港美最優惠利率變化的啟示

 港元與美元掛鈎，理論上港元利率大致上會跟隨美息。美國在今年有沒有機會減息、會減多少，仍是本地樓市的一個不明朗因素。而由港元及美元最優惠利率的變化看，就算今年美息回落，港元最優惠利率亦未必有太多調整空間。

港元在1983年10月與美元掛鈎，理論上港元利率會跟隨美息走勢(附圖為美元最優惠利率及香港滙豐銀行最優惠利率由1983年至今的走勢)。

大致上，八十年代中期至2008年，兩個最優惠利率的走勢接近，或者可說，滙豐的最優惠利率，大致與美國的同步。2006年6月，美國最優惠利率最高為8.25厘，當時滙豐最優惠利率為8厘。2008年金融危機後，美國聯儲局下調聯邦基金利率，美國的最優惠利率亦下調，在2008年3月降至5.25厘，之後進一步下跌至低位，即2008年12月的3.25厘，並維持至2015年底。

 

同期，滙豐的最優惠利率在2008年3月亦跌至5.25%，低位為2008年11月的5%，並持續至2018年9月。換言之，由2008年底起，港元最優惠利率開始長期高於美元最優惠利率。期間滙豐的最優惠利率較美國的高175點子，而且持續時間逾7年。

 

之後美國在2022年進入加息周期，美國最優惠利率由2022年初的3.5厘，上升至2023年7月的8.5厘，升幅500點子持續至今。而滙豐的最優惠利率，由2022年初的5.125厘，升至2023年7月的5.875厘，升幅75點子，目前滙豐的最優惠利率較美國的低262點子。

在2022年後，由於港元最優惠利率升幅遠低於美元最優惠利率升幅，在較悲觀的情況下，往後2、3年，即使美國最優惠利率跟隨聯邦基金利率下跌2.5厘，本地最優惠利率都有可能完全沒有調整。

以近年新批核按揭的條件，一般為Hibor加1.3厘，鎖息為細P減1.75厘計算，現時大部分新按揭還款利率約是4.125厘。意味在一個月拆息低至2.825厘前，如果最優惠利率沒有下調，近年新借用銀行按揭的借款人，他們的按揭利率亦不會下跌。或者說，在最優惠利率不變的情況下，香港拆息需要較現水平下調約150點子(1.5厘)，本地按揭利率才會下跌。

當然，以上極端情境出現的機會不大，預期美國開始減息後，如果本地銀行確認利率進入下跌周期，亦可能略為調整最優惠利率，但幅度及速度料遜於美國最優惠利率。

在香港，自2009年起，P按比重已落後於H按。換言之，此前最優惠利率的變動會直接影響銀行的收入，但自2009年起，這種影響已變得較小。這可能是香港最優惠利率在金融危機後與美國最優惠利率脫鈎的原因。

直至近年Hibor上升，名義上的H按，也是以P減來計算按揭利率，最優惠利率對銀行盈利的影響又再增加。問題是，按揭業務的利潤率微薄，銀行在現階段可能會考慮自身利益，下調最優惠利率的步伐可能會比較慢；加上現時港元最優惠利率遠較美元最優惠利率為低，未來可能會出現美息降半厘，港元最優惠利率減0.25厘的情況。

原文刊於信報網站2024年5月7日

美國倘加息 港P及H會點走？

 美國通脹持續，市場估計美國將在明年進入加息周期，有分析指上次美國加息，香港的利息幾乎完全沒變。但要留意，幾乎不變的「港息」是指最優惠利率；與一般小業主供樓更相關的拆息，在趨勢上更緊貼美息。

上一次美國加息周期由2015年12月開始，至2019年中結束，聯邦基金利率上升2.25厘，期間本地最優惠利率（P）只在2018年9月，美息上升2厘後，才上調0.125厘。美息在18年底再升0.25厘，最優惠利率也沒有再跟。在19年美息下跌3次之後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。之後美息歸零，P也沒有變化。

最優惠利率在美息上升周期的前半段都聞風不動，但相對而言，與香港業主供樓更相關的1個月拆息，趨勢卻較為貼近美息，由15年平均約0.23厘，升至16年底約0.7厘，17年底升至1.2厘，18年底至2.3厘，19年中更一度升至2.9厘，極端升幅甚至超逾美息。當然，以上是把最高位與最低位比較，以平均數計，1個月拆息的平均升幅大約1.9厘，略低於期內美息升幅。

