2018年3月29日 星期四

應該借盡嗎?

阿媽教落,買樓最好少借銀行錢,即使要借,也要節衣縮食,盡早供甩按揭。但今時今日,遊戲規則似乎已經改變:提早還清款項,仍然可以減少利息支出。但不少借款人為了賺盡優惠,寧可讓按揭欠款越滾越大。

本來借得越多,利息支出就越高。不過,近年出現兩個因素改變了遊戲規則,其一是越來越高的按揭回贈,其二是存款排勾按揭組合。在上一個世代,借錢供樓就要付利息,根本沒有現金回贈一事;但近年銀行爭取按揭業務,現金回贈越來越高。現時如果借款成數低於金管局指引,可獲銀行提供高達貸款額1.7%左右的現金回贈。

單純是現金回贈,最多是吸引小業主頻繁轉按;按理不會令小業主採用「借盡」的策略(借盡指在符合監管要求下,借取指引容許、甚至超出自己理財需要的最大金額)。但近年存款掛勾按揭組合幾乎成為市場定例,銀行會向按揭借款人提供等同按息的存款利率,優惠一般為按揭結餘的一半;加上現金回贈,漸漸吸引小業主採取「有幾大借幾大」的策略。原因在於,小業主如善用有關安排,其實不需為借多了的金額支付利息,但卻會因借款額上升而令現金回贈額增加,變相出現借多了更慳息的效果。

舉例而言,物業市值600萬元的現契樓,業主本想透過按揭套現100萬元。以現時的利率計,年息約2.15厘,而借款可獲現金回贈1.7萬元。如果業主可以通過壓力測試,將借款額增大至200萬元,年息仍是2.15厘,現金回贈約3.4萬元。借款倍大了,一年利息支出應該約4.3萬元;但將多借的100萬元存入存款掛勾戶口,又會收回2.15萬元的年息。一來一回,借款額大了,但利息支出無變,現金回贈卻增大了,業小業主來說,自然是可借多少就借多少。如果2、3年後罰息期完結,而樓價又上升了,小業主持續施行借盡的策略,便會出現按揭欠款越供越多的現象。

如果符合條件(包括物業估值及收入可通過壓測),小業主又應否採用借盡的策略呢?小業主將借款增加,賺取更高回贈,並將多借的金額存回高息存款戶口,原則上不會增加借款人的風險;問題在於,如果小業主套取巨額資金後,不甘於賺取等同按揭利率的存款利息收入,將資金投放於較高回報(風險一般也較高)的投資項目,萬一投資失利,便可能冒受額外損失。

原文刊於經濟日報網站2018年3月28日

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2018年3月27日 星期二

樓價大升 新盤二按轉按仍需抬錢

近幾年樓價持續上升,不少在兩、三年前以低首期方案購入一手樓的買家,在槓桿作用下,可說賺過盤滿缽滿。不過,一般新盤二按的優惠期只是兩年,雖然過去兩年樓價大升,但仍不足以令借入二按的買家「無痛」轉按。

新盤二按的安排千差萬別,但主流的條件是樓價兩成,全期利率一般為P至P+1%,但首兩年會有優惠,例如P-3%。以六成一按加兩成二按的組合計,買家只需支付兩成首期即可入市。過去兩年整體樓價升幅約22%,以買家支付兩成首期計,資本回報約一倍,不可謂不吸引。
不過,此類新盤按揭的優惠期後,二按利率會明顯增加,不想為二按支付較高利息,最常見的方法是轉按。雖然過去兩年樓價升幅可觀,卻不足以令業主「無痛轉按」。

所謂「無痛轉按」,指以新造的銀行按揭代替既有的一按及二按組合,過程中業主毋須支付貸款差額。要達成此目標,主要的變數是樓價。
以兩年前一個售價800萬元的一手單位為例,假設買家借入六成一按及兩成二按;一按條件為30年還款,利率H+1.4%;二按條件為25年還款,首兩年利率P-3%(約2厘),其後P。兩年下來,一按欠款會由480萬元減至454萬元左右;而二按會由160萬元,減至150萬元左右。

假設單位升幅與大市同步,目前市值約976萬元,升幅可觀;但現時轉按,銀行只可借500萬元,較原有一及二按欠款有約104萬元差距。換言之,業主要轉按,便需支付104萬元的差額。否則,便要承受二按利率上升、供款增加的影響,二按每月供款增加約2375元。
由於兩年前申請二按時,借款人要通過壓力測試,二按優惠完結後,一和二按供款大約只會佔月入三成多,應該仍在可輕鬆負擔的水平。

