內地樓按重大鬆綁 購買力大幅提升

 中國內地實行近年來最大的住房貸款改革，包括將還款年期由30年延至40年、新批房貸的供款負擔比率上限由55%放寬至60%。措施對香港樓市及按揭市場不會有直接影響。但港人如購買內地物業時，將可按新規定借取房貸。

在內地放寬房貸還款期之前，內地銀行在按揭批核、還款計算上與香港銀行接近，例如最長還款期都是30年；還款本息計算方式也一樣。較大差異是香港樓按的供款負擔比率上限長年維持在50%，而內地在放寬前是55%，並將進一步放寬至60%。按揭成數方面，香港銀行標準住宅按揭成數70%，合規高成數按揭成數上限現時為90%；而內地住宅按揭成數上限為85%。

 

放寬樓按供款負擔、延長還款期的效果，是令同等收入的人，可以負擔的按揭貸款上限增加。內地利率是以貸款市場報價利率LPR(大致上對應香港的最優惠利率)為基準加減點計算；現時LPR基準──目前的5年期以上LPR為3.5%，類似香港P按的P減利率，內地新批樓按現時一般為3.1厘。

以年利率3.1厘、原本按揭年期上限30年，供款入息比為55%計，一個月入1萬元的家庭，可借入的貸款金額約為128.8萬元，假設此為樓價85%按揭金額，即樓價約為151.5萬元。

在還款年期延至40年、供樓負擔上限提升至月入60%後，同樣月入1萬元，可借入的貸款金額約為164.9萬元，同樣假設此為樓價85%按揭金額，即樓價約為194萬元，較原有限制，購買力上升28%。或者另一種算法，同樣標價的單位，現時有能力購買的人將大幅增加。

當然，以上提振購買力的措施，有其代價。在借款人的角度，供款負擔上限調升、按揭期延長。但「借到最盡」的話，每月還款上限會由5500元上升至6000元，直接擠壓其他開支。

即使不增加借款額，只把按揭年期由30年延至40年，也會有大幅增加全期利息支出的問題。以內地樓按利率3.1%計，借入100萬元，如是30年還款，每月供款4270.16元，改為40年還款，月供降至3637.72元，降幅14.8%。但每月供款的下跌，完全是因為每期償還本金因年期攤長而下跌，每年的利息支出反而會因為本金償還速度變慢而增加，而且償付利息的時間多了10年。假設利率維持3.1%不變的話，100萬元本金，30年還款的總利息支出約是53.7萬元，40年還款的話是74.6萬元，增加了38.9%。

此外，要留意，內地銀行也會視乎借款人年齡設定按揭還款期的上限，現時最長「借款人年齡+樓按還款期上限」不同地方的差異較大，由65至80不等。

內地放寬樓按，無疑是為了向樓市注入強心針。香港近一年來樓價反覆上升，暫時大概沒有類似放寬的可能。但如果香港人有興趣投資內地房地產，宜留意按揭年期放寬，對本金償還速度減慢、全期利息支出增加的影響。

原文刊於信報網站2026年9月2日 

美息展望穩定 本地需求成後市關鍵

 近月樓市成交放緩，有指與市場早前憂慮美息可能回升有關。但在美國近月CPI回落的背景下，現時市場對美國年內加息的預期降溫，如果9月議息之後，點陣圖無大變化，未來2、3年美息都可能更為平穩。而本地需求將成為左右本地樓市的最重要因素。

美國7月消費物價指數(CPI)按年變幅為3.4%，持續2個月回落。CPI回穩，令市場對9月聯儲局的加息預期降溫。無論是專業的預測平台如FedWatch，抑或預測市場Polymarket，估計9月聯邦基金利率維持不變的機會都在六成左右。除非9月議息前公布的8月CPI大幅上升(現時無此跡象)，否則9月聯儲局會維持利率不變的機會較高。

 

更遠的聯邦基金利率變化現時並不明朗，聯儲局6月議息後公布的點陣圖顯示聯儲局預期今年底前，聯邦基金利率會上調一次，幅度25基點。但值得留意的是，同一幅點陣圖預期2027、2028年有輕微減息的空間。今年9月議息之後，聯儲局會更新點陣圖，值得留意新的結果，但預期不會有太戲劇性的變化。

在現時主流預測的範圍內，未來2、3年美息潛在上升幅度不會太高，即使幅度有限的「加息」在今年成真，似乎來年也有機會再次回落。整體上，美息的變化幅度有限，代表在聯滙制度下，港元利率的變化亦受限制。假設未來一段時間美息回升25個基點，港元拆息可能受帶動出現同等水平的上升。最優惠利率方面，2025年以來美息下調了75個基點，同期港元最優惠利率只下調25個基點。未來即使美息輕微回升，本地最優惠利率仍然有條件按兵不動。

如果以上預測離事實不太遠，便意味不論是H按或P按，借款人在未來一段時間的按揭利率將維持平穩。如果說本地樓市在過去幾個月一度憂慮按息回升影響入市氣氛，現時此種憂慮應該會在9月議息結果出來後慢慢消退。

