按揭保險監管有待完善

在香港，一般住宅最高可按樓價7成。如果買家希望以低首期入市，可考慮高成數按揭，其中主流為按揭保險計劃，雖說是「保險」，其本質上卻可能為系統帶來更大風險。

對於按揭保險計劃，不少人錯誤理解此類產品，以為是「銀行借樓價7成，按揭保險公司借樓價2成」；其實，整筆貸款都是由銀行提供，而借款人需要向第三者，例如香港按揭證券公司購買按揭保險。當借款人違約，銀行有損失時，便由第三者向銀行賠償。

按保產品具第三方風險

由於整筆按揭都是由銀行提供，而僅由第三方提供保險，銀行代保險公司墊支高於限制的貸款；此類產品在理論上有第三方風險（Counterparty Risk），即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。

提供保險的公司可接受多少按揭保險合約，視乎有關公司的信貸評級（Credit Rating）。信貸評級的高低，則取決於保險公司的資本規模及財政狀况。

問題的關鍵是時間。當承保時，保險公司實力必定雄厚，其信貸評級亦自然高企，有能力對違約斷供的按揭，向銀行賠償。但評級是會調整的，索償亦往往在投保數年後才出現，如果其時保險公司因實力轉弱或其他因素而信貸評級被調低，保險公司可能沒有能力作出賠償。而過去的經驗告訴我們，當保險公司的評級被下調時，通常也是經濟調整周期---此時亦是樓價下跌、失業率回升、按揭違約數字上升，即是銀行最需要索償的時候。以規模論，2011年涉及按揭保險的貸款，逾二百多億港元；市場稍有任何波動，按揭保險產品都會對銀行體系帶來深遠影響。

當局需完善監管制度

簡單來說，現時的制度，是以「好市」時標準，來衡量保險公司在「壞市」時可作出的賠償。過去數年，便有提供按保的私人公司，因評級被下調，而一度退出市場。幸熱錢流入，本地樓價在金融海嘯後仍節節高升，市場上未有出現大量按揭違約。

但實際上，那些因按揭違約同時保險公司未能按合約賠償的損失，最終仍由貸款銀行承擔。基於按保制度有上述風險，金管局為按揭保險設定按揭成數、金額上限，實屬合理。

現時按揭保險市場，主要參與者是按證公司。按證公司的背後有港府支持，出現「賠償能力下跌」的機會不大。但按保市場其實還有其他私人參與者，所佔的份額亦有上升趨勢。在樓價高企但未來有無限可能的今天，當局更應留意，單以機構的信貸評級作為提供按揭保險門檻，是否足夠。其次亦應確保此類機構批核按保時，標準應與主流一致，避免出現「次等客戶獲批更高按揭成數」的局面。

總括而言，要減少按保制度帶來的系統風險，當局除了為每一宗保險合約，設定樓價成數及金額限制外，亦應限制個別機構可承保的規模，以減低單一公司評級被下調時，為金融系統帶來的衝擊。

