資金流向未明 料樓價明年初持續橫行

 明年美息（以及港元拆息）上升，已經是預期之內的變化。當大家討論加息的影響時，往往把焦點集中在對按揭供款增加，但此只是微觀層次的影響；其實加息在宏觀層面同樣值得留意。

加息影響不只在供款增加

所謂微觀，是偏向個人層次。參考2015年至2019年的美息上升周期，港元拆息大致上跟隨美息上升，2022年港元拆息隨美息向上升是高機率事件。在近年H按主導的環境下，情況代表絕大多數香港業主的供樓支出會在來年增加。受影響的人數眾多，但近年入市的買家應該都已通過壓力測試，供款負擔偏低，按息稍為回升，應該不會導致大量業主改變持貨策略。

 

對未入市的買家來說，加息會令他們日後供款預算增加，但在H按現有架構及壓力測試要求下，由於供款與收入比率會以最優惠利率為準的「鎖息」（現時一般為2.5厘）計算。在最優惠利率上升之前，就算1個月拆息上升，令借款人每月供款增加，暫時也不會影響供款與入息比率、壓力測試的計算。

但要留意的是，今次美息上升，聯儲局同時也減少向市場放水的規模，預計在明年3月停止向市場買債，可以理解為減慢印銀紙。

2008年後美息大幅回落、港息跟隨，而樓價上升。2015年港元拆息隨美息上升，但樓價仍升。背後的大環境是2008年之後，各國央行大致上都在量化寬鬆，刺激香港的銀行體系結餘維持在高位、M2貨幣供應仍反覆上升。所謂樓價升，其實是貨幣增加的結果。印銀紙比起樓快，樓價便上升。

人行降準或可抵部分美收水影響

如果聯儲局在3月之後，不但停止買債，更逐步更向市場沽售債券，可能會慢慢影響香港，可能令銀行體系結餘下跌、貨幣供應減少，理論上不利港元資產。

資金會不會因為美息上升而流走、流走多少，目前是未知數。一方面是市場似乎不太相信聯儲局會大規模收水。另一方面，早前中國人民銀行降低存款準備金率，向市場注資約1.2萬億元人民幣，此中如果有一定規模的資金流入香港，理論上有可抵銷部分美國收水的影響。

由於情況仍不明朗，估計近月一、二手成交量偏低、樓價橫行的情況在明年初會持續。

原文刊於經濟日報網站2021年12月29日

按揭成數及壓力測試的要求

 較有置業經驗的買家應會記得，多年前不論甚麼物業，一般按揭成數均為7成。但近年監管機構為控制系統風險，陸續收緊按揭指引，現時不同樓價及不同用途的物業，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試的要求都有所不同。

整體來說，對申請按揭時，所有申請人（包括借款人、擔保人）都沒有為其他物業負擔的話，樓價1,000萬元以下的住宅，一般按揭成數上限是6成，貸款額上限500萬元，即樓價833萬元以下，一般銀行按揭可借足6成樓按。但樓價833萬元以上至1,000萬元的住宅，樓按上限便是500萬元，1,000萬元以上的住宅，一般按揭成數便是5成。

如果按揭申請人本身未持有或擔保其他按揭物業，其供款與入息比率上限是5成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入6成。

 

如果按揭申請人本身已持有或擔保其他按揭物業，一般按揭成數便下調一成，樓價1,000萬元以下物業，一般按揭成數便是5成，貸款上限400萬元。樓價1,000萬元以上，按揭成數上限是4成。其供款與入息比率上限是4成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入5成。要留意，此情況下的供款與入息比率、壓力測試的計算是新、舊按一併計算。

對於購買1,000萬元以下住宅，又需要較高按揭成數的買家，可申請按揭保險，過去借用8成以上按保的供款與入息比率、壓測標準會較嚴格，但2019年後已劃一。另外，如買家支付額外保費（標準保費ｘ1.15），可以免除壓測要求，但仍要符合基本的供款與入息比率的要求。

最後，坊間有人根據現行的按揭利率（H按CAP RATE 2.5厘）、30年還款的前提，計出「每1萬元收入可應付100萬元樓按」的算式。在算術上此是正確的，但先決條件是符合前設（息率2.5厘，還款期30年），而且要求借款人沒有其他債務、收入可證明等。要留意的是，當前提不成立，例如按息上升、因為申請人年齡、樓齡等因素不能取得30年還款安排等，有關算式便不成立。

即使準買家不是使用簡便算式，而是利用銀行的網上計算機，也有地方要留意，一般網上計算機，未必會計算申請人的其他債務負擔。在進行壓力測試時，銀行是會把申請人的其他債務還款同時計算。以自住物業而言，便是按揭加上其他債務還款總額不可高於月入5成、按息加3厘時，按揭供款及其他債務還款不可高於月入6成。

原文刊於經濟日報網站2021年12月22日

低息置業貸款可否挽留醫護人才？

醫管局為挽留人才，宣布推出置業低息貸款予醫護人員，初步計劃員工可最多借48個月人工，上限600萬元，利息約1%。由利率角度看，此貸款計劃可說相當吸引。問題只是，醫管局的初衷如果是挽留人才，計劃未必是對症下藥。

約1厘的利率比現時市場上利率更低，可說相當吸引。受惠僱員可以節省儲首期的時間、享受低廉的還款利率。在風險管理上，相信日後銀行在計算壓力測試，會把低息貸款一併考慮，可控制整體還款處於偏低水平，加上正常情況下半官方機構僱員薪金按年上升，未來供款比率可望持續下降，預計此筆額外的借款，不會嚴重影響受惠人士的財務狀況。

 

當然，計劃仍有不少細節有待落實。例如金管局、銀行及按揭證券公司，均規定按揭申請的首期不能來自借貸。醫護獲得低息貸款，技術上卻是由借貸取得首期；其次是此貸款是否屬於抵押貸款？萬一借款人違約斷供樓按，醫管局與銀行取回欠款的優先次序都有待確定。不過，相信以上都是技術問題，不難解決。

由潛在受惠於計劃的醫管局的角度看，也要留意，由於醫管局構想中的低息貸款還款期只有20年，年期較銀行按揭30年還款為低。借取此私人貸款，又借銀行按揭的話，在計算壓力測試時，還款年期較短的貸款，可能影響按揭借款額，甚至可能出現醫護申請按揭保險反而整體借款額較高的情況。不過，以「多一種選擇」的角度衡量，醫管局的建議對醫護仍是好事，至少由利息支出角度方面有明顯的優勢。

有關計劃的詳細條款有待確定。但計劃似乎折射出，包括政府在內的公營機構，似乎有把問題都化約為「很多人買不起樓」的傾向。為什麼年輕世代普遍不滿？「因為買不起樓」。如何解決醫護流失？「增加低息置業貸款」。不能說年輕世代的怨氣完全與置業困難無關，也不是說增加置業貸款完全無助於挽留醫護。但明顯很多問題不單純由置業困難而來。

西諺有云：To a man with a hammer, everything looks like a nail.(給人一個鎚，他會把全世界都看成釘子)。大意是人的思想易受手頭僅有的工具限制，你手上只得鎚子，就會把它視為解決一切問題的方法──所有問題看起來便都成了釘子。但如果問題的本質不是釘子，再搬出更多的鎚，其實也是在迴避真正的問題。

同樣，如果醫護流失的主要原因不是置業困難，提出更完美的置業貸款優惠，是否只是在逃避問題？

原文刊於信報網站2021年12月21日

綠色按揭回贈的限制

社會愈來愈重視環保，發展商會標榜使用節能技術、低污染建材；銀行為鼓勵環保建築，也會為符合指定條件的「綠色建築」物業提供較多的按揭優惠。但要留意，此類額外優惠，也會受監管機構的指引限制，例如說額外的現金回贈便可能影響按揭成數。

回贈限制不可超額

按揭市場競爭激烈，市場習慣，銀行會為住宅按揭借款人提供現金回贈，一般由借款額的0.8%至1.4%不等，視乎借款總額、按揭成數、有沒有其他優惠等因素而有不同。但金管局對按揭現金回贈有一個限制，如果現金回贈高於借款額的1%時，回贈金額＋貸款額不可高於相關指引。

 

例如樓價800萬元，標準按揭成數是6成。借款人申請6成按揭，本來的借款額是480萬元。但如果銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以（800萬ｘ6成）—7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，便不逾6成的限制。如果借款人必須足額借款，一個常見的折衷方式是向銀行表明，將回贈限制在借款額1%，以上文為例，是借款額定於480萬元，回贈4.8萬元。