如果即將到來的美國加息周期，美息上調幅度類似上次，估計香港最優惠利率及拆息的變化也會接近於2015年至2019年──最優惠利率初期維持不變，但拆息會較貼近美息升幅。

加息未必影響樓價

近幾年，9成以上的新批按揭為H按，以拆息定價，如果拆息由低位回升，意味多數按揭借款人的每月還款會明顯上升。當然，由於有鎖息機制的存在，拆息升至一定水平，如最優惠利率不變，還款利率也會鎖定於一定水平。例如今年初取用的H按，一般按息條件為H＋1.3厘，鎖息上限P（5厘）減2.5厘，現時的供款利率約1.37厘。如果往後拆息及最優惠利率的走勢類似15年至19年，即拆息升而最優惠利率在加息周期之初維持不變，在最優惠利率上升前，每月還款利率都不會高於2.5厘。

不少人直觀認為加息會令樓價下跌，但由宏觀角度看，利率上升，對樓價未必有太大影響。以上次美息上升為例，由2015年至2019年，本地樓價錄得逾三成升幅。

原文刊於經濟日報網站2021年11月10日

港息維持不變 宜平常心看待

聯儲局在本年度最後一次議息會議繼續加息，但本地主要銀行都維持最優惠利率不變，綜合美息上調9次，本地最優惠利率只輕微上調0.125厘。本地按息維持低水平，應否視為利好樓市消息？

雖然事前美國總統多次表示不希望加息，但聯儲局在本星期仍維持既有加息步伐，並預告來年繼續上調息率--不過幅度比之前有所放緩，由今年9月時估計的3次，改為2次。而利率期貨市場顯示，市場估計美息來年只會上調一次。

今次美息上調，本地銀行未有跟隨，加上來年美息加息空間似乎有限，來年本地按息維持2厘多，應是合理預測。加息普遍被視為樓市不利因素，如果來年加息幅度有限，又會否刺激樓價回升？

在供款人的角度，自然不希望按息上升，令供款支出增加。不過，新造按揭利率由2.15厘，加至2.375厘（最優惠利率上調0.125厘之外，近期的新造P按利率較上半年普遍上調0.1厘）。除了心理影響，恐怕對樓市實際影響有限。近月樓價下跌，更大的原因恐怕是同期中美貿易戰升溫。

熱錢一旦流失 港息或會追加
反面而言，「來年按息上調幅度有限」，似乎亦不應視之為特別利好的因素--多數估計，本地按息仍是會輕微上升的。當然，心理上由「預計加息四分三厘」，變成「預計加息不及半厘」，普遍供樓人士應該會感覺良好。不過，除非你相信有大批市場參與者會因為半厘的利率變化而改變置業決定，否則也不應因為加息預期輕微下調，而認為樓市會因而轉勢。

此外要留意的是，今次大型銀行未有上調最優惠利率，背景因素是近半年以來，市場未見熱錢流走，銀行體系結餘仍維持在$760億水平。但無人可保證來年銀行體系仍然有同等水平的熱錢留駐，而一旦熱錢流走，美息再加時，本地銀行跟加的可能性會增大；甚至不排除出現追加的情況。

對小業主來說，面對現階段的息口變化，宜以平常心看待：不必期望按息停加會令樓價回升，也不必擔心按息持續上調，影響日常財務安排。利率升幅不如先前估計，就當是每月省回一兩餐下午茶錢好了。

原文刊於置業家居2018年12月22日

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樓按優惠看加息

市場預料下周美息將上調，但對於本地最優惠利率是否跟隨，仍是莫衷一是。而在最優惠利率可望上調之前，部分本地銀行開始調整按揭條件，包括H按的鎖息上限上調，以至下調現金回贈。隨按息上調，香港業主習慣多年的樓按優惠，是否行將消失？

據報個別銀行近日調整新批樓按條件，包括將H按的鎖息上限調整。由之前的P（5.25厘）減3.1，改為P減3。以近日一個月拆息約1厘，新批按揭條件H+1.4厘計，利息為2.4厘。在舊有鎖息機制下，按息原為2.15厘，在新條件下，按息便升至2.25厘。