原文刊於置業家居 2012年7月28日

青年宿舍的似是而非

特首梁振英提出，政府將全力資助社福機構興建青年宿舍，供合資格的單身人士或夫婦租住；此類宿舍的租金約為同區私宅的5至6成，料對合資格申請人士有一定的吸引力。這其實反映了，官方正開始為中等收入人士，提供一個「長期租樓」的選項。
香港房屋問題眾多，其一是中等收入家庭欠缺實際可行的「長期租樓」選擇。理論上除了買樓，市民亦可透過租賃來解決住屋需要。然而，按本地住宅租賃市 場的慣例，租約多為「一年死一年生」。樓市向好時，租金與樓價互相推動而上升，業主往往在租約期滿後大幅加租，租客如不就範，只好搬遷另覓居所。相反，如 選擇置業，按揭貸款額是固定的，而本金更會按每年供款而遞減，按揭總有供滿的一天。在現時按息低企的情況下，按揭供款更是貼近同類單位的租金，相比之下， 其實是在「迫使」市民置業；問題是何時可儲足首期。現實中租金高企，在扣除租樓支出後，租客實在更難完成儲蓄首期的計劃。
「長期租樓」選項 有助緩解住屋問題
要緩解香港的住屋問題，其中一個方法，是在市場推動「長期租樓」的實際方案。在2011年7月，我們在本欄曾經建議，官方宜考慮推出「中產租住房」的計劃（見「何不考慮「中產租住房」？」）。即由政府或官方機構，興建供月入3萬元以下家庭申請租住的單位，租期可長達5年。
現時政府有關青年宿舍的建議，筆者認為相當接近我們當日的構思。例如申請家庭的月入上限為3.4萬元、租期最長5年等。受惠人士在租期內不用面對加租、迫遷之苦，有充足的時間儲蓄，供未來置業／創業之用。
值得一讚的是，在青年旅舍計劃中，單位是由社福機構提供，這避免了政府或房委會的直接介入，應該可稍減福利長期化的問題。
但另一方面，我們對青年旅舍只限35歲以下人士申請則有所保留。
何以獨厚青年？
政府選擇只向年輕一輩提供新版廉租屋，大概是出於政治原因。一般認為這一輩怨氣最大，他們的網絡動員能力較強、「可見度」較高（較多參與網上討 論）；對新一屆立法會選情，他們亦有一定的影響力。新版廉租屋只限年輕人申請，目的可能在於減少此輩的怨氣，降低他們結伴上街的動機。
客觀而言，只向35歲以下人士提供廉租房是不公平的。社會上不乏年逾35歲、月入已逾公屋申請資格，但又付不出首期、要捱貴租的人。他們與年輕人較大的不同，可能是他們的「能見度」較低（較少參與網上討論）、網絡動員能力較弱。
政府只向年輕一輩提供廉租住房，而將35歲以上人士排除在外，箇中原因值得大家深思。

原文刊於經濟日報網站 2012年7月25日

按揭契注意事項

早前筆者提到，現時的按揭契，多數會以ALL MONIES的方式在土地註冊處登記。好處是日後如業主在同一銀行加按，也不必大費周章，加簽按揭契。但此方便也會帶來另外一些問題。

ALL MONIES的意思，是有關物業的抵押貸款未有設定上限。如果借款人以一個物業向銀行抵押，借得100萬元，之後又在有關銀行處理其他資金往來，並借下款項時，銀行是可以視有關物業為新增貸款的抵押品。極端一點的例子，如果借款人欠下同一家銀行信用卡卡數，無力償還，即使準時供樓，銀行亦有權將抵押的物業收回拍賣。

另一點要注意的，在業權是聯名擁有的情況下，如果按揭契是以ALL MONIES方式登記，而其中一名業主向按揭銀行借入其他款項時，銀行亦會將物業作為新增貸款的抵押品，其餘聯名業主變相需承擔有關債務，協助欠款人還債。要避免此類情況出現，聯名業主宜事先達成共識，避免一方在他方毫不知情下，向按揭銀行借入其他大額款項；或在許可的情況下簽定指定銀碼的按揭契。

原文刊於晴報 2012年7月24日

白表客進入居屋第二市場的按揭問題

行政長官梁振英在立法會答問大會上表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居屋第二市場(居二市場)單位。在此之前，也有個別銀行打破常規，向現時居二市場的綠表買家提供較長年期的按揭。居二市場會否因此而活化？
有報導指，個別銀行向居二市場的買家，提供長達25年的按揭；評論都指出，如果銀行對居二市場批出長年期按揭變得常規化，將有利於居二市場的發展。但較少人提到，為什麼銀行過去不選擇向居二市場買家提供較長年期的按揭？而有關限制的放寬，是否代表批核的準則已發生了變化？
居屋在一手開售時，是有折扣價的；一手開售時，會提及售價是「市值的n%」，1-n%便是折扣率，比率每期不定。如果居屋業主購入單位後，將單位在 「自由市場」轉讓，便需要先補價。補價是以「現時市值」x「開售時的折扣率」計算。完成補價後，居屋單位的業權便等同私樓，轉讓時並沒有特別限制，可轉售 予任何人。而所謂居屋第二市場，指的是居屋業主在未補價的情況下，轉讓單位。
房委擔保期反成按揭年期大限
另一方面，房委會在出售居屋時，會提供一個「擔保期」；擔保期起首日為一手居屋的成交日。如果業主有借入按揭，又在期內斷供；房委會會向按揭銀行作出賠償。由於有房委會的擔保，所以一手居屋買家可申請高達樓價95%的按揭。房委會的擔保，在居屋一、二手市場都有效。
居二市場的最大特性，是只有「合資格買家」才可購買，此亦代表了其流通性受限制。而按揭貸款與其他貸款最大的不同，是有抵押品，當借款人違約時，銀行可將抵押的物業拍賣。
買家資格受限  非理想抵押品
居二市場過去只限綠表買家購買，因此可說是一個並不流通的市場。由貸款人的角度來看，此類物業並不是理想的抵押品---如果借款人斷供，單位被收回 後，根本不可以自由買賣。但是，銀行在房委會擔保的有效期內，向居二市場的買家提供按揭，卻是接近零風險的---借款人違約斷供，有房委會負責賠償。所 以，過去銀行為居二市場的買家提供按揭，年期一般會受擔保期的限制。例如單位的擔保期餘下15年，銀行便提供15年的按揭。
問題是，房委會的擔保期有限 (2010年時，房委會將上述擔保期由25年延至30年) 。以一個樓齡20年的單位為例，擔保期便只餘10年，過去一般銀行都只會提供10年期按揭。按揭期愈短，每期供款愈高，進一步限制了樓齡偏高的居屋流通量。
近日有銀行向居二市場提供還款期超過剩餘擔保期的按揭，暫時只屬個別情況。原因是上文提及的基本因素(即「居二市場是一個買家資格受限制的市場」)並沒有改變。行政長官梁振英表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居二市場單位，理論上會令居二市場的需求擴大。
站在貸款者的角度，抵押品質素是有所改善。但嚴格而言，此類單位的買家資格仍受限制，若條件不改變，我們預期銀行將難以全面向居二市場買家，提供年期超越房委會剩餘擔保期的按揭。

