2016年1月27日 星期三

兩個負擔數據 看本地樓市調整趨勢

近日有兩個在表面結論上截然相反的數據出爐。不同機構的樓價或按揭負擔數據,一些會創新高,一些會創新低,背後牽涉統計方法及數據解讀。但值得留意的是,結論看來截然不同的統計,可能暗示往後樓價調整的趨勢:少量成交下,價格出現明顯調整。
國際調查機構Demographia指,2015年香港住宅物業在全球多個城市中,蟬聯最難負擔的「寶座」,2015年,市區一個小單位的樓價,相 當於家庭年收入中位數的19倍,數字較2014年的17倍進一步惡化。一般本地媒體的演繹,是一般家庭要不吃不喝19年,才可購入一個市區小單位。
另一方面,金管局新近的數字卻顯示,2015年11月,銀行新批住宅按揭的供款負擔比率為34%,較2010年的41%明顯改善,也創當年推出逆周期措施以來新低。
前一個調查說近年本地樓價對比於家庭收入倍率愈來愈高,後一個統計卻說新批按揭供款負擔愈來愈低。原因在於兩個調查的方法完全不同,而某程度上,兩 者都有一定缺陷,難以反映整體圖象。例如Demographia着眼於樓價與收入比,沒有/不必考慮本地大量家庭居於公屋,理論上私樓價格對他們生活沒有 影響。調查亦沒有考慮近年按息持續低企,變相令置業人士每月供款減輕。
金管局的統計是銀行批會的實際數據,但統計不會直接告訴你,供款負擔比率愈來愈低,與近年按揭成數受限,平均還款期愈來愈長有關。統計更大的缺陷, 是沒有反映近年財務公司在按揭市場更為活躍、發展商亦爭相為旗下項目提供一按的現象。考慮到銀行以外的按揭數據,新批按揭的實際供款負擔應會比官方數字為 高。
不過,將兩個有調查放在一起,卻可能有助於大家了解樓市整體大勢。一般私樓價格對中等收入家庭來說已是難以負擔,結果是成交量相對疲弱。2015年 一、二手住宅成交註冊量大概5.8萬宗,數字為近年新低。撇開低收入公屋戶也納入樓價負擔統計等小問題不談,Demographia的統計大致反映,近年 樓市只由較高收入的家庭參與。去年上半年樓市創新高,其實只由相對少量成交個案推動。
另一方面,近年入市的買家,受惠/受制於壓力測試,應該有不錯的償還能力,一定程度上可以抵受按息上升的衝擊。但大家亦應記得,近年的升市其實只由 少量成交支持,而在成交持續稀少的情況下,少數業主一旦財政出現問題,平價賣樓對市價的影響遠較成交量充沛的時候大。簡單來說,現時市況下,少量低價成 交,便會是新的市價。
展望未來,如果外圍經濟未見起色,本地個別行業收縮,也可能會令樓價出現較大波動。

