2016年10月31日 星期一

供息不供本按揭 利害參半



樓市轉旺,二手樓價指數節節上升,一手市場雖然有多個新盤同期推出,但多數的定價都甚為進取,而且屢見加價加推。不過,一手市場始終競爭激烈,即使在旺市中開盤,也要推出種種招數吸引買家。在按揭方面,除了幾乎成了指定動作的高成數按揭外,近日也有新盤推出延期供本的按揭安排;究竟選用此類安排時,有什麼值得注意?

比較不同按揭產品時,有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的,例如利率,愈高對借款人愈不利;又如罰息期,對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的,例如還款期的長短,對借款人便沒有絕對的利或不利。「延期供本」本身其實也是中性的還款安排,是否合用,視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本,即在指定期內,借款人按議定好的利率,按時向貸款人還款,只支付利息,而不償還本金。例如貸款額400萬元,利率2.5厘,還款期25年,一般按揭以息隨本減計算,月供約17,945元;首月供款中,利息佔約8,333元,本金佔9,611元;如利率不變,3年後隨每月還本,未償還按揭餘額會減少至364萬元。如果是同額、同利率的供息不供本貸款,每月便只供利息8,333元,而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。

由例子可見,供息不供本的計劃,特性明顯:每月供款減少一大筆,但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素,如果借款人借入按揭後,按揭利率長期低於通脹,即貸款的實質利率為負,此類安排在原則上便對借款人有利。

最後要留意的是,過去銀行也有為客戶個別提供供息不供本的計劃,但後來金管局發出指引叫停,現時可以提供此類安排的新盤,都是透過財務公司安排一/二按。在考慮是否採用此類計劃時,隨了「供息不供本」的特點,也要考慮此類產品按息較高的現實。

如果樓價是500萬元,貸款額400萬元,利率2.5厘,首3年優惠期供息不供本,3年後仍欠400萬元。如果3年後樓價未有明顯上升,而銀行貸款成數仍是6成,即只可借款300萬元。如有關按揭優惠期後按息上升,借款人便會面對難以轉按的問題。

原文刊於iMoney 2016年10月29日

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2016年10月26日 星期三

安老按揭擴適用範圍的啟示

按揭證券公司早前將安老按揭(逆按揭)的適用範圍擴展至未補價的居屋及公屋,計劃公布的第一日,已有批出的個案。而且整體上,各界都對計劃表示歡迎;但安老按揭能順利擴展至未補價的資助房屋,其實也是反映樓價高企的現象。

擴適用範圍屬多贏局面
表面看,安老按揭擴大適用範圍,是多贏的局面:居於未補價居屋的長者,多了一個善用資產的途徑,某程度上對社會福利的依賴會下跌。在過去逆按揭未普及至未補價居屋時,即使此類單位的業主本身早已供滿物業,本身也難以善用資產以補助退休支出。對私樓業主來說,如果不申請逆按,技術上也有其他途徑運用資產,例如可直接按出物業套現(操作上會有一定限制,例如要有收入的親人作擔保)。而對未補價居屋業主來說,任何正規按揭,都要得房委會同意才可進行,套現難度極高。現時逆按普及至未補價居屋,業主便多了一個運用資產的選項。
對銀行、按證公司來說,也是好事,至少多了生意;政府/房委會也沒有額外增加的負擔。由各持份者角度看,應該都會歡迎有關措施。
安老按揭可以擴展至未補價居屋,而且一般估計可能甚受歡迎;但吊詭的是,成功背後,其實有賴於樓價屢創新高──政府遏抑樓市的措施愈失敗,未補價居屋長者業主申請安老按揭的動力愈高。