此外，早前有多家銀行上調樓按現金回贈比率，至貸款額1.9%水平，近日卻有銀行將回贈大幅下調至1%以下。究竟是否臨近加息，銀行開始削減按揭優惠？未來按揭條件又會否越來越辣？

單純以按息而言，在聯繫匯率制度下，港息方向大致上要跟隨美息，在美國加息周期；香港按揭利率上升，大概是無可避免。但近日部分銀行上調H按的鎖息，以及下調回贈，與其說是「因為即將加最優惠利率」；更接近現實的原因可能是：「遲遲都未加最優惠利率」。

本月最優惠利率是否上調仍存變數
現時市場上大部分新批按揭，都是以拆息為準（近幾個月「定息按揭」盛行，但一般定息期只1年，其後恢復以拆息計算，可說是H按變種）。拆息近年輾轉上升，而最優惠利率不變，大量H按已轉以「鎖息上限」供樓，結果是銀行賺取的息差減少。因此，部分銀行上調新批按揭的鎖息機制，其實是最優惠利率遲遲不加的結果：為了保持息差，惟有調整新批按揭條件。或者可以說，那其實是「暫時不做按揭」的訊號——至於「暫時」，指的是等待息差改善，亦即是最優惠利率回升。

但要留意，不同銀行的利息成本不同，其他銀行可能仍可接受現時的按息息差，因而不介意維持既有的H按鎖息、現金回贈水平。由此引發的下一輪博奕亦值得留意：理論上現時的「最優惠利率」是各家銀行自己決定的。但現實中，對銀行來說，如果自己加最優惠利率，而同業決定維持，那些以P為準的貸款利率便會「高人一等」，等同趕客。安全一點的策略，是等待業內領頭羊先加。不過，萬一領頭羊認為再收窄一點的息差都可接受，便可能不會緊跟美國步伐加息。

因此之故，本月最優惠利率是否上調，仍不是十分明朗。

原文刊於經濟日報網站2018年6月6日

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加息影響 豈止每月供多啲

如無意外，聯儲局本周議息將上調聯邦基金利率，但本地多家大型銀行已表明，最優惠利率暫時未有上升壓力。香港如暫不加息，料會利好周五開售的幾個大型新盤銷情，不過，利率變化，影響的絕不只是按揭借款人每月多付一點供款。

本地銀行一早打「開口牌」表明最優惠利率暫不跟加，表面原因是香港熱錢仍充裕，加上之前美國減息時，港息未有跟足。除非美息上升，令留駐的熱錢外流，銀行體系結餘大減，否則本地銀行的確沒有太大動機上調最優惠利率。

此外，現時9成以上的新批按揭以拆息為準，銀行上調最優惠利率，未必會影響到拆息，大部分用拆息計算的按揭，貸款利息亦不會上升。但傳統上優惠利率上升，存款利率亦會增加。近年拆息按揭主導按市，現時同步上調最優惠利率及存款利率，銀行的息差反而收窄。此亦可能是現時銀行放慢手腳，表明不急於加息的原因之一。

現階段上調最優惠利率對銀行無好處
但由另一個角度看，近年絕大部分業主的按揭以拆息計算；最優惠利率是否上升，短線而言的確沒有多少影響。換言之，最優惠利率暫時不上升，對樓市其實應該是中性，而非利好消息。較值得關心的反而是，聯儲局上調聯邦基金利率後，港元拆息會否受帶動出現明顯上升。一般而言，聯儲局持續加息，會帶動美元拆息上升，當美元拆息與港元拆息有較高差距時，最終會令港元兌美元交易增加，港元流動性減少，拆息上升。

在關注按揭利率走勢的同時，香港業主更宜留意美息回升的其他影響。聯儲局之中被視為鴿派的官員都表明立場認為適宜加息；加上早前公布的就業數據理想，客觀而言年內美息上升已無甚阻力。美息上升，而其他主要貨幣又似乎欠缺加息空間，自然結果是美滙轉強。而在過去多年，美滙轉強一般都不利港元資產價格。