展望未來，預期按息變化空間有限，本地因素便是左右後市變化的關鍵。而目前看來，不同的指標都甚為健康──過去10年，住宅樓價指數升幅不足30%。同期的銀行體系存款規模，卻由2016年中的約11萬億元，穩定上升至近月的逾20萬億元，升幅逾八成。這意味着樓價並沒有大幅吸納多餘的流動性，沒有出現典型的資產泡沫特徵。

其他因素如租金在專才流入的情況下持續上升、一手住宅貨尾減少、失業率維持偏低等，都利好樓市。雖然境外買家入市規模有退潮的跡象，但樓市本地需求強勁，樓價出現大調整的機會並不太高。

原文刊於信報網站2026年8月26日 

樓市整固 提前做好按揭準備

 樓市有放緩跡象，但對有意入市的準買家來說，未嘗不是好事，一來減少追價入市的急迫感；二來也有更多時間為申請按揭作出準備，減低按揭被拒，難以成交的風險。

樓市由2025年中起轉勢，樓價指數升幅約18%，一手樓去年成交逾2萬伙，打破多年紀錄，今年上半年氣勢亦維持。但6月起，樓市升勢放緩。連續數個月的一手成交量低於1000伙，更有投資銀行估計樓價可能橫行至2027年底。樓市整固，對有心入市的準買家來說，反而有更充裕的時間為申請按揭作出準備。

很多欠缺置業經驗的申請人會以為，只要心水物業的估價沒有出問題、所需按揭的每月還款低於月入一半，申請按揭便一定會獲批；然而，有多個因素可能影響銀行的按揭批核，若果有時間準備，樓按申請人可以把按揭被拒批的風險大幅減少。

 

一般情況下，銀行拒批按揭多涉兩種問題，一種來自抵押物業，如估值不足、物業業權有瑕疵、有未執行的維修令等等；另一種問題來自按揭申請人，如收入不足以通過供款負擔比率、信貸紀錄欠佳等。第一種問題多數可在查冊時發現，第二種問題如有充足的時間，亦可透過「優化」處理。

以信貸紀錄為例，準買家不妨在入市前先查閱自己的信貸報告(以最大的信貸資料管理公司來說，每人每年可免費查閱一次)。大致上，如果信貸評級在A至C，在銀行眼中屬優質客戶，貸款申請獲批的機會較高。如果發現自己的信貸評級未如理想，可透過以下方式改善：確保自己的所有借款準期償還、控制信用卡實際簽帳在額度上限的30%以內、可能的話先清還其他借款、避免頻繁申請新信用卡及其他貸款。

以上良好行為維持6至12個月，有機會提升信貸評級。尤其是償還其他貸款，除了有助於提升信貸評級，亦可直接減低銀行計算按揭申請時的整體供款與入息比率(DSR)。由於按揭DSR的限制是「每月整體債務還款不逾月入50%」，先償還其他債務，可免DSR被擠壓，影響可取用按揭額度。

準買家亦應在入市前，先準備齊全的入息證明，包括3至6個月的糧單、僱主開列的證明信、銀行戶口往來紀錄、最新的稅單、強積金供款紀錄等。如果是自僱人士，便應準備近2年的公司利得稅單、審計報告、商業登記等資料，以便申請按揭時供銀行審批。

最後，如果置業的準備時間較為充裕，準買家亦可考慮多儲備入市資金，以應付首期、置業雜費，以至未來裝修等開支。

提前置業規劃、充份的準備，可大幅減少樓按被拒批，打亂自己置業大計的風險。

原文刊於信報網站2026年8月19日 

負資產的貸款質素

金管局早前公布第二季負資產按揭統計，一如市場預期，在樓價反覆上升之後，負資產個案按季大減。負資產按揭減少，自然值得高興，但更值得留意的是，拖欠情況未有惡化，反映即使物業成為負資產，絕大多數借款人仍維持優良的償還紀律。

最新的負資產住宅按揭宗數，由第一季的11424宗，大幅回落至第二季的4356宗，是連續第五個季度下跌，比起去年第二季高峰期的40741宗，負資產個案更是大跌近九成。由於負資產按揭的出現，主要源於樓價(按揭抵押品價值)下跌，在去年中樓價開始回升之後，負資產數字便持續回落。

對提供按揭貸款的機構來說，最理想的情況是貸款抵押品價值高於未償還貸款，而且借款人準時還款，這種狀況下的貸款，對貸款人來說風險最低。而較不理想的是，抵押品價值低於未償還貸款(即負資產)，但借款人準期還款，這種狀況下，只要借款人持續準期還款，貸款人也不會有實際損失。

 

另一種可能情況是借款人拖欠還款、持續違約，貸款人執行抵押權、法定收回物業拍賣；如果拍賣所得高於未償還貸款(即物業不是負資產)，銀行也沒有損失。等而下之者，是借款人拖欠還款，銀行收回物業拍賣所得低於未償還貸款餘額，銀行便會出現實際損失。