原文刊於經濟日報網站2016年1月27日

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2016年1月26日 星期二

信貸資料須知

近日拆息上升,如果讀者用H按供樓,有關戶口又在近日計息,下期供款將較前微升。按揭及其他貸款,借取的是金錢,而利息便是金錢的價格標準,利率除了會受資金供求等市場因素左右外,客戶本身的還款能力及還款意願,一樣會影響到按揭的價格。
報載一名業主入稟,向一家銀行索償,理由是有關銀行未有更新事主曾經拖欠供款的信貸紀錄,令他在過去數年取得貸款時,利率較市價為高。誰是誰非有待法庭判決,但個案表明,信貸紀錄影響按揭利率的作用。
近幾年市場資金充裕,市場整體按揭息率下調,另一方面,因金管局對H按及P按均設利率下限指引,令市場上多數買家在申請標準按揭時,都會取得大致一樣的按息,即P按為P(5.25厘)減3.1厘,H按為H加1.7厘。
情況持續幾年,很多人未有意會,按息除了受制於資金供求外,按揭申請人的條件也會有所影響。
說「按揭申請人的條件」,其中一項便是借款人的信貸紀錄。以上文提及的個案來說,便因為事主曾有拖欠供款的紀錄,而在他清還有關欠款後多年,貸款銀行一直未有更新有關資料。
當事主再向其他銀行申請貸款時,他曾有拖欠供款的紀錄便一覽無遺。有拖欠紀錄不代表一定不會獲批新貸款,但拖欠紀錄表示銀行如批出貸款,承受的風險會較正常客戶為高。風險反映在價格上,便需要以較高的利率作為平衡。
對按揭或任何貸款的申請人來說,希望取得最佳的貸款利率,除了要懂得格價,維持良好的信貸紀錄,避免出現拖欠還款,便極其重要。
值得留意的是,信貸資料庫始終是一個由多家銀行、貸款機構提供資料的機制。當中資料的準確、及時,有賴於不同機構提供資料;大量資料的輸入,難保完全準確,而錯誤輸入的資料,一樣會影響借款人的信貸申請。
要避免有關風險,在申請貸款前,借款人可向信貸資料庫查閱自己的信貸紀錄。萬一出現錯誤的拖欠紀錄,又或積存多年的過時資料,都可以要求有關機構予以更改,減少因錯誤紀錄連累,以至未能取得最佳貸款條件的情況出現。

原文刊於信報網站2016年1月26日

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2016年1月25日 星期一

拆息波動 H按借款人如何部署?

本周港元滙價波動,開始帶動拆息上升,周三(20日)一個月拆息報0.31厘,為近幾年新高。過去兩年,逾八成新批按揭為拆息按揭(H按),拆息上升,對選用H按的置業人士來說又有何影響?
此輪拆息上升的勢頭頗急,以上升幅度計,拆息的升幅亦可觀,但對H按借款人的實際影響有限。以H按利率為H+1.7厘,一個月拆息由上周五(15 日)的0.228厘升至周三(20日)的0.31厘計,$100萬按揭,20年還款,每月供款會由$5,024.81,升至$5,063.57,即增加 約$39。
雖然實際影響不大,但近年H按主導按揭市場,現時拆息先於最優惠利率上升,代表大量按揭借款人的每月供款微增;在市況疲弱的當下,對市場的氣氛可能有更大影響。
供款或微升 影響暫不明顯
絕大多數的H按合約都設有以最優惠利率(P)為準的鎖息上限/封頂機制,拆息即使持續上升,在觸發鎖息機制時,當月便會改用P為準的息率還款。以近 兩年主流的H按組合來說,一般為H+1.7厘,鎖息上限為「P(5.25厘)減3.1厘」或「P(5厘)減2.85厘」。簡單來說,如果最優惠利率不變, 而H按的計息日,一個月拆息報0.45厘以上,有關拆息按揭戶口便會改用以P計息的2.15厘供樓。
值得留意的是,大概2010年前後,當時流行的H按組合為H+0.7厘,而鎖息上限的設計較近2年流行的高,例如為P(5.25厘)減2.75厘左右,此批業主如果未有轉按/贖樓,理論上要在一個月拆息升至0.8厘水平時,才會轉以鎖息上限供樓。
至於一個月拆息會不會扯高至0.45厘水平,令眾多H+1.7厘的按揭組合改以鎖息供樓?機會看來不大。如果港元拆息持續上升,至高於美元拆息水 平,反而會吸引資金流入香港銀行體系,屆時拆息反而會回落。當然,如果市場氣氛恐慌,例如對港元聯繫滙率信心也動搖,大量資金流走時,便可能出現港元拆息 高於倫敦美元拆息的情況。
憂拆息上升 業主可進行部分還款
對以H按供樓的業主來說,面對拆息上升,或者不需要有太多部署。近幾年的新批H按,鎖息上限一般等同最佳的P按利率,即使具備轉按條件,也沒有理由 因為擔心拆息上升而轉用P按。另外,市場上有一批2011年以前借取H按的客戶,利率一般在H+0.65厘至H+0.8厘左右,其時銀行批出的鎖息上限, 一般略高於同P-3.1厘,換言之,如果拆息持續上升,此批客戶改用鎖息供樓,利率會較現時一般P按客戶為高。問題是,如果他們現時轉按,最佳利率也不過 是H+1.7厘,較其現時供款利率高1厘,他們一樣沒有動機轉按。
不過,借款業主如果真的擔心拆息持續上升,令未來供款增加,其中一個較可行的部署,是進行部分還款,便可有效減少未來利息上升(不論是P或H)時,對每月供款增加的壓力。

