拆息波動 H按借款人如何部署？

本周港元滙價波動，開始帶動拆息上升，周三（20日）一個月拆息報0.31厘，為近幾年新高。過去兩年，逾八成新批按揭為拆息按揭（H按），拆息上升，對選用H按的置業人士來說又有何影響？
此輪拆息上升的勢頭頗急，以上升幅度計，拆息的升幅亦可觀，但對H按借款人的實際影響有限。以H按利率為H+1.7厘，一個月拆息由上周五（15 日）的0.228厘升至周三（20日）的0.31厘計，$100萬按揭，20年還款，每月供款會由$5,024.81，升至$5,063.57，即增加 約$39。
雖然實際影響不大，但近年H按主導按揭市場，現時拆息先於最優惠利率上升，代表大量按揭借款人的每月供款微增；在市況疲弱的當下，對市場的氣氛可能有更大影響。
供款或微升 影響暫不明顯
絕大多數的H按合約都設有以最優惠利率（P）為準的鎖息上限/封頂機制，拆息即使持續上升，在觸發鎖息機制時，當月便會改用P為準的息率還款。以近 兩年主流的H按組合來說，一般為H+1.7厘，鎖息上限為「P（5.25厘）減3.1厘」或「P（5厘）減2.85厘」。簡單來說，如果最優惠利率不變， 而H按的計息日，一個月拆息報0.45厘以上，有關拆息按揭戶口便會改用以P計息的2.15厘供樓。
值得留意的是，大概2010年前後，當時流行的H按組合為H+0.7厘，而鎖息上限的設計較近2年流行的高，例如為P（5.25厘）減2.75厘左右，此批業主如果未有轉按/贖樓，理論上要在一個月拆息升至0.8厘水平時，才會轉以鎖息上限供樓。
至於一個月拆息會不會扯高至0.45厘水平，令眾多H+1.7厘的按揭組合改以鎖息供樓？機會看來不大。如果港元拆息持續上升，至高於美元拆息水 平，反而會吸引資金流入香港銀行體系，屆時拆息反而會回落。當然，如果市場氣氛恐慌，例如對港元聯繫滙率信心也動搖，大量資金流走時，便可能出現港元拆息 高於倫敦美元拆息的情況。
憂拆息上升 業主可進行部分還款
對以H按供樓的業主來說，面對拆息上升，或者不需要有太多部署。近幾年的新批H按，鎖息上限一般等同最佳的P按利率，即使具備轉按條件，也沒有理由 因為擔心拆息上升而轉用P按。另外，市場上有一批2011年以前借取H按的客戶，利率一般在H+0.65厘至H+0.8厘左右，其時銀行批出的鎖息上限， 一般略高於同P-3.1厘，換言之，如果拆息持續上升，此批客戶改用鎖息供樓，利率會較現時一般P按客戶為高。問題是，如果他們現時轉按，最佳利率也不過 是H+1.7厘，較其現時供款利率高1厘，他們一樣沒有動機轉按。
不過，借款業主如果真的擔心拆息持續上升，令未來供款增加，其中一個較可行的部署，是進行部分還款，便可有效減少未來利息上升（不論是P或H）時，對每月供款增加的壓力。

原文刊於置業家居2016年1月23日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

H按再現減息空間？

上周有一家中小型銀行推出首2年拆息+1.68厘的大額借款拆息按揭，較市場現時一般提供的全期H+1.7厘產品，在優惠期內利息了低2點子，惹來 市場憧憬，美息上升尚未有定數之前，本地按揭利率是否仍有下調空間？但暫時而言，估計追隨者未必太多，本地供樓業主不宜對按息下調有太高期望。

數據上，現時按息其實有一定下降條件：現時銀行「水浸」的情況持續，去年11月初，銀行體系結餘維持在1639億元水平，現時卻高達2392億元。結餘高企，不但令拆息維持偏低的0.22厘水平，亦為銀行貸款業務帶來更大壓力。

另一方面，現時銀行提供的最優惠利率按揭(P按)息率已低至金管局建議的下限水平(以大P的5.25厘計，為P減3.1厘，即2.15厘)，技術上 減無可減。但在拆息按揭(H按)方面，金管局曾建議的下限水平是H+0.7厘，較現時一般銀行提供的H+1.7厘足有1厘差幅；理論上，銀行下調H按的息 差，不會抵觸金管局指引。

不過，數年前銀行H按利率鬥至H+0.7厘水平，其實算是行內的「慘痛經歷」，在按揭戰之下，贏家即使取得市場佔有率，利潤亦似有若無。難得其後各家銀行痛定思痛，新造H按利率逐步回升至較合理水平。所謂殷鑑不遠，現階段不見得有銀行會打算重啟減息戰。

