當銀行業內人士說按揭貸款增長時，他們最關注的是新取用按揭金額，即指定時段內，在銀行體系實際取用的按揭金額。截至10月份，住宅按揭取用金額只有 1,354億元；全年預計在1,600億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1,918億元下跌16%，是2007年以來新低，大概只有2010年 高峰期的一半。
按揭取用金額創多年新低，有眾多原因，包括：
一、辣招令一、二手住宅成交萎縮；
二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限；
三、轉按吸引力下跌，2010年之前，由於P按、H按息差逾1厘，不少沿用P按的業主轉借H按，每月新批轉按有3,000至5,000宗。但近兩年P按、H按息差收窄，今年每月轉按只維持在千多宗水平。
綜合多個利淡因素的影響，結果便是按揭取用金額創6年新低。在此等情況下，如果問銀行按揭生意如何，反應可思過半。
另一方面，金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下，仍然強調樓按風險，甚至認為樓按增長過急，原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。2007年 底，未償還按揭總額是5,579億元，2013年10月，數字已升至9,019億元，累積增幅逾61%，而同期GDP累積增長只有23.6%
樓按餘額增幅遠超GDP
簡單來說，銀行關注的數字，是每年新借出的金額，數字直接牽涉到個別銀行的業務目標、盈利等等，數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額，數字近年持續上升，升幅拋離GDP增幅。附表為近年兩組數字的表現。
未償還按揭總額持續增長，意味每年新借出的按揭金額，遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字，原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高，1997年數字是3成，現時是4成多，是一個超借的警號。
遠遠未到放寬按揭指引的時機
當然，由借款人的角度看，1997年時按揭利率是8至10厘，現時新造按揭利率是2厘多，不少兩、三年前轉按的業主，按息更低至1厘。借入同等金額的貸 款，利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語，甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來，不可能假設利率永遠低 企，關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。
數據背後的啟示是：雖然由業界角度看來，重重指引、監管令業務收縮。但由監管機構角度看，卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。未來數年，按揭指引料會維持現時偏緊的局面。
原文刊於經濟日報網站2013年12月11日
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