樓市負擔能力的真相

上周有國際機構發表報告，指去年香港的樓價與收入比率（House Price to Income Ratio）創新高，一般物業的價格是家庭入息中位數的17倍。但另一方面，金管局向立法會提交報告，平均供款入息比率維持35%的低位。兩組數字表面有 衝突，其實都顯示同一問題。

住宅按揭平均借款額持續上升
根據金管局數字，每宗住宅按揭的平均借款額在近5年是持續上升，2010年8月時，每宗取用按揭平均金額為244.8萬元；而2014年11月為 331.8萬元，累積上升36%。雖然期內平均按揭還款年期由275個月延長至305個月，但新做按息由H+0.7%升至H+1.7%水平。新造按息上升 及按揭年期延長對每月供款的影響會互相抵銷；在此情況下，按揭金額上升，而平均供款與入息比率回落，主要原因便是借款人的平均收入上升。

以2014年11月按揭數據（平均按揭取用額331.8萬元，新批按揭還款期305個月，估計平均按息2厘，供款與入息比率35%）計，按揭借款人平均月 入39,674元；遠較家庭入息中位數23,500元為高。相對而言，2010年8月，每宗按揭平均月供大約9800元，當時按揭借款人平均月入 23,902元。

由樂觀角度看，近年實際取用按揭的借款人，供款佔月入只35%左右，加上其他按揭逆周期措施，代表此批買家財務情況理想，未來即使經濟收縮，此批借款人的 持貨能力甚至是持貨意願亦較強；樓價回落帶來的連鎖效應會較上一周期小。但悲觀而言，亦代表社會上中等收入的一群（以居於私樓家庭計，平均月入約 31,600元）；置業難度已大幅上升。

香港住宅已接連5年為全球最難負擔
數字其實與國際機構發表的的報告互相印證。Demographia由2010年起把香港納入其研究，由該年開始，香港住宅的便已接連5年為全球最難負擔。 樓價收入比率在2010年不足12倍；接連升至去年的17倍。與同一時期，金管局統計的平均供款與入息比率卻由2010年的41%，下降至去年底的35% 的數據並排審視。可見「一般物業」的樓價與入息中位比較，是愈來愈高-實際上借用按揭入市的買家，其收入遠較中位數為高。

暫時而言，由於按息低，實際按揭借款人的平均供樓負擔小，樓價看不到有太大的下調空間。但如樓價進一步上升，便代表市場上有能力入市的買家將買少見少，成交價高企但成交量偏低的情況在年內料會維持。

原文刊於經濟日報網站2015年1月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

自置物業比率與和諧穩定

近幾年樓價上升，市民抱怨樓價難以負擔。其中一個值得留意的趨勢，是不論公營或私人房屋的自置居所比例，均見明顯下跌。數據反映一個自然但不健康的現象：資產歸邊。

多年以前，首任特首董建華曾立下7成市民居於自置居所的政策目標；其後樓價回落，港府的房屋土地政策由寬鬆改至收緊；7成自置居所的目標自然也沒人再提，歷年多份施政報告，也沒有再把「提高自置居所比例」作為目標。

政府不再將自置居所比例作為政策目標，結果就是整體自置居所比例按年下跌。2011年時，整體(包括公、私人)住宅中，有53.2%為業主自置；到 了2014年，數字回落至50.4%。如果單計私人住宅，數字更為明顯，2011年時有69.8%為自置居所，至2014年，數字跌至65.9%。

在公營房屋市場，自置居所比例下跌，主要原因相信與過去幾年停售居屋有關---新增的單位都是公屋，公屋業主是房委會，只推出公屋，整體公營房屋的自置居所比例自然下跌。
在私人市場上任何住宅，必然有其業主；此部分的自置居所比例下跌，不代表「物業沒人買」。而是反映以租樓解決居住需要的家庭數目上升。居於自置居所的家庭比例下跌---2011年有164.7萬戶人居於自置的私樓，數字在2014年減至160.6萬戶。