當然，由H+1.7，到H+1.68，雖然息差只是2點子，每百萬元貸款，一年只是節省200元，幅度不大，但始終是「減息」。但值得留意的是，早 前已有其他提供H+1.7厘按揭的銀行，同時向H按按揭客戶提供存款掛鈎戶口，借款人存款可獲得等同按揭利率的利息，額度是未償還按揭金額的一半。而上周 調整H按利率的銀行，本身並不提供同類產品，在按揭利率牌價一樣的情況下，競爭上較有提供存款掛鈎按揭的銀行不利。

簡單來說，有關銀行微調拆息按揭利率，可視為對H按和存款掛鈎產品的一個被動回應。此種反應未必會觸及其他同業跟風減息。

原文刊於信報網站 2014年11月11日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

美國加息 本地H按比例料回落

上周香港街頭鋒煙處處，周一(9月29日)拆息急升，再次提醒供樓業主，選用拆息按揭(H按)，與P按的分別。

上周五(9月26日)，銀行公會一個月拆息報0.21143厘；與過去年多以來數據持平。星期日警民衝突，警方施放多催淚彈，場面震撼；持續至上班日，港九多處仍有靜坐示威，而星期一(9月29日)，一個拆息升至0.24308厘，以幅度計，升幅相當可觀。至於最優惠利率，則維持不變。

當然，以「幅度」計，一個月拆息在兩個工作天上升了15%，但以數值計，其實只是上升了0.03165厘。假設有2名業主，按揭利率都是一個月拆息加1.7厘，未償還貸款都是400萬元，剩餘年期都是25年；但甲的供款在9月26日計息，而乙的在9月29日，那麼甲下一期供款月供是16,782.23元；而乙的下一期供款是16,843.55元，後者供款會多了61.32元。供款升幅不大，但拆息抽升的情況示範了教科書所說，拆息較為敏感，較大波動的特性。

雖然拆息較為波動，每月供款會忽上忽下，不如P按般，供款相對穩定；不過，由於現時P按受制於金管局指引，利率下限為2.15厘，而H按新造按揭利率約H+1.7厘，拆息即使較為波動，但計算下來，H+1.7厘仍是較2.15厘的P按利率為低，近一年新批按揭仍是以H按比重較高。例如以星期一的數字計，如果H按利率是H+1.7厘，按息便是1.94308厘，仍較P按下限低逾20點子。H按利息普遍低於P按，自然較受借款人歡迎，8月份新批按揭中，便有約82%為H按，而P按比重不足16%。

加上現時絕大部分新批的H按，都有鎖息上限機制(CAP RATE)，即在「H+」之外，設定一個以最優惠利率為準的「P-」利率上限。一旦計息日拆息急升，令H+的按息高於鎖息上限，借款人當月便改以P-的利率供款。加上現時多家銀行提供的鎖息上限，利率等同P按下限，在借款人角度來說，選用H按供款風險有限，展望未來一段時間，H按主導按揭市場的局面應該不會改變。不過，情況仍隱含變數。

美國加息後  H按比重或回落

最大的變數仍是美國加息。一旦美息上調，並觸發流駐香港的熱錢外流，本地拆息便可能較最優惠利率更快回升。對於近2年借用H按的業主來說，拆息先升的影響自然是每月供款回升，但在鎖息機制下，幅度亦有限，如果最優惠利率不變，按息大概只是先上升20點子。

但在大市角度來說，現時新批H按及P按的息差其實只是約20點子，此便意味一旦拆息輕微回升，H按便會喪失主要的吸引力。由於H按的行政成本略高於P按(每一宗H按的計息日都不同，而且每天的拆息都有一定上落)，當拆息回升後，本地銀行亦可能將重點重新放在P按產品上，現時新批H按主導的局面亦可能扭轉。

原文刊於iMoney 2014年10月4日 

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按市牛皮待變

2013年在政府多重遏抑樓市措施下，一二手住宅成交量將創多年新低，但樓價仍未見明顯調整，全年計樓價可能仍是微升。住宅按市方面，一、二手成交淡靜，亦直接受影響，估計今年按揭取用金額會創2007年以來新低，展望明年，數字亦難見大幅改善。

截至10月份，住宅按揭取用金額只有1,354億元；全年預計在1,600億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1,918億元下跌16%，是2007年以來新低，大概只有2010年高峰期的一半。

新取用按揭數字連續3年回落，主要原因是2010年底政府推出特別印花稅、金管局持續收緊按揭指引；令一、二手成交量維持於偏低水平，轉按市場亦因P按、H按息差收窄、高價物業按揭成數受限等因素影響，只能維持於每月千多宗水平，較數年前轉按市場活躍時期的每月3至5千宗，明顯回落。