高樓價增加逆按吸引力
時光倒流一下,回到2008年,當時康山花園未補價單位,成交價由168萬至265萬不等;以200萬樓價為例,55歲單一業主,申請逆按揭,每月收取年金只有3,300元,有點食之無味的感覺。但屋苑新近已有2宗未補價單位以破600萬元成交。以600萬樓價,同一條件的單位申請逆按,每月年金可達9,900元,明顯較有吸引力。
現時由按揭證券公司到一般市場分析估計未補價居屋逆按會受歡迎,背景其實在於樓價高企,連資助房屋價格也持續破頂。在個人層面,不論是否有意申請逆按揭,多數業主應該樂見樓價上升;但在宏觀層面,樓價上升帶來的社會問題(產業單一化、企業高營運成本、貧富懸殊等)卻似乎愈來愈大。

原文刊於經濟日報網站2016年10月26日

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2016年10月25日 星期二

樓市角度看生育

電視上看到家計會的廣告,片中以一對夫婦生出一隊籃球隊,開心愉快地打球,帶出「生育最緊要計劃好」的概念,即如果一早計好數,生多幾個都不是問題。看着看着,又想起了「堅離地」的潮語。

N年之前,香港家計會的口號是「兩個已經夠曬數」;隨平均收入及學歷上升,本地生育率下跌,本地女性一生平均只生育1.2胎──如不計外來新增人口,本港人口將慢慢減少。結果由前特首曾蔭權開始,政府開始鼓勵夫婦多生育;家計會廣告,亦反映類似的思維。

原則上,只要計劃好,由笨豬跳到登陸火星都不是問題,生兒育女似乎也不應該例外。但現實中,有些問題不是「計劃好」便可以紓解。繼發展商開出廳房面積共61方呎的屋則、大埔有村屋業主將下格床招租,床位每月叫價3600元之後,又有投資者在西區開設「太空倉」,每個承惠月租5100元。情況反映房屋仍是供不應求、單身人士開始連劏房的租金也負擔不起,床位和太空倉開始應運復興。

香港的男女平均初婚年齡約30歲,30歲的香港人工資中位數約1.62萬元,夫婦二人如處同一年齡,收入中位數約3.24萬元;沒有其他外債的話,可負擔的按揭上限約356萬元,大概可以負擔一個小型上車盤的按揭供款。舊樓的話,實用面積可能接近300方呎,新樓大概在200方呎左右,但不管是新樓或舊樓,似乎也不應期望他們在如此居住環境下會生三、四個子女。

如果只是財務問題,多儲幾年錢和工作上增加經驗,也可預期收入增加,未來可能購入面積更大的單位。但婦女生育有其年齡限制,30歲初婚,其實沒有多少年讓他們改善財務情況。
當然,以上計的是平均數,同一年齡層的人,總有一批收入較好或者有父母資助,有餘力購入較大單位的夫婦。但統計上,高收入高學歷的人傾向晚婚和少生育。難以期待此批少數幸運兒會為生育率帶來多少貢獻。綜合而言,目前呼籲年青夫婦「好好計劃、多生幾個」,在廣告受眾聽來,可能難以入耳。

由個人的層面看,「對未來有所計劃」當然是好事。如果有意婚後生兩、三個,又希望居住空間合理一點,一早規劃如何儲首期、未來如何應付供樓也有其必要。樓價有起有落,即使負擔不了現時的樓價,未來一旦樓價有所調整,有所準備的人也有更多資源作出選擇。
不過,在社會層面看,新增土地有重重困難,可見將來新世代居住空間偏少的問題似乎難以解決。在此種情況下仍叫後生仔女「計計數,多生幾個」,似乎已脫離現實。

原文刊於信報網站2016年10月25日

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2016年10月24日 星期一

低息環境利好樓市 樓按仍需計算風險

樓市旺場,一、二手成交量均大幅增加。回顧去年底今年初,市場普遍預測樓價大跌,現時市場氣氛可謂完全扭轉。展望後市,物業代理已預期樓價年內將升穿去年高位。後市發展有待觀察,但不論市好市壞,有自住需要的買家入市,仍需小心計算風險。