那麼,以一個售價800萬元,按揭組合一如上述的單位為例,樓價在兩年間要上升多少,才可達成「無痛轉按」的目標?在過去兩年利率幾乎無明顯上升的情況下,一和二按供款兩年後,欠款約604萬元計,樓價要升至1208萬元,即兩年升幅要達約五成,轉按才可抵消原有一和二按。

原文刊於信報網站2018年3月27日

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2018年3月26日 星期一

不需二按仍熱賣的一手樓市

將軍澳新盤銷情暢旺,連續兩周售出逾千伙;市場焦點集中於討論新盤熱賣的漣漪效應(多少向隅客會轉向其他新盤或二手市場);卻少有人指出,項目是在幾乎無買家選用發展商二按的情況下獲得銷售佳績。

買家具實力 極少數採用二按
將軍澳在售的新盤,一如其他一手盤,發展商有提供二按,但二按只適用於少量指定3、4房單位,而且條件相對不吸引:樓價兩成,利率首年P-1%,第2年P,其後P+1.5%;同一發展商去年銷售同區另一新盤,二按條件是是成數兩成,首2年P-2,其後P。一年時間,發展商開出的二按條件大有不同,反映發展商判斷,即使沒有吸引的按揭安排,也不會影響銷情。


而銷售成績證明發展商的判斷似乎無錯:根據一手住宅物業銷售資訊網的銷售紀錄,該盤兩星期售出逾千個單位計,只有個位數買家在簽約時選用二按安排。情況反映「新盤熱賣」的現象,不可由「新盤有高成數按揭」完全解釋。

回想過去10年,樓價持續上升,最初大家將升勢歸咎於炒家,之後政府推出針對炒家的額外印花稅,結果短炒轉讓幾乎絕迹,但樓價繼續上升。
其後大家認為是內地買家買貴香港樓,之後政府推出買家印花稅、連同上調一般印花稅,非本地居民在香港買樓,單是交稅已達樓價三成,但樓價升勢未變。

然後有人說一手銷售得好,是因為發展商為新盤提供高成數按揭;但上述新盤銷情顯示,發展商提供的二按即使罕有買家選用,仍然無阻項目熱賣。

新供應不足 樓價料續高位運行
炒家、外來買家減少,新盤二按不吸引,而一手銷情仍然理想。現時市場上部分觀點便指出,樓價高企,全因低息環境持續,一旦利率向上,樓價升勢便難以持續。如無意外,年內美息會持續上升,港元最優惠利率很高機會上調。不過,其實大家不用等待最優惠利率上升才去驗證「息升樓價跌」的預言。香港近年新批按揭中,八成以上以拆息(Hibor)計價,過去一年,大部分要供樓的小業主,供款已隨拆息上升而增加,但暫時加息似乎不足以令樓市走勢逆轉。

也許大家要面對現實,在住宅供應大量增加前,樓價似乎仍是較大機會於高位運行。

原文刊於置業家居2018年3月24日

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2018年3月22日 星期四

一條廣東道 兩個世界

大概在2003年推出「自由行」起,尖沙咀逐漸成為內地遊客的購物熱門地帶,一條廣東道上,聽到普通話絕對多於廣東話。但近日本土勢力終於扳回一城,在廣東道上的新盤售樓處,碰口碰面都是粵語流利的香港人,相隔幾層樓,恍如兩個世界。

中國方言眾多,某些地方,有時比鄰的兩條村,說的已是完全不可溝通的兩套方言。近日類似現象也在香港出現,不過不是比鄰的村莊,而是樓上樓下兩種語言。將軍澳新盤熱賣,售樓處位於廣東道的寫字樓,接連兩個星期均人頭湧湧。大路兩旁名店出出入入的顧客大都是說普通話的內地遊客、而售樓處中等待買樓的,耳聞目測有9成都是說粵語的香港本地人。

售樓處的情況與一般人的印象有別。不少人對樓價高企,會歸因於外來購買力(主要是內地人)入市,令需求增加。不單是普羅市民,某位貴為全國政協的商人近日也提議港府,將非本地人入市買樓的印花稅進一步倍增,以遏抑樓價。(非永久居民購入本地住宅,現時要支付買家印花稅15%、一般印花稅15%;稅率倍增的話,外來買家購買香港住宅,便要支付樓價60%印花稅)。