原文刊於信報網站 2012年7月21日

白表居二 中籤勿喜

行政長官梁振英周一出席立法會，正式宣布在明年容許5,000名合乎白表資格的買家，在居屋第二市場，購買未補地價的單位。有關措施，或可令數千名合資格又中籤的買家即時「受惠」，但對整體社會的住屋問題，未必有幫助。
由明年起，5,000個合乎白表資格（即月入3萬元以下而首次置業）的家庭可購買居屋第二市場單位。居二市場的放盤不須補價，成交價較居屋自由市場 的為低。此舉由於可於短時間內有五千個家庭「受惠」，料會為民望低企的政府贏來一定掌聲。由政府的角度考慮，此舉的另一好處是幾乎不會增加開支。
市場或未有足夠放盤
但開放居二市場供白表買家購買，中籤者亦未必值得高興。綜合地產代理及房委會資料，2011年，本港共6,914宗二手居屋成交，當中居二市場成交 為1,659宗，即自由市場成交為5,255宗。上述成交中，「自由市場」的五千多宗，本身並無購買資格限制，任何人都可購買。第二市場的千多宗成交，代 表的是此市場流通一直不太理想，部分原因是買家資格有限制，部分原因是一手居屋業主多用於自住，較少放盤。簡單來說，即使白表買家中籤，有機會在居二市場 購買單位，但市場上亦未必有足夠放盤。

有關政策在中長線而言，可能對房屋問題沒有任何幫助。原因在於，措施沒有令市場的供應有絲毫的增加，相反而言，在「優惠」之下，可能令部分購買力提早進入市場，反而會推高居屋第二市場的樓價。
市場上突然增加5,000合資格人士或家庭可購買居二市場的單位；在供應無增加但需求上升的情況下，合理的結果是居二市場成交價急升。
居二市場向中籤白表買家開放的另一結果，是製造更多的換樓需求。由於居二市場的單位在原則上不能出租，大部分將居二市場單位出售的原業主，單位應該是自用。如他們成功將單位出售，便需要在市場上另覓居所。
刺激需求 或推動樓價上升
向好的方向想，居二市場中的白表買家成功購買了單位，晉升為業主階級；單位的原業主賣樓套現加上儲蓄，可以考慮換樓（目標較可能為上車級的私樓）； 大家的生活環境都有改善。但此亦代表政策會推動換樓潮。結果不單是綠表居屋的成交價上升了，「上車級」私樓的成交價亦因需求增加而上升。
綜合而言，「讓白表買家購買居二市場單位」，好處是在不需動用公帑的情況下，獲得一定的掌聲，某程度上的回應了月入3萬元以下初次置業家庭的置業需 求。問題是，措施卻可能刺激居二市場成交價，甚至引發新一輪的換樓潮。如果現實中的房屋新供應未有增加，最終只會令上車級物業成交價上升。
按揭年期問題待處理
另一個問題是，居二市場特有的按揭問題---多數銀行會根據房委會提供的剩餘擔保期決定按揭年期。2010年後，房委會為居屋第二市場提供30年 （由一手購買日計起）的擔保期，令居二市場買家可借取95%按揭。多數銀行會參考房委會的剩餘有效擔保期批出按揭。例如樓齡20年的單位，銀行可能只會批 出10年期的按揭。銀行此舉，有其風險管理考慮；但按揭年期短，是令居二市場不活躍的原因之一。
近年部分銀行對居二市場的批核有所鬆動，個別銀行會向條件較佳的居二市場買家提供25年按揭，但只是個別例子。官方現時放寬白表買家購買居二市場單 位，但如果未能與業界取得共識，令銀行向居二市場買家（不論綠表抑白表），提供較長年期的按揭，新措施下真正受惠者，將更為有限。