第三季樓市表現良好,一手住宅成交註冊量約6,200宗,按季上升46%;二手成交註冊量達10,600宗,按季上升24%;二手樓價指數期內亦升逾6%,可說旺市旺價。刺激樓市在年中轉旺的因素眾多,但美國遲遲未加息,反而本地銀行下調新造樓按利率,相信會是主要原因之一。
去年9月後樓價下調,背景因素是市場預期美息將上調,低息環境不再。結果美國在12月加息0.25厘後,年內聯儲局內鷹鴿兩派一直對加息步伐爭持不下。而香港銀行不但未有跟隨美國在去年底加息,到了今年中,反而陸續下調新造樓按利率,幅度達0.3厘,成為扭轉市場氣氛的主力因素之一。
樓按低息或再持續1年以上
展望未來,美國聯儲局本來在9月議息會議後,似乎已達成美國經濟轉好的共識,不論由就業或通脹角度看,都有加息的理由。正當市場預期美國11月大選後,聯儲局會在12月慢慢令利率正常化時,聯儲局主席耶倫卻在10月中發表鴿派言論,提出或有需要實施「高壓經濟政策」,意思是短期內容忍通脹高於目標;說得再白一些,就是即時短期內通脹略高,也不會加息。
市場對耶倫「高壓經濟」論的演繹,是美國的低息環境將維持更長時間,即使加息,也會以慢步進行。回看香港,一般估計美國再加1至2次息,香港都有暫不跟隨的空間,加上新造按息下調,樓按利率低於2厘的環境可能在持續多1年以上。如果其他因素不變,對樓市氣氛的確有正面影響。
小心選用不設壓測樓按產品
對本地買家來說,入市意慾可能因按息下調而上升。不過,不管樓市氣氛如何,即使是因為自用而入市,買家都應該小心計算自己的負擔能力及風險。某程度上,現時申請正規的樓按,申請人要通過壓力測試,按揭實際供款佔收入比例可能低至四成左右,在制度上已為借款人預留一定的財政緩衝。
此外,對於某些有意入市,但又受制於壓力測試的用家,可能會考慮市場上某些標榜不設壓力測試的樓按產品。此類產品的「好處」是財務情況較緊張的買家都可借款入市,相對而言,卻會因此失去財務緩衝的空間。買家更宜細心考慮,此類產品的供款在長遠而言,是否在自己的承擔能力範圍。

原文刊於置業家居2016年10月22日

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2016年10月19日 星期三

樓市旺場 按揭風險仍受控

樓市旺勢持續,本地代理已估計,第四季樓價有機會再上升6%至7%,突破去年高位。但在風險管理角度看,樓價上升,樓按風險仍在可控範圍。

樓市氣氛向好,主要原因是在各國增加貨幣供應下,資金依然充裕;美息自去年底加息一次後,今年聯儲局鷹鴿兩派多次唱黑白臉後,就是未有再行加息。在最近一次議息會議看來對12月加息達成共識後,聯儲局主席耶倫上周卻突然提出應讓通脹率上升一段時間,即意味在短期內,聯儲局不以壓抑通脹為目標。市場解讀是聯儲局即使在12月順利加息,之後利率上調亦會以牛步進行。

港減按息利樓市氣氛
預期美息升幅緩慢,加上本地銀行下調新造按息,本地業主的利息負擔不加反減(至少短期內情況如此),為樓市營造了良好氣氛。

理論上,如果市場預期後市向好,吸引更多資金,尤其是投機性的資金入市,會令市場風險增加。但近年樓市及按揭市場生態改變,至現時為止,未見市場會出現普遍超借的可能。
在申請樓按時,借款人都要通過壓力測試,已持有(或擔保)其他按揭物業,按揭成數及壓力測試的標準都更嚴格。以原先持有一個未供滿的物業計,購入非自住物業,按揭成數上限劃一5成、而新舊按揭的總供款不可逾月入4成,按息上調3厘的壓力測試下,總供款不可逾月入5成。