值得留意，近年新樓供應持續增加，整體住戶數量亦上升，但持有自置物業的家庭數目回落；數字代表過去幾年，起碼約有4萬家庭出售自置物業後未有再入 市，而以租樓解決居住需要；也大致代表此4萬個住宅由自置業主手上流向投資者手上---當然，投資者不太可能是本身沒有物業人士，數字的轉變，代表資產歸 邊，社會上的「無(房)產階級」較前增加。

多年以前，董建華推出7成自置居所目標時，除了民生理由，恐怕也有穩定社會的政策計算---業主較可能是傾向穩定的一群。社會上業主比例增加，便代表傾向穩定、保守的市民數量增加。

近年自置居所比例大幅下跌，同時社會躁動的情況明顯增加，當中是否有更深刻的關連，值得學者研究。梁振英力圖增加建屋量，除了要證明自己的施政能力，恐怕也有其他方面的計算，至於效果，恐怕還要拭目以待。

原文刊於信報網站 2015年1月27日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按揭新指引對投資者影響

金管局於周一（19日）晚上出招，進一步完善按揭指引。除重申沒有業務營運的公司申請按揭需跟足現有指引外，更收緊出租物業租金計算收入的折扣率。收緊指引料可紓緩未來樓市調整的幅度，但對投資者的影響有限。

市場較關注的是有關租金計算的指引。以往銀行計算按揭申請人持有物業的租金收入時，會以八折計算，即每月收租$1萬的物業，折算成$8,000的收入。現 時金管局的新指引，是基本折扣率定為三成，即同樣是$1萬的租金，折算成$7,000的收入。如果租金收入欠缺證明，折扣率定為四成，即$1萬租金，只 算$6,000收入。

此舉對上車客的影響不大，主要受影響的是一眾包租公，其利用按揭槓桿，增持物業的空間將稍為收窄。以持有多個物業，租金收入共$10萬計算，以往當作$8 萬收入，未來只可當作$7萬。如果有部分物業尚有按揭未供滿，此情況下包租公新購物業作非自住用途，按揭成數上限五成（不變），供款與入息比率基本上限四 成（不變），但「入息」卻由$8萬變$7萬，在現行按息下，持有物業每月總供款不可逾$2.8萬（之前為$3.2萬）。上述所指的，還未計算壓力測試的影 響，以持有其他未供滿物業計算，按息升3厘，按揭總供款不可逾收入五成。

維持一貫去槓桿化策略
金管局此舉，官方理由是因應收租業主有相關的支出（維修、管理費、空置成本等），名義租金不等於實際收入；而金管局認為近年兩成的折扣不足以反映有關支出上升的趨勢，故發出指引調整折扣率。

不論金管局原意如何，實際上的影響與近年的逆周期措施一致，即去槓桿化（De-leveraging）；直接效果是減低收租業主再入市的槓桿比率。未來遇 上息口上升，樓市調整，租金回落時；由於申請按揭時的租金收入一早被打折，按揭供款比率受限，只要按息上升不逾3厘，租金收入跌幅不超過三成，供款佔實際 租金收入仍會維持在五成以下。換言之，有關業主亦會有較強的承受能力。但對樓市而言，未必有太大的負面影響。

在現時雙倍印花稅、額外印花稅措施及非自住物業的按揭成數受限的影響下，仍然有意買樓投資的業主，不單有一定實力，更對樓市有強烈的偏好。他們在稅務開支較其他投資高的情況下仍選擇物業投資，自然已經過詳細計算。
收緊租金收入的計算標準，未必會令他們打消買樓收租的念頭——最大的影響，可能只是令他們「睇餸食飯」，租金計算收緊後，要買樓收租的還是會入市，只是部分購買力受限的包租公，轉為購買樓價較相宜單位。


原文刊於置業家居2015年1月24日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

居屋三級制 能否重建「置業階梯」？

施政報告中提及，政府建議房委會，將兩座2016年落成的公屋，以先導計劃方式，出售予綠表人士，定價將比傳統居屋低廉。另一方面，市建局的啟德項目亦會 有兩座大廈改作資助房屋，定價介乎傳統居屋與私樓之間。資助房屋三級制隱然出現，是否可以重建漸已失效的置業階梯、協助市民安居樂業？

