如果問任何一位銀行按揭部門員工,今年生意如何,得到的答案可能都是苦笑。但另一方面,政府以至金管局高層,仍在不斷強調樓市有風險,樓按增長過急。究其原因,可能與大家對何謂貸款增長,認識上有根本差異。
當銀行業內人士說按揭貸款增長時,他們最關注的是新取用按揭金額,即指定時段內,在銀行體系實際取用的按揭金額。截至10月份,住宅按揭取用金額只有
1,354億元;全年預計在1,600億元左右,數字連續3年下跌,較2012年的1,918億元下跌16%,是2007年以來新低,大概只有2010年
高峰期的一半。
按揭取用金額創多年新低,有眾多原因,包括:
一、辣招令一、二手住宅成交萎縮;
二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限;
三、轉按吸引力下跌,2010年之前,由於P按、H按息差逾1厘,不少沿用P按的業主轉借H按,每月新批轉按有3,000至5,000宗。但近兩年P按、H按息差收窄,今年每月轉按只維持在千多宗水平。
綜合多個利淡因素的影響,結果便是按揭取用金額創6年新低。在此等情況下,如果問銀行按揭生意如何,反應可思過半。
另一方面,金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下,仍然強調樓按風險,甚至認為樓按增長過急,原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。2007年
底,未償還按揭總額是5,579億元,2013年10月,數字已升至9,019億元,累積增幅逾61%,而同期GDP累積增長只有23.6%
樓按餘額增幅遠超GDP
簡單來說,銀行關注的數字,是每年新借出的金額,數字直接牽涉到個別銀行的業務目標、盈利等等,數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額,數字近年持續上升,升幅拋離GDP增幅。附表為近年兩組數字的表現。
未償還按揭總額持續增長,意味每年新借出的按揭金額,遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字,原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高,1997年數字是3成,現時是4成多,是一個超借的警號。
遠遠未到放寬按揭指引的時機
當然,由借款人的角度看,1997年時按揭利率是8至10厘,現時新造按揭利率是2厘多,不少兩、三年前轉按的業主,按息更低至1厘。借入同等金額的貸
款,利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語,甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來,不可能假設利率永遠低
企,關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。
數據背後的啟示是:雖然由業界角度看來,重重指引、監管令業務收縮。但由監管機構角度看,卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。未來數年,按揭指引料會維持現時偏緊的局面。
原文刊於經濟日報網站2013年12月11日
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