原文刊於經濟日報網站 2012年7月18日

居屋第二市場的白表買家？

新政府上場，但特首梁振英的民意支持度，遠較前兩任上台時低。不少意見認為梁為了挽救民望，會在 短期內「派糖」，而新政府最有可能在短期內推出的措施，不外乎解決雙非嬰兒居港權及房屋問題。就房屋問題來說，新政府不可能在一年半載內變出新供應，最快 落實的，似乎是「白表客購買居屋第二市場」計劃。

居屋轉讓，分開兩個市場，第一種是已補價的居屋自由市場；理論上已補價的居屋，等同私樓，可以自由轉讓。

第二種是未補價的居屋，即「居屋第二市場」；業主可在未補價的情況下，將單位售予合乎資格的綠表人士(即公屋租戶或正在輪候公屋的人士)。

政府現時放風，每年提供一定的配額，供「白表買家」購買居屋第二市場單位。所謂「白表資格」，是指收入或資產已超過公屋申請資格，但仍合資格購買一手居屋 的人士。以最近一次，即2010年重售剩餘居屋單位的資料作參考，1人白表申請者月入限制1.35萬元，而2至8人家庭月入限額2.7萬元。

樓價高企，此類「白表買家」事實上難以負擔私樓樓價。月入2.7萬元，以20年供款期及按息2.15厘計，如將按揭供款控制在較安全的水平，即月入4成以 下，貸款總額便只有211萬元，市場上可供選擇的私人單位其實不多。另一方面，雖然白表買家有資格申請居屋，但一手居屋會讓綠表買家優先揀樓，白表申請人 中簽(有揀樓次序)，而又購入單位的機會理論上不高。

坊間盛傳，新一屆政府將容許5000個有白表資格的家庭，購買居屋第二市場單位。由於居二市場未補價，單位成交價多在百多萬元水平，正好迎合這批家庭的購買力。

但計劃未推出，已惹來不少批評。主流分析認為，居二市場放盤一向不多，突然容許一批白表買家進入市場，將推高居二市場的平均成交價而有關構思在按揭方面，亦需要當局及貸款機構作出配合。

現時房委會為一手居屋單位提供30年擔保，買家可申請最高樓價95%按揭。由於有官方擔保，銀行批核時甚為寬鬆。二手方面，居屋補價後，便等同私樓，亦會失去房委會的擔保。在居二市場上，房委會的擔保反而在某程度上限制了市場的發展。

以一個在1990年出售、未補價的居屋為例，房委會的擔保期，至2020年止。不少銀行為居二市場提供按揭，年期會受房委會的擔保期限制，上述單位在居二市場出售，新買家的按揭期便只有8年。即使樓價較平，由於還款期短，令供款增加，居二市場的流通量一向偏低。

不過，市場上有部分銀行，批核較有彈性，會根據居二市場買家的還款能力，批出還款期長於房委會剩餘擔保期的按揭，最長的按揭年期可達25年。如果政府容許白表買家購買居二市場單位，預料銀行業會將沿用類似的彈性處理。

問題是，上述處理始終是個別銀行的措施，政府及房委會如有意活化居二市場，宜與業界討論，令貸款機構向居二市場買家(不論綠表、白表)提供年期長於房委會剩餘擔保期的按揭常規化。