2013年第四季，多個發展商以補貼印花稅、增加優惠等方式成功刺激一手市場成交量回升。展望明年，一手新盤料會維持同類銷售手法，成交可望維持蜴旺。但二手業主難以仿傚發展商的銷售安排，持有少量單位的投資者，在低息環境下亦未必有太大減磅壓力。明年二手市場成交量料維持偏低水平。在住宅成交量偏低的情況下，按揭市場難見明顯好轉，明年按揭取用金額料維持在偏低水平。

對置業人士的影響

按市牛皮，按揭貸款新取用金額連續3年回落，對銀行來說肯定不是好消息。但市況牛皮，卻可能對借款人有利。

在新取用按揭貸款持續減少的大環境下，銀行難以上調新造按息的息差；在樓市成交有明顯回升前，P-3.1%，或H+1.7%的息差難以上調。事實上，銀行甚至會以交叉銷售的方式，為按揭客戶提供特別優惠；例如在借用按揭的同時，如果在同一家銀行申請信用卡戶口，可獲額外免找簽帳額、又或同時開設往來戶口，可獲額外現金回贈等等。

由於P按的息差已低至2011年金管局警示的水平，理論上減無可減；但H按H+1.7厘的息差，距離金管局於2010年三月發出參考息率H+0.7%仍有一定空間。雖然銀行主觀意願未必願意在H按市場再引發減息戰，但在市況淡靜的大環境下，不排除個別銀行會以打遊擊的方式，限量推出利率更相宜的H按產品，以搶佔市場份額。

圖：2010至2013年按揭取用金額走勢

資料來源：宏亞研究部，金管局

#2013年為估計數字   

原文刊於iMoney 2013年12月14日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

 

H按鎖息安排

早前多家銀行開出條件吸引的拆息按揭計劃，銀行按揭用P按好，抑或H按好，再成用家熱門話題。

現時市場上較吸引的H按利率，設定在一個月拆息加1.7厘水平。以7月15日一個月拆息報0.20786厘計，即按息為1.90786厘。較P按利率2.15厘，利率低了0.24厘。如果其他優惠，例如現金回贈的幅度一樣，H按無疑有更大吸引力。

但 用家宜詳細比較，提供H按的按揭，開出的鎖息上限條件。如果銀行提供的鎖息上限是P（5.25厘）減2.8厘；代表如果拆息上升，令按息上升超過P- 2.8厘（在例子中是2.45厘）時，改以鎖息上限供樓。此條件也意味：在現有的拆息與最優惠利率息差下，借款人比起借入條件最佳的P按（利率為2.15 厘），按息節省0.24厘；但如果未來拆息上升而最優惠利率不變，每月會較P按多支付0.3厘。長期選用H按是否有利，便視乎H與P之間的息差會否長期維 持在現有水平。

當然，現時市場有部分銀行提供的H按，鎖息上限貼近，甚至是相當於條件最佳的P按利率，此類安排可把未來拆息先行上升帶來供款增加的風險降至最低。置業人士在考慮H按時，除了比較現時供款利率外，宜詳細比較不同銀行的鎖息安排。

原文刊於晴報 2013年7月16日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

拆息如何釐定？

數年前拆息按揭(H按)盛行，當時成功申造H按而仍在供款中的業主，現時的供款利率可能仍低於一厘。近月拆息回落，新批H按比例亦見微升，但究竟「拆息」是如何釐定的呢？

拆息是指銀行同業間拆借資金的利率，但現時被市場引用的拆息，並不是某一銀行實際上拆入/拆出資金的利率，而是香港銀行公會(The Hong Kong Association of Banks) 向多家銀行取得的一個「估計數字」。

每日銀行公會會向指定的廿家銀行收集拆息數據，但銀行提供的並不是自己拆入/拆出資金的真實利率，而是「估計一家一級信譽銀行在市場上拆入資金的利率」。銀行公會每天11時計算指定銀行的報價，並從參考銀行的報價中抽出 14 個中位數值，然後取其平均數。由於數字由各銀行估計，而不是在市場上實際拆借資金的利率，加上現實中長期拆借的情況已較少出現，一些較長年期的拆息利率(如一個月以上)，經常出現一段時間內不變的現象。

財資市場公會、金管局及銀行公會現時已就拆息報價進行諮詢，有可能在明年首季推出優化措施，來年拆息可能會較為反映現實—每天波動的程度或會略為增加。

原文刊於晴報 2012年12月11日

拆息按揭抵唔抵？

熱錢流入，一個月銀行同業拆息由早前的0.3厘，下調至約0.2780厘水平。個別有提供拆息按揭(H按)的銀行，利率為H+1.7厘，如成功申造H按，利率低至1.9780厘，較一般P按的下限利率2.15厘低0.17厘。但即使H按利率下調，也未必會令H按的使用比率明顯上調。

