利率或見頂 樓價會反彈？

市場估計，下個月美息再上調1/4厘的機會偏高，但香港拆息低企，9月份本地銀行加息但加幅不及美息的故事可能重現。加上美國聯儲局鴿派聲音主導，市場估計來年美息加幅有限，加息期亦可能提早完結。正處調整期的港樓，會否應聲反彈？

市場常見的一個定見，是「加息不利樓市」，如果市場本來估計息口上升，但加幅不似預期，豈不是會刺激樓價反彈？如果將目光固定在近3個月的市況，似乎會強化以上定見：9月底香港銀行在12年來首次加息，之後樓市市況便明顯轉弱。

不過，如果將目光放遠一點，我們會發現，加息、減息，與樓市表現其實沒有太大關連。短期而言，息口變化會有心理影響，包括最近一次本地銀行上調利率1/8厘，配合其他外圍因素惡化，可能造就了樓市調整。但參考往績，輕微的利率變動，對樓市的影響有限。

如果利率走勢一如鴿派預期：美息再加2次左右便見頂（而港息加幅可能會打折），樓市可能會受惠於一時的信心增強。但現時有較大影響的，應該是其他外圍因素：包括中美貿易戰、來年經濟增長可能放緩、股市下跌帶來的負財富效應等。

利率或許會在明年提早見頂，不論對在供樓的業主，抑或有意入市的準買家來說，都應該是好消息；但在外圍因素見改善前，不宜片面高估利率見頂的利好作用。

原文刊於經濟日報網站2018年11月28日

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利率或緩加 樓市有轉機？

樓市調整之際，正逢12月美國議息，一般估計聯儲局會維持加息步伐。另一方面，港元拆息近期急回，本地銀行可能再來一次「跟加、唔跟足」；加上聯儲局近日鴿聲頻傳，市場估計美國加息周期可能提早完結。加息幅度受限，對目前弱勢的樓市會有何影響？

美國科技股雖然回軟，但市場一般估計聯儲局在12月會按原有計劃加息。把焦點集中於12月，由於港元拆息由10月初起回落，累計跌幅約90點子；拆息偏低反映本地貸款需求疲弱，本地銀行可能重施9月的故技──跟隨美國加息，但加幅不及美國。

如果把視野放寬至明年，聯儲局的利率點陣圖及市場預期，原先均估計2019年美國會加息3次，每次四分一厘。但近日聯儲局的鴿派聲音開始出現，有估計來年美息或難加足3次。市場上最鴿的聲音是美息於明年上調一次後，今次加息步伐可能完結。

由於2020年是選舉年，總統特朗普的主觀願望應是聯儲局維持低息，保持經濟暢旺，令他的選戰在較佳條件下開打。當然，理論上，聯儲局是獨立於美國政府的，不必向總統賣賬。但「適逢」近月國際油價下跌(通脹壓力減少)、美股(尤其是科技股)又見明顯調整。在此環境下，聯儲局鴿聲開始出現。

究竟美息來年加幅是否不似預期？目前難以下定論。但正處調整期的香港樓市，會否受惠於加息放緩，卻令人充滿想像。樓市好友可能會預期，利息加少一點，可能有助樓價回穩。
不過，正如我們過去多次提及，利率上落與資產價格幾乎無任何統計上的關聯。況且目前的情況，最鴿的估計，美息仍是要上升多半厘。香港短期內利率可能不會跟足美息，惟一旦銀行結餘減少，來年港息可能需要追加。即使只在業主供款角度考慮，明年仍是會上升的一年。不宜因為預期美息可能緩加，而對樓市過於樂觀。

暫時而言，對樓市較大影響的，可能仍是本周G20的中美峰會；如果雙方達成協議，外圍因素好轉，樓市的調整可望提早完成。

原文刊於信報網站2018年11月27日

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中產可申請資助房 對後市有啟示？

網媒一個中產買不起樓的故事引起熱烈討論。故事主人翁的家庭收入達$6萬，統計上位處香港最高兩成收入家庭之列，但仍負擔不起心目中的理想物業。更有趣的是，原來處於如此高收入的一群，同樣有資格申請資助房屋。

故事引起眾多回響，原因可能是涉及兩個社會有興趣的議題：其一是樓市，此是不論市好市淡，都會引來熱烈討論的題目；其二是「中產」，舉凡甚麼是中產、收入N元是不是中產，也會引來眾多回應。

買Dream House上車 成入市心魔
有趣的是，雖然故事主角家庭收入已屆香港最高的兩成；但多數網友都認為他遠遠不屬中產之列。上討論區莫認真，我們也大可不必費神研究，如何才算中產。回到月入$6萬也難置業的具體個案，其實也是老問題，一來是客觀上樓價高企；二來是準買家主觀上認定，自己收入屬較高水平，希望「自住物業與收入相稱」。中高收入家庭希望一步到位，即初次買樓即可購入理想居所，可能是阻礙自己置業計劃的心魔。

另一個值得討論的是，在港府現行的資助房屋策略下，二人以上家庭，月入$7.4萬以下，已經合資深申請首置上車盤。某程度上，表示香港政府也認同，即使家庭收入較高的家庭，也需要資助才可入市。

首置盤數目有限 宜視為抽獎項目
情況類似上世紀90年代，樓價高企至中高收入家庭也負擔不了，政策便在既有的居屋之上，再推出夾心階層住屋，供中高收入家庭申請。現時的首置上車盤，定位上也與過去的夾屋接近。在微觀層次考慮，置業人士宜留意，首個首置上車項目只有數百個單位，但合資格申請的家庭估計有逾20萬個，只宜視之為抽獎項目，不宜視為解決自己置業問題的方法。

在宏觀層面也要留意，上一次政府在樓市高峰期推出夾屋後數年，樓價便見明顯回落。一定程度上，當政府承受巨大壓力，推出計劃資助中高收入家庭入市時，已表示樓價處於相對不合理的高位。而樓價回落後，有關計劃又會成為少人問津的另類樓宇。
今次首置上車盤出現，是否預示樓市將明顯調整，便有待時間證明了。

原文刊於置業家居2018年11月24日

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