當然，「今次不同」，雖然市場在年初已預期美息會在年內逐步上升；但在賣地場出現「新變化」後，一眾市場人士紛紛改為看好後市。而由近期二手樓市屢見破頂、本周三個開售新盤入票逾萬張的盛況看來，市場對升市預測似乎頗為受落。在中資高價投地，市場憧憬內地資金再次南下的氣氛下，不排除樓價出現新一輪升浪。不過，參考往績，美滙強已經不利港樓，加上特朗普政府表明會出招吸引美資回流。看好北水南下的買家，亦宜考慮滙市的影響，至於新一輪樓市是北水威力大，抑或美滙影響強，便有待時間觀察了。

原文刊於經濟日報網站2017年3月15日

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港息回升三部曲

人人都在談論美國可能加息的影響。主流意見都是提到，美國可能在2015年初便進入加息期，並假設港息同步上升的影響。但現時選用拆息按揭的業主，可能在2014年底，已會率先受利率回升影響。

2008年以來，拆息低企，一個月拆息與最優惠利率之間的息差拉闊，拆息按揭曾一度成為市場主流。近年選用拆息按揭的業主在過去數年都以極度偏低的按息供 樓，但值得留意，拆息偏低主要原因是本港熱錢充斥。而在美國正式上調利率前，單是結束量寬，已可能引發美國國債孳息回升、熱錢回流。

本港最優惠利率受制於聯繫滙率，在美國聯邦基金利率上升前，沒有多少上升空間；事實上，美息在金融海嘯後回落，本地最優惠利率未有完全跟隨。理論上，美息回升初期，本地銀行有條件暫時維持最優惠利率不變。

不過，最優惠利率之外，近年不少按揭貸款以拆息為準，而拆息上落，主要視乎市場資金供求；一旦留駐本地的熱錢規模減少，拆息將先行回升。
綜合來說，港息回升，會以一個「三部曲」的方式進行。

第一步：銀行體系結餘下降 拆息回升
2007年金融海嘯前，本地銀行體系每天結餘一般維持在十多億元水平，其時最優惠利率（細P，下同）與一個月同業拆息之間，大概維持3.5厘的息差。其後 環球量寬，熱錢流入，銀行體系結餘逐步上升，2009年曾升至3,200億元水平，當時一個月拆息曾低見0.06厘水平，與最優惠利率息差擴大至接近5 厘。
2010年中左右，銀行體系結餘大致維持在1,500億元至1,600億元左右，一個月拆息大致在0.2厘水平。
大致上，可以預期，如果美國完全退市，觸發熱錢流走的話，本地銀行體系結餘將回落。如果結餘回落至「正常」水平（數十億元以下），估計拆息與最優惠利率之間的息差會收窄至正常水平，即出現拆息先於最優惠利率上升的現象。
現時一個月拆息與最優惠利率的息差約4.8厘。較「正常」時候的3.5厘多1.3厘。粗略地說，單計熱錢流走，本地拆息有1.3厘的上升空間。
對於按揭供款以拆息計算的業主來說，此亦意味以極度低息供款的時代終結。當然，由於大多數H按都有以最優惠利率為準的鎖息上限，拆息就算急升，按息亦只會轉為鎖息上限供樓。不過，以按息增加的「幅度」計，由不足1厘的利息，增至2厘以上，每月利息支出增幅可逾一倍。

第二步：美息上升 最優惠利率或不跟隨
萬一拆息回升，下一步要看的，便是美國正式加息之後，本地銀行的最優惠利率會不會即時上調。一如上文提及，由於之前美息下調時，本地最優惠利率並未完全跟 隨。理論上，美息回升初期，本港最優惠利率可能不完全跟隨。（決定因素會是當時的借貸需求，如果整體需求疲弱，則銀行可能傾向維持最優惠利率不變；相反， 如需求強勁，銀行可能傾向追隨美息上調，順道增加利潤）。

第三步：最優惠利率隨美息上升
不過，不論美息回升初期，本地最優惠利率是否跟隨，當美息累積一定升幅後，本地最優惠利率仍會受牽連上升，此時便是本地低息環境正式告終的時候。
值得留意，由於近幾年批出的按揭都要通過壓力測試，多重按揭亦不及上一個高峰期嚴重，未來按息回升，與97年金融風暴後利率上升的影響不可同日而語。按息上升，可能令準買家對入市更為猶豫，但欠缺觸發樓價大幅調整的威力。

