早前政務司司長林鄭月娥出席論壇，有家長代兒子發言，指現時樓價高企，青年人難以負擔，兒子甚至因難以置業而不敢結婚。在理財角度而言，那位家長的兒子可能搞錯了先後次序：在現時的樓價下，青年人先結婚(或者至少找到互相認可的結婚對象)後置業的難度；會較先置業、後結婚為低。
我們不清楚「沒有樓就不敢結婚」此個想法由何而來。為什麼結婚就一定要買樓？連同居屋在內，本地有6成家庭居於自置物業；即是說，現實中有4成家庭是透過租樓解決住屋問題的，置業顯然不是結婚的必要條件。
但另一方面，據說那位表達意見的家長發言後換來全場掌聲，反映「買唔起樓唔敢結婚」的說法在一般人心目中有一定認受性。其實，說穿了，原因不外乎本地物業長期處於單邊升市；在一般市民心目中，「買樓好過租樓」，幾乎成為一種經濟上的信仰。而有能力獨力置業的男士，某程度上更是顯示了自己有更佳的「生存能力」，求偶時可能有一定優勢。
此種想法令人想起了某種先織巢，後求偶的小鳥：花亭鳥的雄鳥會獨力築成鳥巢，之後再吸引雌鳥入住。對這種小鳥來說，沒有「樓」就不能「成婚」是真切的問題。
不過，人不是鳥，總不能說沒有自置物業就一定不能結婚。事實上，上文提及的花亭鳥反而是鳥中異數：多數雀鳥，是雌雄一起築巢的。套在本地樓市，要仿傚花亭鳥的置業策略，要求單身買家有高於一般水平的入息；有此能力，自然可喜可賀。不過，對於入息處於中等水平的青年來說，與其堅持先築巢，後成婚；不如效法其他鳥類，先成婚，後築巢。
獨力置業後成婚 現市況勢難實行
我們完全認同上文提及那位家長對樓價的判斷：現時樓價對青年人來說，明顯偏高。新近個人入息中位數為1.23萬元，如果新入職場的青年入息剛處於此水平，在現行的按揭壓力測試下，假設可獲較理想的按息(2.15厘)，並將按揭還款期延至最長的30年，可借入的按揭貸款上限是135萬元---基本上不必考慮私樓，甚至已補價的居屋，都沒有什麼選擇。現實中難以執行「先置業，後成婚」的策略。
不過，如果是二人組合，假設二人各自收入都處於中位數，可借入的按揭貸款上限便會倍增至270萬元---如果申造9成按揭，樓價大概是300萬元左右，300萬元以下住宅成交，約佔市場的1/4。不論是自由市場的居屋，甚至是私樓市場，都不乏選擇。
270萬元的樓按，在上文提及的按揭條件下，月供10,183元，佔二人組合月入41.4%，樓按總額是年收入的9.15倍。負擔不能說輕，但青年人收入有較大增長空間，未來樓按負擔比率可望逐漸減輕。
樓價單邊升市持續多年，「買樓好過租樓」的教義已深入民心；可能要待樓市轉勢，市民才會改變此種信仰。不過，撇開「結婚一定要買樓」是否合理不提；在現時樓價偏高的情況下，堅持先置業，後成婚；情況就類似自己明明不是花亭鳥，卻要執行花亭鳥的築巢策略，可能是一種不合時宜的無謂堅持。
原文刊於信報網站 2013年12月14日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
.jpg)
沒有留言:
張貼留言