2019年9月30日 星期一

轉按削優惠 拉高實際按息

近期多家大、中型銀行削減轉按的優惠,表面看來,既有的客戶不受影響,還款仍是按舊有協議進行。但在借款人的實踐角度看,實際按息已然上升,而且升幅甚高。

以一個兩年前取用的按揭為例,當時典型的按揭條件是H+1.4,鎖息上限大P-3厘,現金回贈貸款額1.6%。兩年前的9月下旬,一個月拆息約0.5厘,即第一個月的供款利率約為1.9厘。兩年後的今日,由於拆息上升,一個月拆息已達1.8厘,「H+」觸及封頂位,而最優惠利率亦較2年前上升了0.125厘,現時大P-3是2.375厘。以此計算,原有按揭業主的供款利率,已較兩年前的1.9厘,上升了0.475厘。


另一個影響實際按息的因素是現金回贈。過去兩年,按揭市場競爭激烈,銀行一度為轉按客戶提供貸款額2至2.1%的現金回贈,直接刺激轉按宗數高企,例如今年7月,新批按揭共11,102宗,當中轉按佔4,865宗,比重達44%,宗數較二手成交按揭的3,902宗及一手成交的2,335宗都多。數字反映具備財政條件的置業人士,大致上已習慣定時轉按--主要原因可能就是透過轉按,獲取現金回贈,抵銷按揭利息支出。過去銀行為新買賣按揭及轉按提供的利率、回贈都一樣,轉按大致上不會增加利息支出,而扣除律師費,獲得現金回贈可視為另類節省利息的方法。

回贈減利率升 轉按不再「必賺」
以2年一次轉按,每次可獲現金回贈為貸款額2%計,大致上等於每年節省1厘的利息支出。換言之,名義上按息是2厘多,考慮到轉按的回贈,實際按息其實只有1厘多。

但現時銀行開始為新買賣按揭及轉按作出差別待遇,轉按可獲的現金回贈會較少,而利率會較高。轉按對借款人來說,不再是「必賺」的操作,反而有可能帶來較高的長期利息支出。一般估計,轉按佔新批按揭比率將會在年底大幅回落。而「轉按賺回贈」不再活躍,一定程度上可視為借款人的實際按息支出被拉高。

由於整體上按息仍然偏低,而且在美國開始減息後,本地按息似乎也沒有多少上升空間。即使「轉按賺回贈」快成絕唱,料不會對樓市帶來額外壓力。

原文刊於置業家居2019年9月28日

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2019年9月25日 星期三

什麼人仍應該積極考慮轉按?

在多家銀行削減轉按優惠後,現時轉按已不像過去一樣「必賺」,而是變成一種可能賺、可能蝕的博奕,而且究竟是賺是蝕,也要數年時間才知分曉。不過還是有一群人,在可能的情況下,還是應該積極考慮轉按。

說的正是過去數年,採用發展商按揭購入新盤的置業人士。當我們說「轉按吸引力下跌」時,比較的是「原有銀行按揭」及「新批轉按」的條件,由於現時新按轉按的利率一般比兩年前批出的按揭為高,而轉按可獲的現金回贈又下跌,現時轉按對借款人來說已不是有利無害。轉按當下可能會獲得一筆回贈,但還款利率卻會上升,如果銀行持續削減轉按優惠,全期利息支出便可能因為轉按的決定而增加。


不過,對於過去數年以發展商按揭入市的買家來說,情況卻不一樣。絕大多數由發展商安排的新盤按揭,整體利率都較銀行按揭為高,只是在還款初期的2、3年,設有優惠來壓低利率。在優惠期後,利率便告回升,一般達最優惠利率上下一厘。相對而言,現時銀行就算削減了轉按優惠,按息仍是P-2.7厘左右,對於選用此類按揭入市,而優惠期已過/將過的置業人士來說,仍應積極考慮轉按。

當然,轉按要符合多過條件,包括最新物業估值及可借取的按揭上限,是否足以償付原有按揭、現時申請銀行按揭,是否可通過壓力測試等等,都是考慮因素。但大致上,如果財力足以通過壓測,而轉按可獲的貸款額足以償付原有按揭,便絕對應該轉按,以節省利息支出。
如果礙於物業價格升幅不足,轉按貸款額不足以償還原有按揭,需要調撥儲蓄,仍是應該積極考慮。始終發展商按揭的利率較高,除非資金有較好的出路,否則就算是調撥資金提早還款,也可視為減少相對較高息的債務的穩健策略。

原文刊於經濟日報網站2019年9月25日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...