活化換樓市場 關鍵不在按揭成數

財爺再放風，表示考慮微調按揭措施，希望協助到自住的換樓客。透過協助業主細屋換大屋，長遠而言有利於活化二手市場，令上車客也受益。問題在於，妨礙換樓活動的，未必是按揭成數。

二手樓成交量未及預期

今年首5個月，土地註冊處有5,300宗一手住宅成交登記，同期二手住宅成交登記為15,733宗。兩個數字，分別比去年同期上升53.6%及2.5%。一手樓市表現看來較好，只是因為去年疫情影響之下，基數較低，以每月平均成交量計，其實只輕微高於1,000宗，以此速度賣樓，新盤存貨仍會積壓。但更大問題是二手市場，市場期待的疫後成交量回升未見出現。

「減辣」或更利於投資 而非自住

成交量不似預期，業界有聲音建議「減辣」，聚焦在下調/取消過去針對炒家的各種印花稅，表面的理據是「現時已沒有人炒樓」。由可能的效果角度考慮，取消各類「辣稅」對刺激成交應該有一定作用、被壓抑的投資需求會重返市場。但此建議與港府多年以來、不鼓勵投資的目標相衝突。普羅市民亦可能對此類降低投資者入市成本的托市措施有所保留（投資者入市比例增加、自住用家入市機會便減少）。

首置按揭成數已很高　再放寬邊際效果減

減辣稅之外，另有建議放寬按揭。「放寬按揭」可以有多種可能，包括提高按揭成數、上調按揭保險計劃的適用範圍等。此是很直觀的建議——準買家儲首期的時間短了，入市門檻下降，成交量應該會增加。

 

問題在於，現時未持有住宅物業的人士購買1000萬元以下物業，已經可申請9成按揭保險，再提高按保的成數，邊際刺激效果大減。如果是放寬按保的適用範圍，令購買更高樓價的換樓買家也可申請按保，表面上有刺激作用，但在現行計算供款與入息比率的方式下，其實很多買家根本難以「先買新居、再賣舊居」此個較傳統的換樓策略。

在現行的按揭指引下，「先買新居再賣舊居」，而舊居仍有按揭未償還，為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新、舊居揭揭供款要同時計算。

不更改以上較嚴格的要求，即使提高按保適用樓價，小業主仍然會因為壓測要計算新舊按揭還款，而難以「先買後賣」方式換樓。理論上，換樓客可以採用「先賣舊居，再買新居」的策略，但先賣後買往往涉及多次搬遷，而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約，令「自賣後買」的策略也是難以實行。換樓活動減少，二手成交停滯，本來計劃在二手市場尋覓新居的上車客亦會欠缺選擇。

針對換樓客放寬壓測 有助活化市場

不過，如果有方法微調按揭指引，對確信有計劃換樓的業主，提供有條件放寬的壓測要求。例如要簽署聲明，新居為自用，並承諾在指定期限內售出舊居，新申請按揭時，壓力測試可以只計新按揭的供款。

當然，如果換樓客未能在承諾期甫出售舊居是否需要面對罰則、萬一樓價調整，令本來計劃賣樓的業主因為負資產而無法賣樓等情況要如何處理，仍有從長計議的需要。不過，如果以上問題都可被處理，應該有利於協助活化二手市場成交、不單換樓客的居住環境有改善、他們成功換樓，舊居又會在市場放售，增加上車客的選擇。

原文刊於經濟日報網站2023年6月28日

美息年內或再上調 按息於下半年仍有上升壓力

 美國聯儲局6月會議決定暫停加息，但儲局委員預計到2023年底，美息仍將上升0.5厘。近日香港銀行同業拆息全面上升，若美息在年內再次上升，香港的最優惠利率很可能隨之上升。

新造按揭或升至3.8厘

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

 

