成交價高量低的啟示

很多人會以周期理論分析樓市；常見的方法，包括比較成交量及成交價的關係，以判斷樓市處於周期哪一階段。不少意見認為，現時樓市出現明顯的「成交量低，成交價高」現象；反映樓市處於周期頂部，後市料將出現明顯下跌。對於此類意見，我們大致上同意一半。

原則上，「成交量及成交價」的相互關係的確是一個觀察樓市周期的有效指標。樓市泡沫發展時，往往出現成交價及成交量同步上升的局面；連連上升的樓價，吸入更多資金，進一步推高價格，直至要入市/可入市的資金差不多都被吸入市場，成交量便告下跌。另一方面，市場氣氛仍然樂觀，成交量雖然下跌，但樓價仍然維持高企。

直至壞消息出現，樓價下跌，由於要入市的資金都已進場，樓市欠缺足夠承接，樓價會出現較明顯跌幅。因此，「樓價高，成交量低」可說是樓價見頂、將出現明顯回落的一個訊號。

97年成交量高：耗盡購買力

我們同意上述分析中的一半結論：樓市已處於高峰期；意味樓市較難出現更大升幅。但對於樓價將現明顯回落的分析，卻有一定保留。

單純以成交量及成交價計，現時的確處於「樓價高，成交量低」的局面，是典型的見頂訊號。問題是，出現此訊號的原因，似乎卻不是「要入市的資金都已入市」。

1996、1997年，二手成交註冊量分別達10.9萬及14.6萬宗。以居屋加私樓百多萬戶的數量計，大概每8個單位有一個在1997年中轉手。此是典型的升市末段現象：市場形成「樓價只升不跌」的信念，大量資金進入樓市，購買力幾被消耗。一旦出現壞消息，樓市欠缺承接，便會出現較大跌幅。

反觀近年的成交量，在2009年二手市場成交註冊達10.2萬宗，2010年更達12.4萬宗成交，以量計，表現貼近1996、97年成交。但在2011年後，樓市成交量回落；2011二手成交量7.5萬宗、12年是7萬宗，並未出現「升市末段吸納更大量資金」，又或投資者過份勇猛，持貨過多的現象。

近年交投被壓抑  未來調整壓力減

究其原因，近3年成交量回落，背後不像上一個周期般，出於購買力被消耗。相反，是因官方種種遏市措施，購買力被壓抑，才出現「成交量低，樓價高位橫行」的現象。換言之，過去大市調整，部分業主減磅出貨，欠缺承接的情況，在今次未必會以同等規模出現。

需要說明的是，以上分析並不表示我們看好樓市。恰恰相反，我們認同現時樓價已達高處不勝寒的地步；政府措施成功壓抑成交量，樓價已欠上升動力。不過，由於近3年入市的買家數量被壓制，即使樓價回調一、兩成，出現帳面損失的業主數量有限；加上自2010年起多項措施壓抑投資者入市；樓價下跌，一般用家也沒有壓力減價清貨，樓市難出現滾雪球式下跌。

簡單來說，如果政府近年沒有推出樓市措施，可以預期近3年二手樓市成交量會維持於10萬宗以上偏高水平，遊資盡入樓市，一旦回落，跌幅驚人。但近年成交受壓，入市者以用家為主，而且平均按揭成數偏低，業主普遍持貨能力強。即使外圍有風吹草動，樓市也難見災難式下跌。

周期理論不是不可靠，而是樓市某程度上被政策扭曲；同樣是「成交量少，成交價高」，後市表現也將大為不同。

原文刊於信報網站 2013年12月21日

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