樓價高企,除了沒持有香港身份證的內地買家之外,由不同途徑來港,取得永久居民身份的「新香港人」,有時也成為怪罪目標。但上述新盤的現場所見所聞,大多數的買家口音似乎相當純正,不似是新來港人士。

平民化新盤非內地客目標
現象的解讀有兩種方向:其一是現行的印花稅率,加上按揭的限制,已經有效壓抑非本地人的入市意欲;因此在新盤銷售時,已較少見到外來買家。另一個可能的答案,是非本地買家的興趣可能集中在較高價物業有關。

2018年1月,市場有430宗成交要繳付買家印花稅,總稅額12億6百萬元,代表此批單位(包括一、二手)的平均價約為1,870萬元。而將軍澳新盤樓價中位數約八百多萬元。估計未入非本地買家法眼,加上項目未有提供印花稅折扣或回贈,因此出現本地幫成入市主力的現象。

另外要留意的是,發展商只為項目指定3、4房單位的建築期買家提供二按,而且條件相對不吸引(樓價2成,首年P-1%,第2年P,其後P+1.5%)。但仍然獲超額認購,而且創近期銷售佳績,反映市場餓盤程度仍高,購買力仍然雄厚。

原文刊於經濟日報網站2018年3月21日

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2018年3月20日 星期二

2018樓市的中國因素──制度自信

美國經濟回復增長、又成功維持弱貨幣,即使多加幾次息,對香港資產價格不利的走向,並非如市場某些淡友所宣講的嚴重。而同樣影響香港至深的中國因素,亦未見有不利於香港樓價的發展。

話說朋友阿寬過年時招呼上海來港自由行的親友,過程頗堪細味。阿寬全程被再教育:「祖國樣樣都好先進」。派利是時,上海姑爺問為什麼不用微信紅包;去便利店買水,姨媽說他們都有無人商店了;其他零售要去ATM提現金,姑婆又會說內地現時真要提款都會容貌認證,不必記密碼。總之有馬雲和馬化騰的資訊科技推動下,祖國樣樣皆犀利,可憐港人只能靠邊站。

阿寬在受教之餘,回了一句:「其實係雙馬犀利,抑或政府犀利?」上海親戚異口同聲說:「總之是中國人犀利。」阿寬再提到:「這些技術方便之餘,個人私隱完全被掌握,不小心應用很易出事。」國內同胞們當然不同意,回了一句:「行得正企得正怕什麼!」阿寬本來想反問行得正也可能有冤獄,但想到話不投機,便把反問吞回肚內。

中國人的制度自信
阿寬的遭遇絕不罕見,最近看人大政協開會,筆者看到一個明顯的變化。上世紀八十年代,由中國政府到知識分子都認為經改之後,早晚要政改,當時有「兩條腿」跑步的說法──國家要進步,不可能只有經濟改革,政制一樣要改,分歧只是快慢。當時「黨政分家」,也是當時公開討論的話題。

到了今時今日,中國卻出現所謂「制度自信」,在經濟年年增長下,民間已認為中國制度比别國優越,政制不必學外人。亦即認定單腿可以跑赢雙腿!由強國論到大國民族的驕傲,盡可見諸於平民的購物、企業的收購,以及中國制造「一帶一路」的大計!

當然,中國可以「單腿」落場,在經濟增長上跑出亮麗成績,原因之一是此腿相當粗大。中國是大國、資源眾多、而且資源盡在政府手上。國力豐厚,政府更可以掌控社會各層面,此中成績是在國際社會上無出其右,如調動的資源有效,確能針對性地推動經濟。至於單腿跑步是否過於異相,相信不是今天國人有興趣的話題。

更有甚者,中國政府維持強大掌控能力的情況似乎愈來愈高明。撇開大家早知的傳統黨組織、傳媒控制、國安系統不談;對大數據的掌握,亦令社會控制進一步強化。早前《福布斯》公布全球富豪榜,中國的雙馬分別名列第17和20位。兩位的共通點是旗下業務以資訊科技為主,掌握消費者(亦即人民)生活模式的大數據。他們的生意短短十多年變成巨企,除了時勢做英雄,也與中國政府需要更完善的大數據,對有關企業在政策上提供配合有關。