原文刊於信報網站 2012年7月14日

活到老 供到老

早前匯豐銀行推出40年按揭，曾引起社會廣泛討論。年輕一輩對此類長年期供款安排不以為然，認為以長年期按揭購入單位，代表要背起長期樓債、犧牲生 活享受數十年等。「老一輩」有供樓經驗的，會搬出早年的置業經歷，例如動員一家老少齊供樓的歷史，認為新一代怕吃苦。其實，兩種觀點各有偏頗。
供款壓力隨通脹下跌？
先說「長供款期」是否等同「長期犧牲生活享受」。不少人已經指出，供款壓力會隨通脹下跌；即使供款初期要節衣縮食供樓，只要收入大致上隨通脹上升，供款也會愈來愈輕鬆。
在目前通脹的情況下，數十年後1萬元的購買力會顯著下跌。舉例而言，本地綜合消費物價指數在2012年5月為110.7，30年前的1982年為 32.1，累積升幅為244%。或者更直觀的說法是，現時110港元的購買力，相當於30年前的32元左右。另一方面，差餉物業估價署制訂的私人住宅售價 指數，在1982年第二季是21.7，2012年5月是198.4，累積升幅是814%，樓價明顯跑贏通脹。
如果未來港元的購買力及樓價大致重複過去數十年的走勢，選用長年期的按揭供款，長遠而言，的確對債務人有利。
三代供樓今非昔比
問題是，歷史只可作為判斷未來的參考，過去的經驗不一定會一如以往的出現。一戶人在多年前動用老中青三代供樓，當年一般按揭成數可達樓價九成，既沒 有信貸資料庫，也沒有壓力測試；一戶人可用7、8成收入供樓。數十年來，在通脹和香港經濟起飛的大環境下，透過樓換樓可令資產翻幾翻。現在看來，當年的決 定似乎頗為正確。
但「成王敗寇」的觀點不一定可取；就如有人入賭場將身家盡押買大小，即使贏了令身家翻倍，大抵也沒有人同意那是值得仿傚的行為。
我們曾經提過，香港樓價飛升的經驗是十分獨特；高通脹、中英政府在回歸談判時限制土地供應；香港在產業轉型時碰上中國開放，大量工作人口由工業轉至服務業；這些都是極為獨特的因素。30年來資產價格累積上升8倍，未來數十年有利因素不一定重複出現。
勿以賭博心態入市
雖然在可見的未來，我們預期貨幣購買力會持續下跌，選用年期較長的還款安排，可說是理性的選擇。但數十年前動員全家三代供樓的情況，亦不宜仿傚 ----盡此一鋪的結果可以是贏，也可以是輸。香港樓價的波動極大，過去十五年間，樓價曾由高位下跌7成，也曾由谷底反彈2倍多。從2003年至今，樓市 升浪已持續9年，現時以「搏一鋪」的態度入市，萬一遇上樓價回落，借款人便難有迴旋的餘地。
我們過去亦曾指出，衡量樓按貸款是否過高，除了要留意按息及供款年期，更重要考慮的是樓按負債率（Mortgage Debt Leverage；MDL），即借款總額相對於家庭收入的比例。如果樓按借款總額控制在合理水平，如佔家庭總收入6至7倍，即使選用較長年期的還款安排， 影響相對地不算大，反而可視為應對通脹的一種方案。相反，我們擔心的是，現時選用長還款期的買家，某程度上是為了通過壓力測試。（見表）
如果此類買家的MDL已偏高，例如樓按貸款金額已逾家庭年收入10倍，由於在一般20年期還款下難以通過壓力測試，勉強選用更長的供款年期，未來財政將欠缺緩衝空間；一旦息口急劇上升而引至供款大增，已不能以延長還款年期來減轉財務壓力。




原文刊於經濟日報網站 2012年7月11日

通過壓力測試的另類方法

業主要樓換樓，過去大都採用先買後賣的策略，即在舊居未賣出時，先行購入新居。但此種部署，會令業主在短期內同時負上新舊居的按揭開支，有機會不能通過壓力測試。反過來，「先賣後買」的方式較易通過壓力測試，而坊間亦已發展出另類應對方案。

一般銀行進行壓力測試，即使申請人表明新居是自住，舊居將出售，銀行都會將新舊居物業的按揭供款一併計算，務求在當前利率下，按揭總供款不逾月入5成，當按息上升2厘時，總供款亦不逾月入6成。不少換樓業主便因新舊居供款總額超過要求，唯有放棄先買後賣的策略，改為先賣出舊居，暫時找地方短租，再購置新居，但此安排會增加一次搬遷，費時失事。