在現時市區二手居屋呎價已逾萬元的環境下，傳統居屋似乎已漸失去協助上車客置業的作用。政府推出新的平價居屋及高檔居屋，是否可重建置業階梯？

傳統上，本地樓市有所謂「置業階梯」或「換樓階梯」之說。大概意思，是對於白手興家的置業人士（尤其是公屋戶）而言，置業時往往會按部就班，由於居屋較私 樓有折扣，加上可免按保申請9成半按揭，往往成為初次置業者的上車目標。先購置居屋，經濟條件進一步改善，便購置私樓。由公屋、居屋，以至私樓，步步升 級，便是所謂的置業/換樓階梯。

象徵意義高於實際效果
現時的居屋（尤其是二手居屋）售價逐步上升，令上車客也望而卻步。另一方面，市場上也有一批入息高於白表資格、不能申請居屋，但也難以負擔私樓樓價的準買 家。在此情況下，推出平價居屋及高檔居屋，似乎可在置業階梯上多設兩層，令置業階梯擴闊至「平價居屋>傳統居屋>高檔居屋>私樓」。不 過，階梯未必可簡單重建。

首先自然是規模問題，由價格看，居屋三級制增加了不同價位的居屋選擇；但政府提及的平價居屋及高檔居屋都只有兩座，規模分別大概千多伙及300伙，相對於1年5萬至12萬宗的二手成交，象徵意義高於實際效果。

新計劃沒有增加供應
當然，有關計劃可以擴大，令受惠人士增加。但此類單位增加，卻代表其他供應減少；新類型居屋對傳統居屋甚至公屋有排擠效應－－可發展住宅的土地有限，將原 先發展公屋、居屋甚至私樓的土地，改為發展另類居屋，其實沒有增加整體供應。新的平價居屋，本來是公屋；市建局的啟德項目，本來是私樓，改為居屋發售，增 加了兩個名堂，但整體住宅供應量沒有增加。
在未解決土地供應問題前，設置更多價格不同的居屋種類，只會令每一層的受惠家庭維持在偏低水平，對協助市民置業，以至重建換樓階梯，未必有太大幫助。吊詭 的是，如果政府可以解決土地供應問題，整體上私樓、資助房屋的供應不再緊張，樓價自然下降－－那時似乎也沒有必要維持三級不同價碼的居屋種類。

原文刊於經濟日報網站2015年1月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

九成按揭限制應否放寬？

樓價持續上升，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已迫近400萬元。在按揭層面上，400萬元以下物業逐步減少，代表上車人士入市不單要高追，連首期開支亦會大幅增加。在此情況下，當局會不會放寬九成按揭的適用範圍？

自住買家購置400萬元以下物業，透過按揭保險最高可借九成。但樓價一過400萬元，按保成數便逐步下跌。樓價410萬至450萬元，按保的按揭成 數名義上是80%至90%，但貸款上限是360萬元。換言之，在按揭保險計劃下，400萬元物業，首期是40萬元；410萬元物業，首期是50萬 元；450萬元物業，首期是90萬元，樓價比400萬元物業上升12.5%，首期支出增加125%。由於按保的指引限制，首期支出急升，對資金較緊張的上 車人士將有嚴重影響。

隨樓價上升，400萬元以下物業買少見少，估計年內會出現準買家、物業代理等要求放寬九成按保適用範圍的聲音。

技術上，如果將九成按保範圍擴展，例如450萬元物業也可按九成，上述450萬元單位的首期便是45萬元，樓價及首期開支均較400萬元物業同步上升12.5%。對首期資金緊絀的上車人士來說，可選購的單位也會明顯增加。

問題是，一旦放寬按保適用範圍，卻可能向市場發放錯誤訊號。去年政府在雙倍印花稅條例三讀前，應市場意見作出輕微修訂；換樓人士半年內售出舊居，可 退回新購物業一半印花稅的期限的計算準則，由新居簽訂臨時買賣合約計，延至完成交易才計算。單由修訂內容看，百分百合情合理：臨約與完成交易之間，有一定 時差。修訂合乎一般人的換樓需要。但合情合理的修訂，仍然被市場理解為「減辣」，一度刺激樓市成交回升。