原因是現時H按與P按的息差未算吸引。2011年初，一個月拆息低至0.13厘，H按利率一般為H+0.7厘，當時H按利率為0.83厘，遠低於P按牌價2.15厘，差幅達1.32厘。相對來說，現時H按牌價只比P按低0.17厘，考慮到拆息有較大波動的風險，此差幅對借款人未算吸引。

現時有提供H按的銀行，鎖息上限較佳的都設在P(5.25厘)減2.85厘水平。即萬一拆息急升，而最優惠利率不變，借款人會以2.4厘的鎖息上限供樓，較一般P按利率高0.25厘。通俗些來說，現時選用拆息按揭，相對於傳統的P按，「贏面」是0.17厘，潛在風險是拆息上升時，利率會較P按高0.25厘(雖然近幾年未曾出現拆息上升導致h按用戶轉用鎖息上限供樓，但理論上風險的確存在)。除非拆息有更明顯的回落，或有銀行提供更優惠的鎖息上限，否則現時以P按為主的格局相信難以改變。

原文刊於晴報 2012年11月27日

為何銀行推噱頭H按產品？

去年年中起，新批按揭的主流慢慢由拆息按揭轉回至最優惠利率按揭。今年以來，H按佔新批按揭的比率大致維持在10%以下，但近日市場的發展，再有銀行將宣傳重點轉回以拆息為準的H按。
近日有銀行推出頗有創意的H按產品，首年供款以「兩星期拆息」為計息基礎，息差為拆息加1.8%。以本周中「兩星期拆息」報0.15071厘，而一 般H按常用一個月拆息報0.30250厘，如息差同為「H+1.8厘」，選用有關計劃，利率便會較以一個月拆息低約0.15厘。以筆者印象，這次應該是本 地銀行自推出H按以來，首次有銀行以兩星期拆息作為計息基準。
對此類新產品，買家要留意其獨特的風險。現時按揭市場上的主流是P按，即以最優惠利率為計息基準。最優惠利率與拆息相比，較為穩定。2008年11 月以來，本地未有銀行調整過最優惠利率。就算近年最優惠利率波動最大的2005年，該年亦只調整了7次。相對來說，一般H按以一個月拆息為計息基準，一年 便必然會有12次的利率調整，即再定價風險(Re-pricing Risk) 會上升。而上文提及以兩星期拆息為定價基準的計劃，一年有26期供款，再定價的次數比以一個月拆息為準的計劃增加逾倍，只要期內有任何因素影響市場資金需 求，供款利率都可能上升，令借款人改以鎖息上限(Cap Rate)供樓。
對銀行來說，H按的行政手續本身就比P按為多。一般以一個月拆息為準的H按，由於每個月的拆息均不同，銀行會每月向借款人寄信，知會該月的供款利率及還款數字。如果產品以兩星期拆息為準，一年供款26次，銀行便需要為每兩星期計息一次，行政成本大幅提高。
市場有以上發展，重要的不是有關銀行的H按按息低了15點子；而是反映了整體按揭市場的按息或有下調壓力。
現時按揭市場的主流為P按，而現時市場P按的利率一般為P(5.25厘)減3.1厘，實際按息2.15厘，已觸及金管局底線。早前市場傳出某家銀行批出極少量按息低於2.15厘的P按，已引起金管局關注，簡單來說，現時P按按息已沒有調整空間。
至於H按，金管局過去曾在H+0.65厘的水平發出指引，而現時一般H按利率在H+2厘水平，最低達H+1.7厘。理論上H按有較大的調整空間，但似乎銀行界已達成某程度的共識：不宜在按息上再直接進行競爭。但另一方面，二手市場成交放緩，銀行客觀上卻有跑數的壓力。
結果，我們便看到上述極具創意，以2星期拆息為計息基準的按揭產品。銀行在不減少息差(以拆息計，維持1.8厘息差)的同時，也可為客戶節省約0.15厘的按息。
不過，筆者估計有關計劃的普及程度(包括選用的客戶數量及其他跟風銀行的數量)不會太高。原因之一是選用兩星期拆息為基準，還款亦要同樣選用兩星期 供款，對於一般月薪固定的用家來說，一年會有兩個月供款三次，開支控制上較為麻煩。另外，有關計劃在一年後會恢復以最優惠利率為計息基準，買家實際上慳息 空間有限。
如果二手成交量持續偏低，銀行跑數壓力上升，筆者估計，將有銀行直接調整拆息按揭的利率。

原文刊於信報網站2012年6月9日

H按難再成主流

早前市場傳出，部分銀行微調拆息按揭利率，以牌價看，部分銀行的拆息按揭(H按)計劃，利率已比一般的最優惠利率按揭(P按)計劃為低；但筆者估計，H按雖然不會完全消息，但已難以重回2011年般，一度成為市場主流的風光歲月。