然而，港元拆息在周初全面突破5厘水平，與銀行按揭相關的一個月拆息與最優惠利率差距進一步收窄，情況代表銀行按揭業務息差縮小。除非有大量熱錢湧入，否則拆息在短期內難見明顯回落。在拆息持續高企的情況下，如下半年美息再上調，可能出現「最優惠利率跟足美息上升」的情況，估計新造按揭利率可能從現在的3.5厘上升至3.8厘水平。

美息明年或回落 惟本地按息料橫行

根據聯儲局「點陣圖」，今年美息在上升0.5厘之後，明年可能從高位下調1厘。但由於過去一年本地最優惠利率升幅大幅落後於美息，明年（甚至後年）即使美息回落，港元最優惠利率下跌的速度也可能較慢，按揭利率明年較大機率在3.5厘水平橫行。

總結而言，年內美息可能見頂，在拆息高企的情況下，新造港元按息年內料會輕微上升。現時聯儲局估計明年美息有約1厘的下調空間，但由於美息上升期最優惠利率升幅大幅落後，幾可肯定縱使明年美息下調，港元最優惠利率下跌的空間亦有限。置業人士在考慮購買物業時，應充分了解相關風險，並根據個人財務狀況和市場趨勢作出理性判斷。

原文刊於經濟日報網站2023年6月21日

 

 

「高才通」對樓市支持浮現

 港府去年底推出高端人才通行證計劃（高才通計劃），反應理想，近月香港住宅租金上升，有指便是高才通計劃開始發揮威力。至於計劃能否為樓市帶來長期、穩定的需求，仍有待觀察。

租金月升幅5年來最高

中原地產統計，5月份住宅租金指數按月上升1.4%，按月升幅為2018年8月以來最高。該行的報告指近期開始出現專才租樓的情況。此一市況發展，與官方的數據吻合。高才通計劃在去年底推出，計劃的特色之一，是獲批准的申請人，可以在未找到香港工作前，入境香港並逗留24個月。而過去其他不同名目的人才入境計劃，會要求申請人先獲本地公司聘請，才申請入境簽證。

租賃市場先受惠 間接有利樓價

根據官方資料，計劃推出以來，每個月都有數千宗新申請，至4月底，累積有2.7萬個申請，約1.7萬個獲批，當中1萬人已領取入境簽證，約5,000人已來港。由於他們仍不是香港永久居民，加上在香港未有持續的入息證明以申請按揭，一般估計絕大部份透過計劃入境的專才，都不會以買樓來解決居住需要，先受惠的主要是租賃市場。

 

假設未來每個月都持續有數千個新增的租賃需求，對住宅租金（尤其是中、高價物業），無疑會有強勁支持。租金上升、租賃回報增加，間接有利於樓價。至於此些專才未來會不會落地生根，在取得永久居留身份後在港置業，便只有時間可以證明。

能有效補充勞動力 惟長期效果待觀察

高才通計劃有三類人合資格申請，即：A.申請前一年全年收入達港幣250萬元或以上」、B.世界百強大學畢業生，過去5年內有至少3年工作經驗；或C.畢業5年內的世界百強大學畢業生，工作經驗不足3年（最後一類有名額限制）。

以首4個月的數據看，高才通的反應堪稱理想。在移民潮加上出生率下跌的大環境下，不失為補充中高端工作人口的有效方法。但也要留意此種成功可能有一定的時代因素。據港府的公開資料，高才通的大部份申請人都有中國背景。高才通計劃受歡迎，可能與內地近一年經濟增長放緩、年輕人失業率上升有關。不排除部份申請人是因為在內地較難找到理想工作，才嘗試在香港找機會。未來如國內恢復較強勁的增長，又或香港喪失相對於內地的吸引力，此類計劃受歡迎的程度，便可能會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站2023年6月14日

放寬按揭若刺激樓價向上 或抵銷政策效果

 財政司司長在立法會會議上提及，會考慮為自住買家進一步放寬按揭成數。究竟在現時市況下，按揭成數應否進一步放寬？有什麼可以放寬？放寬之後又會有什麼可能後果？

財政司司長對於放寬按揭成數的說法，多少有點令人意外。原因之一，是之前地產業界集中建議放寬各類印花稅等「辣招」，少有人建議放寬樓按成數。而市場人士建議放寬辣招，部份原因可能因為他們認為現時市要影響買家（尤其是投資者）入市的，主要是各類印花稅。按揭成數的限制反而不是大問題。