制度自信下的心口不一
美國政府要Apple協助解開疑犯上鎖的iPhone也諸多麻煩,而中國政府大概不會有類似煩惱,或許這都是制度自信的內容之一?近幾年中國的網購、電子支付迅速普及,發展下來,政府對自己每一個國民生活了解得最鉅細無遺。中國政府正以一種「全知者」的形態出現,控制力將更強大。在強國富民的走向中,現有一切只會不斷被強化,根本看不到要改變的需要。
但有趣的是,中國人口裏對西方模式說不,但「身體最誠實」。這邊說香港現金支付落後,回過頭在港各區商場仍是被內地客逼爆。富而自信的國人更是四出走資,甚至部署移民。「裸官(家人都移居外國的官員)」現象亦早已不是新聞。而香港正是資金出走的第一站,所以最貴到最平的樓房盡見內資足印。香港所謂的外來買家税項高達樓價三成,卻仍然有價有市,细查之下盡是祖國同胞的貢獻。在港元隨美元偏軟,而中國人購買香港物業興趣不減的大環境下,加幾次息,又如何令樓價大幅調整?

不少在過去幾年錯失入市機會的香港仔仍在等待樓價調整。試想如樓價跌三成,大概港府也要隨即撤辣,對內資來說則是「雙減辣」,平足六成!到時本土香港人又有沒有資金或魄力去參與搶貨?

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2018年3月20日

2018年3月19日 星期一

新盤建築期付款注意事項


購買未落成物業,大致上有兩種付款安排,一為現金即供,即簽署買賣合約後,便向銀行申請按揭,在物業未落成前已開始供樓,由於發展商可較早套現,售價一般有一定折扣。第二類是建築期付款,即支付一部分樓價後,待物業入伙時才申造按揭。

兩種付款安排各有利弊,以現金即供來說;好處除了售價一般有折扣外,另一好處是銀行一般會估足價。不過,如果置業人士購置新樓是換樓,舊居仍有按揭未供滿,在申請樓花物業的按揭時,銀行即使接受新物業為自住,亦會將新舊物業的按揭供款相加,供款總額在現有利率下不可高於月入一半;加息三厘不可逾月入六成,才會批出按揭,要通過要求有一定難度。

相對來說,選用建築期付款,好處是物業落成前都不用供樓,對家庭收支影響較少。但建築期付款的安排,要在物業臨近入伙時才申造按揭,屆時需要再為物業估價。如果在期內樓價下跌,便可能出現估價不足的情況。例如一個樓花期建築期付款訂價800萬元的物業,買家在樓花期已支付120萬元,並計劃在入伙時再支付200萬元現金,並以6成按揭借480萬元完成交易。如期內樓價下跌,物業在臨落成前,估價只有700萬元,6成按揭可借420萬元,買家便要額外籌措60萬元,才可完成交易。

在樓花買賣中,價格是由合約規定的,但交易時間卻不是一個固定的日期,而是要待物業落成,發展商發信通知買方,可以將業權正式轉讓。由於建築進度受制於天氣等眾多因素,故樓花買賣時,物業落成日期只是一個估計值。

其實不論樓花是提早抑或延後落成,也會為買家帶來一定麻煩。舉例而言,如果物業原先是估計年底入伙,買家可能計劃在年中開始放售舊居,以便套現完成新居交易。

不過,如果物業工程進度滯後,入伙期順延,買家過早售出舊居,在交接期便要另外找地方居住。相反,如果新居提早落成,買家可能未及放售舊居,如果未能籌措資金完成新居交易,可能就要支付延長交易的罰息了。

原文刊於iMoney 2018年3月17日

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樓花提早落成的風險

 香港盛行購買樓花,在完善的監管之下,樓花買賣一向順暢。不少人將樓花買賣比喻為期貨合約,但與一般期貨不同,樓花買賣的成交期,並不是完全固定,對買家而言,會衍生另類風險。

在樓花買賣中,價格是由合約規定的,但交易時間卻不是一個固定的日期,而是要待物業落成,發展商發信通知買方,可以將業權正式轉讓。由於建築進度受制於天氣等眾多因素,故樓花買賣時,物業落成日期只是一個估計值。

  正常而言,買入樓花自用也好,投資收租也好,應該是盼望物業越早交樓越好,但有時交樓時間比預計的提早太多,也會為買家帶來一定麻煩。

  在按揭上,對選用即供期付款的買家來說,物業提早交樓的影響不會太大:反正一早以樓花按揭供樓,待物業落成,轉為現樓按揭只是一個手續問題。而對以建築期付款的買家來說,何時交樓,卻會影響到新居的按揭申請。

