2013樓市總結

2013年過去，樂壇有不同名目的頒獎禮總結全年表現。如果樓市也有頒獎禮，結果可能會有以下獎項：

最先甜後苦獎：「白居二」買家
2013年政府將購買居屋第二市場（未補價二手居屋）的資格，擴闊至白表買家，計劃俗稱「白居二」。在樓市連升多年後，出現一大批夾心買家：一方面不合資 格申請公屋（也就沒有綠表資格）；另方面也難以負擔節節上升的私樓。在政府停建居屋多年後，他們更感置業無門。政府推出「白居二」，此批夾心買家一方面可 以在售價較相宜的居屋第二市場購買單位；另一方面房委會提供擔保，令他們可借用九成按揭，連籌措置業首期的難度也大幅減少。可以說，在年內獲確認白居二資 源的準買家，感覺有如中獎一般。
但白居二計劃明顯有考慮不周之處：居二市場長年成交疏落，政府一下子批出2,500個白居二名額，僧多粥少的結果是連居二市場成交價也被炒起，多個居屋屋 苑出現第二市場創新高成交。但此獨特市場規模受限，居二市場近日也出現成交價回落的情況。部分以「白居二」資格高價入市的買家，技術上已成負資產。此批買 家可能是最能感受先甜後苦的一群。

無可奈何金獎：發展商
不論旺市淡市，發展商以出神入化的銷售技巧，往往能創造大型新盤一天售罄的佳績。但今年政府加辣壓市，一手住宅銷售條例生效，新盤樓書、宣傳、價單公佈、 銷售紀錄等全部受限。不過，政府出招，經驗老到的發展商，亦做到見招拆招的效果，新盤仍然不乏幾天銷售一空的佳績。不過，銷量維持理想的代價，是樓價要貼 近市價，新盤高開同區二手2、3成的日子暫難復現。更無奈的是：此種情況似乎會維持一段時間。

頂硬上獎：物業代理
2013年樓市成交量可能創十多年新低，收入與交易量息息相關的物業代理自然首當其衝。年內地產代理亦出現多年難得一見的團結行動，齊齊上街呼籲政府撤回 樓市辣招，但至目前為止，尚未見到具體成果。展望2014，美國逐步退市、負利率環境持續、政府揚言未到收招時候，都不利樓市成交量回升。2014年，物 業代理仍需咬緊牙關，頂硬上的情況可能持續。

郁不得其正獎：換樓客
在樓市上升周期，多數換樓客會以「先買後賣」的方式進行換樓部署，即先買入新居，待新居交易完成，順利遷入，再放售舊居。但近年的官方措施令此類部署的難 度急增：去年年初政府推出雙倍印花稅，令持有舊物業的業主現金支出大幅增加；如果舊居仍有按揭貸款未償還，業主為新居借用按揭，通過壓力測試的難度亦大 增。不少人更因手續麻煩而暫緩換樓計劃，縱有換樓意慾，亦難以執行。

最受保護金獎：銀行
回顧2013，銀行可說是最「備受呵護」的行業。除了沿用2011、12年的按揭審慎監管措施；年初壓力測試收緊、使用「內評法」銀行的按揭貸款風險加權 比例被調高；在在令銀行的按揭風險降低---新批按揭的平均供款與入息比率下調至35%，平均按揭成數只是5成多。各種數據顯示即使未來樓價有較大調整， 銀行承受的壞帳風險仍低。不過，以上結果一定代價，2013年按揭取用金額是連續3年下調，受周全保護的銀行，無可奈何程度可能與發展商不相伯仲。
展望2014，樓價似乎處於高處不勝寒局面；官方種種令樓市凍結的招數，卻頗受市民歡迎；上述無可奈何、備受保護的情況很可能持續下去。


原文刊於經濟日報網站 2014年1月1日

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按市牛皮待變

2013年在政府多重遏抑樓市措施下，一二手住宅成交量將創多年新低，但樓價仍未見明顯調整，全年計樓價可能仍是微升。住宅按市方面，一、二手成交淡靜，亦直接受影響，估計今年按揭取用金額會創2007年以來新低，展望明年，數字亦難見大幅改善。