放寬可支持樓市

近日樓市表現牛皮，在3月單月一手成交創2年多新高後，4、5月的一手成交量都只在1000宗水平徘徊；二手樓市的5月成交量更明顯下跌。此情況下，如落實放寬按揭成數，除了協助有需要的用家入市，客觀上也有為樓市帶來支持的作用。

 

兩個放寬方向及其效果

自2019及2022年兩次放寬按揭保險的適用範圍之後，1,000萬元以下物業的按揭保險成數可達9成，1,000萬元以上物業按揭成數可達8成(貸款額上限960萬元)。如果在此基礎上考慮放寬，有兩個可能的方向：

1. 更高樓價的物業，都可以申請按揭保險，取得較高成數的按揭。
2. 現行的按揭保險，按揭成數進一步上調。

問題在於，一般自住買家初次置業的樓價，應該集中在1000萬元以下物業。如果把按保的適用範圍放寬，最受惠的會以換樓客，而非上車客為主。

如果是在現時按保適用範圍再提高按揭成數，例如90%上調至95%。理論上減少準買家儲蓄首期的時間。但由9成提高至9成半，實際上的幫助效果未必太大。

若刺激樓價上升　或抵銷放寬效果

在個別準買家角度考慮，在現水平上再提高按揭成數，表面上可以減少儲蓄首期的時間。但也要留意，措施或會刺激需求，例如被市場解讀為利好消息，樓價因而上升，可能會完全抵銷增加按揭成數、縮短儲蓄首期時間的效果。

原文刊於經濟日報網站2023年6月7日

「釘契」如何影響樓按

 某屋苑單位被揭裝修時拆除了部份結構牆，引來管理公司、業主組織關注。一般來說，如住宅大廈單位有僭建、不合規的改建，都有可能被官方「釘契」。被釘契的物業，會因為按揭原因，而難以買賣。

僭建可被釘契

釘契(Encumbrances)，指物業的業主因為欠債、或牽涉法律訴訟、或單位涉及業權糾紛又或違反建築物條例時，相關的債主、政府機構都可向土地註冊處申請，就有關問題進行登記。當其他人為單位進行物業查冊的時候，便會被顯示出來。

 

以違反建築物條件來說，當屋宇署發現建築物有僭建，便會向業主發出清拆令或還原令，相關指令會在土地註冊處登記，亦即坊間說的「釘契」。其他人在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」，或者有關危險建築物「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」字眼，行內稱S24、S26。當業主遵行清拆令或還原令，屋宇署滿意後，便可撤銷登記，俗稱「解釘」。

情況嚴重者難獲批按揭

法律上並沒有說被釘契的物業不可買賣，但相關事項被登記在土地註冊處。原意是提醒物業的潛在買家，物業可能涉及糾紛，新買家可能要承擔潛在的法律責任。而在按揭方面，銀行一般不會為有法律訴訟或業權糾紛的釘契的物業提供按揭。如果涉及輕微的僭建，仍有機會有銀行批出按揭；但如果情況嚴重，按揭被批的機會便較低。不過，對於仍有按揭未償還，而物業接獲清拆令或還原令、物業被釘契的單位，銀行一般不會主動採取行動。

銀行對於被釘契的物業，是否提供按揭，自然有一定程序要遵守。但不是說只要物業沒有被釘契，銀行就會對建築物的狀態完全放任不管。一般來說，如果按揭物業是單棟式舊樓、沒有電梯的唐樓；尤其物業處於「劏房」集中區，銀行都有較高機會要求在批出按揭前，進行現場視察。如果發現建築物僭建情況嚴重，銀行都有可能拒批按揭申請。

原文刊於經濟日報網站2023年5月31日