現時多家銀行為獲認證為「綠色建築」的樓宇提供「綠色按揭」；除了標榜申請過程無紙化，也會在原有的現金回贈之外，額外提供的「綠色按揭獎賞」。要留意，原有的現金回贈＋其他名目的按揭獎賞，只要金額高於按揭貸款額的1%，連同借款額便不可高於按揭成數的限制。

當然，如果本身的按揭成數較低，例如樓價800萬元，標準按揭成數是6成，而借款人本身只借58%，即使現金回贈＋其他名目的按揭獎賞加起來達借款額2%，也不會影響原有的按揭金額。但如果借款人必須借足，即使自己居於「綠色建築」，便可能無福消受額外的回贈了。

原文刊於經濟日報網站2021年12月15日

漸進式按揭「情義兩難存」

新世界提出非牟利的私人資助房屋項目，建議中，除了參考居屋設有價格折扣外，亦提出創新的漸進式按揭安排，正常而言，此安排對買家可說極為有利，但類似的安排仍有不少細節需要斟酌。

新世界提出捐出一幅新界西土地，希望政府提供補地價優惠，由發展商負責興建300伙，面積介乎300至500平方呎單位，初步定價大約270萬至495萬元。首階段樓價50%須在成交時支付，可承造最高9成按揭，即首期可低至5%。而餘下樓價50%，則可於成交後的10年內，一次過或分階段承造按揭支付。

 

二手市場難以複製

參考過去10年數據，累積通脹28%，換言之，在正常有通脹的情況下，同一金額在10年後的購買力應該有不足今日的8成。借款人又不需支付相當於一半樓價的按揭利息，可說極為有利。當然，此類安排出於發展商「非牟利」計劃，引用網絡潮語，可說「搞手但求打個和」，賣方先收一半樓價，餘額要10年後才收取，在其他正常商業項目或二手市場，根本難以複製。

發展商提出構思，協助解決香港房屋問題，自然值得鼓勵，但兩段式按揭在細節上仍有不少地方要斟酌，例如壓力測試的安排。房委會推出的資助房屋，按揭可獲賣方擔保，因此即使成數較高，都不需購買按揭保險，也不需要通過基本供款與入息比率及壓測。但私人發展商推出資助房屋，恐怕難以進一步要求賣方再為買家按揭提供擔保。

細節仍需斟酌

如無意外，買家以兩段式按揭購置私人資助房屋，也要通過壓測。初步看來，要計壓測，有2個可能的標準：一是只計首階段貸款的供款與入息比例，此處隱藏的問題是，10年後要再借取餘額，萬一到時未能通過壓測計算，未能借取餘額，要如何善後？另一個可能是一開始要計算兩階段供款，要收入足以負擔整筆貸款的供款，才可獲批按揭。但此又可能會令部分（現時）收入較緊張的借款人難以通過壓測，未能取得按揭，而且有違發展商「十年後才收一半樓價」，以方便買家的初衷。

對買家來說，如果有幸獲得選購機會，不管壓測的安排如何，也應該參考過去入息中位數、通脹及利率走勢，評估一下10年後可能的按揭供款情況。另外，在新世界之外，估計其他發展商也有機會推出類似的安排，大可詳細比較才作出入市決定。

原文刊於經濟日報網站2021年12月8日

按揭還款期與樓市風險

金管局新公布10月新批按揭平均供款期達27.8年，打破多年紀錄。如此長的供款期，是否代表港人供款壓力過高？加上市場估計明年將進入加息期，一旦按息上升，或會令部分借款人負擔增加。但深究下來，還款年期長與供款壓力未必有太大關連。

說供款年期長，反映供款壓力大，最主要的論點是樓價高企，連帶按揭金額也高，借款人惟有拉長還款期，令每月供款額降低。最直觀的證明是1997年前後，住宅按揭的「標準」還款期是20年，由1999年至2007年，新批按揭合約年期大致在20年上下波動，但隨着2008年後樓價急升，新批按揭年期亦愈來愈長，至10月，已上升至逾333個月水平。可以說，供款年期長度與樓價有正關連，大致上樓價愈高，供款期愈長。如果說「樓價愈高，置業人士負擔愈大、供款壓力愈高」，那麼說「供款期愈長、供款壓力愈高」似乎也很合理。

 

理論上，供款期愈來愈長，借款人萬一收入減少，的確會失去某些迴旋空間。萬一收入下跌，借款人可以透過延長還款期以降低每月供款，避免供款超出負擔，但對於一早已採用較長還款期的借款人來說，有需要時便難以延長還款期。

另一方面，雖然近年樓價高企，但實際上新批按揭的平均供款與入息比率其實大致上有所下調。金管局由2010年8月起統計新批按揭的平均供款與入息比率，當年是41%，即新批按揭的供款，平均佔申請人月入41%，今年最新數字為36%，供款佔入息比率下跌。對實際上申請按揭的人士來說，供款比例反而下跌。背後的原因是壓力測試基本上將「偏高負擔」的申請人拒諸門外，平均供款負擔因而較10年前樓價較低時有所改善。

當然，平均供款與入息比率下跌，本身也與按揭年期攤長有關，如果供款期縮短至10多年前的20年水平，供款與入息比率會回升至四成以上。但整體而言， 現時可以成功於銀行取得按揭的借款人，供款負擔本身偏低，即使按息回升3厘(估計在幾年內似乎不大可能)，供款也會被限制在月入六成以下。現時擔心按揭還款期長，供款壓力會令借款人大量斷供，暫時看來仍是過慮。

原文刊於信報網站2021年12月7日

送契樓做按揭 有何需要注意？

 除了正常物業買賣之外，另一種業權轉讓形式是送契，即業主以送贈方式將物業業權轉移至他人，一般情況都是在家人之間出現。但送契樓可能會影響日後的轉讓及按揭安排，作出送贈決定，又或買賣涉及送契的物業時需要留意。

送契樓做按揭　銀行限制多

所謂送契（Deed of Gift），指業主將業權無償送贈予他人，一般是家庭成員之間發生。作為轉移業權的方式，送契也是正規的途徑，但此類物業的業權會受限於《破產條例》，業權有可能受影響。如果送贈者在送贈物業5年內破產，送贈物業的行為可被視作故意轉贈避債，經法律程序，有關轉讓可能作廢；故此，銀行一般是不會承造未滿5年期的送契物業。需要指出的是，此並不意味送贈物業時間超過5年以上，銀行就一定會承造按揭，個別銀行對送契樓的按揭限制更長達10年。

 

以送契方式轉贈物業，除了可能影響未來的按揭申請及買賣外，送契本身其實沒有特別的好處。以印花稅為例，即使物業是一方「送」予另一方，業權的轉移一樣要按物業市值支付印花稅，如果雙方是直系親屬，便要按第二標準稅率（最高為樓價4.25%）支付從價印花稅。

以送契方式轉移業權，並無明顯的好處，新業權人在5年內都難以申請按揭，也會影響未來轉讓時的客路。原因在於，以送契形式轉移業權，在土地註冊處會有有相關登記。由於送契後，物業在5年內難找銀行承造按揭，準買家如在查冊時發現心水物業涉及送契，宜多加留意。包括要有財務準備，在簽署買賣合約後，如未能獲銀行批出按揭，可能需要以現金支付樓價，完成交易。

原文刊於經濟日報網站2021年12月1日

樓價誰難負擔

 有機構發表報告指香港房地產風險偏高，理由之一是香港中等收入家庭要儲蓄逾20年，才可應付一般單位的樓價，數據較其他大城市更為嚴重。但正如我們過去多次提出，香港中等收入家庭負擔不了一般單位樓價，可能是民怨高的原因之一，卻未必反映樓市風險過高。

說中等收入家庭(定義是政府統計中，收入處於中位數的家庭)難以應付樓價，大概沒有人會反對。今年第二季，本地家庭(不計外傭)的月入中位數只有2.62萬元；而個人月入中位數，亦只有1.8萬元。以此計數，不論我們以二手樓平均價(今年1至11月，二手住宅成交註冊平均價約900萬元)，抑或按揭額(今年9月新批住宅按揭金額平均為511萬元)來比較，都很容易得出樓價超出一般人負擔的結論。

 

問題是如果我們看新批按揭的負擔比率，卻會發現過去10年，新批按揭負擔比率，即新批按揭月供佔申請人入息的平均數，大致維持在33%至36%水平。即平均來說，由銀行取得按揭貸款的借款人，樓按月供只佔月入36%，比2010年的41%更低──期間樓價上升了不止一倍，同期家庭月入中位數只上升45%。