原文刊於置業家居2016年1月23日

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2016年1月20日 星期三

「抵唔抵」非比較按揭唯一標準

本周港元拆息上升,令人擔心資金開始流出香港。針對港息遲早上升的憂慮,市場近日對定息按揭的興趣也在上升,不時也會有人問:「定息按揭抵唔抵」的問題。有關問題可說是十分典型的港式思維,但更值得考慮的,其實是「我是否需要定息按揭」、「甚麼人適合使用定息按揭」。
「抵唔抵」(「是否物有所值」)可能是港人最常用以衡量萬物的尺度。討論酒店自助餐,問「抵唔抵」的次數,一般較「是否好吃」多得多。自助餐如此,可以比較利息的按揭產品,「抵唔抵」/「哪一個更抵」自然是按揭FAQ。但很多時候,「抵唔抵」此把尺,並不一定適用。
過去幾年,H按與P按市佔率幾度大幅變化。對置業人士來說,要在H按與P按之間二擇其一,何者「更抵」,自然是重要問題。在此以外,其實有其他問題 一樣值得借款人留意,例如利息突然上升的風險。在H按開始出現時,並沒有以最優惠利率(P)為準的鎖息機制,一旦外圍波動、拆息急升,可能會令當月按揭供 款急增。當時不少分析亦建議借款人,在考慮P按及H按當下利率之外,要留意相關風險。其後市場競爭激烈,銀行將H按的鎖息設定於等同P按最佳利率,理論上 完全消除了H按的風險,「抵唔抵」便幾乎成為用家選擇P按或H按時的唯一考慮。
可能是大家太習慣於單一尺度,在考慮是否採用定息按揭時,用家一樣會問「抵唔抵」,但偏偏此未必是衝量有關產品的最佳尺度。定息按揭的好處,是在定 息期內供款固定,不像浮息按揭會受市場利率波動影響,較為適合追求穩定的人。此種穩定的代價,是定息按揭開始時,利息一般較同期的浮息按揭為高。
要比較浮息按揭與定息按揭何者「更抵」,最準確的方法是事後總結,例如定息期3年,便在3年後比較兩者的實際利息支出。如果一定要在事前比較,其實 也只能說:如果定息期內,浮息平均利率高於某水平,選用定息按揭的利息支出便可能較低。簡單來說,也只是靠估,而根據往績,包括專家在內,人類對未來的估 計能力,其實極為有限。(補充一點,如果比較的是2個不同的定息組合,包括定息期在內,其他條件一樣,一個定息2.8厘,另一個定息2.9厘,自然是前者 更抵。)
回到文首的問題,要問「定息按揭抵唔抵」,如果對答案的要求是和浮息按揭利息支出的比較,其實難以在當下作出判斷。值得問的反而是:你是否願意為了未來一段時間供款固定的好處,付上較當下浮息按揭略高的息差?