據聞，坊間出現一種對策，先售出舊居，而原業主與新買家會簽訂一份短期 (如半年) 的售後租回協議。此種部署，令原業主有半年時間物色新居、安排裝修；加上原業主已沒有按揭供款，購買新居後，申請按揭時亦較易通過壓力測試。但上述安排必須新買家配合，如果新買家原有按揭未供滿，新購置的單位亦需要申請按揭，以上方法便輪到新買家較難通過壓力測試。加上成交的物業有租約，銀行可能會視買賣為非自用，按揭成數可能受限，新買家亦因此需準備較大筆的首期以作成交。

原文刊於 晴報 2012年7月10日

港人港樓 治標不治本

香港樓價近年急升，眾所週知的原因包括港匯偏低、按揭負利率、樓宇供應少，以及外地人(或者更準確一些，是內地人)來港置業大增。城中不少人認為，外來人買樓推高本地樓價，紛紛要求官方推出因應措施。
持平而言，當局面對上述問題，並非毫無對策。在按揭層面上，金管局發出指引，對主要收入非來自香港的按揭申請人，按揭成數須按一般指引下調1成。例 如樓價800萬元的物業，一般按揭上限為6成，即480萬元；如果按揭申請人的主要收入來自外地，按揭成數便下調至5成，即可借400萬元。
姑且勿論措施是否有效，還是國內收緊貸款，根據物業代理的數據，近一年來，內地人佔新盤買家的比例的確有所下調。
另一方面，亦有聲音建議港府推出「港人港樓」，即在賣地條款中，限制發展商在未來售樓時，只可售予本地人。早前半官方的房協推出新盤「喜雅」，主動規定買家需為本地人，可視為一個先行的試驗。
我們認為，「港人港樓」其實難以根治「外來購買力排擠本地效應」的問題。在電子消費產品市場，早已有私人公司大規模進行類似的限制，但有關限制被認 為只會進一步刺激炒風。蘋果公司推出新產品，香港往往是第一、二批有行貨供應的地區，新貨供應遠比中國內地早。結果每次新貨推出，吸引大批國內用家、炒家 來港入貨，再以各種方式運回國內。為了抑制炒風，蘋果曾規定，在香港推出的新貨，只限香港人訂購，即限制一手貨的買家身份，但國內對有關產品的需求仍然龐 大，結果是吸引更多香港人參與炒賣。
在樓市方面，我們認為即使官方在賣地條款中規定，物業落成後只可港人購買；但如果本地在匯率、利率方面吸引外來買家的因素不變，「港人港樓」最終只 會為本地有實力的投資者，增加買貨機會---持貨兩年，待特別印花稅徵稅期過後，轉售圖利，潛在買家包括非本地居民。更可能出現的情況是，投資者以公司名 義購入一手新盤，再將公司轉讓，則連特別印花稅也省回。
現時各項遏樓泡的措施，其實是硬生生將置業變成資本角力的遊戲，而祖國富裕的一群當然成了主角，沒資金的一群香港人自然成了「塘邊鶴」，讓持續高企 的租金  蠶食市民收入，拖低生活質素。在貧富差距擴大的場景下，新一屆政府再沿用曾蔭權「打開門做生意」的思維，只會令社會的公義不彰加劇。
要減少外地買家對本地居民置業的排擠效應，與其由賣地條款入手限制一手買家身份，倒不如限制外地人只可購買一手樓。外來投資者買樓大多是為了圖利，如果二手市場僅限本地居民購買，資產價格完全受本地購買力決定，外來買家入市的熱情勢將大幅冷卻。