樓價升幅拋離收入增長，但新批樓按負擔下跌；原因是壓力測試被嚴格執行，月入處於中等水平的家庭，如欠缺家族財政支援，事實上已難以參與置業遊戲。

以9月新批按揭平均金額511萬元來說，以市場利率H+1.3厘，「封頂」為P-2.5厘計，按揭年期拖至30年，月入要48357元以上才可通過壓測，此收入水平在統計上已是最高收入的25%至30%家庭。換言之，反映「中等的按揭借款」都是由較高收入家庭去負擔。

由於實際上近10年成功借取銀行按揭的買家，每月樓按負擔偏低，遠遠未超負荷的水平。由債務負擔角度看，難以證明樓市有嚴重風險。由於整體私樓供應不足，每年萬多個的新供應，都可瞄準較高收入的家庭需求，善價而沽。

問題反而是，中等收入家庭難以負擔私樓，而他們本身已不合資格申請公屋。雖然理論上還有居屋、首置上車、綠置居等不同名目的資助房屋可供申請，但加起來名額仍是有限。與其說擔心中等收入家庭難以置業反映樓市風險，不如憂慮大量中等收入家庭難以應付樓價，引伸的種種社會問題。

原文刊於信報網站2021年11月30日

新盤一按二按比較

 新盤熱賣，對於成交價在1,000萬元以下的單位，估計有需要高成數按揭的買家，多會申請按揭保險。而購買1,000萬元以上物業，又需要高成數按揭的買家，估計會考慮價單上列明，由發展商提供的一、二按。究竟申請新盤一、二按之間有甚麼區別，買家又應該如何揀選？

先說新盤二按，全稱是第二按揭。指的是一個物業已經抵押予貸款機構，業主再以同一物業抵押，取得第二筆貸款。原則上，抵押物業予銀行取得按揭，借款人在未得銀行同意前，是不可以把物業再抵押予其他機構的，否則提供一按的銀行可視此為違約，要求借款人全部償還欠款。現時大家在新盤看到的二按，都列明需要獲得一按銀行同意，再由指定財務機構提供，一般二按的成數是樓價20%至30%，而且會列明一按＋二按的總貸款成數不逾指定水平，例如80%。

 

 二按限制多較「麻煩」

對借款人來說，二按「麻煩」之處是由於涉及銀行一按，整個「一按＋二按」的組合，要通過壓力測試。以一按為H按，利率H+1.3厘，鎖息「大P」（現為5.25厘）減2.75厘；二按首2年利率「大P」減2.75厘，之後P為例；如果借款人無其他按揭負擔，便要求他在一按利率為2.5厘、二按利率為5.25厘時，每月總供款不逾月入一半。在一按利率為5.5厘、二按利率為8.25厘時，每月供款不逾月入6成，才可通過壓測。

而二按，相對於整筆向非銀行機構的好處，是銀行低息一按佔比較重，就算二按優惠期後按息較高，平均下來，整個銀行一按＋財務二按的利率不會太高。

在二按之外，另一種高成數按揭方案便是整筆按揭，例如樓價8成的貸款都由發展商指定財務機構提供。相對於二按，「方便」之處是不涉銀行，往往不設壓測（但仍可能有一定的供款與負擔比例要求），批核標準較寬。較為寬鬆的批核標準，可能會令部分收入不足以通過壓測的買家，寧可選擇與銀行無關，未必需要通過壓測，而整筆貸款由發展商關連機構提供的一按。

但缺點是非銀行按揭，利率一般較高，常見的在P至P+1水平，即利率在5至6厘左右；通常在供款初期的2、3年有低息優惠。在優惠期後，如碰上最優惠利率上升，每月供款可能較優惠期一下子上升幾成，加上之前沒有壓測，負擔比率可能較高，對借款人財務帶來較大影響。

原文刊於經濟日報2021年11月24日

家庭資助買樓是否好事？

 某新盤開售，一對成功揀樓的新婚人士表明，首期由女方父親支付；也有機構調查，近10年67%的首置家庭都有家庭資助入市，金額平均逾180萬元。究竟大量上車客需要家庭財政支援才可入市是否好事？

一如世上眾多事情，同一件事由不同的視角觀察，可以得出完全不同的結論。大比例的首置上車客不能單由自己儲蓄，而是需要家庭資助才可入市，由較負面的角度看，似乎在印證樓價過高、需要多於一代人的財力，買家才可達成置業目標。

 

據有關調查，有家庭支援入市個案，家庭平均資助金額逾180萬元。以調查上車客平均年紀31歲計，估計家長也在50開外，離退休不遠。將大量現金用於支援子女置業，可能會影響退休後的財務情況。如果資助金額佔家庭儲備的比重較大，也有風險過於集中於特定資產的問題。

不過，由較正面的角度看，現實中較大比例的上車客有家庭資助，代表市場上各種比較樓價(或按揭額)與家庭收入的統計，在得出「負擔太重」的結論時，可能對現實欠缺了解。當我們比較一對新婚夫婦的收入、他們要購置的物業價格(又或家庭收入中位數，相對於一般上車物業價格)時，可能會輕易得出樓價難以負擔、價格偏離家庭負擔能力、甚至樓市有泡沫之類的結論。

惟現實是香港經濟由上世紀七、八十年代起飛，不少家庭都累積一定財富。此類家庭資助子女入市，事實上會大幅減少置業者的實際負擔。此類資助的普遍存在，可能是近十幾年樓價長期跑贏薪金升幅的一個主要原因。

當然，以上討論的是「家庭有能力，而且願意資助子女入市」的個案。對於那些家庭無力或不願資助，又有意置業的準買家來說，便是另一個故事──沒有家庭資助，可能真的要花近10年，才可儲足首期。對他們來說，香港樓價難以負擔，仍是一個不得不接受的現實。

原文刊於信報網站2021年11月23日

加息真係不利樓市？

 每次提到加息，多數人都會認為不利樓價。但對上一次加息周期，港樓其實升足3成多。為甚麼一般人的印象或感覺，與現實有如此巨大差距？

一般人有「加息不利樓市」的感覺，可能的原因是按揭產品是浮息為主，一旦利率上調，絕大多數供樓業主的每月還款增加，加上壓力測試的要求，理論上會令有效需求減少。問題在於，加息的背景，通常的原因一在通脹，二在經濟過熱，而兩者其實都利好資產價格。

 

尤其是在通脹率高於名義按息的時候，按揭利率處於實質負利率，理論上借款買樓更為划算。而在經濟增長的情況下，置業人士亦不會介意多付利息。當然，不是說加息就一定利好資產價格，如果按息遠高於通脹率，又或經濟增長欠奉、但利率反而上升的情況下，對樓市便應該會有較明顯的負面影響。

港行聯繫滙率難主導利率政策

由於香港實行與美元掛鈎的聯繫滙率政策，利率政策不由香港主導，理論上及實際上，都發生過經濟下行時，港息被迫隨美息上升的情況，例如在1997年至2000年，香港經歷金融風暴，理想的利率政策應該是減息，但當年最優惠利率卻反而一度上升，之後也維持偏高水平，至2000年才隨美息回落。

現時要判斷利率上升對樓價的影響，除了「幅度」之外，起碼也要考慮通脹及經濟增長的因素。最利好樓市的情況，是美息上升溫和，港息上調後，按息仍低於通脹，而且本地經濟因通關等維持強勁，那麼加息便不會為樓價帶來太大壓力。

相反，如果美國因當地經濟增長強勁而持續加息、而本地通脹因收水而放緩、經濟增長反彈後又因欠缺新動力而回落，樓價便可能與利率走勢反向而行。

原文刊於經濟日報網站2021年 11月17日

加息陰霾下看樓市

 美國通脹高企，市場正評估明年美息上升的空間，根據上次加息周期的經驗，雖然本地最優惠利率在美息上升時幾乎聞風不動，但與小業主供樓相關的一個月拆息，當時卻大致跟隨美息走勢。不過，按息上升，卻未必對樓價有太大壓力，值得擔心的其實是利率以外的因素。

回看2015年至2019年的美息上升周期，期間一個月港元拆息亦反覆上升，升幅一度高於美息，但期內香港樓價與按息同步上升，累積升幅三成多，反而是美息及拆息在2019年中回落，本地樓價卻偏軟，情況與一般人的印象相反。

 

樓價在2015至2019年上升，完全不受按息上升影響，原因之一是所謂「加息」，由於拆息極度偏低，加上有鎖息機制的存在，而鎖息上限因最優惠利率在整個加息周期只上升0.125厘而維持在2厘多的水平。按息實際只上升1厘左右，加上整體上經濟在增長、供應仍然不足，對樓價自然欠缺壓力。