因此，對貸款機構來說，借款人的債務償還能力、他們的償還意願，是與抵押品同樣重要的風險控制因素。

在最新的負資產按揭統計中，負資產個案的拖欠比率(超過3個月)是1.25%，表面上較第一季的0.5%、去年第四季的0.31%為高，而且出現持續上升的趨勢。但如果花時間換算一下，第二季的拖欠個案是54宗，較之前兩季的57宗、66宗有所下跌，反映實際的拖欠數字有所下跌，只是下跌的速度不如負資產個案的回落幅度，令拖欠比率出現上升。

整體而言，本地負資產按揭的回落速度甚快，而在負資產個案上升的時候，亦未見拖欠情況大幅惡化。反映本地銀行的按揭審批、風險管理措施有效。而本地樓按借款人亦在樓價波動時維持優良的償還紀律，令本地住宅按揭持續成為銀行體系上，不可或缺的低風險產品。銀行願意在低利息回報的情況下，為新批按揭提供種種優惠，背後亦與本地借款人的優良還款紀律有關。

展望下半年，由於按息走勢不明朗，樓價上升的勢頭、帶動負資產個案回落的速度未必如上半年顯著，但預期整體借款人的優良的還款紀錄勢將維持。

原文刊於信報網站2026年8月11日 

四大因素推動轉按回升

金管局最新公布的統計數據，今年上半年新批出的按揭申請中，轉按宗數較去年同期上升近三成。轉按活動再度活躍，背後有幾個因素推動。

回顧2025年，上下半年的新批轉按宗數均維持在3966宗水平；然而，到了今年上半年，這一數字一舉大幅突破至5113宗，無論是按年還是按季，升幅均高達29%。

以單月數字比較，2023年12月之後，每月新批轉按數字均處於1000宗以下，直至今年5、6月，新批轉按宗數卻接連兩個月高於1000宗。轉按市場在沉寂一時後重新活絡，背後有樓市轉旺、資產價格估值回升、加息預期升溫，以及銀行業務策略四大力量共同作用的結果。

 

一、整體成交量回升，帶動按揭總需求：首先，市場大環境的改善是轉按宗數上升的基礎。今年上半年香港整體住宅成交量明顯轉活躍，連帶推高了整體按揭申請的基數。

二、樓價重拾升軌，告別「抬錢贖樓」困局：其次，樓價回升令過去難以轉按的個案變成可行。在2025年年中樓價重拾升軌之前，本港樓市經歷了一段輾轉下行的時期。當時物業估值持續下挫，嚴重打壓了業主透過轉按「套現」的能力；部分業主甚至面臨新批按揭貸款額低於未償還舊按餘額的窘境，若要轉按，必須自行補貼現金「抬錢贖樓」，大大打擊了轉按意欲。

然而，自2025年年中至今，本港樓價已累計回升逾一成。物業估值由跌轉升不僅降低了估值不足的風險，也重新釋放了物業的融資空間，促使許多先前觀望的業主重回轉按市場。

三、定息按揭展現鎖息優勢：市場對利率預期的改變，使定息按揭產品成為推動轉按的強勁引擎。滙豐銀行於去年率先推出最長5年期、利率低至2.73厘的定息按揭計劃，隨後中銀及恒生等主要銀行亦相繼跟進。

該產品推出初期，由於市場普遍憧憬美國聯儲局會持續減息，業主對定息產品反應相對冷淡；然而，進入2026年第二季，市場開始出現對美息可能回升的憂慮。在此背景下，定息2.73厘的利率，相較於現行P按或H按普遍約3.25厘的實際按揭利率，吸引力明顯增加。由浮息按揭轉投定息按揭，能直接為業主節省顯著的利息支出，誘發了一波強勁的「轉按鎖息潮」。事實上，以新批按揭計，以固定利率作定價的比例，更由去年中的0.1%，急升至6月的逾25%，反映定息按揭受歡迎程度明顯上升。

四、現金回贈提高轉按吸引力：最後，隨着整體金融環境轉變，銀行對按揭業務的興趣明顯上升。除了積極推廣定息按揭之外，多家銀行亦相繼提高按揭現金回贈比例。目前市場上較高的現金回贈水平已達貸款額的1.4%，這筆回贈金額能有效對沖轉按過程中產生的律師費等手續成本，甚至帶來額外的現金流，大幅提升了業主進行轉按的實質誘因。

綜合而言，成交量升、物業估值回升、鎖息避險需求增、銀行加碼回贈四大因素疊加的成果。隨着市場對利率走勢的重新評估，預期轉按市場在未來一段時間內仍將維持活躍。

原文刊於信報網站2026年8月4日 

FIXED AMOUNT VS ALL MONIES

 以物業抵押予銀行取得按揭貸款，業主自然需要與銀行簽訂按揭契。而主流的按揭契，又可按物業的抵押範圍，分為固定金額按揭(FIXED AMOUNT)與不定額按揭(ALL MONIES)兩大類。對借款人來說，兩者其實大有分別。