現行措施超借可能性低
有關措施基本上已杜絕借款人超借的空間。在貸款機構的角度看來,雖然樓價高企,但貸款風險未見上升。風險與回報成正比,風險受控,正是銀行近日下調按息的背景。
嚴控樓按,貸款人的風險受控;另一方面,投資者難以透過按揭槓桿增購物業,也會令成交量下跌。近日樓市好轉,以樓價計,升勢甚速(第三季樓價升幅達6.8%),但以成交量計,二手每月成交量才三、四千宗,與過去量市時,成交量動輒逾萬宗的盛況不可同日而語。
展望未來,此種低成交量,但入市者財力較穩健的情況料會持續。

原文刊於經濟日報網站2016年10月19日

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2016年10月18日 星期二

內地購買力重回香港樓市的變數

樓市持續上升,而綜合各方消息,今次推動樓價上升的,除了本地購買力外,內地買家購買本地樓盤的意欲亦明顯好轉;不過,要留意的是,隨着特首選戰即將開始,官方出招加辣的可能性不容忽視。

今年上半年,整體樓市展望相當悲觀,十個專家九個看淡,討論的不是樓價升跌的方向,而是樓價要跌多少。但隨着美息良久不調升,香港銀行反而先行下調按息和環球央行持續放水,結果購買力重回樓市,樓價在6、7月後明顯回升。而在本地購買力以外,據報近期內地買家在港置業個案亦明顯上升。

過去數年,港府和金管局推出多項針對外來購買力的措施,包括非本地永久居民入市要付雙倍印花稅或買家印花稅,最高可達樓價23.5%。在按揭方面,如主要收入非來自香港,按揭成數要下調一成,例如1000萬元以上物業,標準按揭成數是五成,如外地買家主要收入非來自香港,按揭成數亦是四成。

有關措施有「增加置業成本、減低按揭槓桿」的效果,過去幾年內地買家來港置業的數量似乎有所下跌。不過,貨幣供應增加後內地樓價急升,各地開始限購,加上香港新盤有眾多稅務優惠和按揭安排,對內地買家的吸引力回升;據報,部分新盤的內地買家比例已回升至三成水平。畢竟,對本地人來說,發展商按揭利率在5厘水平屬偏高,對內地買家來說,卻只是內地的正常按揭息口。

由於內地多個城市剛於10月收緊限購令,積存的購買力只要一少部分流入香港樓市,都足以推動新一輪升浪。不過,特首選戰即將開始,除非現任的梁特首不追求連任,否則以他向來視房屋土地政策為主要賣點的往績而言,他應有足夠動機收緊樓市措施。

樓價高企,趨勢上有力再破去年高位,而港人入息未見明顯改善,在內地資金湧港買樓之時,港府已有充分理由出招調控樓市。

在政治上,無容諱言,現任特首民望再創新低,尋求連任的話,總要展示些急市民所急的措施以改善民望。左看右看,似乎也沒有其他措施可能於短期內有機會爭取一時掌聲,甚至是那些高舉香港利益優先的政團,對此也無從批評。在看好內地資金推動樓價拾級而上的同時,不宜忽視以上變數。

原文刊於信報網站2016年11月18日

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2016年10月12日 星期三

銀行也迷信?

樓市氣氛熱烈,隨多個屋苑出現破頂成交,一些平時少人問津的單位,也成買家入貨目標。報載個別屋苑的「凶宅」(或同層單位)也獲承接,不過,部分買家支付訂金後,發現沒有銀行承造按揭,自己又無其他融資途徑,唯有撻訂離場,平白損失訂金。一般人不願買凶宅或可歸因於迷信,但銀行為何也不太願意為凶宅提供按揭?

凶宅是坊間用語,英文有譯為Haunted House(意思是有鬼作祟的住宅);一般說的凶宅,其實是指發生過凶殺案或自殺案的單位,倒不一定有什麼作祟。銀行不太願意為此類單位提供按揭,也並非直接源於迷信。

流通性低的惡性循環
按揭是以物業為抵押的貸款,物業愈是「有價有市」、容易轉售變現,便愈適合作為抵押品。但凶宅因曾經發生過命案,市場上亦有一定比例的買家抗拒購買凶宅,令此類單位的流通性較一般單位低。對貸款機構來說,為此類單位提供按揭,一旦借款人斷供,亦難以將單位轉賣,為其提供按揭的意欲自然較低。而銀行不太願意為此類單位提供按揭,進一步拖低該類單位的流通率──即使有買家不信邪,他亦難以順利獲批按揭,結果便令凶宅的潛在買家進一步減少。