  舉例而言,某新盤在2年前以樓花方式推盤,原先估計在今年年底交樓;但早前卻通知買家,交樓期提早大半年,請業主準備成交。個別業主可能計劃,在年中賣出現居的舊樓,套現以支付新居樓價餘額。但現時新居提早交樓,買家即使立即將單位放售,以現時市場流行的2個月成交期計,亦可能未及周轉支付新居樓價。

  要留意的是,新盤延遲交樓,發展商還要找認可人士簽署證明受天氣影響,提早交樓卻是不需要理由的,而按一般樓花合約,買家應該在收到發展商通知後2星期內完成交易。如果買家因故未能完成交易,唯有與發展商商討,為延期交易而支付罰息。

原文刊於中金在線2018年3月19日

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2018年3月15日 星期四

月入10萬中產的置業故事

樓價高企,但大量準買家未能入市,原因不是供不起,而是欠首期。如果過去儲蓄不多,難以應付首期,在現時的樓市下又有何選擇?

「七十後」的K小姐於某大企業任職中高管理,月入10萬元,過去一直以租樓解決住屋需要。K小姐想到退休後總要找地方長住,近日才留意樓市消息,但她卻發現可以選擇的原來並不多。

以壓力測試標準計,月入10萬元的K,可負擔的按揭金額逾1000萬元;她之前向地產代理了解過,心水的港島大屋苑二手樓價大概在800萬元水平。可說絕對有能力供款,問題在於,她過去奉行「搵得來、洗得去」的信念,沒有積蓄的習慣,手上現金不足200萬元;而以800萬元樓價計,首期需要320萬元,印花稅另需30萬元,尚未計裝修及其他雜費開支。K小姐此時才發現,雖然自己收入不俗,卻難以負擔大屋苑的兩房單位價錢。


K小姐的個案應該有一定代表性:論收入,其實可以負擔相當高的按揭供款;但受制於首期,卻難以落實入市大計。

放在K眼前的選擇有幾個:
‧按兵不動,堅信有日樓價會回落至較合理水平,那時才入市
‧退而求其次,考慮面積較小、位置較遠的屋苑,如果樓價在600萬以下,仍可透過按保, 以 2成首期入市。期待日後樓價升值,售出物業換樓
‧考慮有提供高成數按揭安排的一手盤

幾個選擇都有其局限,等樓價跌的問題是不知道要等到何年何日,更擔心樓價升幅快於儲蓄增長。買二線屋苑的話,首期方面不成問題,但在交通時間上可能有所犧牲;另一方面,受制於額外印花稅,買入二線屋苑在未來3年也難以部署換樓。最後的選擇,如要購入一手盤,往往又未必是現樓,立心入市也要看抽籤的運氣,而一般發展商按揭在優惠期後利率偏高的問題。

K小姐要如何選擇,要看下回分解。故事對青年人卻有一定啟示:今日看樓價可能是高得離譜,但不作儲蓄準備的話,即使日後收入大幅提升,置業入市仍是高難度動作。

原文刊於經濟日報網站2018年3月14日

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2018年3月13日 星期二

發展商按揭取態趨保守

近幾年一手樓市旺、二手樓市靜(與過去年份比較),其中一個主流的解釋是,一手盤有發展商的高成數按揭組合,令買家可以用低首期入市。而從近期發展可見,新盤的一、二按取態有變,未似早兩年的積極,但由銷售反應來說,卻未見有嚴重負面影響。

數年前按揭成數收緊之後,發展商的回應是推出二按,甚至提供整筆一按。對發展商來說,由於資金成本因素,提供二按是較一按為佳的選項。問題在於,發展商的二按需要與銀行一按配合,而只要按揭組合涉及銀行,一、二按便需要通過壓力測試,對部分買家來說,難度偏高。其後發展商繞過銀行,直接推出按揭成數七至八成的一按,由於不涉及銀行,便毋須通過按揭壓力測試。個別發展商更以「包批」為號召,即表明毋須任何入息證明,買家申請便會批出按揭。