進行物業買賣的時候，物業代理一般會為買家進行查冊，基本目的是確認業主身份，以及物業業權有沒有爭拗(涉及物業的任何爭拗，訴訟方都可以將爭議註在契內，即俗稱「釘契」)。而土地註冊資料中，如果物業有按揭未供滿，在查冊時亦可發現。

如果物業已按予銀行，按揭契一般會有兩種登記形式，最常見的是顯示ALL MONIES。ALL MONIES形式的按揭契，代表以指定物業作為貸款的抵押品，而貸款金額無限制。此種按揭契原意是方便業主未來加按時，不必再與銀行簽訂新的按揭契，節省了法律費用。但要留意的是，此種方便，對借款人來說有一定的代價──如果借款人由提供按揭的銀行取得其他類型的貸款，銀行可自動將按揭物業的抵押範圍擴展至其他貸款。原則上，只要借款人在該銀行還有任何欠款，物業的抵押權就不會被解除。例如在同一銀行欠繳私人貸款、信用卡簽賬，銀行都有權收回抵押物業，賣樓抵債。

 

另外，如果是多於一位業主，以聯名方式持有物業，而物業按揭契又為ALL MONIES形式，萬一其中一個業主於按揭銀行欠了其他債務，即使未獲其他業主同意，按揭物業的抵押範圍亦會自動延伸至這位業主個人的其他債務。

要留意的是，如果按揭契是以ALL MONIES方式簽訂，而業主又真的在按揭銀行取得其他貸款；當業主(即借款人)放售物業時，銀行其實有權要求借款人償還所有在該銀行的債務才讓其贖回物業及放契、直接影響交易。

另一類在查冊時會看到的按揭註冊形式是FIXED AMOUNT，即按揭貸款有一個指定上限。該抵押貸款設立了一個明確的最高抵押金額上限。銀行只會就該特定借貸金額，例如500萬元，擁有物業的抵押權。

對借款人來說，FIXED AMOUNT按揭的優缺點正好與ALL MONIES的相反；在同一家銀行加按時，便需要另簽按揭契約、但按揭物業不會被用於抵押其他貸款。

資助房屋按揭、部分正規高成數按揭，因為風險控制的因素，必然為FIXED AMOUNT按揭契。對於不在此限的一般按揭，原則上借款人是可以在FIXED AMOUNT與ALL MONIES之間作出選擇的。

雖然ALL MONIES按揭契能為未來加按省卻手續和律師費，但其「連帶責任」的特點卻會增加資產被封鎖的風險；相反，FIXED AMOUNT則能清晰劃定債務界線，保障業主免受其他個人或聯名共同擁有人的債務牽連。因此，在選擇按揭契形式時，借款人應審慎評估個人的融資需求、與共同擁有人的信任度，以及整體的財務管理習慣，以在便利與風險之間取得最佳平衡。

原文刊於信報網站2026年7月27日 

按揭現金回贈回升 利好市場穩定

 近日多家主要銀行陸續提高向新按揭客戶提供的現金回贈，這反映銀行對按揭業務的興趣回升。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。而近年銀行向按揭借款人提供的現金回贈，往往隨銀行貸款意願而波動。年初一般按揭的現金回贈上限大約是1.2%，至近日，又有多家銀行把現金回贈的比率上調，個別大型銀行可為貸款額在1000萬元以上個案，提供貸款額1.4%的回贈。

銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

 

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

值得留意的是，雖然不少銀行把按揭現金回贈的上限提升，但現金回贈金額如果超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內，而加上回贈的貸款額不可高於金管局對按揭成數上限的限制。

舉例而言，現時標準按揭成數上限是七成。一個估值1000萬元的物業，銀行根據現時標準按揭成數上限，批出700萬元按揭，並提供7萬元回贈，完全合乎規格。同樣，對估值1000萬元的物業，如借款額是650萬元，銀行提供9.1萬元的回贈(貸款額的1.4%)，計算按揭成數時，總貸款額便要算成659.1萬元，按揭成數變成65.91%(計算還款仍然是以650萬元計算)；也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行有一定彈性提供略高的現金回贈。

相反，如果同樣是1000萬元的物業，而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限700萬元，銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%，亦即7萬元。此外，如果按揭涉及按保，現金回贈一般會基於樓價的七成計算。

總的來說，銀行提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2026年7月14日 

利率可能回升的應對措施

早前有美資銀行對聯儲局年內加息75基點的預測，以及對港元拆息、最優惠利率(P)與樓市的潛在影響。若讀者手頭仍有按揭未供滿，且認同下半年港元利率有回升機會，現在正是檢視按揭安排的關鍵時刻。其中一個值得認真考慮的策略，便是趁部分銀行仍提供具競爭力的定息按揭計劃，及早轉按以鎖定未來3至5年的利息支出。

定息按揭的吸引力在於「確定性」，現時大多數按揭借款人主要選擇H按(拆息按揭)或P按(最優惠利率按揭)。P按現時主流的按息是3.25厘，同樣，H按現時多用封頂利率還款，普遍亦在3.25厘左右。但一旦最優惠利率跟隨美息上升，H按業主將率先面對每月供款增加的壓力；定息按揭的最大好處，正是把未來一段時間的按揭利率「鎖死」。目前市場上仍有銀行推出3年或5年定息計劃，定息期內利率固定，不受HIBOR或P波動影響，而且定息期內的利率較浮息按揭為低，現時為2.73厘。定息期結束後，利率通常會轉為浮息(普遍為「細P」減 1.75%，即實際利率約為 3.25%)。