美息在2019年中回落、正好遇上香港的社會事件及之後的環球疫情，拆息隨美息回落，也阻不了樓價下行。只是整體上本地住宅供不應求的情況持續，樓價的跌幅有限。

展望明年，市場主流意見預期美息上調。如無意外，港元拆息在趨勢上亦會跟隨，但難以預期2015年至2019年按息及樓價同向上升的情況會簡單重複。

一方面，估計本地最優惠利率反應同樣會較為遲緩，拆息就算大升，在一段較長時間下，按息都會因鎖息機制而限制在2.5厘以下。另一方面，今次的加息壓力主要源於通脹，名義按息減去通脹率後，仍然偏低，甚至有機會出現實際負利率，理論上利好樓價。

不過，另一方面，2015至2019年的經濟增長是否再現，卻是未知數。樂觀地看，如果明年初可恢復與內地大規模通關，應該會對經濟有重大刺激作用，從而利好樓價。但環球疫情持續，香港與大陸通關，與其他「與病毒共存」國家的交流、人員往來就相對受限，長遠甚至可能影響香港在中外貿易中的中間人地位。如果經濟增長動力欠奉，樓市亦自然難以樂觀。

 

原文刊於信報網站2021年11月16日

美國倘加息 港P及H會點走？

 美國通脹持續，市場估計美國將在明年進入加息周期，有分析指上次美國加息，香港的利息幾乎完全沒變。但要留意，幾乎不變的「港息」是指最優惠利率；與一般小業主供樓更相關的拆息，在趨勢上更緊貼美息。

上一次美國加息周期由2015年12月開始，至2019年中結束，聯邦基金利率上升2.25厘，期間本地最優惠利率（P）只在2018年9月，美息上升2厘後，才上調0.125厘。美息在18年底再升0.25厘，最優惠利率也沒有再跟。在19年美息下跌3次之後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。之後美息歸零，P也沒有變化。

最優惠利率在美息上升周期的前半段都聞風不動，但相對而言，與香港業主供樓更相關的1個月拆息，趨勢卻較為貼近美息，由15年平均約0.23厘，升至16年底約0.7厘，17年底升至1.2厘，18年底至2.3厘，19年中更一度升至2.9厘，極端升幅甚至超逾美息。當然，以上是把最高位與最低位比較，以平均數計，1個月拆息的平均升幅大約1.9厘，略低於期內美息升幅。

如果即將到來的美國加息周期，美息上調幅度類似上次，估計香港最優惠利率及拆息的變化也會接近於2015年至2019年──最優惠利率初期維持不變，但拆息會較貼近美息升幅。

加息未必影響樓價

近幾年，9成以上的新批按揭為H按，以拆息定價，如果拆息由低位回升，意味多數按揭借款人的每月還款會明顯上升。當然，由於有鎖息機制的存在，拆息升至一定水平，如最優惠利率不變，還款利率也會鎖定於一定水平。例如今年初取用的H按，一般按息條件為H＋1.3厘，鎖息上限P（5厘）減2.5厘，現時的供款利率約1.37厘。如果往後拆息及最優惠利率的走勢類似15年至19年，即拆息升而最優惠利率在加息周期之初維持不變，在最優惠利率上升前，每月還款利率都不會高於2.5厘。

不少人直觀認為加息會令樓價下跌，但由宏觀角度看，利率上升，對樓價未必有太大影響。以上次美息上升為例，由2015年至2019年，本地樓價錄得逾三成升幅。

原文刊於經濟日報網站2021年11月10日

香港按息前瞻

市場估計，在通脹壓力下，美國或加快進入加息周期。在聯滙制度下，港息難免跟隨美息上升，但參考上次加息周期的經驗，情況未必會對樓價帶來明顯壓力。

上一次美息上升，始於2015年末，聯邦基金利率由0至0.25厘，經多次上升，至2018年升至2.25至2.5厘，至2019年中才告下調，2020年初因疫情而急降至現時0至0.25厘水平。在上次美息上升周期，港元最優惠利率在2018年9月，美息由零升至1.75厘後，才輕微上升0.125厘，「細P」及「大P」分別報5.125厘及5..375厘，其後美息再升2次，本地最優惠利率也沒有變化，而在2019年底，港元最優惠利率又隨美息回落。

 

雖然港元最優惠利率在上一個加息周期表現穩定，但較為敏感的拆息，其實趨勢大致上跟隨美息，但幅度較小。美息上升前，港元1個月拆息長期維持在0.23厘水平，在2019年平均值約1.88厘，高峰期更一度高達2.98厘。大致上來說，當時在本地游資充裕的情況下，美元利息在加息期上升2.25厘，港元1個月拆息在同期上升約1.6厘。

巧合地，現時香港資金充裕的程度與2015年底接近，銀行體系結餘都在4100億元左右，但現時資金需要似乎較疲弱，1個月拆息低於0.07厘。估計美國如加息，香港可能出現類似上次加息周期的反應──拆息趨勢大致跟隨美息，但如資金未大規模流走，拆息上升幅度上會少於美息，而最優惠利率反應亦可能較慢，要待美息累積一定升幅後，才會上調。

樓市方面，上一次拆息上升周期(2015年底至2019年中)，雖然H按借款人的每月供款也因應拆息上升而增加，但二手樓價的表現甚為平穩，樓價在2016年初可能受氣氛影響而見約一成的調整，但在次季已重拾升勢，至2019年中才見頂，累積升幅反比美息回升前上升逾35%。

一般估計，將來到的加息周期，美息上升空間可能與上次接近，如果市場預期與現實接近，估計加息亦不會對香港樓市帶來太大負面影響。

原文刊於信報網站2021年11月9日

是時候考慮用定息按揭？

 按證公司上周公布，由本周一起，定息按揭試驗計劃正式恒常化。在市場預期美息上升、加上市場開始留意到定息按揭免壓測的「優點」，估計此產品的市佔率在稍後有機上升。

顧名思義，定息按揭是指在指定期限內，按揭利率固定，每月還款金額亦固定。而本地盛行的P按或H按，在都是屬於浮息按揭，當拆息或最優惠利率變動時，每月的供款亦會隨之變化。定息按揭供款較為穩定的代價，便是新批利率一般會比同期的浮息按揭為高。以現時新批H按為例，利率約在1.4厘左右，而定息期10年的定息按揭，利率為1.99厘。在市場預期利率下行，又或長期偏低時，自然較少人會考慮定息按揭。

 

現時市場估計美國利率將在明年正常化，理論上只要美國加息2次，而本地拆息又跟足，現時的H按利率，便會高於10年期定息。現時按證公司表示，現行的定息利率會維持至明年1月。部分在此段時間置業或轉按，又估計美息會持續上升的業主，可能會轉為考慮定息按揭，以及早鎖定未來供款。另外，由於定息按揭不需壓測，估計部分在浮息計劃下未能通過壓測的按揭申請人，會轉為考慮定息按揭。

按證現時開出的定息按揭利率，為定息10年，利率1.99厘，15年為2.09厘，20年為2.19厘。要留意的是，往後的定息利率，理論上會在浮息上調後上調。例如說如果拆息在明年1月前明顯上升，之後新訂定的定息利率，應該會相應上調。

定息期不等於還款期

此外，定息期不等於還款期，借款人大可選用30年還款期+10年定息期的組合。每月供款會按30年還款，利率1.99厘計算，每100萬元借款，月供3,451元。10年定息期後，利率再按當時的定息利率計算，或現時商定的浮息利率（現為2.35厘）計算。

如果借款人「睇錯市」，本地拆息一直維持極度偏低，選用定息按揭的還款額便會較浮息按揭為高。此種情況下，借款人未來仍可透過轉按，向其他銀利申請浮息按揭。不過要留意，現行定息按揭的罰息期為3年，首3年提前還款，罰息分別為還款額的3%、2%、1%，罰息期會較浮息按揭市場主流的2年略長。

原文刊於經濟日報網站2021年11月3日

定息按揭市佔率可望上升

 按揭證券公司公布，定息按揭計劃由今年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。由於市場估計美國加息在即，加上定息按揭有一個較少人提及的「優勢」，估計此產品往後的市佔率有機會出現明顯增加。

定息按揭計劃於2020至21年度《財政預算案》中提出，試行一年半以來，批出約4億元貸款額，比起一年約3000億元的住宅按揭取用金額，可說似有若無；金管局每月統計的新批按揭中，定息按揭的佔比便長期處於0%的水平。

