由有樓才結婚說起

有機構發表調查報告指出，72%未婚人士表示，置業是結婚的先決條件；簡單來說，有七成人認為，無樓即不能、不願或不肯結婚。要有樓才結婚的想法不知由何而來，但似乎是社會主流觀點。

香港人的平均初婚年齡，男的31歲，女的29歲，在國際上來說算是遲婚。原因恐怕與上述有樓先結婚的要求有關。2013年，20至29歲本港居民的 入息中位數，男性是1.2萬元，女性是1.1萬元，平均是1.15萬元。假設一對年青男女情投意合，但二人入息剛好在中位數，即二人月入共2.3萬元。

2.3萬元以較佳的按揭條件，即利率2.15厘，30年還款期計，在壓力測試要求下，可負擔的按揭貸款上限是252.7351萬元，每月供款約9532元；若按息加3厘，月供便超過月入六成。

在「上車盤」動輒400萬元的今天，一般香港青年人極力只可負擔252.7萬元的按揭，一定要先置業後結婚的話，不是「成功靠父幹(上一代的資金支持)」，就只好力爭上游，收入要在同齡人之中脫穎而出，或者多儲幾年錢令按揭借款減低──結果自然是婚期愈來愈晚。

當然，現實中總有一批青年置業人士，他們或者得到父母的資助，或者憑個人努力，收入高於同齡人士；他們有意成婚的話，最少已達到了「有樓」的要求。 退一步而言，香港年年有幾萬人結婚，不見得個個都已有物業。現實中有四成多的家庭並不是居於自置物業，意思是不少抱持置業是結婚先決條件的人士，最終會向 現實屈服，無樓也結婚。

不過，整體上，置業門檻高，應該是導致遲婚，甚至不婚情況普遍的一個基本原因。而遲婚或不婚不只是個人選擇，整體社會也會承擔後果。

政策上，出於公平原則，政府難以作出特別的政策傾斜，協助青年人置業。要解決問題，似乎也只好由增加供應着手。不過，在政府民望低下，社會分歧嚴重的今天，增加供應困難重重，青年人難以置業的情況，恐怕仍將持續一段長時間。

原文刊於信報網站 2015年2月10日

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高樓價勢迫港人更改成家策略

早前政務司司長林鄭月娥出席論壇，有家長代兒子發言，指現時樓價高企，青年人難以負擔，兒子甚至因難以置業而不敢結婚。在理財角度而言，那位家長的兒子可能搞錯了先後次序：在現時的樓價下，青年人先結婚(或者至少找到互相認可的結婚對象)後置業的難度；會較先置業、後結婚為低。

我們不清楚「沒有樓就不敢結婚」此個想法由何而來。為什麼結婚就一定要買樓？連同居屋在內，本地有6成家庭居於自置物業；即是說，現實中有4成家庭是透過租樓解決住屋問題的，置業顯然不是結婚的必要條件。

但另一方面，據說那位表達意見的家長發言後換來全場掌聲，反映「買唔起樓唔敢結婚」的說法在一般人心目中有一定認受性。其實，說穿了，原因不外乎本地物業長期處於單邊升市；在一般市民心目中，「買樓好過租樓」，幾乎成為一種經濟上的信仰。而有能力獨力置業的男士，某程度上更是顯示了自己有更佳的「生存能力」，求偶時可能有一定優勢。

此種想法令人想起了某種先織巢，後求偶的小鳥：花亭鳥的雄鳥會獨力築成鳥巢，之後再吸引雌鳥入住。對這種小鳥來說，沒有「樓」就不能「成婚」是真切的問題。

不過，人不是鳥，總不能說沒有自置物業就一定不能結婚。事實上，上文提及的花亭鳥反而是鳥中異數：多數雀鳥，是雌雄一起築巢的。套在本地樓市，要仿傚花亭鳥的置業策略，要求單身買家有高於一般水平的入息；有此能力，自然可喜可賀。不過，對於入息處於中等水平的青年來說，與其堅持先築巢，後成婚；不如效法其他鳥類，先成婚，後築巢。

獨力置業後成婚   現市況勢難實行

我們完全認同上文提及那位家長對樓價的判斷：現時樓價對青年人來說，明顯偏高。新近個人入息中位數為1.23萬元，如果新入職場的青年入息剛處於此水平，在現行的按揭壓力測試下，假設可獲較理想的按息(2.15厘)，並將按揭還款期延至最長的30年，可借入的按揭貸款上限是135萬元---基本上不必考慮私樓，甚至已補價的居屋，都沒有什麼選擇。現實中難以執行「先置業，後成婚」的策略。

不過，如果是二人組合，假設二人各自收入都處於中位數，可借入的按揭貸款上限便會倍增至270萬元---如果申造9成按揭，樓價大概是300萬元左右，300萬元以下住宅成交，約佔市場的1/4。不論是自由市場的居屋，甚至是私樓市場，都不乏選擇。

270萬元的樓按，在上文提及的按揭條件下，月供10,183元，佔二人組合月入41.4%，樓按總額是年收入的9.15倍。負擔不能說輕，但青年人收入有較大增長空間，未來樓按負擔比率可望逐漸減輕。

樓價單邊升市持續多年，「買樓好過租樓」的教義已深入民心；可能要待樓市轉勢，市民才會改變此種信仰。不過，撇開「結婚一定要買樓」是否合理不提；在現時樓價偏高的情況下，堅持先置業，後成婚；情況就類似自己明明不是花亭鳥，卻要執行花亭鳥的築巢策略，可能是一種不合時宜的無謂堅持。

原文刊於信報網站 2013年12月14日 

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