後來在政府表示關注下,發展商的「包批」按揭絕跡。而近期發展,更可見發展商對二按批核也有收緊跡象:某個即將入伙的屋苑,樓花銷售時有提供二按選擇,近日臨入伙,建築期付款買家要部署上會,卻傳出多宗二按申請被拒批。個別例子是因申請人近日轉工,即使收入上升,貸款機構也選擇不予信納。而新推的樓盤,二按的條件亦見收緊。例如某發展商去年推盤,二按條件是成數兩成,首兩年P-2,其後P。今年推盤,二按條件卻轉為首年P-1,第二年P,其後P+1.5。整體而言,發展商的二按不如以往優惠,而貸款意欲亦不如過去積極。

有趣的是,雖然二按有收緊現象,但一手市場的熱賣情況未見減退。上周熱賣的新盤,據聞較多買家選用不涉及二按的付款計劃。此盤可能已試出市場反應:現階段毋須太優惠的二按,新盤原來一樣可以有理想成交,而由入票數字看,有意入市的購買力仍然旺盛。估計稍後應市的新盤,二按條件可能會以上述新盤作參考;有意入市的準買家,對有關趨勢不可不留意。

原文刊於信報網站2018年3月12日

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2018年3月8日 星期四

2018樓市的美國因素 - 政策的愛回家

近月美股炒上落的話題之一,是息口走向。股市隨住息口走勢預期而上上落落。雖然近期主流觀點認為今年美息大概只會上升三次,合共0.75厘,但美國年內加息幅度應不止於此。
作出如此估計,筆者是基於局勢推演的結論。美國現時經濟持續增長穩定、特朗普總統基建計劃可望啟動、減稅刺激,在在形成通脹壓力,綜合影響下,聯儲局加息幅度或會較一般估計為快。

回歸通脹主導的貨幣與財政政策

傳統上聯儲局利率政策主要目標為控制通脹。回想奧巴馬總統的任期末段,市場上如 Paul Krugman等仍在討論美國會否進入通縮,彼時自然無從加息。

幾年下來,現時已確定通脹重臨。特別是特朗普要為進入鋼鐵、鋁材大幅徵稅,市場已在計算,連啤酒汽水的生產成本都會受影響。通脹帶動美息上調的空間已然出現。作為生意人的 “侵侵” 總統,當然知道通脹的好處!

過去一段時間,可能出於有心人造市需要,「市場預期」的加息空間似乎一向偏低,結果每次聯儲局的言行被解讀為加快加息(即「不如市場預期」),美股便大插一輪。

到了聯儲局言論被理解為不會特快加息,美股又大幅抽上,筆者估計這種波動choppy 的走勢在今年將不斷上演。聯儲局在未來加息時,要處理的,便是如何避免股市過於波動的市震問題,而方法也不需太複雜—只需回歸基本,強調利率政策在控制通脹即可。


聯儲局的點陣圖、會後公布等,大可維持加息三次的觀點,但一旦通脹向上,便順勢加息可也。一句話:以通脹為加息的領先訊號。這是自2008年後的首次貸幣政策和財政政策雙雙走回處理通脹傳統做法,可謂政策「愛回家」。

過去10年,美國先後以貨幣政策、財政政策刺激經濟,但初期效果不彰;那時美國政策的不確定性甚高(例如史無前例的量寬)。現時美國有回歸基本的條件,反而代表美國往後的政策走向更易預測,後市走向可能較為穩定。

正常而言,一國貨幣利率上升,會推高貨幣匯率。但跡象顯示美國決策者期望在利率正常化的同時,要避免美元過強的情況出現;要Make America Great Again,形勢上需要弱美元保障出口。而美國早已表演過一面加息,一面維持弱美元的能力—過去兩年利率溫和上升,但美匯走勢持平。美匯指數2016年在93至103點徘徊,去年在持續加息後,美匯卻輾轉回落,今年1、2月在88至90點之間運行。

或者有人會問:過去兩年美國的確做到了加息而且同時維持弱美元;但不加息,或少加息之下,弱美元的目標應該更易達到,美國又何必加快加息?