 

定息按揭在過去不太受市場歡迎，原因在於近2年拆息長期偏低，當新批H按利率處於1.4厘水平時，10年期定息1.99厘的定息按揭便乏人問津。但現時市場普遍預期美息將進入上升周期，參考2015至2018年的往績，雖然期間港元最優惠利率幾乎完全不變，港元拆息走勢卻大致跟隨美息。如明年美息回升，本地拆息極度偏低的情況便可能結束，而定息按揭的吸引力將增加。

尤其是現時計劃下的定息年利率將繼續維持有效至2022年1月底，10年期定息年利率為1.99%；15年期定息年利率為2.09%；20年期定息年利率為2.19%。

如美息在明年上升，如在未來數月鎖定以上定息供樓，在較長年期平均利率低於H按的機會甚高。

另一方面，定息按揭有一個較少人提及的「優勢」，由於利率固定，金管局容許定息按揭毋須進行加息壓力測試。相對於拆息按揭要以鎖息上限(現時一般為2.5厘)+3厘進行壓測，對無按揭負擔的申請人，要求供款不逾月入六成。申請定息按揭，如選用10年定息期，只要求按息為1.99厘時，每月供款不逾月入五成即可。

留意定息期與還款期是兩回事，以25年還款期，月入4萬元計，現時H按約1.4厘，鎖息2.5厘，可借約390.8萬元，月供15448元。如用25年還款，定息10年，由於沒有壓測，最高可借約472.4萬元，月供2萬元。或者反過來，要借390.8萬元，選用25年還款，10年定息期，月供16545元，月入需求約為33090元。對於希望「借到盡」的業主來說，定息按揭算是一種優勢。

在市場預期美息回升、定息按揭又不設壓測的情況下，估計定息按揭產品的吸引力會上升，市場佔有率可望略為回升。

原文刊於信報網站11月2日

樓按借款人並非業主的利弊

 一般情況下，把物業抵押予銀行借取樓按，業主便會是借款人。但少數情況下，卻會出現按揭申請時，業主非借款人的情況。究竟此類情況為何出現？又有甚麼好處或壞處？

通常的情況下，業主要申請樓按，自然會是樓按的按揭人（Mortgagor）及借款人（Borrower），但有部分情況，兩個身份是可以分開的。其中一種情況，是業主無收入，便可能會以按揭人身份，同意把物業抵押，由另外的借款人（通常為業主的直系親屬）負上還款的責任。如果借款人拖欠還款／違約，銀行便可收回抵押物業。

 

業主信貸紀錄亦影響審批

不同銀行在為類似個案計算供款負擔、壓力測試時，會有不同的標準。多數會將按揭人及借款人的收入及負債一併計算，但有少數銀行可以單獨計算借款人，而不計算業主（即按揭人）的收入及負債。部分有較多債務，本身難以通過壓測的業主，便會以自己作按揭人、親人作借款人的方式申請按揭。

但要留意，即使是可以單獨計算借款人供款負擔的銀行，在處理申請時，也一樣會要求按揭人提供信貸報告。也的確曾有例子，借款人的收入足以通過壓測，而按揭人本身卻因為信貸紀錄不良，而被銀行拒批的個案。

另外也要留意，只有按揭成數6成以下，即不經按揭保險情況下，借款人、按揭人可以分開。在涉及按保時，會要求業主本身即為借款人，如果業主本身有較多債務，便不可以用此種方式以圖降低通過壓力測試的難度了。

原文刊於經濟日報網站2021年10月27日

限制新盤面積下限的影響

近年一手市場納米樓供應比重增加，部分單位面積僅僅比私家車泊位略大，引起輿論批評。有高官提出，為改善香港人均居住面積，建議往後在賣地條款中加入單位面積下限，例如不得興建實用面積200方呎的單位。但此類建議，流於頭痛醫頭，而且潛在的副作用不少。

先不說200方呎單位算不算很大改善，當整體上每年推出的土地未能大幅增加前，為單位面積設定下限，一個可能出現的副作用是，政府每年約1.3萬個私樓的目標更難達到。在北部都會區/明日大嶼發展成熟，可增加大量土地供應前，港府對未來10年建屋43萬伙的估計是「頭輕尾重」，即開頭每年落成不足4.3萬個，要在往後追回。要知道近年在大量納米樓落成的情況下，每年私樓落成量才1.3萬戶左右，如果往後真的要限制新盤單位面積，而土地供應又未增加，自然的結果是私樓供應更為緊張。

 

香港一般將200方呎上下的住宅單位稱為納米樓，有限的空間放下浴室、開放式廚房，平面空間要再放睡床、衣櫃等，便沒有多少走動空間。社會上一般認為此類單位空間太小，不宜久居。之所以大行其道，供應比例上升，原因不外乎樓價高企，部分買家負擔不起正常小單位的樓價(包括首期及每月按揭還款)、發展商應對客戶需求，便壓低每個單位的面積，好令單位售價維持在四、五百萬元的「上車水平」。

說到底，仍然是房屋土地供應不足的問題，如果土地供應足夠，新盤2房單位的價格自然回落，屆時應該沒有什麼發展商會有興致興建200方呎上下的單位。

如果政府真的設定新盤單位面積下限，對手持納米樓的小業主來說，短期應是利好消息。未來如再無200方呎以下的新單位供應，此類單位可能反而會因供不應求，而有價有市，甚至可能跑贏大市。情況要改變，只會在土地供應大幅增加、新盤大量應市、樓價下跌至更多人可負擔時，納米樓總價低，易儲首期、按揭負擔低的「優勢」才會消失。

原文刊於信報網站2021年10月26日

置業是妄想？

有團體調查顯示，逾半年輕人認為在港置業已是「妄想」。此類調查，可說是再一次反映樓價偏高的現象。面對此類調查結果，綫性思考的反應可能是：那麼要如何壓低樓價？但值得反問的是：一半人最終不能置業，又是否真的很大問題？另一半有意又有能力置業的人，負擔又算不算重？

首先要留意的是，此類調查反映的是年輕人當下的感覺，他們比較的，應該是自己現時的收入、預計的入息增長，以及當前的樓價。只要計一下為「上車盤」儲首期的時間、又或要通過壓力測試的收入，有一半人望門興嘆，可說是意料之內。不少人甚至認為，既然買樓無望，倒不如開心消費。

 

收入可望增加　不宜妄自菲薄

如果考慮到香港有大量人口居於公屋，未來公、私營房屋比例在7:3，那麼未來有一半人口負擔不起私樓的樓價，便未必算是大問題。再極端一點，如果政府（或房委會）可為大多數家庭提供公屋／居屋，私樓樓價再高的問題也不大。

其次要考慮，參考現時有一半家庭居於自置物業的比例，如果未來香港也想維持大致一半家庭自置物業，以現時家庭中位數26,200元，按揭還款期30年計，可通過壓測借取276萬元，H按月供9,555元，佔月入36%。以6成按揭計，可購入樓價460萬元的物業，現實的選擇集中在新界西北、舊屋苑小單位。當然，以上計算，首期會相當於5年的收入，儲首期會有一定的難度，但也遠遠未至於「妄想」水平。尤其對年輕人、收入可望穩定增加，更不宜妄自菲薄。

不少人也會說，類似的計算，只考慮今天的樓價，參考過去的走勢，樓價增長往往比入息快，今日努力儲蓄，可能數年後也是難以入市。此種情況固然可能出現，但今天為買樓而儲錢，他日儲蓄的資金就算不足以支付首期，也可用於其他方面。努力，總不會白費的。

原文刊於經濟日報網站2021年10月20日

樓價泡沫將爆？

近日有機構指本地樓價泡沫化，理據是一個入息處於中位數的家庭，以20年總收入，也只可購買一個新界大西北約650方呎的單位。不少人看到「泡沫」就會聯想到泡沫爆破，但由現時的情況看來，本地樓市似乎並不具備爆破條件。

有關機構以家庭收入中位數作為標準，以每月住戶入息中位數2.62萬元計算，20年的總收入為628.8萬元，大約可購入屯門樓齡30年多、面積約680方呎的單位。

 

先不說新界西北位處未來北區都會區，根據政府的構思，前景無可限量，應該一點都不輸於現有的南都會區，即港島中西區一帶。單單討論面積，有關調查可能也過於急進，根據2016年人口統計，香港人均居住面積161方呎，新近家庭住戶平均人數2.7人。以3人計算，上車客如購入一個483方呎的單位，已屬「達標」，以近700方呎為目標，在香港情況似乎較為放眼太高。

