,350公頃（相當於2.6個沙田新市鎮，每個沙田新市鎮面積約3,587公頃）的土地，較政府估算30年房屋需求4,800公頃，足足多出1倍。如果有關智庫的預測較為準確，但港府造地的速度仍維持現有水平，便意味未來較大機會出現土地及房屋短缺。

近幾年的樓價偏高是公認的事實，但綜合以上因素，暫時來看樓市似乎難見似樣的調整。而在重重辣招影響下，樓價又難急升，中、短期而言，樓價或會維持慢牛局面。

原文刊於經濟日報網站2017年5月17日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

債務睇到？睇唔到？

向銀行申請按揭，按揭及其他債務的供款要符合一定的入息比率。對於按揭申請人的債務資料，信貸資料庫便是銀行取得相關資料的主要來源。不過，信貸資料庫並不是貸款機構獲得申請人債務紀錄的唯一途徑，銀行其實有更多的途徑了解申請人的債務情況。

信貸資料庫的確是審批按揭申請時，銀行取得申請人債務資料的重要資料來源，但卻不是唯一的途徑。透過信貸資料庫，銀行可得悉申請人目前有多少私人貸款、多少張信用卡、會不會有備用的循環貸款，以至有沒有作為其他按揭的借款人或擔保人等。齊備的資料便是貸款機構計算借款人還款能力的依據。

不過，有一些債務是不會出現在信貸資料庫中的，例如以分期付款方式購買電器，又例如大學生由學生資助處取得的貸款等，都不在信貸資料庫之中；但卻不表示銀行無法獲悉此等債務。而在原則上，銀行由任何途徑知悉的申請人債務，都要計算為申請人債務負擔的一部分。

隱藏債務仍有可能被發現
銀行最常見發現上述債務的情況，是在申請人提供的銀行戶口紀錄中，發現有定期的固定轉賬。一般情況下，銀行都會要求申請人解釋有關轉賬的用途。如確定有關轉賬是用於償還學生貸款或電器的分期付款，有關支出一樣會計入申請人的債務供款一部分，從而影響供款與入息比率的計算。

技術上，有一定方法可以減低銀行發現類似隱藏債務的機會。不過，在財務上，不論債務有沒有反映在信貸資料庫中，為借款人帶來的影響是一樣的。按揭申請人與其思索如何隱藏債務，不如先行把有關債務清償，以減少對按揭申請及未來供款的影響。

原文刊於信報網站2017年5月16日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

再論新盤一按、二按的差別

近幾年一手成交量比例上升，原因之一，是發展商有財力為買家提供一按或二按的財務安排，協助買家以較低成數入市。選用此類安排的比例近期見上升，雖然兩者都涉及發展商，但兩類按揭組合對銀行體系及買家的風險均大有不同。

據地產代理統計，一手住宅成交中，約有15%選用財務公司一按；近期銀行新批一手住宅一按中，估計約2成涉及二按；兩個數字都見上升趨勢。雖然兩者的設計，目標都是為一手買家提供高成數按揭，但在風險管理上，兩者的設計完全不同。

以一手新盤二按為例，其實是在銀行一按之上，由發展商關連的財務公司再借出第二按揭。此類二按都需要一按銀行同意，而且借款人借用銀行一按加上發展商二按，需要通過壓力測試。如果借取的一+二按，總成數高於金管局指引2成以上，壓力測試標準又會更嚴格。

以成交價1000萬物業為例，指引是銀行可借5成。如果發展商另外提供樓價25%二按。則在「現行利率」（對有分段利率的按揭來說，以較高者為準）下，一按加二按總供款不可逾月入45%，按息加3厘，供款不可逾月入55%。如果借款人擁有或擔保其他按揭，壓測標準會進一步收窄至現行按息下所有按揭供款不逾月入35%，按息升3厘，供款不逾月入45%。綜合而言，雖然發展商的二按雖然利率較銀行高，但由於需要通過壓力測試，借款人的債務負擔大致可控。

相對而言，如果整筆一按不由銀行提供，便不需跟隨金管局指引。而不同發展商安排的財務公司，對審批貸款的差距甚大。據了解，個別財務公司內部會有一定的供款與入息比率指引，例如要求借款人供款不逾月入6成，間中亦聽聞個別新盤指定的財務公司拒批一按的個案。相對而言，也會有發展商指定的財務公司表明包批，幾乎不需買家提供任何入息證明。

在風險管理角度看，單純由發展商指定財務公司提供一按，原則上不會為銀行直接增加風險；買家亦更易借取貸款。但買家必須留意，此類不設壓測的貸款，利率一旦上升，供款支出比例會比有壓測的高得多；選用前宜詳細計算利率回升的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年5月10日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

