雙倍印花稅措施可考慮進一步調整

上周政府微調雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）建議，地產股的即時反應似乎十分理想。但DSD微調後的首個周末，一、二手市場維持淡靜，成交量未見明顯回升。事實上，一如政府所言，微調不是減 辣，刺激作用理應有限。問題是，在退稅期的微調之外，似乎也有其他理應微調的地方。

首先要強調的是，我們完全理解DSD作為港府需求管理的一環，有其推出的必要-成交量減少，未來即使樓價大跌，影響的規模可較上一個高峰期大為減少。而 DSD的推出，原則上沒有影響到上車客的入市成本；可說是一個權衡「遏抑樓市」政策需要，又不嚴重妨礙上車人士置業需要的平衡方案。是次微調印花稅，令自 住換樓客有更長時間處理樓換樓事宜，可說是體察民情的調整---但似乎可以更進一步。

DSD其中一個較明顯的問題，是適用範圍擴及非住宅物業。在DSD之前推出的另外兩個「D」，即額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD），適用範圍都僅僅及於住宅物業。DSD是三D中，最後推出，亦是唯一涉及非住宅物業的措施。

DSD與總部經濟概念背道而馳
DSD擴大適用範圍，有一定的背景因素，例如非住宅物業價格在2008年以來，亦錄得可觀升幅，政府認為有需要「管理」一下。但DSD適用範圍擴至所有物業，有兩個問題：
第一自然是影響外來投資：香港是亞洲金融中心，數年前港府推動「總部經濟」，鼓勵外商在香港設立地區總部。「購置物業作總部」是不少企業的選擇；但在DSD之下，大規模購買商廈的成本明顯上升，似乎會削弱香港在此方面的競爭力。

其次，住宅物業樓價與民生日用沒有直接相關，當初SSD、BSD適用範圍僅及於住宅物業，其實有一個歪打正着的副作用---引導在量寬大環境下，要購買物 業的資金流往非住宅市場，減少住宅樓價上升的壓力。至於非住宅物業過分活躍為銀行體系帶來的風險-則早已因限制按揭成數而減至一個偏低程度。

因此，我們認為政府可考慮未來將DSD的式用範圍調整至僅限住宅物業；一來是減少外商投資香港的阻力；二來可利用非住宅物業作為蓄水池，避免資金氾濫，集中於住宅物業。

原文刊於經濟日報網站2014年5月21日

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按揭限制轉讓煩 公司買家未算多

多個新盤回贈印花稅，抵銷政府買家印花稅及雙倍印花稅的影響，一手市場銷情明顯好轉。但有一現象值得留意，在發展商回贈印花稅的情況下，以公司名義入票的買家，大致不足一成。

所謂3D，即BSD買家印花稅，DSD雙倍印花稅，在買樓時支付；而SSD額外印花稅，是在持有物業不足三年內轉售單位時支付。發展商的優惠，原則上為買家全部或部分節省BSD及DSD開支，不過如買家三年內轉讓單位，仍要付SSD。

一個節省SSD的方式，是以公司名義向發展商購入單位，日後以公司轉讓的方式將單位出售。但近日新盤公司名義買家比例仍偏低的情況看來，此一慳稅方法未算流行。可能是買家打算自用或長期持有單位；或是公司名義購入單位，在按揭成數上有更嚴謹限制（按揭成數上限四成）。

事 實上，以公司名義持有物業，他日公司轉讓時，亦不能如一般二手物業買賣般，買家可直接申請按揭；手續上，買家需先付清交易費用，完成轉名手續後，才可以將 公司物業作按揭抵押，對買家的財力有一定要求，變相收窄未來客路。以上限制，可能是公司名義買賣物業比重始終偏低的原因。


原文刊於晴報 2013年12月10日

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辣招縱加碼 效用亦成疑

上星期二，有電視台推出民調，題目是「政府應何時撤銷樓市辣招」；其中 2個選項，分別是「六折樓價」、「四成供樓負擔」。其後又有長遠房屋策略督導委員會成員發表意見，直指樓價應下跌2成，否則政府不但不應撤銷辣招，反而應 該再推壓市招數。但需要指出的是，辣招再加碼，只會促使市場出現更多規避方式。

「六折樓價」一說，應該與早前有報導引述政府消息人士指，即使樓價下跌4成，政府也不擔心有關。加上有半官方背景的長策會委員發言期望樓價下跌2 成。有意無意之間，政府似乎以「樓價下跌至某水平」作為收招的條件。但我們認為有關標準幾乎沒有考慮民情，甚至也沒有考慮再出招的效果。

政府如果定出一個明確的「目標樓價」，並明確表示在達標前不會收招，表面上會比現時定義不明的「穩定樓價/讓樓市健康發展」，目標較為明確。但「明確」不一定明智。
樓價跌 卻未能換掌聲

根據往績，樓價如大跌，多數未置業人士會選擇繼續租樓，以避免樓價再度下跌時出現實際損失---他們不會因為樓價下跌，有機會買平樓而多謝政府。對 業主來說，資產價格下跌，卻可能埋怨政府亂出招。因此，以「樓價下跌至某水平」作為收招條件，甚至在達標前持續將招數加辣，根本是兩面不討好的做法。

值得留意的是，由額外印花稅、買家印花稅到雙倍印花稅，針對的都是「物業買賣」；而以「轉讓公司」方式進行的物業交易，完全不受近幾年新增的幾種印花稅影響。政府再加印花稅，只會促成更多新財力投資者，轉換買賣方式。

