2020年10月29日 星期四

樓市資產轉移機率遠高於大跌市

 

每次有政、經大事,關心香港樓價的觀察家就會討論樓價會受甚麼影響、會升還是會跌等。近期類似討論尤其熱烈,原因是經濟因疫情持續收縮、大企業的裁員潮才剛開始。另一方面,資金卻以破紀錄的規模流入香港。好淡力量角力,較可能出現的,不是樓價大升或大跌,而是資產轉移。

傳統經驗,經濟好,樓市才會好。但香港現時一方面經歷經濟衰退,另一方面樓價卻不見有多少調整,新盤銷售反而維持強勁,入票認購獲較前籌號的幾乎要開香檳慶祝。


 

一個較傳統的解釋是樓市表現較滯後,仍有按揭在身的業主一旦失業,一般會動用儲蓄供樓,最後未能重投就業市場,又或再搵工後收入大跌,負擔不了原有物業供款,才會放棄自住物業。當中有數個月的時差。如果期間經濟好轉,此些業主挺過了難關,整體樓價便不會明顯下跌。套用此說法,樓價是應跌未跌。但以上觀點難以說明為何在出現近嚴重經濟下行時,仍有大批財力較雄厚的人,排隊等入市。

準買家更應考慮負擔能力

比較接近現實的解釋是,整體環境的話是經濟收縮,但另一方面,香港也出現破紀錄的資金流入。過去10個月,銀行體系結餘增加3600億元,此些熱錢當然不會平均惠及小市民,但大量資金轉持港元,便總有一定規模流入資產市場,也有一批人會因此受惠。在一手供應不足的情況下,只要新盤開價不是太離地,總會有足夠的準買家捧場。

熱錢流入,滴漏效應不會在短期內惠及小市民。反而疫情持續,可能會出現規模難以判斷的賣樓減債潮。但資金充斥,只要市場有能力吸納放盤,未必會出現成交價級級跌的情況。較合乎現實的預期,是資產轉移,而不是樓價大跌。

不過,樓價未必有大跌空間是一回事,有沒有能力在大風大浪中維持穩定收入,支付樓債又是另一回事,對個別有意入市的準買家來說,後者可能是更值得考慮的問題。

 原文刊於經濟日報網站2020年10月28日

 

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2020年10月22日 星期四

樓市辣招令慈父慈母增加

某新盤分兩天開售,優先讓認購2戶以上買家揀樓;結果約6成單位由此類大手買家購入,當中不少購買多伙單位的買家表示購入供子女居住。市場稱此項目可謂「慈父慈母盤」。但現象背後,其實與樓市辣招有關。

父母購買物業予子女的現象,當然不是近年才出現,但所謂「親生仔不如近身錢」,過去多數情況即使上一輩有閒資,購入單位也會以自己名義持有,待百年歸老,物業才由子女繼承。但在政府推出各類印花稅之後,已持有住宅物業的買家以自己名義再入市的成本大增,結果促成大量父母借用子女名義入市。

持有本地住宅的香港永久居民再購買住宅物業,印花稅是樓價15%,未持有物業的永久居民入市,印花稅卻是樓價0.75%至4.25%,視乎樓價而定。對有成年子女的家庭來說,明顯是以子女名義入市更划算。至於購入單位後,子女會不會再轉名予實際上出資的雙親(要再付0.75%至4.25%印花稅),又或子女會不會因各種理由而不遷入居住,結果單位改作出租用途,那便是另一回事了。

無助解決供不應求根本問題

技術上,由未持有物業的直系親屬名義購入物業,再轉讓予有物業家人的操作可不斷進行;賣樓予親人後,又恢復無物業的狀態,再入市的話只需繳交較低的印花稅。主要的障礙只在於家庭的財力(包括支付首期資金/通過壓測償還按揭的能力)。

對外人來說,其他家庭有甚麼資產安排,本來無從置喙。但新盤出現大量父母以子女名義入市的現象,卻在在說明為數不少的港人仍視住宅為理想的投資工具。當然,亦不排除在投資以外,部分家長是憂慮樓價持續高企,子女未來難以自力置業,而決定提早出資解決下一輩的居住問題。

但不論動機為何,結果都一樣,市場供應一直追不上需求,物業有價有市,手上有閒資的家庭,將資金投入樓市便是理性決定。也可以說,即使辣招意圖打壓投資物業需求,但成效一直不高。要根本解決問題,始終仍要在供應入手。

 原文刊於
經濟日報網站2020年10月21日

2020年10月20日 星期二

銀行按揭取態轉積極

 

受眾多因素影響,上半年銀行按揭取態審慎,不但優惠削減,一般樓按申請的時間也較往年延長。但情況近期似乎有所改變,銀行處理按揭申請的積極程度似見提高。

單計今年1至8月,不論是新批按揭宗數,抑或新取用按揭宗數,都只有去年同期的八成左右。在枯燥的統計數字之外,如果讀者有在上半年有申請按揭,也會感受到銀行的批核的時間遠較往年為長,要求的文件也較多。以上情況部分可以由疫情解釋,有一段時間為防疫,銀行安排員工在家工作,審批效率明顯受影響。


 

對比於審批時間延長,銀行對按揭申請更趨審慎的一個明顯訊號,是由去年下半年起,逐步減少新批按揭的優惠,例如下調新批按揭,特別是轉按的現金回贈。而銀行削減優惠,反過來又令轉按誘因減少,令整體新取用樓按宗數下跌。

不過,近期情況似有改變,個別銀行將新批按揭的優惠輕微上調,新批按揭的現金回贈再現1%水平;而銀行處理按揭申請的時間,似乎亦恢復至正常水平,文件齊全的申請個案,最快恢復至數個工作天已有批核結果。

銀行對樓按業務似乎轉趨積極,有多個可能原因:其一時臨近歲晚,部分銀行會有「跑數」壓力;其次是近月資金加速流入香港,港元貸存比率由去年中高位的90%回落至近月的85%水平,銀行有加大貸款的空間;最後疫情放緩,雖然經濟恢復增長需時,但至少銀行工作流程恢復正常,便予人批會提速的感覺。

近日疫情放緩、港滙偏強拆息回落,一手新盤已見反應熱烈;如果銀行對樓按業務轉趨積極,可能刺激樓價反彈。但要留意,港府第二期保就業計劃即將屆滿,如果欠缺後續計劃,失業率在明年初可能會出現較大升幅,宏觀上不利樓價。微觀上,有意入市的準買家亦要衡量疫情對自己收入的影響。

總括而言,按揭申請人應該會歡迎銀行提高按揭優惠、加快審批。但要留意,據了解多家銀行對部分明顯受疫情影響行業從業員的樓按申請,取態仍然審慎。如果申請人從事相關行業,即使自己的收入未受影響,亦要預先準備較詳細的入息證明文件;甚至要有財務準備,以應對銀行批出的款額如果不似預期的突發情況。

 原文刊於信報網站2020年10月20日 

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...