現時最平的拆息按揭，牌價是H+2.2%，市場部分銀行可為優質客戶提供約H+1.8%的息率，以現時一個月拆息約0.3厘計，按息在2.1厘水平，的確比最平的P按利率約2.25厘水平為低，但實際的息差只是15點子。比起去年初H按與P按利率逾1厘的息差，不可同日而語。

銀行會為H按提供鎖息上限(CAP RATE)，以減低借款人的風險。去年一般拆息按揭的鎖息上限大致較P按利率高0.25厘，但現時H按的鎖息上限卻較P按高0.5厘左右。

以賭博比喻，去年初，選擇H按，穩贏逾1厘，即使拆息急升，輸都是0.25厘。現時選擇H按，贏是贏0.15厘，輸是輸0.5厘。除非借款人預期拆息本身下跌，否則選擇H按的動機較去年大打折扣；此外，現時仍有提供H按的銀行，H按回贈一般較P按為低。在此情況下，除非減息戰持續，令新批H按的條件改變，否則選用H按佔新取用按揭數字，難以回升至一成之上。

原文刊於晴報2012年3月6日

樓市未是樂觀時

市傳兩家大型銀行調低拆息按揭（H按）利率，大額的按揭（500萬元以上），按息可低至H+1.8厘。對樓市較樂觀的意見便認為，銀行有需要爭取更多按揭生意或銀行水浸，令按息下調，會刺激樓市成交量回升。

勿憧憬按息會續減

其中一些分析認為，國內有放寬信貸的跡象，將刺激本地按息下跌。其大致立論是：去年香港新造按息上升，原因之一是國內收緊信貸，大批國內企業轉向香 港銀行借貸，利率可達7至8厘。由於突然多了境外貸款需求，而且利率遠較當時香港的按揭貸款為高；最終令部分銀行業務重點轉向貸款予國內企業，本地按揭市 場競爭放緩，令按息回升。

順著同一思路，如果國內放寬信貸，國內企業較易在內地取得貸款，便不會跨境向香港銀行借款。本地銀行少了國內企業的貸款需求，總要為存款找出路，最 終會令按息下跌。表面看，有關分析合情合理；但我們認為，圖像仍未完整，考慮其他因素後，不宜對「按息將持續下跌」抱太大期望。

內地放水剎那刺激

首先是現時大額定期存款利率，一年期利率約1.35厘，與H+1.8厘的按息，只有約80點子的息差。經過過去數年，H按利率偏低，銀行有「搶了生 意，在利息成本上升後通通蝕本」的經驗，我們認為銀行不會再主動大幅減息。觀察到被傳減息的銀行，按揭牌價利率不變，估計「H+1.8%」此類優惠，只會 向優質客戶提供而不會普遍化。

另外值得留意的是，對於內地是否真的放寬信貸，仍有待觀察；利好的消息是上周六人民銀行下調存款準備金率，此是極為明顯的放水信號；而據報道，早前 國內部分銀行下調樓按利率；利淡的消息是2月首2周，四大行的新增人民幣貸款僅300多億；1月份時, 4大行貸款總額3200億元， 整體銀貸7600億元；遠比預期的1萬億元為低。國內銀行有類似香港銀行「年初拼業績」的傳統，但由現有數據來看，「放寬信貸」，暫時仍是只聞樓梯響，未 見人下來。上周人行下調存款準備金率後，銀行會否放寬貸款，值得留意。

發展商利息成本增 加快推盤增供應

另外一個與利率有關，而較少人留意的是發展商的利息成本。去年初，一線的大發展商，大致可以「不足1厘」的條件，取得銀團貸款，作物業發展之用。下 半年起難以透過本地銀行大額融資，多家發展商以發行債券的方式集資，金額由數億港元至數十億港元不等，年期約為5至10年；去年下半年時，此類債券的利率 是4厘左右。而今年1月底、2月初，同類公司的同類債券，利率已逼近5厘。（見表） 以400點子的升幅在過去 12個月內發生，市場是怎樣去解讀？

5厘可視為現階段發展商融資的利息成本，以香港發展物業的暴利，5厘不算高息。但與去年初的一厘多利息成本比較，持貨成本無可避免高了許多。此意味，由於利息成本上升，今年發展商賣樓的步伐將會加快，一手供應會增加。

另一個值得留意的是發展商以相對高息發行較長年期債券，是否他們判斷，利率有機會較市場估計更早回升？抑或估計在2014年聯儲局結束量寬後，利率上升幅度會超出想像？

「控制通脹」一向是美國聯儲局的核心任務之一，上周五美國公布一月份消費物價指數，按年上升2.9%，升幅低於市場預期的3%，但已是去年9月以來 升幅最快的一個月。在現時商品價格偏高，而且中東仍有戰爭風險的情況下，通脹率仍有急升的可能，最終甚至迫使聯儲局提早在2014年之前結束低息政策；而 一旦結束低息政策，聯儲局更有可能迅速將聯邦基金利率由偏低調整至偏高。我們認為，物業發展商或憂慮未來利率急升，而提早作出融資部署，以接近5厘的利率 發債。

