申請按保 避免3大陷阱

放寬按保令一大批有意入市的準買家大省儲蓄首期的時間，但要順利申請，也要避免大大小小的陷阱。

陷阱一：申請人有其他按揭負擔
透過按保，購買樓價1000萬元以下物業的按揭成數可達8至9成。但申請按保，如果申請人（包括借款人及擔保人）在申請按揭時，如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，便會影響壓力測試的計算。

對於自己名下物業有沒有未償還按揭，正常人自然清楚記得；但不少人可能會忘記自己可能在數年前為親人的按揭作擔保。一旦申請人涉及其他按揭負擔，壓力測試的標準會更為嚴格，而且要將擔保物業的按揭供款一併計算。在新指引下，如果擔保物業的供款加上新申請按揭的供款總額高於申請人總收入的一半，按揭申請便會被拒批。

陷阱二：按揭成數八成以上　必須固定受薪
其次，如果按揭成數在8成以上，申請的條件之一是所有申請人必須為固定受薪人士，抵押人（物業的業主）於申請時未持有香港住宅物業。如果申請人非受薪人士（例如是中小企的老闆）自然不合資格申請，如果收入包括佣金，在計算供款與收入比率時，亦只會計算固定入息的部分。

陷阱三：換樓留意交接期
對換樓人士來說，一個常見的問題是，持有物業尚未供滿，又打算以按保換樓，要如何處理？一般而言，銀行會要求申請人先出售現時持有的物業，提供臨時買賣協議，舊居的成交日期要在新樓的交易日之前。在此情況下，在計算供款負擔及壓力測試時，便可以只計新物業的按揭。

問題在於，舊居成交日先於新居，便意味有一段時間換樓業主會「無家可歸」，可能要找地方短租，而且短時間內要搬遷兩次。

原文刊於經濟日報網站2019年11月27日

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實質按息維持負利率

過去十年樓價反覆上升，其中一個因素是按揭利率在多數時間都較通脹率為低，即出現實質按揭負利率。此種情況理論上對以借款購買物業的買家較為有利。近日通脹維持於3%以上，對樓價又會有多大的刺激作用？

10月最新通脹率為3.1%，幅度較前月的3.2%放緩，但對比於新批按揭名義利率約2.4%、去年或之前批出的按揭名義利率約2.2%，卻是明顯偏高。通脹率高於貸款利率，理論上對借款人有利，會刺激借款需求。如果資產價格隨通脹上升，而債務的購買力又隨通脹下跌，那麼借款買資產便是絕對理性的行徑。

今年通脹率由年初的2%多升至近月的逾3%，一大主要因素是豬肉價格因非洲豬瘟上升，而短期內此一影響似乎會持續，在主流意見估計按息大致維持的情況下，意味來年實質按息仍處負數。

過去十年，香港多數時候都是實質按息負利率，一定程度上解釋了為何樓價反覆上升。年初通脹率在2%多一點，和按息大致持平，按息實質負利率一度消失，巧合地今年樓價亦放緩。在近日通脹回升、按息稍回後，實質按息又呈負數，又是否可以刺激購買意欲？

對正在供樓的業主來說，如果職位穩定，收入隨通脹上升，實質按息負利率仍是好消息。而從正面看，實質按息負利率加上放寬按保，理論上會刺激購買力入市；問題是現時大家都知道，左右大市的內外因素：本地社運未息、中美貿易戰仍在打打談談。在兩事未有定局前，料樓市仍處牛皮局面，單單實際按息負利率的利好作用恐怕相當有限。

原文刊於信報網站2019年11月26日

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