當然,由於凶宅成交價一般較同屋苑其他單位有一定折讓,也不乏實力投資者不經按揭,以現金購入單位出租的案例。不過,對一般需要按揭融資置業的自住買家來說,單位是否可順利獲批按揭,的確是天大問題。

宜先為單位網上估價
雖然嚴格來說,凶宅並沒有法律定義,但事實上有紀錄可查的凶宅難以獲批按揭。為保障自己的利益,減低不獲批按揭的風險,準買家在入市前,不妨多作資料搜集。除了向街坊打聽外,其中一個預防動作,是在看中心水單位後,先為單位進行估價,部分略有「知名度」的凶宅(甚至是同層、上下樓層的同一單位),銀行的網上估價系統會表明「未能提供估價」。
另外,準買家亦可向物業代理查問,心水單位或相鄰的單位,是否曾發生凶殺案或自殺案。過去曾發現代理隱瞞有關消息,誤導買家簽約後,買家成功向物業代理公司索償的案例。如果已向代理查證,而多家銀行的網上估價亦未見明顯問題,大致上已可排除單位曾發生凶殺案或自殺案的可能。

原文刊於經濟日報網站2016年10月12日

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2016年10月11日 星期二

勵志或反智?

在網上片段看到,一位年紀似是幼稚園高年級生的日籍小朋友,在大群觀眾面前表演體操跳木馬。那個跳馬木箱其實比小朋友高許多,他試了一次、兩次、三次都未能跨過木箱,之後一大班同年紀小孩跑出來,圍住他叫了幾句口號後,小朋友再奮力一跳,竟跨過木箱,贏得全場歡呼。片段頗具勵志意味,難怪在網上廣傳;然而,是否勵志,很大程度由詮釋者的角度決定……

筆者認為,片段獲得大量回響,除了永不言敗的勵志精神、同學間熱血的友情等因素外,另一個現實原因是小朋友最終成功跨過木馬。試想一下,如果小朋友在同學「集氣」鼓勵後仍是未能完成動作,甚或勉強跳過木馬卻失手受傷甚至骨折,後果會如何?片段還會被廣傳嗎?這多少反映了我們對成功的戀棧、失敗的疏離,縱然口裏常教孩子,失敗乃成功之母,高舉的仍是講求成功的價值。

要小朋友面對挑戰、讓他們學懂互相支持當然是好事。但客觀而言,因着各人的差異,要年幼小孩跳過比自己更高的木馬,總不能期望人人都可完成任務。小主角在同學鼓勵後跳過木馬,自信心大增、同學關係或會更友好,真是可喜可賀;但筆者更關注萬一失敗後,我們怎樣詮釋得失的箇中。要完成難度高的動作,需要勇氣和堅毅等人類德性,對此有所追求是應有之義。但更重要的是良好判斷和一定的理解。挑戰難關時,要問所為何事?所為何理?

樓市啦啦隊的作為
說回本地樓市,剛看到一名大專講師租劏房的故事──情況大家應該耳熟能詳,大專講師收入不低,但首期不足,又希望離開家人自住,不想租金負擔太高,惟有租住劏房。其實早於5、6年前,已有其他專業人士在電台烽煙節目投訴難以負擔當時的樓價。數年下來,樓價升幅遠遠拋離薪金升幅,400多萬元起價的上車盤,似乎已到了普羅階層難以負擔的地步,就如難以跨越的高高木馬。

此時此景,入市與否其實與小朋友接受挑戰的情況類似──當置業後樓價大升,那便是勵志故事,自然可以神氣一番地教訓新一代廢青,說自己如何英明地抓緊機遇,成功脱貧;相反,樓價出現大幅調整──成功不再,還欠上一身樓債,脱貧故事可能變為脱貪而要面對減債。