無論如何，發展商以偏高息口發債，都不是一個利好樓市的訊號：發展商可能會加速賣樓、市場利率回升速度亦可能較大家預期為高。對樓市後向，現階段仍不是一面倒樂觀的時候。

原文刊於經濟日報網站2012年2月22日

拆息按揭再抬頭？

去年下半年起，隨銀行逐步上調新造拆息按揭(H按)的利率，新造拆息按揭利率高於最優惠利率按揭計劃(P按)，新批按揭中H按比率按月下跌。最新跌至不足雙位數字, 但近日銀行在按揭息口上的競爭，開始蔓延至H按，傳聞部分銀行的H按利率，按息較P按計劃為低，情況如持續，H按使用比率或再回升。

銀行下調H按利率，有背景因素，原因之一是現階段銀行需要在價格上調整，以爭取市場。但P按的利率，已沒有下調空間：最優惠利率本身受制於聯繫匯率影響，沒有下調空間。而P減的溢價，在跌至P減3厘時，已觸及金管局過去的溫馨提示。反而H按利率經過一輪調整，現時有下調空間(早前一般H按牌價是H+2.2厘，過去金管局提示H按訂價不應過低的水平是H+0.7厘)。

結果，我們便看到H按下調。我們預期，P按在P減3的水平，已沒有太大下調空間。銀行如果仍然要進行價格戰，最終只會調整H按利率，如趨勢持續，選用H按的比例或會回升。而整體上，新造按揭利率下調，雖然幅度不大，估計未來再减空間亦不大, 但卻會進一步刺激市場氣氛。

原文刊於晴報 2012年2月21日

解讀拆息上升

有留意資金流向的讀者，應該會注意到近日拆息上升。以一個月港元同業拆息為例，11月長期維持在0.22厘水平，至11月底，開始穩定上升，由0.23厘，上升至本周四的0.29厘。以幅度計，升幅達32%。
由於近2年估計逾10萬宗住宅按揭以拆息為計算基準(即H按)，拆息上升，意味市場上逾10萬名業主每月開支上升，對成交淡靜的樓市會否再添壓力？
近日拆息的走勢，不論是以幅度或調整的速度看，都是近3年來較為罕見的。在2008年美國金融海嘯，聯儲局實行量化寬鬆後，港元拆息長期低企，2009年中至2010年中，長期維持在0.13厘水平，其後逐步上調至去年底的0.17厘水平，今年以來拆息再緩慢上升，但升至0.22厘水平見橫行，平均下來，一個月的升幅不足0.01厘。而11月底以來，拆息已累積上升0.07厘，以速度及幅度計，均值得注意。
一般來說，拆息上升有幾個原因，其一是市場有龐大集資活動，11月底至12月初，正好是周大福珠寶(01929)上市，據悉是全球下半年最大的IPO活動，但公開發售股份約11億元，超額認購5倍，凍結資金約66億，對比於香港市場的規模，未足以影響拆息大幅上升。
第二個拆息上升的原因是資金流走，但近日銀行體系結餘相當穩定，維持在1486億元水平，數字甚至比11月初略高，未有資金流走跡象。
第三個港元拆息上升原因是美息帶動。一個月倫敦美元同業拆息(LIBOR)在11月初報0.245厘左右，新近報0.283厘左右。由於聯繫匯率因素，如果港、美息差過大，會引發套匯活動，當市場上的美元利率上升時，港元匯率亦難免波動。
暫時來說，近期美元拆息上升，可歸因於歐洲債務危機，歐洲銀行融資需要增加，令美元拆息上升。現時歐洲已達成財政聯盟協議，如果歐債問題未有持續惡化，估計短期內的拆息升幅會放緩。
值得留意的是，雖然拆息「升幅」很大，但那主要是基點太低的影響。以一筆200萬元按揭，20年期供款計算，如當初選用H+1厘的計劃，一個月拆息由0.22厘升至0.29厘，每月供款只是由9396元，上升至9459元，影響輕微。
實際上，對本地樓市真正有影響的，將是聯儲局調整其利率政策，聯儲局已表明低息政策將維持至2013年中；在此之前，拆息或會受短期因素影響而波動，但對樓市的實際影響不會太大。問題反而是在2013年，美國真的結束低息政策後，美息及港息會否出現類似2005年的大幅上升，那才是真正的問題。

原文刊於信報網站 2011年12月18日

為何大行再推H按？

上周按揭市場的主要新聞，是中銀香港（02388）及東亞銀行（00023）跟隨渣打銀行（02888）調整按息。尤其是中銀，近期按揭市場佔有率為市場第二，其新造按揭實際利率調升至2.5厘至3厘，對中小型行有帶頭作用。