舉例而言，陳先生在11個月前購入一個物業，當時作價1000萬元，現時將物業售予何先生，作價1300萬元。假設何先生不是香港永久居民，此宗交易涉及的各種印花稅便有：
額外印花稅(SSD一般由賣方支付)：210萬元
買家印花稅(BSD一般由買方支付)：210萬元
雙倍印花稅(DSD一般由買方支付)：105萬元。

辣招加碼將鼓勵更多公司轉讓避稅

不過，如果陳先生當年是以公司名義購入單位，現時將公司以1,400萬元售予何先生，整筆交易的印花稅便只是：2.8萬元。

政府真的再推加辣招，只會令公司轉讓的交易數目增加。當然，現時以公司名義購入單位，買方也難逃支付BSD及DSD的開支。不過，對於持有多於一個 物業的投資者來說，反正以個人或公司名義入市，也要支付DSD，用個人名義(如果其人是香港永久居民)只可省回BSD。但購入物業後，未來轉讓公司股權， 出售時不需支付額外SSD，日後接手購入公司者亦不需支付BSD及DSD，仍是划算交易。

當然，以公司轉讓方式進行物業交易，操作上有不少問題，例如在按揭上，公司轉讓涉及股權轉名；如物業原先有未償還的按揭貸款，一般情況下，公司需先 償還原有按揭；在轉換股權後，公司可以再申請物業貸款(由於公司沒有業務收入，一般需要新股東作擔保人)。由於按揭上有此方面限制，代表購入公司一方，需 要有足夠資金付清交易金額(即物業價值)。

此類成交會要求買賣雙方有充分財務實力，到頭來，有財力的人仍可透過公司轉讓，節省印花稅：既有的招數上再加辣，效用將愈來愈少，但對香港自由市場聲譽的影響卻愈來愈大。
事實上，包括提出「回落2成」目標的委員也指出，現時樓價高企，根本原因是供應不足。再出招，例如以印花稅方式將買賣成本推高，根本解決不了供應不足的問題。政府與其考慮再推辣招，不如正本清源，切實增加土地供應。

原文刊於信報網站 2013年6月15日

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出招背後的政策目標

 上周五政府及金管局再次出招，一言以概之，不外是提高印花稅、收緊按揭。政府出招的表面理由，大家可在新聞稿中看到，我們認為更值得討論的是政府出招的目標。
財經事務及庫務局局長陳家強在出招後接受訪問時提到：市民不要相信樓價只升不跌的分析。長遠房屋策略發展督導委員會成員黃遠輝指出，政府有決心扭轉樓市幟 熱炒風，如果今次的新措施仍然不能令樓價回落，肯定會再有其他新招，包括提高現有稅款，或新增稅項。值得留意的是，過去罕有高官/有官方背景人士，清晰暗 示政策目標是要令樓價回落，如果未見成效，便再加稅。
表面上，今次加印花稅是舊招加辣，其實效果完全不同。特別印花稅是向2年（其後加至3年）內轉售的住宅成交徵稅；換言之長期持有物業投資成本無增加。買家 印花稅是對非本地居民及公司名義的住宅成交徵稅，即本地投資者成本無增加。而今次加從價印花稅，是對所有物業交易即時徵稅（自住、換樓、重建可豁免），是 即時增加所有非自住物業買賣的交易成本。
新招令非自住買家交易成本上升
過去政府推出SSD及BSD，不會增加「本地以個人名義持有物業的長綫投資者」的交易成本。今次加收從價印花稅，便可堵塞此方面的漏洞，進一步降低需求。按揭方面，調高壓力測試標準，限制400萬以上物業的按保成數，是進一步降低按揭槓桿，可說是輔助措施。
有評論指，在SSD及BSD推出後，市場上幾乎已無炒家入市，只餘下用家及長綫投資者；現時再出招，持有多個物業的業主將更不願放盤（換貨的印花稅開支急增），放盤少了，市場供應緊張，但剛性需求不減，樓價仍會持續上升。我們對此有一定保留。
香港沒有太大的露宿者問題，大致上人人有瓦遮頭。所謂「剛性需求」，不是無家可居者等上樓。居於劏房的家庭，很多都是排隊等公屋，而不是等買樓。物業市場 的「剛性需求」，很大程度上出於「買樓必賺、租樓長輸」的心態。看看1998至2003年的大跌市，每年二手成交量只有5萬宗左右，遠及不上1997年的 14萬宗，也及不上近幾年的7萬多宗；便可知道，在樓價下跌時，「剛性需求」也會變軟。（見圖）
政策目標在扭轉「必升」預期
有理由相信，現時政府的房策目標，是透過加重交易成本、降低按揭槓桿的手段，將「樓市必升」的理性預期扭轉。當市場對後市預期由「買樓必升」，調整至「樓價可升可跌」，恐慌性入市的情況便會大為收斂。不但物業市場的風險回落，政府也有更多時間改善供應。
黃遠輝說，如果樓價不回，政府會再加稅。我們認為此非空洞的恐嚇。政黨領袖公開批評特首梁振英「無料到」；地產商踩界拆售非住宅物業。將心比己，特首以下 一眾高官，不展示一下自己「有料到」也不行了。市場有分析，指今次出招後，樓市成交量可能下跌，而成交價持續上升。我們認為，如情況真的出現，將觸發港府 推出更多招數-只要提高置業成本，樓價沒有理由不回軟；扭轉了市場預期，樓價回落、地價回落，增加供應便較現時好辦。

原文刊於經濟日報網站 2013年3月27日