原文刊於信報網站 2012年7月7 日

按證公司的市場角色

在香港，一般住宅物業的按揭成數上限是樓價7成，即買家要準備樓價3成的首期。如果買家希望以低首期入市，可考慮多種不同的高成數按揭方案。
現時高成數按揭的主流產品是按揭保險計劃，以規模而言，2011年涉及按揭保險的按揭貸款，規模逾200億元。不少借款人錯誤理解此類產品，如以為 是「銀行借樓價7成，按揭保險公司借樓價2成」等；其實此類產品的結構，是整筆按揭都由銀行提供，而借款人需要向第三者，例如香港按揭證券公司購買一份按 揭保險。當借款人違約，銀行有損失時，便由第三者向銀行賠償。
按保產品具第三方風險
由於整筆按揭都是由銀行提供，而僅由第三方提供保險，銀行代保險公司墊支高於限制的貸款；此類產品在理論上有第三方風險（Counterparty Risk），即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。
提供保險的公司可接受多少按揭保險合約，視乎有關公司的信貸評級（Credit Rating）而定。信貸評級的高低，則取決於保險公司的資本規模。
如果有關保險公司的評級遭下調，便代表其賠償能力下降。但最大的問題是，保險公司評級被下調，往往在金融危機出現時發生；此時亦往往是經濟下行周期 －－借款人較可能出現違約的時候。簡單來說，當保險公司投資評級被下調時，亦是銀行最有可能需要向保險公司索償之時。保險公司因未能如約賠償而引致的損 失，最終仍由貸出款項的銀行承擔。
按證公司信評被降可能性極低
客觀而言，按揭保險制度，其實為金融體系埋下了一個風險。因此，在監管機構的角度而言，為按揭保險設限，如只接受A-評級的保險公司為提供按保的機構，實屬合理之舉。
現時按揭保險市場，主要的參與者是按證公司。按證公司在市場中佔有主導地位，客觀上有其價值。我們在上文提及過，按揭保險在本質上有第三方風險。但 按證公司提供按保，在理論上一樣有第三方風險；但在現實中，按證公司由港府透過外滙基金全資擁有，港府又是近乎零外債，而且大致上是「年年有餘」的政府； 因此，按證公司信貸評級被降的可能性極低。按證公司為市場提供低風險的按保方案，對銀行業似乎無害。
按證涉足市場 違小政府大市場原則
假如社會對於第三方風險較低的按揭保險產品有需求，按證公司涉足此市場，為用家提供低首期置業的方案，有積極的意義。問題是，按證公司作為市場的主 要參與者，現時在高成數按揭市場市佔率達80至90%。對市場也會產生排擠效應（Crowding Out Effect）；即市場由其主導，令私人參與者難以進入市場，寡頭壟斷，長遠而言，由有政府背景的機構主導市場，這並不切合小政府、大市場原則。
我們認為，按證公司的角色，應該在於回應社會需求，為特定的對象提供服務。除了為市場中的用家，特別是一般「上車客」提供按揭保險外，宜將納稅人的 資源投放於市場失效的地方。例如去年推出的安老按揭，私人市場似乎一直對發展此類業務不感興趣。按證公司提供服務，便是半官方機構的應有之義。
相對而言，公營機構不宜以業務擴展或追求盈利為目標，涉足於私人市場。例如私營機構已在市場中提供其他類似產品，例如一手物業的的二按安排。按證公司便不宜涉足。
關注是否有違政策目標
試想像一下：假如按揭證券公司要拓展市場，向一手樓買家提供二按融資；由於有資金成本的優勢，不難搶佔市場。但有關行動勢將帶起連串問題，包括：
一、提供有關服務，是否合乎有關機構成立時的宗旨？
二、會不會引起社會批評是官商勾結，尤以地產行業為甚？
三、為甚麼公營機構要用納稅人的錢，協助發展商賣樓？
四、如出現壞帳的風險由誰承擔？
五、有關服務是否有違官方遏抑樓市泡沫的目標？
上述問題在涉及公營機構時，都會是重量級炸彈。但換了是私營機構，由於私人機構自負盈虧，上述問題大都不成問題。公營機構向市場提供類似私人機構的服務，其實吃力不討好。尤其是公營機構提供的服務，可能有違政府其他政策目標時，對政府及有關機構的影響，將更為龐大。

原文刊於經濟日報網站2012年7月4日

 

按揭保險與發展商第二按揭

早前我們在本欄提及，現時香港流行的新盤二按，當供款假期完結，又遇上兩年後按揭利率微升時，會出現一、二按供款暴增四至八成的供款震盪，可能為一按帶來交叉違約的影響。有讀者來郵問，那為何金管局不對二按作出監管。此問題牽涉眾多按揭概念，值得詳細解說。

由於近年新盤售價愈來愈高，如售價達1000萬元或以上，不單不可透過按揭保險入市，即使是自用，按揭成數亦限制在樓價5成以下。換言之，要購買1000 萬元的物業，買家要付出樓價500萬元的首期。500萬元的首期，就算對香港較高收入的家庭來說，亦是相當龐大的開支。發展商為了開拓客源，紛紛推出各類 二按，以減少買家的首期開支。