不過，在筆者的觀察而言，中銀上調按息，不過是順勢而行。勢者，存款利率上升，迫使銀行上調按息，上星期不加，今個星期也要加。筆者反而認為另一家大行，透過傳媒高調表示重新返回H按市場， 有更深層次的影響。

早前筆者曾提及，去年銀行為搶佔按揭市場，拆息按揭利率曾低見H+0.65厘，踏入今年2月，恒生銀行（00011）首先表示H按利潤不合理，不再主動提供H按。其後多家銀行陸續調升新造按息（包括H按及P按按息），現時仍有提供H按的銀行，H按利率都在H+2厘以上水平。而且在存款利率上升的影響上，新造按揭息率仍然有上調壓力，反映恒生銀行在年初退出H按市場的策略十分合理。現時恒生銀行宣布恢復提供H按，筆者認為有一定啟示作用。

銀行認為樓按利潤恢復合理水平

第一個啟示是：大銀行開始認為現時的按息，有較合理的息差，銀行可透過按揭賺取較合理的利潤。此個訊息對近期因二手成交量下跌，叫苦連天的物業代理是好消息。下半年樓市轉靜，主要原因是按揭批核收緊；按揭收緊有兩大原因，其一是金管局的指引收緊，其次是銀行主動「關水喉」。先不論金管局指引，銀行主動關水喉，原因是認為可由按揭賺取的息差不合理。在銀行陸續上調新造按息後，現時恒生銀行的姿態，可視為銀行（至少是大型銀行）認為樓按利潤恢復合理水平；預期關水喉的情況會改善。要補充一句的是：銀行認為現時新造樓按息差合理，不代表新造按息會停止上升，短期內，新造按息仍受存款利率帶動上升。

有趣的問題是：為什麼恒生銀行會表示重新考慮推出H按？

在現時主流的H按機制，即有利率鎖定上限的條款下，對借款人來說，比較H按與P按，主要的考慮便是實際利率。而現時多數有提供H按的銀行，H按按息，已經與P按接近。那麼，理論上銀行只要用市價批出P按就好，為什麼要恢復推出H按？

H按比P按可省回對沖安排

因為，對銀行來說，貸出H按與P按，是有不同意義的。 筆者早前提到BASIS RISK（基準風險）的概念，對銀行來說，如果資金成本與貸款有不同的計息方式，便涉及BASIS RISK。對銀行，或者準確一點，對按揭貸款部門來說，資金成本一般用拆息計算，過去銀行業主流以最優惠利率為準批出按揭及其他貸款，由於與資金成本的計算有不同基準，銀行在內部需要作對沖。對沖便涉及成本，假設A銀行現有H按及P按的利率一樣，銀行推出P按，便會多出一筆對沖的成本。雖說對沖為銀行內財資部安排，但成本卻不能省，所以有同樣息差的情況下，對銀行來說，H按比P按可省回對沖安排，對銀行反而有節約成本的效果。

過去幾年，H按鬥得太平太賤，近日多家銀行調整按息，部分行的H按利率較P按為高，似乎在引導客戶選用P按。但筆者相信，部分銀行在考慮到H按可省回對沖成本後，會再引導客戶選用H按。

當然，此處說的H按，概念絕不是去年那種H+0.65厘的超低利率，筆者預期未來H按的合理息差將較拆息高出200至300點子。

原文刊於經濟日報網站 2011年12月7日,

欄目 ：宏觀論按

請習慣「正常息口」

早前再有大銀行上調新造按息，與年初不足一厘的按息比較，現時新造按息無疑是「大幅增加」；新造按息上調，的確會增加新入市買家的每月支出，問題是，平均不足3厘的利率，其實很難說是高息。與其用「加息」來形容目前的情況，不如說是「息口正常化」。

去年銀行批出大量不足一厘的按息，是有其背景的，其一是2008年金融海嘯後，美國量化寬鬆，香港一個月拆息亦跌至0.2厘之下；其次是銀行為搶市佔率，按揭利率較拆息只高0.7厘。但長線而言，0.7厘的息差根本不會為銀行帶來合理利潤。現時銀行持續上調新造按息，不過是一個「恢復正常」的過程。

以日本為例，該國因泡沫經濟爆破，央行維持零息政策一段長時間，銀行存款利率近零，一個月拆息約0.14厘；而一般日圓按揭利率在2厘多水平多年。當然，港日情況不同，但例子說明，即使是近零息，按揭利率都不可能長期維持在一厘以下。事實上，香港過去十年平均按息約5厘，以歷史數據比較，目前新造按息在3厘以下，仍屬偏低。