值得留意,小朋友跳馬失敗,撇開心理陰影,其實也沒有什麼大不了,來年長高了再跳即可。但在錯誤時間作出決定,借入了超負荷的巨債,影響卻可以持續多年,甚或一世。有趣的是,小朋友勵志跳馬故事裏,有大群同學集氣;同樣,在樓市中,其實也有大量啦啦隊鼓勵作出入市或出市的決定。此等樓市啦啦隊,在市場成交少時會擠眉弄眼的恐嚇政府要撤辣招,市旺時卻會大聲叫嚷,宣傳升市剛剛開始,只叫買家追價(理由自然是遲買更貴)。如果政府早些時候真的受壓撤辣,現時樓價又再瘋漲的情況便更難以想像。更有趣的是,即使啦啦隊看錯市,鼓勵了買家作出錯誤決定,也罕有人會認真追究。

狂風暴雨下的溫水煮蛙
樓市啦啦隊最突出就是鮮有叫買家審慎評估償還能力,判斷是否適宜入市、有需要入市的話,又可否負擔債項。其實,不管是以「樓市進入斷崖」為由恐嚇官方減辣,抑或以「升市剛開始」為由鼓勵買家入市,這些顯性勵志團隊,更在意的是本身糾纏的利益,至於買家未來的財務負擔,恐怕從不在他們的考慮之列。對於只看己身利益,不惜瞪眼講大話,這就是徹首徹尾的反智行為。

近日樓市明顯好轉,6月之後樓市旺市旺價,數個月前擔心樓價大跌的陰霾一掃而空,市場開始討論整體樓價何時突破去年高位,突破後可以上望多少。在樓市一面看淡之際,筆者收到海外友人的查詢,直問香港樓市是否「玩完」。當時筆者已行文,認為樓價於一、兩年內大跌的觀點是過慮;同樣,目前卻認為上述看好後市的觀點也是過於樂觀。持平而言,樓價現時並無大升大跌的條件。友人認為香港樓市的(包括政治)內在形態是典型溫水煮蛙、外在形態則是暴風狂雨之勢(也包括政冶)!筆者則覺得內在形態是較自主,香港及港人本身是可以駕馭,只是人心難估!

作為普通人,難以判斷置業的所謂好時機,在啦啦隊無時無刻都鼓勵去馬的環境下,清醒的用家更應該考慮的是,自己揹得起多少樓債。不可有人肯貸就去買!為什麼?因為貸款人並不是為你負責、而是你為他們負責!你,又想清楚未?

原文刊於信報網站2016年10月11日

2016年10月5日 星期三

內地樓市限購的漣漪效應

內地多個城市為遏抑樓價上升,紛紛推出「限購令」,加強對市民購買第二套住宅物業的限制。在限購令實行前,各地都出現搶購物業的現象。對香港人來說,亦值得留意有關限制的漣漪效應──內地樓市蓄洪的作用下跌,會不會促使資金湧入香港。

內地樓市近一年的表現可說令人傻眼,在經濟增長放緩,以及眾多三、四綫城市住房空置率高企之際,一、二綫城市樓價卻持續攀升,深圳樓價按年上升更達4成。經濟增長放緩而樓價上升,原因不外乎資金供應充足。

充裕資金情況持續
樓價飆升,終於觸發政府出招,多個城市推出「限購令」。措施各處不同,較嚴格的限制是非當地戶籍人士不可購買多於一套住宅。無錫、濟南都將第二套房樓按上限6成,濟南另外要求第一套住宅樓價上限7成;合肥要求第一套住宅樓價上限7成、本地人限買2套住宅、外地人要在當地交社保費一年以上才可買一套住宅。至於北京、上海、深圳、廣州等大城市,更是年初已陸續推出限購措施。