原文刊於經濟日報網站2016年1月20日
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2016年1月19日 星期二

超沖與單邊市的資產市場

2016年開市現黑盤,環球股市全線下跌,跌幅亦不少。中國經濟仍然偏弱,人民幣極其波動,而中國政府把離岸人民幣拆借利率曾一度挾升至超過100 厘,其旨意大概是穩定過快的眨值速度。此等市場干預其實是影響到實體經濟的一些經營作業,正如香港於1997年挾息至300厘時的情況,尤幸人民幣現正分 離岸和在岸價,影響較為間接,希望將來發展不是香港以前的「一將功成萬骨枯」的景象。
筆者一位朋友,在過去幾年,人人看好人民幣前景的時候,也投入好友行列。與兌換幾萬元人仔存款的散戶不同,友人是國内港商,要對沖風險,便選擇了看好人仔的相關衍生產品,期間人仔下跌,卻仍以溝貨作為應對策略──粗略計算,損失大概數千萬元。
老掉牙的教訓
故事有兩個層面的教訓,看好看跌的衍生產品,由最原始的期貨合約,到近年令人聞風喪膽的Accumulator,原則上都是對沖風險的工具。一如航 空公司無可避免要為油價作出對沖部署,透過期權槓桿,投入少量資金,對沖油價大升的風險。而生意牽涉不同貨幣交易的話,做些貨幣對沖也合情合理。
不過,對沖規模應以現金流作對應,這裏涉及的是「頭與帽子尺碼是否配合」的問題,所謂living within the mean是簡單不過卻難以做到的道理。過高的持盤便是「超沖」(over hedged),對沖反而成了「魚蝦蟹」一般的賭具,人性的心存僥倖和嗜賭本性難以移除。
故事的第二個教訓,是任何市場都沒有一面倒的「單邊市」,回想幾年前,市場上盡是看好人民幣的分析,而且看來理據十足──中國已是世界第二大經濟 體、中國政府有長線目標令人民幣國際化,左看右看,人民幣理應長升長有。在眾多專家列出大量看好的理由之時,亦吸引海量散戶轉存人民幣,「專業投資者」則 透過不同衍生產品大炒特炒。結果如何,也不必再提。
上述兩個教訓,在樓市中同樣存在,先說的是以抵押融資買資產的做法,即是按揭。按揭的原始設計是令置業人士不必儲蓄整筆樓價便可先行購買住房。問題在於,有槓桿效果的按揭,因着心存僥倖和嗜賭的人性,被利用作為以小博大,炒賣的工具,實行「無咁大個頭去戴咁大頂帽」。
雙重單邊市的盡輸
另一方面,樓市好景時,報紙雜誌盡是投資者獲利多少的報道,專家們的新理論如樓市大機遇、世紀資金大挪移帶來樓市「新常態」等。予人不趕緊入市不行的感覺。但一如人民幣,樓市也不會只升不跌。樓市要調節過高的價位似乎是正常不過的事,怎樣調整是將來關鍵所在。
如果你在人幣市場上作了超沖的持盤,而且信用額是以香港物業作抵押,那麼你是投注於同一方向的「雙重單邊市」,這是徹頭徹尾的有今天沒明天的賭博!要知道複合式的對賭,開大或開小的結果,是等同「盡贏或盡輸」。站在今天去理解,後者的機會正在增加中。
最後,有一點值得慶幸,按揭雖然一樣有放大資金回報(以及損失)的效果,但樓市的「高槓桿操作」在過去數年已大受限制,即使是投資者,在重重限制下亦難以「刀仔鋸大樹」,只因在樓市中因存在源頭「去槓桿化」,樓價大跌真的要頗具驚嚇度事件出現才會發生,此點或許值得慶幸。
不過,在2016年,油價、人民幣及中國股市此「三個下跌」卻有營造着極具驚嚇度事件的可能,這都令人警覺市場上風險所在!

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年1月19日

2016年1月13日 星期三

人民幣與香港樓市

回顧近十多年的香港樓市,除了「高地價」、「八萬五」等影響供應的政策因素之外,另一個左右本地樓價的因素,便是「滙率」。今年一般分析估計美元在加息之下將維持強勢,相反人民幣有貶值壓力,對本地樓價又會有何影響?