原文刊於經濟日報網站 2014年4月2日

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「港息先升」的評估

美國聯儲局局長伯南克離任前，終於啟動退市，1月起，聯儲局每月買債規模縮減100億美元。但伯南克同時預期，低息環境有需要維持一段長時間。美國退市但維持低息，本地財金高官已提醒市民，需要留意港息先升的風險。

港元與美元掛勾，一般人的印象，香港無獨立利率政策，如果美國維持低息，港元按息亦會維持低企。但財政司司長、金管局都提示，美國退市可能令熱錢流走，港息可能較美息先一步上升。財金高官的說法100%正確，如果退市令留駐香港的資金流走，本地利率將上升。但要補充的是，在聯儲局上調聯邦基金利率前，假設熱錢大規模流走，估計本地利率上升的幅度也不會太大。

現時本地銀行體系結餘大概是1,600多億元，2007年金融海嘯前的正常水平，是十多億元，當時在無甚熱錢的情況下，一個月拆息報4.5厘左右，最優惠利率(細P)為7.75厘，息差3.25厘左右。

熱錢如流走，拆息將先升

美國量化寬鬆，熱錢流入亞洲，加上香港有存款保障，令本地銀行體系資金氾濫。當本地最優惠利率隨美息回落2.75厘之時，拆息卻因遊資氾濫，一度出現逾4厘的跌幅；現時熱錢充斥，一個月拆息報0.21厘，「細P」為5厘，息差4.79厘，較2007年中時擴闊1.5厘。

如果熱錢流走，銀行體系結餘下跌，正常情況下，會出現拆息回升的情況。參考2007年熱錢大規模流入前的情況，如銀行體系結餘跌回十多億元水平，本地一個月拆息可能回升，如果最優惠利率不變，拆息及最優惠利率息差收窄至正常水平，拆息的上升幅度大至為1.5厘。

在此情況下，最受影響的應該是近幾年借用拆息按揭的業主，持續幾年，按息低於一厘的好日子可能將結束，如拆息上升幅度較高，部分業主可能需轉以鎖息上限供樓。以幅度計，按息由不足一厘，升至兩厘多，升幅達一倍，但按息仍是兩厘多，對比於歷史數據，仍處於極度偏低水平。

P、H息差如收窄，P按供款或升2成

假設拆息先升，以一筆未償還款項300萬元，剩餘還款期25年，按息H+0.7厘，鎖息上限P(5.25厘)減2.85厘的按揭為例。月供會由11,184元升至13,307元，升幅約2成。

當然，上文提及的是只有拆息先升的情況；理論上，如果熱錢流走，而貸款需求大致不變，銀行可能需要加息吸納存款，資金成本上升，最終可能推高最優惠利率。但有關幅度未必太高---港息如明顯高於美息，又會引發資金流入。另外，我們亦不能排除資金留駐香港的可能性，此時拆息的升幅將更不明顯，對借款人的影響更少。

簡單來說，的確有可能出現港息先於美息上升的情況，但如美息持續偏低，港息並沒有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2013年12月28日 

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最優惠利率與拆息

市場一再討論，美國一旦加息香港跟隨的幅度。香港的按揭貸款，有兩個釐定按息的標準，而推動它們變化的機制並不相同。

首先是「最優惠利率（Prime Rate）」，簡稱P。現時香港有兩個最優惠利率，分別是5.25厘及5厘，俗稱大P、細P。原則上，P是由各家銀行自行釐定的，而現實中，P主要是跟隨美國聯邦基金利率。未來如果美國加息，最優惠利率料會跟隨上調。

另 一個是「銀行同業拆息（Hibor）」，簡稱H，指銀行間拆借資金的利率。原則上，拆息升跌完全由市場上的資金供求而定。近年拆息低企，一個月拆息不到 0.21厘，原因是有大量熱錢留駐香港（七月下旬，銀行體系結餘是1,600億元以上，而金融海嘯前的「正常」水平是百多億元），資金供應較需求多，拆息 自然長期維持於偏低水平。