原因之一:特朗普不似是滿足於一任總統的人,早前他半開玩笑的說,美國也許應仿傚中國,讓國家領導人不止連任一次。如果現時在國家經濟承受得了的情況下先行加息,在特朗普任期後半階段出現任何經濟逆境,聯儲局會有足夠的彈藥(減息空間)應對。現階段可以加息,是為了將来(可能需要的)減息作準備。除非經濟較差,承受不了加息,否則聯儲局較應傾向「加得多少便加多少」的策略。而在溫和增長、溫和通脹的情況下加息,對美元、港元資產價格的長線影響應為中性向好—更何況即使按步加息,美息仍較近20年平均水平為低,不足以引發經濟收縮。

說回加息對香港的影響,又未必有一般人想像的大。除了香港經濟仍處於擴張期外,另一個原因是美國的貨幣戰略:如果美國成功在加息周期壓抑美匯升幅,令美元維持偏弱的水平(美匯指數100以下),代表與其掛勾的港元亦偏弱。過去數據顯示,港元兌周邊貨幣偏軟時,較為利好樓價。

至於樓市的中國因素,下週再談。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事


原文刊於NOW 財經 2018年3月8日

2018年3月7日 星期三

大屋苑上車單位逾400萬的衝擊

踏入2018年以來,樓價大致上持續上升;早前有報導指,樓價一向落後的屯門區,低於400萬元的二手放盤只約110個,而按消耗速度,可能在暑假前後已會被吸納。樓價由3字尾跳至4字頭,在數值可能只是跳了一格,對準買家的財政安排卻是天壤之別。

在現行的按揭指引下,未有按揭負擔的借款人,購買樓價1000萬元以下物業的標準按揭成數是6成,貸款額上限500萬元。如果樓價低於450萬,透過按揭保險最多可借9成按揭,貸款額上限360萬元,樓價450萬元至樓價600萬元,按保上限樓價8成。對合條件的借款人來說,樓價390萬元,首期支出可控制在39萬元。如樓價為420萬元,首期會升至60萬元,即樓價升幅7.7%,而首期上升54%。如樓價進一步升至450萬元,首期便達樓價2成,即90萬元。連同印花稅3%,購買上車盤的現金支出已突破100萬元。


壓力測試方面,樓價由400萬至450萬元,可借入的按揭上限都是360萬元,以利率2.15厘,30年還款期計,月入要逾32,762才可通過壓測。以此收入水平計,如儲蓄率為1/3,大概要7.6年才可儲足首期及印花稅。

當局會不會放寬按保適用範圍,會是後市的一個主要變數。如果維持不變,而樓價仍在現水平運行的話,上車客便只好咬緊牙關儲錢。在大市而言,400萬元以下「上車盤」絕跡,上車門檻上升,可以預期二手樓的成交量會持續處於低水平。

相反,如按保放寬(例如樓價500萬可借9成),可以預期二手的成交量及成交價上升—原先因首期增加而壓後入市的購買力可能湧入樓市。某程度上可說當局自製一次人為升浪----然後當此價位的放盤被消耗後,再面對是否進一步放寬樓按的兩難問題。

原文刊於經濟日報網站 2018年3月7日

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2018年3月6日 星期二

結餘充裕 按揭優惠停不了

近月多家銀行推出定息按揭優惠,有銀行估計新批按揭中,定息按揭比率已高達二、三成。另一方面,又有銀行直接下調大額按揭借款的H按利率;情況或許反映,年內港息隨美息上升的幅度仍然有限。

目前市場一般估計,美息在年內將上調3次左右。之前已有銀行表示,由於本地銀行體系資金充裕,估計最優惠利率要在下半年才見上升──意思是美元上半年加息,香港最優惠利率可能維持不變。另一方面,如果本地銀行體系結餘維持現有水平(約1800億元),拆息亦難見明顯升幅。

近日銀行以首一、兩年定息方式吸客,除了顯示資金充裕、銀行有強烈的貸款意欲外,某程度上亦顯示銀行預期香港跟隨美息上升的幅度未必太大。原因在於,目前多家銀行推出的定息按揭,首年利率已低於一般的H按及P按,如果在定息期內,最優惠利率或拆息上升幅度愈高,提供定息按揭的銀行賺取的息差愈少。銀行現時願意以低息按揭吸客,原因之一可能是預期港息上升幅度有限。

作為借款人,小業主應該會歡迎銀行近期頻頻推出按揭優惠的舉動。在優惠多多的情況下,小業主不妨透過轉按以節省利息支出,甚至賺取現金回贈。不過,要留意的是,資金充裕的情況不會永遠維持,在正常情況下,美元加息而港息不跟,港美息差擴闊,會令熱錢外流,利率最終會慢慢回升。