原文刊於晴報 2011年11月28日

拆息按揭，銀行蝕本之謎

市場傳聞的蝴蝶效應

上星期筆者提到，過去一兩年，銀行以「H+1厘」以下批出的大量按揭，已是蝕本貨。數是這麼計的：現時一個月拆息約0.22厘，H+1是1.22厘；而現時銀行普遍以2厘左右的定存利率爭取存款，所以過去一兩年以H+1厘以下批出的按揭，銀行收取的利率遠較現時的資金成本為低。

文章引起讀者「過路大人」的疑惑：

‧銀行在去年以「H+0.65厘批出按揭」時，理應是計過數，「圍到數、有錢賺」才批出按揭；而不管「H」是多少，銀行反正可在拆借市場拆入資金，賺那「+0.65厘」的息差；怎麼會有「蝕錢」的可能？

回覆之前，請讀者了解幾個事實：

1. 不同銀行的資金成本是不同的，對於有大量出糧戶口 (即活期存款) 的銀行來說，資金成本仍然貼近零。對於沒有大量活期存戶的中小型銀行來說，資金成本主要便是定期存款利率；及在「正常情況」下的拆借市場的拆息。

2. 過去中小型銀行的確在不同程度上依賴同業拆借市場，拆入資金，在過去P按為主流的年代，中小型行可透過借拆市場與P按的息差，穩賺400點子左右的利息，拆入短錢，貸出長債，此是行內所謂「Maturity Mismatch」。

3. 透過拆短錢、貸長債，有兩個市場運作風險。其一是Basis Risk(基點風險)：拆入的錢是用「拆息」計的，貸出的錢(在過去)，主要是用最優惠利率計的。兩者基點不同，如果因故拆息急升，銀行會蝕本，此在97年時發生過，原因是「資金抽走而緊張」。另一個運作風險，便是「市場不流通」，亦即是現時出現的情況。現時香港拆借市場「不正常」問題不是資金緊張，現在未見明顯有資金流走，港元拆息的利率與最優惠利率差距基本上沒有大變化。拆借市場流通性減少：擁有平存款的銀行資金有了更多出路，如風險值相同，銀行定必滿足回報較佳的客户貸款。

讀者應該有留意到一些市場傳聞：個別銀行以「蝕本價」向按揭證券公司出售部分按揭資產。即帳面值100億元的按揭，以低於帳面值售於按證。此現象說明銀行難於透過拆借市場拆入資金，而存款增幅卻不及貸款快，本地存款市場是典型的零和遊戲，銀行要吸引更多存款，只能在同業中搶客，而最有效的手段便是增加存款利率。部分銀行如未能成功吸引存款，在「貸存比率」的限制下，要開拓新貸款，唯有以出售按揭資產方式減少既有貸款規模。

讀者會認為的「銀行理應計過數」的講法，其實所有生意都是「計過數」的，但不是說計過數就不會有失算的可能。下面我們談談銀行「失算」的理由：

失算之一是所有銀行都有「搶佔/保持市佔率」的需要，部分小型銀行的理由可能是大股東有賣盤計劃，市佔率高有助「做靚盤數」；大型行的資金成本平，其實H+0.65仍有微利。各銀行雖然明知按揭只有微利，但收入穩定、規模大(打工仔買樓都一借幾百萬元，但一般人罕有如此規模的私人貸款)；銀行即使明知此類貸款僅有微利，但小銀行仍爭崩頭做新按揭以維持市佔率。

失算之二是資金有了更多出路，搶高了資金成本。2009年中國政府為對抗金融海嘯，實行中式量寬(金融市場常提的4萬億貸款)；但2011年起收緊信貸，結果是不少國企、民企，最近甚至地方政府也開始透過香港市場以 (cross-border loan) 形式借款，「優質客戶」借款的利率可是7厘左右，而且這等借貸是有相應的抵押品如信用証。以磚頭計算，此等非本地貸款不但提供資產抵押，更給予近500 到 700 點子的利潤，因此在 2010 到 2011 間，本地銀行為國內緊張的貸款市場補給了一部份的需求。在貸存比率的限制下，銀行需要吸引更多存款才可大力開拓此類業務，結果是存款利率上升，最近有銀行以 1.75% 及 2.00% 去爭取 3個月存款。

事實上，也不是所有銀行全都計算失誤。當地產代理和按揭中介在高呼拆息按揭提供入市良機時，恒生銀行是市場中最早退出以拆息計價按揭的大行，在大家都爭崩頭去搶 H按時，作不妥協的決定並不容易。

上星期筆者提到，銀行難以單方面調整既有按揭的利率；現時面對資金成本上升，最終結果將會逐步推高新做按揭利率，但這解決不了現有按揭的低回報。同時，如市場傳聞真的有銀行以蝕本價買出按揭組合，這確是一個令人關注的情况，金管局或已在了解其箇中詳情，最終結果，有可能令私樓更難上會！

原文刊於經濟日報網站, 2011年11月23、24日

欄目：宏觀論按