其次是以家庭收入中位數作為標準，眾所周知，由於近10多年私樓供應不足，加上引進壓力測試的要求，實際上入市的買家收入遠高於中位數。以上文的目標樓價628.8萬元為例，就算只申請六成按揭，還款期30年，在現行利率下，借款人收入要達35703元，才可通過壓測，比家庭入息中位數高36%。按揭成數如要高一點、借款期縮短一些，收入要求只會更高。

要強調的是，筆者並不認為現時的樓價「高得合理」，中等收入家庭難以置業，又不符公屋申請條件是客觀事實，情況急需改善。但討論高樓價時，似乎要分開「泡沫」與「供應不足」。如果市場一面倒看好某類資產，資金(尤其是以借來的資金)投入，價格不斷上升，欠缺實質因素支撐，那是泡沫。但供應不足(外加市場資金氾濫，利息成本下跌)的價格上升，很難說是泡沫。尤其是壓力測試的要求，令成功借取銀行樓按的借款人的供款負擔處於偏低水平，此種情況，其實很難視之為泡沫。

 原文刊於信報網站2021年10月19日

 

得物無所用的按揭優惠

 

選擇按揭，一般人會先考慮利率，其次會考慮回贈，之後大概會考慮其他貸款條件，如高息存款戶口、罰息期等。但市場上不同銀行會提供不同的優惠組合，魚與熊掌，難以兼得，借款人宜小心考慮甚麼優惠組合最合符自己的需要，再作決定。

互聯網上，每有討論任何二選一優惠時，都會有人引用電影《九品芝麻官》一幅劇照，加上一句：「我全都要！」。選擇向哪一家銀行申請按揭時，一般人的想法可能都會是「有甚麼優惠我全都要！」過去幾年，的確有一段時間，銀行競爭激烈，按揭借款人可盡取不同的優惠。但近年銀行業界在按揭的競爭上有所收斂，不同銀行的按揭優惠出現輕微差異，借款人已不可甚麼都要。在考慮不同銀行之間的按揭計劃時，便需要詳加比較；更加要留意，部分優惠並非對所有借款人都有實際作用。

 

舉例而言，大部分銀行現時都有為按揭借款人提供按息掛鈎的存款戶口，市場習慣統稱之為Mortgage Link，即借款人可獲銀行提供一個活期存款戶口，存款利率等同於按揭利率，存款上限一般為未償還貸款額的5成。

此類戶口當然是優惠，如果借款人借取按揭後仍有大筆現金存入戶口，最高可抵銷一半按息支出。問題是，如果借款人取用按揭後，沒有大額現金存入，此種優惠亦是得物無所用。尤其是持有多於一個按揭物業的業主，可能物業A的按揭已有按息掛鈎存款戶口，存款額亦未用盡，再為物業B申請按揭，此類優惠便有點多餘。

市場上部分銀行的按揭條款，不設高息存款戶口，取而代之是略高的現金回贈。假設按揭利率等其他貸款條件一樣，此類組合便可能較適合取用按揭後沒有大額資金可存入戶口的借款人選用了。

原文刊於經濟日報網站2021年10月6日

儲首期要不吃不喝四年？

有團體根據最新的月入中位數、新盤細單位樓價計算，得出「一般二人家庭要零支出，儲蓄46個月，才可支付新盤首期」的結論。此調查最令人難明的是，為什麼要以四成首期為儲蓄目標？

大致上，樓價與打工仔收入脫節是事實，在近年供應不足的情況下，私樓價格升幅遠高於薪金加幅。實際上，入市的買家，收入應該遠高於中位數。而新盤(包括納米單位)的目標客源，事實上也不是收入處於官方統計中位數家庭。 

不過，雖然說樓價與打工仔收入脫節，但說二人家庭要不吃不喝46個月才可儲蓄首期，卻有點言過其實。調查假設買家要儲四成首期，但現實是樓價800萬元以下可借九成按保。以調查提及的新盤210方呎細單位樓價324萬元計，一成首期不足33萬元，相當於兩人月入共37240元(扣除強積金)不足9倍，以每月儲蓄佔收入三分一計，也只是2年多即可儲足首期。

若使用九成按揭入市，在現行利率下，30年月供約1.01萬元，佔上述家庭月入27%，也不算難以負擔。簡而言之，市場現有的按揭產品，其實可提供計劃置業家庭一個合符負擔能力的財務安排，不至於絕對置業無門。

另一方面，該團體認為置業成本高企，建議政府減免首置家庭的印花稅，以減輕首置家庭的負擔。此建議原則上值得支持，但大家都知道，年中也不乏富豪以首置身份購置豪宅。考慮推出此類紓緩措施時，起碼也應該加上樓價的限制。

當然，一個二人家庭即使有能力負擔一個面積210方呎的小單位，也要考慮未來是否可滿足長遠生兒育女需要。始終新盤單位供應少、面積細的問題，只能由增加土地供應解決，且看本周的《施政報告》會提出什麼大計。

原文刊於信報網站2021年10月5日

「呼吸Plan」稱呼勿亂用

 

每次新盤開售，只要發展商有安排高成數按揭，不少傳媒都會以「呼吸PLAN」統稱有關的按揭安排。嚴格來說，此稱呼多數時間都是張冠李戴。用錯稱呼的最大問題，是可能誤導買家作出錯誤決定。

發展商按揭不單要求有「呼吸」

追本溯源，「呼吸PLAN」的稱呼源於一家發展商開售新盤時，提供的按揭安排不設審批準則，只要求「申請人有呼吸」即可。此後「呼吸PLAN」的稱呼便廣為人知，慢慢發展至一個地步，只要是新盤由發展商安排的非銀行按揭，便稱之為「呼吸PLAN」，但此稱呼在絕大多數情況下都是用錯的──多數新盤高成數按揭安排，其實列明有一定審批要求，不宜稱為「呼吸PLAN」。

 

有時概念混淆，用錯稱呼也不會有甚麼大不了。例如按揭保險計劃，筆者便不止一次聽到有業主甚至物業代理稱之為「二按」。架構上按保絕對不是第二按揭，但用錯了稱呼，也不會有甚麼後果。

「呼吸PLAN」的稱呼不同的地方在於，由名字到來源，都予人一個「易批易借」的印象（是否易還另議）。但明明多數新盤高成數按揭都列明申請人需要提供入息證明文件、相關財務機構有權拒絕批出按揭。更重要的是，不論貸款獲批與否，買方仍須按正式買賣合約完成交易及繳付全部樓價。

準則不似預期　或被迫撻訂

如果借款人受稱呼誤導，以為可輕易獲批高成數按揭；在申請被拒時才發現申請準則不似預期，被拒批之後又無其他渠道取得資金完成交易，便只好撻訂離場。錯誤的統稱習非成是，可能難以扭轉。但新盤準買家考慮入市，又遇上有人推介發展商有提供「呼吸PLAN」時，宜小心閱讀價單上的相關條文，最好直接向提供按揭的機構了解審批標準，才好作出最後決定。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月29日

新盤高成數按揭的轉按須知

近十多年，新盤開售，發展商大多會安排為買家提供高成數按揭，一般按揭成數可達樓價八成至九成。這些新盤高成數按揭，又常見初期還款利率較低，之後利率恢復正常的安排。多數選用此類按揭的業主，都會計劃在優惠期完結時轉按。但轉按的計劃是否可順利執行，視乎多個因素。

此類發展商(及相關財務機構)提供的高成數按揭，受限於利息成本，利率也較銀行按揭為高，但為了吸引買家入市，一般會提供2、3年的優惠期，期內還款利率貼近P按，即約細P減2.5厘，優惠期後按息回升至P至P+1%。

 

如果一位小業主在3年前以此類按揭購入新盤，而優惠期又快完結，供款利率將由2.5厘升至5厘，參考近期新批H按利率只在1.3厘水平，自然大有轉按的動機。如果樓物業是自用，而估值又低於1000萬元，業主宜積極考慮透過按揭保險計劃轉按，成功轉按後，按息可望壓低至H+1.3厘，實際息率不足1.4厘，遠較新盤發展商按揭在優惠期後的5至6厘為低。但如果物業的估值高於1000萬元，按保轉按便是「此路不通」。

以一個3年前成交價1200萬元，按揭成數八成，還款期25年的個案為例。借款960萬元，首3年每月還款43067元，優惠期後，未償還本金約為873.8萬元，每月供款會增至54640元，增幅26.8%。