滙改後 人幣走勢與港樓價關連大
在相當程度上,即使撇開本地供應的因素不計,「滙率」都可解釋本地樓價表現。有趣的是,在1997至2008年之間,本地物業樓價與美滙指數有強烈 關連:美滙指數強,則香港樓價跌;美滙指數跌,則香港樓價升。2008年之後,美滙指數與香港樓價的關連似乎有減少跡象。反而是2005年後實行滙改的人 民幣,走勢與香港樓價有較強烈的關連。

由1997年至2002年,美滙指數基本上反覆上升,而香港樓價卻反覆下跌。在2003年至2008年,美滙指數反覆回落,同期香港樓價反覆上升。 2005年滙改後,人民幣大致上持續升值,同期香港樓價亦見同步上升。不論是美元(及與其掛勾的港元)貶值,抑或人民幣兌港元升值,都意味持港元以外貨幣 人士購買香港物業享受一定滙價折讓,吸引外來資金流入本地樓市,推高樓價。相對而言,港元強勢,原則上不利吸引外來資金進入本地樓市,利淡樓價。
當然,早在人民幣滙價在近期下跌之前,港府已針對非本地居民開徵買家印花稅、雙倍印花稅,金管局限制主要收入來自香港以外人士的按揭成數。市場上非本地買家的比例本來已下降,今輪人民幣貶值對「減少外來置業需求」的影響可能較不明顯。

另一方面,過去數年,香港銀行體系累積巨額人民幣存款—由2004年初不足9億元(人民幣,下同),2010年中突破1,000億,至2014年底 一度突破1萬億元水平,即使其後人民幣存款規模有所下跌,至去年11月本地地有逾8600億元水平。值得留意的是,如果人民幣貶值預期持續,部分存戶將人 民幣兌換回港元,將使本地銀行體系的港元存款增加。

去年底美息已經回升,究竟港息是否跟隨,視乎眾多因素,其中一項是留駐本地的資金會不會隨美息上升而流走。人民幣看跌,預期一定規模的資金將兌回港 元,卻會在相當程度上舒緩此方面的壓力。今年主流估計美息仍有2、3次加息機會,但仍有本地銀行估計港息將維持不變,部分原因可能正是人民幣看跌之下,本 地資金仍然充裕有關。

原文刊於經濟日報網站2016年1月13日

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2016年1月12日 星期二

借貸雙方風險各不同

一位新近購入二手單位買家的媽媽接受報章訪問時,表示樓價下跌少少也沒所謂,反正不買也得付租,而且「銀行估到價,唔會死錯人」。有關觀點其實混淆了借款人(Borrower)及貸款人(Lender)的利益,兩者的風險其實各不相同。

面對樓價高企,準買家最關心的可能是「如何籌集資金上車」,甚至認定「銀行肯借按揭,就無問題」,放膽入市,而完全未有在意置業,特別是以按揭入市的風險。
私人企業的最大特性是勢利「效益計算」,你幫襯同一銀行多年,退休後沒有豐厚的存款或資產在銀行,要使用銀行服務,你就乖乖排隊吧,別妄想銀行會有專人服務你這位老客戶。同樣,銀行願意批出按揭,不代表銀行有替你着想,單純只是衡量過風險和回報後認為有利可圖。

雖然大家都說銀行按揭賺取的息差微薄,仿如雞肋。但由銀行角度考慮,按揭貸款有幾個特色;其中,按揭貸款額大風險低,雖然利潤微薄,卻是銀行「跑數」(起碼令營業額增加)的理想貸款產品。
所謂風險低,有兩層意義:其一是參考歷史數據,即使在經濟環境最差的時候,按揭拖欠3個月以上比率亦只在1.4%水平(相當於美國最理想時候的數 字)、目前數字更低見0.03%──平均一萬宗按揭,才有3宗會欠3個月以上供款的個案(留意,拖欠不代表一定會發生斷供)。另外,今時今日一般按揭成數 只是五成至六成,意思是即使借款人斷供,也要樓價下跌四、五成以上,銀行才會出現壞賬。