相對而言，如放寬九成按揭適用範圍至樓價400萬元以上物業，在上車人士角度看是合情合理。但對市場發放的訊號，卻一定被理解為「放水利好樓市」或 「減辣」等。買家及代理之外，400萬元以上的放盤業主也一定歡迎──可望有更多準買家追價。最終結果，或會增加400萬以上物業的價格上升速度，大半年 後，市場又會再要求進一步放寬按保的適用範圍。

雖然400萬元以下放盤買少見少，但在「一動不如一靜」的考慮下，官方放寬按保適用範圍的可能性甚低。

原文刊於信報網站 2015年1月20日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

細價樓熱炒5年仍算爆煲先兆？

月初差餉物業估價署公佈11月樓價指數再創新高，市場尤其擔心中小型住宅升幅持續領先，是樓市「爆煲」先兆。另一邊廂，金管局亦表示，置業負擔能力仍偏緊，第3季樓價與收入比率升至14.8，略高於1997年的高峰水平；樓價在2015年是否有行人止步，甚至調頭向下的機會？

過去市場有「炒到細價樓，樓市近玩完」的認知，是引用股市的經驗。資金湧入某個市場時，首先受惠的必是較優質的資產；在股市可能是藍籌，在樓市便是豪宅、市區一線屋苑。到了優質資產被炒高，上升空間有限時，資金便轉炒二、三線資產，例如細價樓。

不過，我們相當懷疑今次細價樓上升是爆煲先兆。理由之一，是2009年以來，反映細價樓的A類住宅指數，升幅其實一直領先代表大單位的E類住宅指數，甚至領先整體住宅指數升幅。「細價樓升幅較強」的情況，已持續了5年。可以說，並不存在「先炒豪宅/大單位，炒無可炒才轉炒細價樓」的情況。至於為什麼今次樓市升浪一直以細價樓領先？市場已有眾多分析，包括樓價愈高，在新印花稅下買賣成本愈大、按揭槓桿愈細等，反而迫使資金集中細價樓。

表：近年A類住宅升幅

年份	A類住宅價格升幅	E類住宅價格升幅	所有類別住宅價格升幅
2009	29.0%	28.2%	28.5%
2010	24.4%	16.2%	21.0%
2011	11.7%	8.0%	11.1%
2012	30.2%	10.1%	25.7%
2013	8.7%	-1.5%	7.7%
2014#	13.2%	2.2%	9.5%

#2014年數據至11月

資料來源：差餉物業估價署

細價樓領先數年，未必是爆煲先兆的理由之二，是欠缺規模。人都喜歡有故事性的個案，小人物難以負擔樓價(或反過來以買樓至富)的故事永遠吸引過枯燥的數據；但個案不一定反映全局，目前一些重要數據說明，樓市尚未耗盡能源。

的確，不管以什麼標準統計，樓價收入比計都已高於上一高峰期。但單由此不能斷定樓市將爆。原因之一，自然是現時的按息遠低於上一個高峰期，透過按揭借入同樣倍數的樓價，變得較易負擔。

原因之二，是現時樓市成交的規模遠不及當年。多數分析都同意，政府的辣招壓不了樓價，但壓低了成交量；此點極為關鍵。1997年土地註冊處有205,461宗登記，涉及金額8,680億元。2014年有81,489宗登記，涉及金額5,475億元。1997年香港GDP是13,339萬億元，2014年數據未齊，2013年香港GDP是21,253萬億元。

大致上，香港在2014年的生產力比1997年高6成，而樓市成交量為上一高峰期的4成，成交金額只及當年63%。以每宗交易平均價計，的確是明顯上升，但資金卻遠遠未達過份消耗的地步。

樓市會不會因加息或其他理由而調整？有可能。會不會出現類似97年的雪崩式下跌？機會似乎不大。

原文刊於iMoney 2015年1月17日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

400萬元的上車懸崖

政府及物業代理統計的樓價指數都破頂，官方數字去年11月反映細價樓的A類住宅指數創新高。物業代理統計，以上車盤為主力的新界西的樓價指數升幅亦跑贏大市。傳統上，細價樓升幅領先，往往是樓價調整的訊號，現時我們又應如何了解有關現象？