低息Plan轉按未必無着數

數年前樓按競爭極度激烈時，銀行曾推出低至H+0.65厘的按揭計劃，其後市況改變，銀行不復推出如此低息的按揭。部分因換樓而放棄類似低息計劃的置業人士，更會大嘆可惜。目前新造按息看似沒有當年H+0.65厘的極度偏低，其實計算種種優惠後，實際上的利息支出已經與當年的「世紀好PLAN」相差無幾。

朋友A於2010年申請按揭，取得按息H+0.65厘，1%回贈的優惠。A於2014年換樓，當時新批按息已升至H+1.7厘，對於失去了利息超低的按揭戶口，他亦大嘆可惜。不過，仔細計算後，其實目前的新造按揭優惠程度與2010年的「世紀好PLAN」，某程度上已是極為接近。
目前新批按揭利率可低至H+1.3厘，比起當年的H+0.65厘，息差是0.65厘。以100萬元貸款計，一年利息支出高了約6500元。

不過，目前轉按，如果按揭成數不要求借盡，有機會取得高達貸款額1.6%的現金回贈，以100萬元貸款計，即1.6萬元，足以抵消兩年多的息差；加上2010年低息至H+0.65厘的安排，都沒有提供存款掛鈎戶口，但目前多家銀行卻提供等同按息的存款戶口。以2017年5月8日的一個月拆息為例，報0.386厘，新批按息為H+1.3厘的話，存款利息便為1.686厘，遠較一般儲蓄存款利率為高。如果借款人有一定的閒資存入戶口，又可進一步抵消按息支出。

考慮到現金回贈及存款掛鈎戶口，以兩年期的利息支出計算，目前新造按息與當年的H+0.65厘時代已極度接近。如果借款人有一定閒資存入掛鈎戶口，實際上的利息支出更可能低於單純H+0.65厘的計劃。

當然，以上計算只計及兩年的息差。要抵消較長年期的息差支出，借款人便要在按揭罰息期屆滿時，再部署轉按；如果其時的新造按息的條件不及目前優惠，利息支出都會上升。因此，如果借款人有幸於2010或2011年前後取得極低息的按揭條件，如無特別需要，便應該一動不如一靜，享受超低息供樓的好處。

相反，如果有轉按套現或換樓等實際需要，逼不得已放棄了超低息的按揭戶口，借款人便應不時留意按市走勢，在條件符合的情況下，按息支出仍有機會追近當年「世紀好PLAN」的水平。

原文刊於信報網站2017年5月9日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

「世紀好PLAN」的轉按考慮

近年轉按盛行，部分業主幾乎養成「罰息期一過，即行轉按」的習慣。少數例外可能是那些在2010年前後以H+0.7厘左右利率取用按揭的業主，利率遠低於現時新造按息水平，本來亦一直欠缺轉按動力。但時移勢易，連此類號稱世紀好PLAN的業主，現時轉按可能也有好處。

2010年前後，按揭市場競爭激烈，令新造按息低至H+0.65厘至H+0.7厘水平，坊間稱為「世紀好PLAN」，喻意條件之理想，百年難得一見；其後在個別大行高調表示停批H按後，H按新造按息回升，至2016年大致維持H+1.7厘水平，近半年因種種原因，又令新造按息稍為回落，近期徘徊在H+1.28厘至H+1.3厘左右，但利率仍明顯高於前述的「世紀好PLAN」水平。

一般而言，轉按有幾個理由，其一是節省利息，其二是套現，其三是賺用現金回贈。對一個正以H+0.7按息供樓的小業主來說，新批按揭處於H+1.3厘水平，較現有按揭利息高0.6厘，如果無套現需要，表面看來似乎無甚理由轉按。但考慮到現時一般按揭，可獲銀行提供高達貸款額1.6%回贈(需附合一定條件，包括貸款額及回贈金額總數可高於按揭指引限制)，加上銀行普遍為按揭借款人提供高息存款戶口，為以世紀好PLAN供樓的業主，帶來一定的轉按誘因。

簡化計算，新舊按揭息差0.6厘，2年即1.2厘，如果轉按時可順利取得貸款額1.6%回贈，應可抵銷2年息差損失及律師費等成本。加上數年前與H按掛勾的高息存口並未流行，如果轉按後，借款人另外有一定的閒置資金存入戶口獲得H+1.3厘的存款利息，以2年期為限，轉按反而有一定好處(存款可獲較高利息)。

當然，以上計到盡的方案有一定假設：由於業主是由一個較低息的貸款轉至轉高息的計劃，要長期抵銷息差帶來的利息支出增加，便需要不斷在按揭罰息期後轉按，以現金回贈抵銷息差。

在近月新造H按的利率接連下調的情況下，估計會有部分以「世紀好PLAN」供樓的業主開始考慮部署轉按。不過要留意的是，即使業主不怕手續麻煩，一旦市況改變，未來新造按揭的息差上升(例如屆時一般新造H按利率為H+1.7厘)，又或回贈減少，都可能會令轉按變成得不償失。

原文刊於iMoney2017年5月6日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站