 

即使未來美息及港元拆息累升75基點甚至更多，業主在定息期內的每月還款額仍可保持穩定，有助做好家庭現金流規劃。

轉按的實際考慮因素：

一、轉按時機與銀行取態：目前仍有銀行願意提供較吸引的定息按揭額度，但隨着加息預期升溫，銀行可能逐步收緊定息計劃的優惠或提高鎖定利率。因此，行動宜早不宜遲。建議先比較多家銀行的定息按揭報價，包括鎖定期、罰息條款(提早還款或轉按的罰款)及現金回贈等。

二、供款能力：即使轉做定息，銀行審批時會以鎖息期之後的利率，評估借款人的還款能力。業主應確保家庭財務有足夠緩衝，以應付萬一樓價調整或收入波動的情況。

三、樓市環境配合：過去一年樓價回升逾一成，部分業主在轉按同時可考慮重新估值。若物業估值理想，或可考慮在轉按時順便套現，以增加理財彈性。

當然，定息按揭並非適合所有人。若你預期美息只會短暫微升，之後便會回落，那麼以不變應萬變，可能更划算。此外，現時市場上的定息按揭，都不附設高存息戶口，對於轉按後手上仍有較多流動資金的人士，這會是一個小缺憾。

總括而言，在利率不確定性增加的環境下，「鎖定成本」是保守型業主的重要風險管理工具。建議及早聯絡銀行或按揭顧問，取得最新定息按揭報價及個人化分析，盡快作出決定。

原文刊於信報網站2026年7月7 日 

美國息口走勢對香港影響推演

 美國銀行於本月下旬作出預測，在中東局勢不再升溫的前提下，估計美國聯儲局將於9月起開始加息，全年加息75基點。如果有關預測成真，對港元利率和樓市又會有何影響？

整體而言，在今年初，市場主流意見傾向聯儲局在年內有輕微減息空間，主要理由是今年為美國中期選舉年，低息環境有利於執政的共和黨；而美國聯儲局主席任期屆滿，讓總統特朗普可以任命自己的人馬，維持低息環境；然而，地緣政治引發的通脹壓力，恐怕會令特朗普維持低息的意願落空。

在今年2月底，美國和以色列對伊朗開戰，導致油價大升後，市場對美息走勢轉趨觀望。油價上升，推動通脹，直接為美國帶來加息壓力。雖然美國銀行的預測暫時只是一家之言，聯儲局實際啟動加息的時間不一定在9月，今年美息上調的幅度也不一定達75基點。但整體上，美息開始走向加息周期，應該是市場主流共識。

 

如果今年美息開始上行，加息幅度又達75基點，對美息和本地資金流動性變化極為敏感的港元拆息，將首當其衝受到影響。在套息交易推動下，預期1個月拆息將跟足美息升幅。最優惠利率方面，歷史經驗顯示，香港銀行不會在美國第一時間加息時就立刻調整P。通常需要等到港元銀行體系結餘跌至較低水平(例如接近或低於500億港元)，且1個月HIBOR持續高企於P減2%以內時，銀行才有足夠壓力和動力加P。預期美息上升75基點的話，本地銀行可能上調最優惠利率25至50基點。

對多數按揭借款人來說，現時1個月拆息約2.95厘，一般拆息按揭利率為H加1.3厘，即約4.25厘；封頂利率一般為「大P(5.25厘)減2厘」或「細P(5厘)減1.75厘」，即3.25厘。即使美息上升，港元拆息跟隨，對多數以封頂利率供樓的業主，不會帶來即時影響。但如果美息持續回升，最優惠利率也被帶動向上時，多數以拆息按揭供樓的業主，便會開始面對每月還款輕微增加的壓力。

理論上，按息微升，不會對樓市帶來決定性的影響。但值得注意的有兩點。

第一、美銀對年內美息上升75基點的前設，是中東局勢不再升溫，這仍然充滿變數。

第二、6月起本地樓市動力放緩，全月一手成交較5月下跌一半。估計與內地收緊資金外流有關。疊加政策因素，可能會放大加息預期對樓市的壓力。

最後，美國銀行對美息上調的預測，暫時止於2026年。暫時市場對更長線的美息變化，似乎欠缺共識。究竟美息會在微升後穩定下來，抑或市場主流判斷美息有更長、更高的升幅，將會是未來左右本地樓價的一個重要因素。