估市從來是吃力不討好的事，而多數時候，市場總是利好利淡消息同意出現。因此，我們一向強調，與其估計後市走勢，不如做好自己的風險管理，知道自己的承擔能力所在。不過，參考過去經驗，可以說現時細價樓的值博率不高。

400萬元以上物業 首期開支急升
一個具體的例子，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已逼近400萬元。要留意的是，對真正的上車客來說，400萬是一條不可忽略的死綫， 甚至可說是一度左右入市決定的懸崖：樓價400萬元以下，買家可以透過按保，借取樓價最高9成的按揭。而樓價一過400萬元，按揭成數會逐步縮減，首期比 例會逐步增加。樓價逐步上升，加上按揭限制的結果，是迫使一群購買力較低的買家，集中購買400萬以下物業。

本來，當樓價持續上升時，有能力購買同一類單位的買家漸漸減少，是一個「自然現象」。不過，上車盤由360萬升至400萬，有資格購買的買家減少會是一個 平緩現象。但當上車級單位樓價突破400萬元之後，有資格購買的買家，理論上卻可能出現大批減少的情況。過了此價位，首期支出大幅增加，會令欠缺足夠首期 的買家卻步。以420萬元物業為例，按保上限是360萬元，首期是60萬元；400萬元物業的，按保上限一樣是360萬元，首期是40萬元。換言之，樓價 上升5%，首期支出卻增加50%。首期支出急升，對資金較緊張的上車客將有嚴重影響。

要改變有關情況，除非有關當局放寬400萬元以下物業才可申請9成按保的限制。不過，此舉反過來會刺激400萬元以上物業成交，因此，放寬的機會微乎其微。如無意外，我們可能會在今年看到，當新界區主要屋苑400萬以下放盤都絕迹後，有關屋苑成交量減少的現象。
發生此類情況，不一定代表樓市會因欠缺支持而調整，那些以400萬物業為目標的購買力，將轉移至更偏遠的，樓價更落後的屋苑。到了連那些被公認為最落後大市的三、四綫物業都欠缺400萬以下選擇時，那便會是一個更值得留意的警號。

原文刊於經濟日報網站2015年1月14日

更多按揭資訊，請瀏按計劃網站

居屋向隅客對私樓影響有限

新一期2160伙居屋單位於昨天截止申請，連同郵寄表格，認購倍數勢破紀錄。部分市場人士認為，情況反映本地置業需求強勁，憧憬在居屋抽籤、揀樓後，向隅買家會流向私樓或二手居屋，但此估計可能太過樂觀。

如果大量超額認購的情況發生在私人市場，可以預期，部分向隅客會流向價格、質素接近的一、二手樓。但居屋市場的情況可能完全不一樣。

先分享一段網上看來的買居屋至富策略：一家三口居於自置私樓，父母未退休，剛進入職場的兒子本身未有急切的置業需要，雖然單身資格申請居屋，中籤機率偏低。但在左思右想下，仍決定入表。原因如下：
一、機會成本低：只是申請費用200大元及填表時間。
二、現時兒子月入合資格申請，但幾年後收入將超過限額，屆時既難以申請購買居屋，亦難以負擔私樓。
三、萬一成功中籤，購入心水單位，便一家三口遷往居屋居住，將現時的自住物業出租，計算上抵銷居屋供款有餘。

當然上述只是一個個案，但反映的是，居屋市場相當獨特──認購成本低、部分白表單身客合資格申請的「空窗期」短。以上情況都是居屋獨有的，申請居屋落空後，除非市場上的私樓價格接近一手居屋，否則向隅客可能沒有太大動機流向私樓。

一手居屋較接近的代替品是居屋第二市場，尤其是今年仍維持2500個白表名額(俗稱的白居二)，上述個案中的兒子，如果未能購入一手居屋，可選擇以 白表資格申請購買第二市場居屋。但單身白居二的中籤機率更低(名額250)，在二手市場找單位花費的時間較高，也要與原有的綠表資格買家爭奪放盤。在申請 人角度看，只會是後補計劃。