二按與按揭保險，對買家來說，共同點是「增加貸款金額，減低首期開支」；但除了此共通點之外，二按與按揭保險，在資金來源及市場容量，都大有不同。

現金式的二按有別於按揭保險

坊間很多人誤解，以為按揭保險就是「銀行借7成，按揭證券公司借2成，按揭總成數9成」。其實這些按揭保險計劃，按揭證券公司的角色並不是提供資金，整個 按揭金額，都是由銀行提供的，高成數按揭部分亦是「代保險公司墊支」。按揭證券公司(或其他按揭保險公司)，提供的只是一紙保單。

整個產品的結構，是銀行向借款人提供高成數(例如樓價9成)的按揭，借款人向保險公司投保；當借款人違約，銀行收回抵押物業拍賣仍有損失時，便由提供保險的第三方向銀行賠償。

理論上此種結構的產品，涉及第三方風險(Counterparty Risk)，此種第三方風險的出現，可以反映在其賠償能力的承擔，而關鍵是在時間上。當承保時，保險公司實力必定雄厚，其信貸評級亦自然高企，有能力對違 約斷供的按揭，向銀行賠償。但評級是會調整的，索償亦往往在投保數年後才出現，如果其時保險公司信貸評級被調低，實力下跌，保險公司可能沒有能力作出賠 償。此種情況下，便牽涉到銀行的系統風險。

至於由發展商或個別財務機構提供的二按，由於是賣出已發展物業而回籠的資金，又或是財務機構在香港以外籌措的資本，銀行的系統風險便沒有因此增加。對買家 來說，是一種達到低首期入市的現金方案 (Funded Solution)，而現金式二按是以真金白銀方式提供按揭；對銀行來說，自然也不涉及第三方風險。

按揭保險市場容量對遏樓泡的影响

以規模而論，2011年涉及按揭保險的貸款，有逾二百多億港元；而涉及二按的一按貸款，全年只有三十多億港元。萬一市場出現波動，按揭保險產品對銀行體系的影響遠較二按產品更為龐大。

只要二按沒有增加銀行體系風險，監管當局應該留意的，是二按產品的供款安排，會否製造供款震盪，令一、二按出現交叉違約的風險；例如在壓力測試上，對一、 二按的供款總額作出規限。所以有人認為，金管局要限制以真金白銀借錢予買家購置物業的二按，其理據並不充足。當然，要管制以供款假期 (Payment holiday)引起的供款震盪，相信不是一時三刻可處理的事。站在整體利益而言，理想的自然是有不涉及第三方風險的二按，同時沒有供款震盪的融資方案！

相對來說，按揭保險整筆貸款來自銀行體系，當提供保險的第三方賠償能力出問題，而貸款又真的出現違約時，銀行會因那不兌現的保險而要蒙受損失。除此之外， 香港按揭保險的市場份額高，規模遠較二按產品為大，任何改動現有成數限制，將會給過去十多個月遏樓泡的政策帶來「反效果」(counter- productive) 之現象，實有左手打右手之嫌！

在此前提下，金管局維持現有限制按揭保險的適用範圍，是合情合理的措施。而讓現金式的二按，有限地向市場提供置業融資渠道，亦可理順一部份換樓的訴求。

原文刊於信報網站 2012年年6月30日

再論壓力測試

近年有申請過按揭的讀者，應該都聽過壓力測試；簡單來說，壓力測試是要求借款人申請按揭時，在當前按息下，月供不逾月入一半；以及按息如上升2厘，月供不逾月入6成等。

對「上車客」來說，計算自己能否通過壓力測試相對簡單；但對仍有其他未償還按揭的人士來說，為新購物業申請按揭時，計算壓力測試便較為複雜。

若甲、乙二人以聯名方式持有一個物業(A物業)，月供1萬元，其後甲再獨自購買另一物業(B物業)，並為新購單位申請按揭。不同的銀行在計算壓力測試時，對於聯名擁有的物業供款，計算標準都有不同。

部分銀行會認為，甲乙聯名持有A單位，故有關按揭供款可除二。只要甲新購的B單位，與A單位的供款一半，不逾在現時按息下月入的一半，加息2厘時不逾月入六成，即可批出按揭。但另有一些銀行，在計算時，會將A單位的供款全數計算。後者的標準，足以令借款人較難通過壓力測試。

原文刊於晴報 2012年7月3日