原文刊於信報網站2026年6月28日 

定存利率升 租金回報率跌 樓市添壓

近日港元、美元定期存款利率都有持續走高的趨勢。定存利率回升，疊加租金升幅追不上樓價、國家限制內地資金境外投資、美元加息陰霾，或會令持續上升逾一年的樓價升勢放緩。

根據差餉物業估價署資訊，住宅樓價指數由2025年3月觸底後，已持續13個月上升，升幅逾一成。成交量方面，去年一手住宅成交量逾2萬宗，為《一手住宅銷售條例》於2013年實施以來的新高。而今年1至5月，一手住宅銷量已逾1萬宗，3至5月，每月一手成交量均逾2000宗，展現樓市強勁動力。但踏入6月，樓市動力似見放緩，至6月21日，市場錄得約690宗一手成交。由於缺乏大型新盤刺激，全新大盤要待7月才推出，預期6月全月一手成交會低於1000宗。

 

本來在新盤持續多個月熱賣後，出現一個月的成交量放緩也是正常現象。但多個跡象顯示，一些利好樓市的因素正在改變，持續逾一年的樓價回升浪的能量或見減弱。

去年中樓市價量回升，其中一個背景因素是定期存款利率下跌、租金回報率上升。按差餉物業估價署數據，A類住宅(實用面積431方呎以下)的租金回報率，由2024年下半年至今年1月，一直維持在3.6%至3.7%。但今年2月之後，數字輕微回落至3.5%。在過去13個月中，住宅樓價指數上升11.1%，而同期租金指數上升約5.3%。租金升幅不及樓價，結果便是租金回報率下跌。

另一方面，本地發鈔銀行的三個月港元定期存款利率報價，去年5月初由3厘水平，至去年6月低見0.5厘，至去年8月才升穿1%、9月升穿2%，至今年3月至5月，大概維持在2.2%，踏入6月之後，大概維持在2.4%。去年中租金回報率高於定期存款利率逾3厘，是其中一個推動資金重回樓市的重要因素。

在租金回報率回調、港元定期存款利率回升後，現時大型銀行三個月定存利率與小單位名義租金回報率差距收窄至1.1厘。需要留意的是，此處比較的是大型銀行的定存利率，而中小型銀行的定存利率會更高，個別銀行向新資金客戶提供的港元定期存款利率已突破3%。而且定期存款的利息是淨收入，而業主的租金收入，尚需要扣除物業稅、單位保養、物業代理佣金等支出。

展望下半年，在美元加息陰霾下，港元定期存款利率仍存在上升壓力，估計銀行定期存款利率與名義租金回報率的差距將進一步收窄。資金追捧住宅物業的浪潮或會削弱。再考慮到內地收緊資金外流、市場憂慮美息回升，估計下半年整體樓市交投會較上半年減慢。當然，樓市近一年的回升，有其他利好因素，例如本地大學擴大非本地生名額、新來港人士置業都帶來實質的租買需求。但定存利率與租金回報率的變化，勢將制約樓價的升幅。

原文刊於信報網站2026年6月23日 

市佔率創七年新高 定息按揭利與弊

 近年香港幾家大型銀行相繼推出3年或5年期的「定息按揭」產品，以約2.73厘的固定利率吸引買家，究竟本地銀行為何推出短定息期的按揭計劃，置業人士在定息按揭與傳統浮息按揭之間選擇時，又有什麼特別地方要留意？

根據金管局的統計，近幾年新批按揭貸款中，定息按揭有愈來愈受歡迎的趨勢。2023至2024年，新批按揭貸款中，定息按揭佔比在大部分月份都是0%，最高亦只有1.8%。而在2025年下半年，情況出現突破，第四季定息按揭佔比達3.7%至4.8%。而今年1至4月，定息按揭佔比再拾級而上，由1月的5.4%，上升至4月的16.8%，創2019年以來新高。

本地的定息按揭產品，有一些共通的設計特色，包括定息期短，一般只有3-5年、定息期內的利率，定得比傳統浮息按揭利率(現時一般為3.25厘)更低。

 

本地銀行推出定息期短、利率較主流浮息計劃更低的按揭產品，可視為一種銷售策略，一方面為按揭借款人帶來實際優惠，另一方面銀行在中長期仍可賺取息差。

對借款人來說，現時本地的定息按揭產品，有不俗的吸引力。現時最優惠利率已貼近歷史低谷，可說減無可減。反而現時市場憂慮，美息可能受通脹帶動，重回加息周期。現階段如可鎖定低至2.73厘的定息按揭，可減少未來最優惠利率、拆息回升時，每月按揭還款上升的衝擊。雖然本地的定息按揭，定息期偏短，但現時多數定息按揭產品，在3至5年的定息期後，按揭會自動轉為浮息，而計息標準等同一般浮息按揭(細P減1.75厘)，未有為借款人帶來額外的風險。

展望未來，如果未來數月美國的通脹率持續高企(5月名義CPI為4.2%)，遠高於聯儲局的2%通脹目標。美國的加息壓力可能上升，估計本地的定息按揭市佔率會持續增加。

不過，借款人也要留意，香港的3至5年期定息按揭，本質上是一個「短期避風港」，而非長期的財務避險工具。它能為置業初期、財務預算較緊張的買家提供數年安穩、低廉的供款期，但業主在入市前，目光絕不能只看眼前的3、5年，仍應考慮定息期後的浮息轉變、長遠加息承受力一併納入考量。