在大數據而言，去年首11個月的居屋第二市場買賣成交暫時錄得2206宗，總值65.92億元，平均每宗成交價為298.8萬元。以居二市場按揭年 期最長25年，九成按揭計，平均樓價298.8萬元，按揭額268.9萬元，按息2.15厘，月供是11595元，略高於白表單身人士月入上限2.3萬元 的一半，負擔比重偏高。

總括而言，一手居屋對某些準買家有特定吸引力，向隅客多，雖然是反映市場置業需求強勁，但在抽籤、揀樓過後，未必會有多少購買力流向私樓，甚至是居二市場。

原文刊於信報網站2015年1月13日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

息口美升中跌的影響

市場認定美息在年內上升，問題只是何時升、升多少。另一方面，中國增長放緩，市場估計人民銀行可能繼去年11月不對稱減息後，在年內繼續減息托市。一減一加，對本地物業有何影響？

先說美國加息，一般估計，年內美國利率即使回升，但加息進度可能相當緩慢，年底前的聯邦基金利率可能會維持在1厘以下，在通脹仍然維持4%左右的情況下， 如此平緩的加息，對樓價未必會有明顯負面影響。值得留意的反而是內地如加碼減息，可能會刺激內地購買力進一步流入香港。

近日網上流傳一篇相信出於發展商售樓部員工的網誌，內容大致是說內地買家與本地買家購置新樓的行為大不同--內地買家視買樓作等閒，根本不需要職員講解合 約；只有本地買家在簽約時會隆重其事，例如會拍照留念，甚至是在付出大半儲蓄作首期後，反而露出如釋重負的表情。如內地真的進一步減息，甚至推出量寬，內 地買家買樓的豪邁情況料會更上一層樓。

本地樓市充斥內地買家，有眾多原因，包括本地對財產保障更為完善、樓市流通率高，易買易賣等等。即使港府及金管局推出種種措施，大幅提高非本地人的置業成 本，但內地買家佔樓市成交量未見明顯回落。稅務局於2014年3至11月，共處理5883宗涉及買家印花稅個案，佔同期成交量11%--一般相信當中絕大 部分為內地買家。一旦內地推出量寬或減息時，便意味內地一部分人更容易取得貸款，內地買家佔本地樓市比例可能進一步上升。

中國如量寬 樓市內地客將更趨豪氣
原則上，不論是美國或中國，減息或推行量寬，目標都應該是刺激實體經濟而不是刺激資本市場。不過，現實中，美國的量寬政策，首先受惠的卻是當地股市。而以 內地有後台有方法的環境，減息或量寬，結果都會令部分「有關係」人士，更易取得平價資金。而本地樓市料會是此類資金其中一個出口。

值得留意，對內地買家來說，他們未必在乎港元按揭利率上升的影響，一來是他們的資金較充裕；二來是在正常情況下，他們申請港元按揭亦有一定限制。港息隨美 息上升，代表本地買家入市的難度增大；但內地買家向來較不依賴港元按揭，港息上升對他們的影響會較少。換言之，今年美國及中國息率如真的出現一加一減情 況，上述網誌提及本地買家及內地買家在簽署物業臨約時的行為差異料會進一步擴大---本地買家在樓價高企，息口回升之際入市，可能會表現得更小心翼翼，而 後者在資金取得容易的情況下，料會更趨豪氣，甚至霸氣。

原文刊於經濟日報網站2015年1月7日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

資金供求與按息

當市場仍在討論美息會何時上升，港息是否照跟時，卻少有人留意到，僅僅是按揭市場本身的變化，都可能觸發按息回升。

金管局公報至2014年11月數據，1至11月，按揭取用總額為1919億元，埋單計數，估計2014年全年按揭取用金額會在2100億元水平，較2013年上升3成，亦打破數字在2010年後連續3年的跌勢。

近年一般人的印象，是樓價上升，樓市相關行業，包括提供按揭的銀行應該生意滔滔。但事實上，2009年以來，監管措施日趨嚴格的情況下，樓價與按揭取用金額出現罕見的背馳現象—即樓價節節上升，按揭取用金額卻年年下跌的情況。

在按揭指引收緊下，2010年至2013年整體按揭取用金額下跌，有效需求(合符指引可申請按揭的置業者)減少，銀行卻持續水浸(資金供應充裕)； 結果是按揭貸款的價格(按息)亦一直於低位徘徊，P按的利率已多年處於金管局指引下限水平；只有H按利率在大行推動下，由低位稍為回升。