假設樓價3年來上升5%，現時市值為1260萬元，由於樓價問題，不合資格申按按保，轉按至銀行，貸款上限為630萬元，較既有按揭未償還餘額差距達243.8萬元。除非業主抬錢贖樓，否則難以轉按慳息。

對於曾經以此類高息高成數一按計劃入市的業主，除了抬錢還舊按，其實也有更積極的處理方式。包括：提高儲蓄比例，有餘錢時便提早部分還款，一來可下調未償還按揭餘額，二來也可令往後每月還款金額、利息支出下跌；留意物業估值，待物業「升夠」時安排以標準銀行按揭成數轉按。以上文例子而言，在優惠期過去，再加3年後，按揭餘額會下跌至800萬元水平，如業主再提早償還50萬元，按揭餘額可在3年後跌至750萬元水平。如按揭指引不變，而樓價在期內上升約兩成，才可轉按至較低息的銀行按揭。

而另一個可考慮的安排為賣樓套現，樓齡數年的半新盤，市值有機會略高於數年前的購入價，只要賣盤離場，自然不必面對往後長期按息支出高企的情況。

 原文刊於信報網站2021年9月28日

 

樓市觀望期準買家可做甚麼？

市傳中央出手壓抑樓市，在消息流傳之下，樓市可能會進入一個成交量下跌、樓價橫行的觀望期。在此期間，有意入市的準買家，起碼應該了解清楚，自己在等甚麼、在「等」之外，又有甚麼可以做。

上周由路透社傳出，中央官員要求本地發展商配合港府，協助解決房屋問題。雖然有大型發展商表示未收過此類訊息，但消息一日未被官方正式否認，市場可能寧可信其有。買賣雙方可能都會等待更多資訊以決定後着──市場有可能進入成交膠着的觀望期。問題是，大家應該在等甚麼訊號？

 

需要注意的訊號

訊號之一，應該是新盤開價的取態。如果中央官員曾經向本地發展商方施壓，估計發展商多多少少要作出配合。如果往後新盤開價突然保守，可以解讀為壓市要求確實存在。相反，如果往後新盤仍是加價加推，上述要求便應該是子虛烏有。

更強的訊號應該是港府的十年建屋目標，目前的目標是未來十年建屋43萬伙，其中3成，約12.9萬伙為私樓。如果港府往後大幅增加供應目標，尤其是私樓的供應目標大增，可視為明顯回應中央要求的訊號。相反，如供應目標大致不變，那就代表房屋相對短缺的情況持續。

有關訊號由出現到市場完成解讀，估計要一段時間，在訊號以外，準買家宜在等待時一併考慮／準備以下事項：如果樓價持續調整，是否仍維持置業決定。又如果維持置業決定，宜及早準備入息證明等文件、計算自己可負擔的按揭額；並維持睇樓，了解市場變化，一旦找到心水單位，可即時作出入市決定。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月22日

新盤即供付款的按揭時程

 

近年一般樓花新盤的即供付款安排的成交期有愈來愈長的趨勢，有些可長逾1年；但最近有2個新盤反其道而行，樓花成交期只有45天，對於需要申請按揭，特別是高成數按揭的買家，時間上可能較為緊張。

樓花新盤有2大類付款安排：現金／即供及建築期。前者即未交樓已要交付全額樓價，但一般有較大折扣；後者即入伙才支付全額樓價，但折扣較少。如果是樓市老手，可能會記得，多年前香港樓花即供付款的成交期，一般也是45天。即9月1日簽臨約，要在10月15日成交，支付全額樓價。

 

後來由於種種原因，通行多年的樓花45天成交期愈拖愈長，個別項目甚至長逾1年。即供期長短，無所謂是否着數（一般成交期愈長，折扣愈小）。對買家來說，如果非以現金支付樓價，而是要按揭融資，反而要考慮時間是否可以配合。

一般來說，45天成交期是足夠完成申請至取用按揭的整個步驟──前提是買家的入息證明齊全。問題是，現實上不少新盤買家可能是因一時的氣氛認購新盤、平時未有妥善管理入息證明、稅務紀錄。一旦成功揀樓、簽署臨約後，才臨急準備文件、申請按揭。文件不齊全，可能會延誤按揭申請，未能於指定日期完成交易。輕則要向賣方支付罰息、又或要向發展商要求更改賣價較高的建築期安排；重則要撻訂離場，損失訂金。

另外，按揭保險計劃適用於樓價600萬以下樓花項目，可能有部分新盤買家，打算以按保入市，以即供付款購買此價位以下的樓花。但要留意，由於按保牽涉銀行及保險公司，一般審批時程較長，45天成交期，不一定足夠完成申請。有意入市的買家，如果心水項目的樓花成交期較短，便要仔細考慮，要不一早準備所需文件，要不便要考慮選用較長時間的成交付款安排。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月15日

前海是香港房屋問題的答案？

國務院公布了「全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案」，將前海合作區擴大8倍。而除了香港政府持續鼓勵港人善用機遇，北上發展之外，深圳市長也表示將推出更多便利港澳居民在前海工作、生活措施。北上置業會不會是香港房屋問題的答案？

繼環珠三角的大灣區概念之後，中央馬不停蹄公布更多具體的區內發展方案。公布「橫琴粵澳深度合作區」不久，便又推出前海方案，把前海合作區範圍一下子擴大8倍。而深圳市長亦隨即表示會推出更多措施方便港澳居民在合作區工作和生活。

 

單看前海合作區的土地，前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里，擴區後前海土地面積約等於八分一個香港。而國務院公布方案後，本地立法會議員已紛紛建議興建鐵路、改善口岸等方便市民往返前海及新界。先不論前海的現代服務業、金融業發展定位在長期來說會不會威脅香港金融中心的地位；如果鄰近香港的前海合作區擴大、內地政府又推出措施鼓勵香港人北上發展甚至居住，可否紓緩香港的房屋土地問題？答案卻未必樂觀。

近幾年深圳樓市有一個奇怪的發展趨勢，雖然商用物業空置率高(新近數字為26.4%，而且前海區空置率更高)，但住宅樓價卻屢創新高。前海個別新盤呎價已逾3萬港元，而且市場仍然看好前海的住宅樓價前景。單論住宅樓價，前海一手樓價甚至較香港大西北略高，考慮到內地的銀行按揭利率幾倍於香港。就算北上港人在深圳打工的收入不輸香港，也難以負擔當地樓價。在此等情況下，就算香港人完全接受在內地生活，前海也未必對香港的住宅問題有很大幫助。

或者有人會說，前海住宅樓價高是現時的情況，如果發展區擴大8倍，住宅供應自然會增加，只要香港有一定數量人士北上發展或居住，便可紓緩香港居住問題。問題在於，當發展區愈來愈大，距香港愈來愈遠時，香港人北上居住或工作，勢將連日常消費也集中在內地。此種以生產/消費力大量外移為代價的房屋問題解決方案，又是否可取？

原文刊於信報網站2021年9月14日

拆息響起上升的訊號？

近月拆息處於近十年新低，與按揭供款相關的1個月拆息不足0.07厘，新批H按利率不足1.4厘。低息環境成為支持樓價高位運行的一大因素，不過，9月7日起金管局的一個行動，可能會輕微推高拆息回升。

金管局在8月底宣布，計劃於9月7日、14日、21日及28日，以及10月5日、12日、19日及26日舉行的八次定期投標中，每次增發50億港元的外滙基金票據。如八次的計劃增發量全部執行，票據發行量將會增加共400億港元。央行在市場買債，會增加貨幣供應，叫放水。央行發行票據，會由市場抽走相應的資金，可理解為收水。

 

2020年初，銀行體系結餘為500億元左右，其時1個月拆息高位逾2厘。香港現時的銀行體系結餘有4,500億元左右，銀行體系資金氾濫，結果是拆息低企，1個月拆息近期低至不足0.07厘，令所以為H按供樓的業主，每月按息支出大減。

如果金管局發行票據順利，理論上會令銀行體系結餘相應下跌，可能調整至4,100億元左右。市場資金減少，如果需求不變，結果就是利息上升。如無意外，我們應該會看到拆息在9月至10月展開一次緩慢而穩定的上升，在升幅方面，由於4,100億元相比於過去仍然是氾濫，潛在的升幅未必太大。

但值得留意的不只是金管局發行票據對拆息的影響，而是背後的原因。現時資金泊駐香港，原因之一是美息也低，而一旦美國收水、加息，香港資金流走的速度可能甚快。金管局先抽走市場部分資金，可能的目的是平順未來資金流走的規模及速度。雖然美國收水的規模、速度仍是未知數，但美元及港元極度低息的時光可能不會維持太久。