最後，定息按揭一般不設存款掛鈎戶口，而罰息期亦會較浮息按揭為長，借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

原文刊於信報網站2026年6月16日 

內地收緊資金出境與香港樓市

 近日中國政府針對資金透過香港出境的管道，展開近年來最嚴厲的跨部門整治行動，預期往來內地灰色資金來港的規模會大幅減少。近年本地住宅市場中，「內地買家」的佔比高達三、四成。在新政策下，復甦中的樓市又會受到多少影響？

5月下旬，中國政府重罰三家跨境互聯網券商，香港銀行對內地居民開戶加強審查，內地亦即將於7月1日實施新《對外投資規定》。過去散戶或投資者賴以將資金「螞蟻搬家」或透過灰色渠道調動來港的途徑，正面臨全面性堵截。現時國家外滙管理局規定，內地居民可滙出境外的資金為每人每年等值5萬美元。留學等「經常開支」不在此限，但在境外置業之後，按揭還款並不構成「經常開支」滙出資金的理由。

市場上有指，近一年住宅樓市復甦，原因之一是「內地買家」支撐了樓市。地產代理統計，2026年第一季18654宗住宅成交登記，當中有3882宗涉及「內地買家」，佔整體登記約兩成，數字較去年同期上升逾50%。如果在內地加強資金管制之後，內地來港買樓的資金受限，無疑會對復甦中的樓市帶來不可忽視的衝擊。

不過，值得留意的是，自政府近年大力推行「高才通」等各類人才引進計劃以來，市場上很大一部分被標籤為「內地買家」的置業群體，其實早已是持有香港身份證的「新香港人」。這群買家在成交登記上雖然顯示為漢語拼音姓名，常被外界誤以為是跨境炒樓的內地資金。其實他們多數已在香港定居、就業，擁有穩定的本地港元收入，置業是出於成家立室或改善居住環境的「真剛需」。這群人的置業需求、入市意欲，大概不會受到中國政府收緊資金出境措施的影響。

當然，無庸諱言，在近兩年港府撤銷幾種遏抑樓市的印花稅之後，不少內地資金來港買樓投資；加上今年港府上調成交價1億港元以上物業交易的印花稅，估計豪宅物業的去貨速度會受到一定影響。

由於本地老香港、新香港人的剛需依然存在，而且不受內地限制資金出境影響，預期中小型民生住宅與上車盤具備相當的抗跌力。豪宅類物業受新措施的影響無疑較大，但過去內地限制資金出境的措施其實一直存在。中國人長期習慣「上有政策，下有對策」，現階段限制資金出境的影響依然存在極大的不確定性，仍有待今年下半年一二手市場的實際成交數據作進一步觀察。

原文刊於信報網站2026年8月9日 

下半年樓市的利率變數

 近一年住宅樓市價和量均回升，背景因素之一是2024年以來，港元利率跟隨美息下調。本來今年年初，市場預期美息有半厘左右的下調空間。但預測趕不上變化，半年不到，現時市場主流估計美息在年內已沒有下調空間，明年美息甚至有機會向上調。利率走勢一旦逆轉，預料對復甦中的樓市帶來一定壓力。

以今年成為市場熱話的「事件預測市場(Event Betting)」平台Polymarket為例，今年年初，有23%的參與資金估計/賭2026年，聯儲局會減息2次，共減息50基點(半厘)。17.5%資金估計減息3次，即減75基點；10%估計減息1次即25基點。3%資金估聯邦基金利率不變。到了中東戰事持續、美國通脹率上升，平台的估計開始扭轉。在本周中，69%的資金估計年底前聯邦基金利率不變。執筆時有關平台未有美息上升的賭盤；但在賭博平台以外，利率期貨市場、美國30年長債孳息升穿5%，都預示市場對美息上升的預期升溫。

 

市場意見逆轉背後，是美國當地的通脹率回升，4月消費物價指數(CPI)年增率反彈至3.8%，創下2023年以來新高，大幅偏離聯儲局2%的通脹目標；加上中東局勢緊張導致原油價格上升，令市場擔心通脹失控，結果令市場主流意見，由預期減息，變成憂慮加息。

2024年8月至2025年10月，美國聯邦基金利率共下調175個基點。同期本地最優惠利率只下調87.5個基點，「細P」由5.875%降至5%，而一個月拆息由4.5%水平，降至近日的2.6%水平。港元按揭利率下降；加上同期港府持續減辣，調整中的住宅樓價在2025年中企穩，至2026年5月，累計反彈約一成。但在市場對利率走勢預期逆轉之後，刺激樓價回升的一個重大利好因素料將減弱。

當然，近月樓市好轉，是多個利好因素共同發揮作用。即使按息輕微回升，在租賃需求持續強勁的情況下，應該不會為樓價帶來太大壓力。單論按息本身，由於2024年以來的美息下調，港息未有跟足，美息重新走入上升軌，港元利率初期也有不跟加的條件。但對供樓業主、未入市的準買家來說，今年年初看來合情合理的預期──按揭利率會維持低企一段較長時間，現時看來已有修訂的必要。