如美國聯儲局一如多數分析所料，會先退市（減少買債），再視乎情況加息，較大可能會令本地熱錢流走，拆息會較最優惠利率 先行回升。如果熱錢流走後，令銀行體系結餘恢復至正常水平，拆息更可能會急升。當然，近年的H按大多有鎖息上限，拆息急升對業主的影響有限。但不論如何， 業主宜為總會來臨的息口上升周期，作好適當財務準備。

原文刊於晴報 2013年7月30日

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新造按息「回落」？

  一、二手樓市發展分道揚鑣，上星期五佛誕假期，加上周六日，三個在開售的新盤只售出一伙；相反，代理統計的十大屋苑成交量逾30宗，為2月底政府推出雙倍 印花稅及金管局收緊按揭壓力測試以來成交量最高的一個周末。部分意見認為，成交量回升，與銀行下調新造按息利率有關；但我們認為兩者關連不大。

2月22日，政府連同金管局推出連串措施，包括雙倍印花稅、收緊按揭壓力測試標準；以及金管局指示使用「內評法」衡量貸款風險的銀行，將按揭貸款的風險加 權比率劃一為15%。後者理論上令採用內評法的8家主要銀行，其按揭貸款的資本成本上升。之後多家銀行，包括部分並不是採用內評法的銀行，陸續上調按息。 以P按為例，實質按揭利率已由2.15厘，升至2.4厘水平。市場上不少人更以「加息」來形容銀行相關行動。
市場主流意見似乎認為，新造按息上調，加上雙倍印花稅令買賣成本急升，令市場氣氛急遽扭轉，二手樓價指數回落、成交量更逼近2003年沙士期的低位。新造按息上調，對於樓市氣氛轉淡的影響，似乎被誇大。

多家銀行按息先升後回
首先，以上調新造按息的幾家銀行而言，按息普遍只上升0.25厘；以25年供款期計，每$100萬按揭貸款，每月供款只是增加$124，影響相對有限。況 且，雖然在3至5月，多家大型銀行上調新造按息，但另一方面，部分中小型銀行仍維持P按利率於2.15厘不變。換言之，「新造按息上調」並不是一個普遍現 象，置業人士仍可在市場取得按息低至2.15厘的P按。
由於部分銀行維持息口不變，相對之下，他們的按揭產品便變得更具吸引力。結果，那些率先上調新造按息的銀行，反而面臨較大的調整按息壓力。5月中起，多家 曾經上調P按利率的銀行，表示會以「較彈性」的態度處理按揭申請，P按利率可在2.4厘以下。換句話說，P按新造利率已重新回落至2.15厘水平。
由於市場上一直有銀行提供利率低至2.15厘的P按（部分銀行的H按利率更低於2厘水平）；3至5月所謂「銀行上調新造按息」的評論，客觀上並不全面。現時多家銀行將新造按息下調，亦只不過是重返原有水平。
當然，部分銀行一度將新造按息上調，對一些準買家的確會帶來心理影響，包括擔心按息全面回升、低息環境結束等，有可能令他們轉趨觀望。當然，多家上調按息的銀行將按息再度回落，或會令此類準買家放下心頭大石。

一手盤定價與美量寬政策更關鍵
多家銀行的新造按息先升後回，對市場的影響較局限於心理層面。目前真正影響樓市成交量及成交價的，仍是買家印花稅及雙倍印花稅等令交易成本高企的措施。
展望下半年樓市，值得留意的亦不是「P減」或「H加」的幅度。在低成交量持續的情況下，發展商會否改變一手盤的定價策略，或聯儲局會否改變量寬的政策，會是更具影響性的發展。

原文刊於置業家居 2013年5月25日

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請習慣「正常息口」

早前再有大銀行上調新造按息，與年初不足一厘的按息比較，現時新造按息無疑是「大幅增加」；新造按息上調，的確會增加新入市買家的每月支出，問題是，平均不足3厘的利率，其實很難說是高息。與其用「加息」來形容目前的情況，不如說是「息口正常化」。

去年銀行批出大量不足一厘的按息，是有其背景的，其一是2008年金融海嘯後，美國量化寬鬆，香港一個月拆息亦跌至0.2厘之下；其次是銀行為搶市佔率，按揭利率較拆息只高0.7厘。但長線而言，0.7厘的息差根本不會為銀行帶來合理利潤。現時銀行持續上調新造按息，不過是一個「恢復正常」的過程。