當然，暫時沒有人會預期美息、港息會大幅上升，但按息由極低轉至偏低，應該有較高機會發生，樓市向上的動力，亦可能會略為減少。

原文刊於經濟日報網站2021年9月8日

聯儲局覆水難收？

投資市場焦點之一仍是美國聯儲局是否會在年內縮減買債規模(俗稱「收水」)，最終逐步加息。但每次聯儲局鷹派略為展示收水、加息的意向，總會遇到意外阻礙。可能真是應了一句──覆水難收？

早前聯儲局公報7月議息的會議紀錄，顯示多數委員同意經濟如持續好轉，可在年內降低購買資產的速度。而下一次的議息會議是今個月23日，如果真的要削減買債規模，較可能在當天公報。

 

不過，最大的變數之一仍是疫情。7月議息時，美國疫情正好處於低位，加上其他經濟數據表現理想，可能令聯儲局鷹派判斷是收水之時。但7月底，當地新冠肺炎個案持續上升。近期7天平均數是約16萬宗，約為1月上旬高峰期的61%。情況令人懷疑聯儲局是否可按步收水。

 歐美多國開始轉向「與病毒共存」的策略，簡單講即接受新冠肺炎為風土病，不再以完全根除為目標。理論上，如果疫苗有效(無論是防感染或防重症)而且普及率高，此策略有一定的合理性。畢竟，感冒也會死人，總不成為了防感冒就整個社會半停擺。

問題是，撇開疫苗對變種病毒是否有效此個科學問題。大家應該會發現，疫苗的打與不打、口罩的戴與不戴，在美國不只是醫學問題，也是意識形態問題，即使官商谷針，仍有相當比例人口拒絕打針、戴口罩。此情況持續，看來也難達成群體免疫。放在眼前的問題是，對一個高感染率，近期死亡率仍在1%左右的病毒，採取「共存」策略，究竟對經濟有何影響？

如果年底前美國的疫情未見改善。上半年經濟數據一度因疫情放緩而表現強勁，下半年可能難以持續。聯儲局未必可以按步收水；加上疫情不明，美國的加息步伐，應該會比2015年開始的那一次為慢。

上一次「收水」聯儲局在2014年10月停買債，在2015年底才加息，之後加息9次，期間香港最優惠利率只上升一次，幅度為0.125厘。歷史不會完全重複，上一次美息加而港息幾乎不跟，背後有眾多成因。沒有人可保證下次美國加息，港息也和上次一樣幾乎不變。但暫時看來，未來數年，本地最優惠利率較高機會維持於偏低水平。

當然，以上說的「加息」是最優惠利率的變化，至於與一般小業主按揭供款更直接相關的拆息，變化速度可能會快。金管局早前宣布將在9、10月發行400億港元票據，料會令銀行體系資金輕微減少。近月處於極低水平的拆息，料會輕微上升。低息因素對樓市的刺激作用，可能會略為減少。

原文刊於信報網站2021年9月7日

按揭現金回贈須知

近年銀行會向按揭借款人提供現金回贈，但當回贈高於貸款額1%，卻會有一定限制，有時更可能會影響借款額。

情景1：現金回贈不逾貸款額1%

無論按揭成數是多少、都不會影響實際的借款額。

例如樓價800萬元，假如借款人申請的是標準6成按揭，現金回贈1%，按揭借款額便是480萬元，現金回贈為4.8萬元。
比較特別的是按揭保險，無論按揭成數多少，現時一般銀行為按保客戶提供的現金回贈會以6成借款額計算。例如樓價800萬元物業，借款人申請9成按揭保險，借款額為720萬元，現金回贈1%以樓價6成計，回贈額會是4.8萬元。

 

情景2：現金回贈高於貸款額1%

此種情況下，回贈金額＋貸款額不可高於金管局的相關指引，有可能影響借款額。

例如樓價800萬元，標準按揭成數上限是6成，即480萬元。如果借款人申請5成按揭，借400萬元，即使銀行提供貸款額2%即8萬元回贈，由於借款額400萬元＋回贈8萬元是408萬元，不超過6成的限制。因此借款額及回贈都不受影響。

如果按揭成數本身已達指引上下，而現金回贈高於1%，銀行一般實務上的操作，是將借款額由原有上限的按揭額扣除。例如樓價800萬元，借款人申請6成按揭，銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以（800萬ｘ6成）—7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，不逾6成的限制。

如果是按保，假設樓價800萬元，申請9成按揭即借720萬元，銀行提供1.5%現金回贈。現金回贈為800萬元的6成的1.5%，即7.2萬元。720萬元＋7.2萬元超出9成的限制，一般處理手法便是將貸款額根據回贈相應下調至712.8萬元。當然，如果借款人的預算緊張，寧可盡量提高借款額，也可要求銀行將回贈定於1%，在此情況下，便可借720萬元，回贈為6成的1%，即4.8萬元。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月1日

置業階梯的概念問題

 

特首出席《施政報告》諮詢會，指從綠置居、居屋到首置上車盤，現時已有完整的置業階梯以切合不同人士的需要及能力。問題是，如果置業階梯已經完整，為何市民在住屋問題上仍是諸多不滿？

表面上，售價由高至低，從私人住宅到綠置居，似乎已對應不同家庭的負擔能力，但此個完整階梯的「寬度」明顯不足。

 

以教育比喻，假設香港人口不變，而由幼稚園、小學、中學至大學，每個學年的學額只有1000個，階梯看來也很「完整」，但卻迴避了學額不足的問題。在1991至2000年，資助房屋年均落成量逾1.8萬個；現時是三個資助房屋計劃，每年加總的供應量不足1萬個。加上私樓供應也不足(官方新目標每年約1.3萬個單位，較近年吸納量逾1.5萬個為少)，自然難以紓緩住屋問題。

其次，置業階梯的說法，隱含了市民應該逐漸向階梯上層移動的價值觀，一定程度上鼓勵了市民以「購置私樓」為終極目標。但環看世界，我們理應知道情況不必如此，新加坡八成人口住在公營房屋，環境也令多數香港人羨慕。

在回歸之初，當港府的長遠目標是大量供應，長期願景是令八成家庭居於自置物業。在預期供應大幅增加，政府又認定置業比例高有助提高市民歸屬感時，言文上鼓勵市民換樓向上流動，可說合情合理。

不過，當前自置物業比率只約51.5%，較2004年高峰54.3%下跌，而中短期也看不到供應可大幅增加時，還開口埋口置業階梯，便顯得甚為奇怪。

說到底，現時房屋政策的最大問題可能不是「置業階梯是否完整」，而是供應根本不足。政府最新的建屋目標平均是按年供應4.3萬伙，討論當中可分多少層級，可說是搔不着癢處。

還是回到基本，討論如何增加住屋土地供應吧！

原文刊於信報網站2021年8月31日 

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成交價偏離估價的按揭影響

買二手樓自然要討價還價，對買家來說，最好以低於市價入貨。但成交價並非愈低愈好，成近價如果遠低於銀行估價，甚至會影響按揭申請。市場也不時出現「筍盤」因成交價太低，而被銀行拒批按揭的個案。

早前市場有一宗成交，單位在多家銀行的估值約1,100萬元，而一位買家與業主達成協議，議定成交價為880萬元，成交價與估值差距達2成。買家持臨約向多家銀行申請按揭，結果都是拒批。

 

銀行拒為成交價遠低於估價的物業提供按揭，原因是擔憂買賣雙方在背後有洗黑錢等不法操作，又或物業有銀行未及發現的隱藏問題。尤其有兩類情況較易觸發銀行懷疑：其一是成交個案單單涉及買賣雙方、沒有經物業代理仲介。其二是估值高於按揭保險適用範圍，而成交價又處於可申請按保的範圍，銀行會懷疑成交價被人為壓低。

成交價偏離估值1成已可觸發戒心

至於何謂大幅偏低，並沒有一致的標準，一般而言，成交價低於銀行估值10%，已可能觸發銀行的戒心。此種疑慮並非無的放矢，尤其是現時是大致是賣方市場，就算賣方急於套現，只要叫價略低於市價，應該已可在合理時間內放售單位。成交價大幅偏離市場估值，難免引起懷疑。

對於買方而言，如果真的在討價還價後，成交價遠低於市場估價，惟有提供合理原因（例如裝修殘舊、景觀因規劃有變等），多向幾家銀行申請，希望有銀行處理的彈性較大而批出按揭，從而完成交易。

 原文刊於經濟日報網站2021年8月25日