雖然強勁的租賃需求為樓價提供持續支持，但加息憂慮可能令市場氣氛轉趨審慎。在利率變數增大的情況下，準買家在計算供款能力時，不應再盲目樂觀，而應採取更具防守性的財務預算，預留充足的利息緩衝空間。

原文刊於信報網站2026年6月2日 

入伙盤「出租反超自用」的啟示

 

差餉物業估價署在4月底公布新一份的物業報告；其中，新落成私人住宅的使用方式數據，一反過去數十年自用為主的情況，連續2年出租多於自用。數據的變化，是否反映某種大趨勢已悄然出現？

差餉物業估價署每年都會向全港物業發出「物業詳情申報表」，住宅業主要填寫物業是自用抑或出租、如果是出租，也要申報租金。差估署會按申報編制各項物業數據，其中每年新落成的住宅的使用方式，在近2年出現了自用、出租比例大扭轉的罕見情況。

由1996年至2023年，每年新落成，而且在評估差餉時申報為已入住的住宅中，申報為「自用」的，都高於「出租」。2003、2004年的「自用比例」最高，均逾90%，「出租比例」只有6.2%至7.5%。1996至2023年，新落成住宅的出租比例，平均約28%，「自用」平均約為72%。但情況開始在近年扭轉，2022年新樓出租比例為28%，等於長期平均值；2023年升至46.4%，仍低於一半。但2024、2025年，新樓出租比例均逾50%，新入伙住宅出租比例反超自住比例。

上述情況出現，有多個可能原因，包括：

一、投資者的入市成本下跌、按揭槓桿增加：2024年2月全面撤銷三種遏抑樓市的印花稅、2024年10月，非自用物業的按揭放寬至樓價七成。

 

二、住宅租金回報率回升：2016年中，租金回報率跌穿3%，至2021、2022年，回報率低至2.3%、2.4%，買樓收租的名義回報率較定期存款更低，買樓收租的吸引力明顯不足；情況維持至2023年8月，租金回報率上升至3%以上，至2024、2025年，部分月份的租金回報高達3.7%，適逢銀行存款利率回落，吸引資金回流樓市。

三、租金有持續上升壓力：港府的多個人才計劃、本地大學大幅增加非本地生學額，為住宅租賃市場帶來強勁、持續的需求。

多個原因疊加，可能便是長線投資者在過去兩年大量入市的原因，在一手市場，甚至出現投資者吸納量壓倒自住用家的現象。

看到這裏，可能有人會問：一手市場連續兩年出現落成單位中，出租多於自用的情況，會不會反映樓市過熱？參考過去近30年的數據，在樓市谷底期，如2003、2004年，新盤自住比例都逾九成，一定程度上反映當時樓市的買樓收租活動疲弱。相對來說，在市場公認的樓市高峰如1997年、2021年，新盤自住比例都在七、八成。由於在2024年之前，市場從未出現新盤出租比率高於自用的情況，現時難以一口咬定此是市場過熱的警訊。暫時而言，筆者傾向於認為，港府在2024年撤銷樓市辣招，釋放了被壓抑多年的投資需求，令近年入市收租的個案增加。

雖然新樓「出租」比例在2024、2025年超越「自用」，打破了過去30年的常態。但此現象主因為政府撤辣降低投資成本、租金回報率回升，以及人才計劃帶來的強勁租務需求，暫時不宜視為樓市過熱的訊號。

 

表：私 人 住 宅 單 位 落 成 後 使 用 方 式

年	自住		出租
	單位數目	百分比	單位數目	百分比
2025	5,511	43.4	7,197	56.6
2024	6,501	42.5	8,813	57.5
2023	7,740	53.6	6,710	46.4
2022	9,239	72	3,587	28
2021	11,291	73.2	4,130	26.8
2020	7,127	61.6	4,450	38.4
2019	8,389	62.7	4,983	37.3
2018	7,084	64	3,983	36
2017	6,056	63.4	3,489	36.6
2016	5,978	65.4	3,162	34.6
2015	5,308	66.2	2,715	33.8
2014	3,918	65.1	2,096	34.9
2013	3,125	59.3	2,149	40.7
2012	3,060	53.9	2,621	46.1
2011	5,260	68.9	2,379	31.1
2010	4,622	67.9	2,182	32.1
2009	2,957	74.5	1,014	25.5
2008	4,181	73.6	1,497	26.4
2007	3,527	64.4	1,947	35.6
2006	4,635	69.3	2,057	30.7
2005	11,133	87.3	1,615	12.7
2004	11,382	93.8	752	6.2
2003	12,202	92.5	987	7.5
2002	13,951	89.2	1,685	10.8
2001	21,575	84.6	3,914	15.4
2000	16,130	85.5	2,738	14.5
1999	9,007	78.4	2,475	21.6
1998	7,262	80.4	1,767	19.6
1997	9,196	83.2	1,858	16.8
1996	14,249	71.9	5,558	28.1

 原文刊於信報網站2026年5月12日