綜合而言,新一輪限購措施的執行似乎甚為嚴格,不少剛公佈將推出限購令的城市,隨即觸發買家在新令實施前入市;山東濟南誇張至要開放體育館供新盤買家辦手續。

洩洪或湧至港樓市
值得留意的是,推動內地人買樓的基本因素──資金供應充足,似乎一時三刻也改變不了。內地樓市成為資金蓄水池,吸納大量資金,推升樓價。中國政府現時要控制樓市泡沫,限制資金進入內地樓市,但氾濫的資金總要找地方安置,香港樓市便可能是其中一個排洪方向。
表面看,香港早已推出一系列措施限制外來資金進入樓市,包括雙倍印花稅、買家印花稅,總稅率可達樓價23.5%;之後3年內轉讓又要交10%至20%額外印花稅。成本不可謂不高,加上非自用或非本地收入人士申請按揭成數受限,結果過去幾年的外來買家成交量的確見減少。

辣招阻嚇力相對低
不過,現時內地出限購令,投資者購買內地住宅受限,即使合資格買樓,按揭成數也減少。對比而言,香港針對外來買家的辣招阻嚇力便告減少──何況部分新盤更會為需要支付買家印花稅的外地買家提供優惠、又提供一、二按降低首期支出。

對已經習慣按息低於2厘的香港人來說,或會認為發展商的一、二按4、5厘的利率太高。但內地首套房樓按利率平均就是4.44厘,內地買家對本地新盤一、二按的利率似乎不會太抗拒。
近月本地樓市單純在美息未加、本地按息下調的因素配合下,已見明顯回升,如果內地城市普遍推出限購令後,會不會引導內地資金湧入香港,值得關注樓市的人士留意。

原文刊於經濟日報網站2016年10月5日

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2016年10月4日 星期二

細單位破頂趨勢或持續

各區都出現二手細單位破頂成交,雖然政府表明未來中小型單位供應比重將提高,但中和短期而言,似乎難以扭轉細單位被追捧的局面。

多個屋苑,例如沙田第一城和嘉湖山莊等,均出現細單位破頂成交,即成交價超逾去年高位創歷史新高。針對細單位成交價急升,政府回應指未來幾年住宅落成量增加,中小型單位供應亦將佔總落成量七成,言下之意,似是提醒準買家高追細單位前宜三思。

的確,近年細單位的供應比重在增加,據差估署資料,今年首7個月有2020伙A類住宅(實用面積431方呎以下細單位)落成,佔整體約23.1%。過去17年,細單位落成量從未佔多於總落成量兩成。而全年細單位落成可望突破4200伙,勢創12年新高。問題是,推動買家追捧細單位的因素眾多,單是細單位供應比重增加,未必足以扭轉大勢。

細單位備受追捧,原因之一自然是整體樓價高企,一眾上車客無力負擔面積較大的單位。而600萬元以上物業按揭成數受更大限制、600萬元以下單位可申造按揭保險,以及細單位的印花稅較相宜等,都是令細單位較受歡迎(包括用家及投資者)的政策因素。

細單位需求大,增加供應本來是平抑樓價的有效方法;問題在於,整體供應量增加,未來4年潛在供應9.3萬伙,4年平均下來是2.3萬伙一年,雖然比2008和2009年低於一萬伙的供應低谷是明顯上升,但比起1999至2005年每年2.5萬至3.5萬伙的高峰期,卻是大有不如。而細單位落成比例增加,但一年亦只有4000多伙。相對而言,2014和2015年各有逾5萬宗新婚登記,小家庭數目增加的速度遠高於小單位,甚至整體私宅的落成量(事實上加上公屋,近年住宅落成數字仍是略低於新婚數字)。在此情況下,細單位供應比重增加,對壓抑細單位升勢的作用將大打折扣。

更值得留意的是,目前市場破頂的集中於實用面積431方呎以下單位,而官方統計,佔未來供應七成的中小型單位,估計包括B類住宅(實用面積431至753方呎)的單位,其中600至700方呎單位恐怕非一般初次置業人士可負擔。此類購買力仍將集中在A類住宅──即細單位之中。
總結而言,除非外圍因素出現嚴重震盪,否則中短期內細單位價格維持高企的可能性較大。

原文刊於信報網2016年10月4日

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