按揭貸款風險低額度大,銀行自然樂於批出此類申請。但對銀行來說風險低,卻不代表對借款人也沒有問題。以五成按揭來說,要樓價下跌一半,借款人又斷 供,銀行才會出現損失。但對借款人來說,樓價下跌多少也是損失,此即「首虧損」(First Loss)的風險。極端而言,400萬元的物業,按揭貸款200萬元,借款人取用按揭後一天,樓價下跌六成,借款人斷供破產,銀行損失40萬元,借款人損 失卻已損失200萬元首期;此即借款人較銀行有較大的虧損值(Higher Loss Severity)。

最後,即使是破產,表面上不再承擔償還債務的責任,但破產者卻會賠上信貸紀錄,影響未來借款的機會及利率。總括而言,同一筆按揭,對借款人及貸款人來說,風險完全不可同日而語。
或者有人會說,今時今日,借取按揭要通過壓力測試,銀行肯批,已表示借款人有足夠的償還能力。的確,有了壓力測試,的確在一定程度上保證了借款人的 償付能力。但所謂壓測,完全基於一時一刻的情況判斷未來,例如無從估計借款人收入可能下跌的風險,必須留意,樓價下跌,債務卻不會同步下跌,一旦收入減 少,甚至一時失去收入,沉重的債務仍足以為買家帶來沒頂之災。

必須強調,提出借貸雙方承受不同的風險,不是主張買家不要借錢買樓,而是指出,市場參與者必須了解有關風險──通過壓力測試,也只是風險管理的第一步。

原文刊於信報網站2016年1月12日

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2016年1月11日 星期一

煥然壹居的按揭考慮

市建局首個資助房屋項目煥然壹居公報開售詳情。338個單位,折扣率8成,折實價由341萬至663萬元。市建局表示買家可就樓盤申請按揭保險,按揭成數由8成至9成不等。以按保形式為資助房屋提供高成數按揭,可說甚具創意。

市建局表示項目買家可申請按保,按揭成數8成至9成。原則上此可說是破天荒的安排,過去按保的安排並不適用於資助房屋,背後有一定的理由。按揭保險的設計,是在貸款銀行及借款人之間加上第三方的保險公司,保險的內容是借款人一旦斷供,而物業又成為負資產(價值低於按揭未償還貸款時),由保險公司向銀行作出一定的賠償。整個設計是為了減少銀行提供較高成數按揭時的風險。

在業權完整的私樓市場,按保執行自然沒有問題,但在資助房屋市場,由於涉及補價安排,理論上小業主未有完整的業權,而且對二手買家有一定的資格限制,按保較難應用。過去房委的居屋,買家可不付保費取得9成按揭,原因是涉及房委會的擔保。

煥然壹居既是資助房屋,但買家又可申請按保,估計其中一個原因與其不設「第二市場」有關。即購入單位2年後,只要進行補價,項目買賣便不設限制。理論上,他日即使出現一個以按保入市的斷供個案,只要銀行在收回單位拍賣前,與市建局計算好補價金額,仍可安排將斷供單位拍賣,而且買家應該沒有特別資格限制。

對買家來說,現時煥然壹居買家可選擇申請按保,在財務安排上自然是更有彈性。但值得留意的是,現行按保計劃只適用於樓價600萬元以下單位,而煥然壹居338個單位中,有76伙的折實價高於600萬元。

除非在按揭保險的適用範圍上再作特別調整,否則購買項目600萬元以上單位的買家,按揭成數只有6成,即置業首期需達樓價4成,首期會在240萬元以上。參考購買資格的資產限制300萬元,仍算可負擔水平。

另外要留意的是,如無特別安排,按保要借8成以上,應該只包括樓價450萬元以上單位,而且申請人為固定收薪人士、供款不逾月入45%(壓力測試則為按息加3厘,供款不逾月入55%)。有需要申請8成以上的按揭,宜先了解自己是否合乎有關條件。