把既有的按揭轉按,節省利息並不會增加風險。不過,如果是想趁按息便宜而加按套現,便要自己衡量利率上升的相關風險。

原文刊於信報網站2018年3月6日

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2018年3月5日 星期一

P按H按及定息按揭

市場都在討論美國聯儲局今年加息幅度是3次抑或4次,香港的銀行又會在何時上調最優惠利率。不過,就在市場憂慮加息之時,市場的按息卻反見下調現象。

香港現時流行的按揭計劃有3種,第一種是最傳統的最優惠利率按揭計劃,不同銀行可自行訂定自己的最優惠利率(Prime Rate, 簡稱P,以此為準的按揭簡稱P按);現時香港銀行的最優惠利率界乎5厘至5.25厘。一般P按會以P+/P-標示利率,在市場調節下,最優惠利率不同的銀行,實際的按息會接近。例如P為5.25厘的銀行,按息下限一般為P-3.1厘,而P為5厘的銀行,按息下限一般為P-2.85厘,即按息均為2.15厘。P按過去長時間是香港最主流的按揭計劃,但隨更有競爭力的拆息按揭推出,P按近年市佔率已跌至數個百分點。

現時香港市場最多借款人選用的按揭計息方法是拆息為準的按揭,拆息指香港銀行同業拆息息(Hibor,簡稱H,以此為準的按揭簡稱H按);拆息每天隨銀行資金需求而波動,而H按一般以一個月拆息為準,再以H+標示利率。以3月1日為例,1個月拆息為0.74714厘,而一般新造H按利率可低至H+1.3厘,如於此日計息,供款利率便是2.04714厘。新造H按在過去1年由H+1.5厘,慢慢下調至近日的H+1.3厘,大額的借款,例如1000萬元以上,更有銀行提供H+1.25厘的按揭。反映銀行競爭激烈,貸款意欲強烈。

  近期市場另外興起的是「定息按揭」,與外國定息按揭一般為全期固定利率不同,香港的定息按揭年期一般只為1至2年,期後會恢復以P或H為準的利率還款。過去有提供定息按揭的銀行,定息水平會較浮息略高,市場對此類產品不太受落。但近月銀行提供的定息按揭,定息利率會市場上的H按或P按略低,令定息按揭的市佔率出現高於P按的現象。

原文刊於中金在線 2018年3月5日

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2018年3月1日 星期四

定息按揭慳到幾多?

早前由於拆息上升,有一段時間,H按借款人會轉用最優惠利率為準的鎖息供樓。而由舊有H按轉按,慳息效果不明顯,市場一度估計年內轉按活動可能轉趨沈寂。但隨多家銀行推出定息按揭、而拆息在新年假期後回落,轉按慳息的效果又見顯注。

近幾年一般新做按揭的罰息期為2至3年,2年前新批H按的一般條款為H+1.7厘。近2個月H按的較佳批核條款為H+1.3厘,成功轉按,牌面慳息0.4厘,但由於早前拆息高企,年初拆息企於1厘以上,因此不管是H+1.3抑或H+1.7厘,在機制下都會轉為以P為準的「鎖息」供樓,實際供款利率都是2.15厘。如果情況持續,的確會減少按揭客戶轉按的誘因。

但近月各項因素都出現變化,一來是拆息回落,近日拆息大致維持在0.72厘水平,假設原有按揭條款為H+1.7厘,鎖息P(5.25厘)減3.1厘,供款利率即2.15厘。如新批按揭H+1.3厘,供樓利率即2.02厘,利率較舊有按揭為低。

其次,多家銀行推出定息按揭產品,較優惠的定息按揭條件為首年定息1.68厘,其後H+1.3厘,鎖息P(5.25厘)減3.1厘,並有現金回贈及高息存款戶口。以原有按揭餘額300萬元,還款期25年計,每月供款約12,936元。如維持借款額及還款期,轉至上述定息按揭,每月供款會減至12,253,每月節省683元。雖然表面上的節省不多,但由於利率較低,還本速度會較快,定息按揭戶口一年後未償還按揭金額會是2,902,611元,比維持於原有H按低5,760元。如果年內拆息或最優惠利率上升,原有按揭的供款會增加,但定息按揭則維持穩定。

在部分銀行推出定息按揭計劃後,先後已有銀行跟進推出類似安排;由於條款相對於2、3年前推出,剛過罰息期的現有按揭優惠,估計年內轉按活動會維持活躍。

原文刊於經濟日報網站2018年2月28日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...