2014年按揭取用金額回升，反映需求強勁，加上美息可望回升，水浸情況可能有變，顯示銀行對新造按息的議價能力回升，2015年，不單最優惠利率及拆息可能會因外圍因素有變而上升，P按及H按息的息差，亦可能因需求回升而上調。

過去在生意不足的情況下，銀行競爭激烈，在資金供應充裕、需求不足的情況下，銀行維持低按息多年。展望今年，借款需求仍然強勁，但資金充裕情況可能 有變的大環境下，可能觸發個別銀行將新造按息稍為上調。例如H按的牌價便未必再是H+1.7%，而可能輕微上升至H+1.8%或H+1.9%水平。

當然，上述分析只是出於供求變化的估計，現實中市況複雜，即使個別銀行希望推高新造按息，在「敵不動、我不動」的心理下，結果可能仍是你眼望我眼。但有意入市的準買家，宜留意市況的變化，在最優惠利率及拆息可能上升之外，P按及H按的息差，在年內都可能出現輕微上升。

原文刊於信報網站 2015年1月6日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

加息的應對策略

一般估計2015年起港息跟隨美息回升，在評論利息上升對樓市影響時，焦點集中在「每個月供款會增加多少」、「樓價可能下跌多少」。較少人討論身負樓債的小業主，要如何應對按息上升。

粗略而言，應對按息上升，理財上可以有幾個取態：

一、不理會，即任由按息上升，每月供款增加。表面看此取態相當消極，卻可能是最多人「選取」的對應措施－－按息回升初期， 供款增加始終有限，不少人可能採取聽之任之的態度。撇開完全被動，不去思考應對策略的業主，也有個別情況適合對加息採取「放任不理」的策略，包括按揭餘額 少、剩餘還款期短、供款佔月入比例偏低等；此等情況下，利息上升，對借款人的財務影響不大，大可不理。另一種情況，是借款人預期收入升幅可完全抵銷加息影 響，便未必有太大的財政壓力推動借款人為加息作特別部署。

二、延長供款。以一般浮息按揭而言，利息上升，便意味每期供款增加。如果借款人的理財目標是「限制每期供款於月入一定比例」；其中 一個可行的方案便是與銀行相議，透過延長還款期的方式，令每期供款減少。此方案有一定代價，延長還款，會令全期利息增加。不過，如果借款人認為在利率回升 後，仍會低於通脹率，延長供款便不失為一個合理選擇－－以通脹蠶食債務。

三、提早還款。加息的即時影響是每期供款增加。以「（部分）提早還款」來應對加息，乍看並不合理。不過，利率回升的長遠影響，是全 期利息支出增加。如果借款人的理財目標着眼於控制長期利息支出，而手上又有閒置的現金，可考慮進行部分還款，減低長遠的利息支出。當然，閒置資金用於提早 還款是否最佳選擇，要視乎情況而定。假設當事人過去的平均投資回報高於預計中的中長期平均按揭利息，那倒不如以閒置資金用於投資。相反，如果當事人的投資 紀錄平平，現有的資金並無特別用途，與其放在銀行活期存款賺取微薄利息，那倒不如用於部分還款。

四、轉按。如果借款人現時的按揭組合利息偏高，又符合其他條件的話，可考慮以轉按方式減少利息支出。尤其是近幾年以一、二按組合入 市的買家，二按的供款假期（Payment Holiday，例如首2年免供的安排）已完，開始要償還利息較高的二按。正好近2年樓價上升，轉按可能足以償還原有的一、二按金額；借入上述二按的小業 主，可考慮以轉按節省二按利息支出。

當然，轉按有不少先決條件，包括良好的還款紀錄、原有按揭已過罰息期；新造按揭合乎金管局的按揭指引等等。
對絕大多數以浮息按揭供樓的香港人來說，加息的影響大致一樣，但視乎個別借款人具體條件的不同，可以有完全不同的應對策略。在決定採取哪一種策略前，借款人宜先詳細了解自己的情況。

原文刊於經濟日報網站2015年1月2日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站