當然,市建局有如此創意為煥然壹居爭取到按保的安排,如果再接再厲,令600萬上單位都可申請按保,又或令借用8成以上按揭的買家有較一般情況寬鬆的申請條件,那麼上述「注意事項」便不成問題了。


原文刊於iMoney 2016年1月9日

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2016年1月6日 星期三

擔保人非愈多愈好

申請按揭要通過壓力測試,當按揭申請人收入不足以通過壓測時,一般銀行的標準流程都是詢問申請人有沒有親屬可作為擔保人。「加擔保」等同在計算供款與入息比率時,增加「入息」的數字,一般情況下對通過壓力測試會有幫助,但情況並不永遠如此。
即使在沒有壓力測試的年代,「加擔保」也是借款申請人收入不足時的標準程序,有些較誇張的個案,更會出現3、4個擔保人的情況。不過,「加擔保」並不一定對按揭批核有正面作用。
其中一個原因,出於壓力測試的一個要求:如果按揭申請人本身並未擁有或擔保其他按揭,通過壓測的標準是:現行按息下,供款不逾入息50%;按息加3 厘,供款不逾月入60%。「加擔保」就是增計算中的「入息」數字,本應多多益善。問題在於,即使借款人未持有其他物業,如果擔保人之一本身持有其他按揭物 業,又或為其他物業按揭作擔保,在計算壓測時,便要以較嚴格的標準進行。即現行按息下,供款不逾借款人及擔保人總入息40%;按息加3厘,供款不逾總入息 50%;值得留意,計算供款時,更會將借款人、擔保人的所有按揭物業一併計算。
舉一個簡單例子,陳先生未持有或擔保其他物業,他申請230萬元的按揭,如果年期為30年,利率為2.15厘,按揭月供8,675元,通過壓力測試 的要求是20,932元。陳先生月入只有16,000元,初步看,他似乎只要找來一位月入5,000元左右的擔保人已可解決問題。
假設他找來妹妹陳小姐作擔保人,陳小姐月入16,000元,她本身有一個已按揭的自住物業,按揭餘額50萬元,利率2.15厘,年期10年,月供 4,634元。初步看,二人月入共32,000元,兩筆按揭月供總額13,309元,供款似乎相當輕鬆。問題在於陳小姐此位擔保人持有已按揭物業,2筆供 款在現行利率下已逾二人月入4成,仍是未能通過壓力測試。
在現行機制下,只有借款人及「所有」擔保人都並未持有或擔保其他物業按揭時,壓測才會維持「現行按息下,供款不逾入息50%;按息加3厘,供款不逾月入60%」的標準。
簡單來說,在現行壓力測試的標準下,最理想的擔保人不單要有收入,而且最好本人並未持有或擔保其他物業。如果擔保人本身已持有或正擔保其他物業按揭,可能對按揭申請並無幫助。

原文刊於經濟日報網站2016年1月6日

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2016年1月5日 星期二

物業加按、生財有道?