以日本為例，該國因泡沫經濟爆破，央行維持零息政策一段長時間，銀行存款利率近零，一個月拆息約0.14厘；而一般日圓按揭利率在2厘多水平多年。當然，港日情況不同，但例子說明，即使是近零息，按揭利率都不可能長期維持在一厘以下。事實上，香港過去十年平均按息約5厘，以歷史數據比較，目前新造按息在3厘以下，仍屬偏低。

原文刊於晴報 2011年11月28日

樓按割喉戰告終 P按重新主導

去年H按利率曾一度低見「H+0.65厘」，加上拆息低企，新造按揭利率不足1厘。但此等價位實屬割喉式競爭，只有助於銀行搶佔市佔率，按揭業務對盈利貢獻不大，萬一樓市調整，出現少數斷供個案，更會影響整體銀行按揭資產質素。

結果在金管局多次示警，要求銀行注意貸款增長及存貸比率；加上有大型銀行高調退出H按市場，資金成本(主要是定期存款利率)上升；割喉戰終告一段落，銀行開始調整按揭利率。

經過多次調整，現時一般新造按息，實力人士的H按大致在「H+2.2厘」。以本月7日一個月拆息約0.21厘計，即按息為2.41厘水平。而一般實力人士的P按利率大致在「P(5.25厘)-2.8厘」，即2.45厘。

由於二者的實質利率水平接近，而且多數銀行的P按比H按有較高的回贈，加上H按始終有一定風險(拆息上升時將以鎖息上限供樓，而鎖息上限一般較傳統P按利率略高)，8月新批按揭中，P按比例已大幅回升至4成以上。

9、10月以來，筆者所接觸的新批個案中，P按比例已高於H按，估計在金管局月底公布的數字會有所反映，簡單而言：經過數年的按揭戰，市場將重回P按主導 的局面。H按將在新造按揭比例中逐步減少，未來可能只有極優質客戶可獲批H按，而且H按與P按的息差，亦不會如去年般高逾1厘。

在H按未完全消失的當下，不少準買家可能會問，現時在P按與H按之間，應該如何選擇。

筆者的答案是：置業人士不應該從「P按較好，抑或H按較好」出發。因為不同銀行的按揭產品都不同，可能A銀行的P按比較同一銀行的H按吸引，但B銀行的H按卻比A銀行的P按較佳，難以一概而論。

一般來說，我建議借款人可比較利息、現金回贈、罰息安排等。對H按，會多了「鎖息上限」的考慮。假如置業人士獲批的H按條件，利率已高於獲批的P按，那毫 無疑問應選用P按。如果銀行批出的H按，利率較P按為低(例如低0.1厘)，但H按鎖息上限定得較高(例如比P按利率高0.2厘)，如借款人擔心未來拆息 波動時，會以鎖息上限供樓的風險，建議置業人士優先考慮P按。

相反，如果銀行開出的H按條件，H按利率仍然大幅低於P按利率(例如0.3厘以上)，置業人士不妨優先考慮H按。

原文刊於 信報網站

2011年10月8日

如何比較H按及P按

多家銀行上調新造按揭利率，部分銀行的H按利率，已貼近P按水平；不少人可能會問，在現時的情況下，在P按與H按之間，應該如何選擇。

我的答案是：置業人士不應該考慮「P按較好，抑或H按較好」。因為不同銀行的按揭產品各不相同，可能A銀行的P按比較同一銀行的H按吸引，但B銀行的H按卻比A銀行的P按較佳，難以一概而論。

一般來說，我們會建議借款人考慮利息、現金回贈、罰息安排等。通常同一家銀行的P按產品，現金回贈會較H按為高。

單純以按息考慮，假如置業人士獲批的H按條件，利率已高於獲批的P按，當然優先考慮P按。

如果銀行批出的H按條件，H按利率與P按的息差不大，而置業人士認為未來可能出現拆息上升快於最優惠利率上升，導致使用鎖息上限供樓的情況，宜優先考慮P按。相反，如果銀行開出的H按條件，H按利率仍然大幅低於P按利率(例如0.3厘或以上)，置業人士不妨優先考慮H按。

原文刊於 晴報 2011年10月3日