看到某大學一個工管博士課程,標榜Practical Wisdom;這個字詞組合令筆者困擾良久,智慧也有分實用不實用的嗎?其後看到好些理財顧問的推介,腦袋將兩件事串起來,才有所領會。
話說某理財顧問於半年前,建議讀者把居住的物業加按,套現所得再作為購置第二個物業的首期,再租出單位,以租金抵銷投資物業的按揭供款。近來樓價和租金見下調跡象,現階段買樓收租看來不是好主意,但又另有專家便建議讀者加按購買基金。
方法論的知性行為
以上理財建議,牽涉的是知性行為,一般稱為知識(Knowledge):知識所關注的是應用上「是否實際可行」的問題。這是一種可以學習和傳遞的工 具,追求的是如何達標的技術問題。筆者認為這類知性行為,是一種有秩序的學習行徑,講求的是方法的述說及理解,尋索着最多、最好的方案,而學習的對象/目 的,很大程度是自身的利益。博奕論就是典型的講求方法論、尋找最有利出路的知識。
提出現階段宜加按買基金之說,此等專家無疑認為,以資金回報為目標,目前買基金自然比買樓更高明;錢搵錢要有效果,透過按揭借入仍算便宜的資金,自 然比「死慳死抵」儲蓄更快捷,可算是發達門路。由技術層面考慮,我們只要判斷加按買基金能否最終獲利便是指標。至於原則問題──應否押上自住物業借錢投 資,那便不是單一可不可行的問題。
建議怎樣加按、如何將套現所得用於投資,是明顯的方法論。善用知識加上有良好的判斷,也許可以能達到增加回報的目的。假設這種以方法論的知性行為奏 效:一個人投資獲利,賺到「第一桶金」或順利以加按將物業「一變二,二變四」,他就可以停下來享受財務自由嗎?抑或會更上一層樓,追逐「第二桶金」,計算 如何將物業「四變八」,再壯大資產謀求更大的利潤。又是否直至遇上經濟循環的另一端,一切打回原型?甚至人財兩失於無蹤,如人稱地產神童羅某等?
自由的靈性行為
有別於技術知識層面的智力運用,一般則稱為智慧(Wisdom),有人認為智慧比知識高了個檔次。智慧要處理的,不止是怎樣才做得到,還要在追問什 麼才是理想和如何有價值的問題。儒家理想中的君子應成仁取義,基督教要求追隨者愛鄰人的捨己,這些都是哲理性的述說;然而,這類論述都不是可以用「實用」 或「不實用」來判斷的。因此,有人認為,智慧的哲理原素大致上都是「不太實用」的。
友人是企業家,他對哲理性言說就極其不屑,他常說:「個D嘢,唔實際、冇用嘅!」筆者沒有研究友人的想法,但一般觀察是所謂智慧格言、金句,或多或 少是滲透着文、史、哲的内容;而從商的人講的是利、為的是錢,所以不懂人文學科的價值或是可以理解的!好奇的是,如友人進了大學做了校董,情况會怎樣?當 然,非商科出身的人不必然是智者;同理,商科畢業的也有充滿睿智的哲人,分别只是多少而己。
筆者認為,智慧是一種有自由和自主的靈性行為,講求的是心、身以外屬靈取向。靈性的向度令人有新的視野可自主地選擇,而選擇的目的卻不止於關顧個人 福祉。在自由的國度裏,人可以向更大的理想和更高的意義作考量。當下取捨並不限於有、無二元思維,而是對恒久不變的底蘊有所認識,又或捨利就義,成全眾 數;都是一種生命的洞見。
唔輸、就赢的安份
人生到了一定階段,有了自己的一份,基本生活可以安頓下來;又目睹過幾次經濟循環、贏來的可以倒輸回去,學會不為誘人的財技所惑而去獲取財富,或是 人生「唔輸、就赢」的所謂大智若愚。按揭的原始設計,是借款人可以不必儲蓄幾十年,就先行借款購入居所;按揭雖有高槓桿的效果,但原本設計卻不是造就炒家 加按炒作。
文首提及的課程,值得問的是,大學是怎樣分辨智慧、知識,何以會在課程標榜實用智慧?或者我們可以這樣理解:普遍地,港人只留意方法論的討論,然後 將一切非知性和沒有使用價值的,全歸納至「齋講、唔得」的類別──那些倫理和道德的關注,只是宗教人士才會深究,不必擾民。心理認知與日常活動出現矛盾, 大學又予以迎合,便生出市場主導式的賣點。筆者自認「老餅」,在看到此等時代混合新語,便有突兀和滑頭的感覺。至於現階段宜加按買些什麼的貼士,更是不堪 入目!
今天社會的現實主義和實用主義,將知識和智慧對立了起來,所以我們對腰纏萬貫的土豪會羨慕地説:「人家有錢就可任性!」對於學富五車的學人,就如動物園看奇珍異獸般說:「真係出世奇人!」

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年1月5日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...