截至10月份，住宅按揭取用金額只有1,354億元；全年預計在1,600億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1,918億元下跌16%，是2007年以來新低，大概只有2010年高峰期的一半。

新取用按揭數字連續3年回落，主要原因是2010年底政府推出特別印花稅、金管局持續收緊按揭指引；令一、二手成交量維持於偏低水平，轉按市場亦因P按、H按息差收窄、高價物業按揭成數受限等因素影響，只能維持於每月千多宗水平，較數年前轉按市場活躍時期的每月3至5千宗，明顯回落。

2013年第四季，多個發展商以補貼印花稅、增加優惠等方式成功刺激一手市場成交量回升。展望明年，一手新盤料會維持同類銷售手法，成交可望維持蜴旺。但二手業主難以仿傚發展商的銷售安排，持有少量單位的投資者，在低息環境下亦未必有太大減磅壓力。明年二手市場成交量料維持偏低水平。在住宅成交量偏低的情況下，按揭市場難見明顯好轉，明年按揭取用金額料維持在偏低水平。

對置業人士的影響

按市牛皮，按揭貸款新取用金額連續3年回落，對銀行來說肯定不是好消息。但市況牛皮，卻可能對借款人有利。

在新取用按揭貸款持續減少的大環境下，銀行難以上調新造按息的息差；在樓市成交有明顯回升前，P-3.1%，或H+1.7%的息差難以上調。事實上，銀行甚至會以交叉銷售的方式，為按揭客戶提供特別優惠；例如在借用按揭的同時，如果在同一家銀行申請信用卡戶口，可獲額外免找簽帳額、又或同時開設往來戶口，可獲額外現金回贈等等。

由於P按的息差已低至2011年金管局警示的水平，理論上減無可減；但H按H+1.7厘的息差，距離金管局於2010年三月發出參考息率H+0.7%仍有一定空間。雖然銀行主觀意願未必願意在H按市場再引發減息戰，但在市況淡靜的大環境下，不排除個別銀行會以打遊擊的方式，限量推出利率更相宜的H按產品，以搶佔市場份額。

圖：2010至2013年按揭取用金額走勢

資料來源：宏亞研究部，金管局

#2013年為估計數字   

原文刊於iMoney 2013年12月14日

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2013轉按比重料上升

展望2013年樓市，由於政府出招遏抑，住宅成交量料會在低位徘徊，轉按、加按比重則會增加。

過去數年，業主轉按的目的多是因應當時新造按息較低，轉按可節省供樓支出。但近兩年按息基本持平，展望未來，轉按的動機將可能有變。

現 時「上車盤」的入場費上移至三百多萬元水平，年輕一輩想置業亦難以儲蓄首期，父母將物業加按、轉按套現，可協助子女入市，此類按揭比重料增加。在香港百餘 萬個私人物業中，仍有按揭欠款的約佔四成，其餘六成已供滿；上車盤樓價愈來愈高，迫使部分持有物業的父母，不論物業供滿與否，將以加按、轉按套現方式，協 助子女籌集首期。

從利息角度考慮，按揭利率遠低於其他貸款，以加按舊物業方式套現，利息支出比借入高息二按的為低。但置業人士必須留意，此方案會增加按揭槓桿倍數，在考慮未來利率有可能回升時，宜以更穩健的方法應對，例如將「按息加兩厘」時，供款總額亦應控制在月入五成之內
原文刊於晴報 2013年1月8日

2013按息走勢

上周聯儲局會議，擴大量寬規模之外，未再提及「低息期保證」，改為將息口回升日期與通脹率及失業率掛勾；是否意味聯儲局會提早加息？

聯儲局現時的具體利率政策是：只要美國失業率高於6.5%， 一至兩年後預期通脹率不高於2.5%，而長期通脹預期數字保持受控，則聯儲局會維持官方利率於接近零水平的政策。美國11月份最新的失業率為7.7%，較2012年初的8.5%，下調0.8個百分點，而且趨勢維持回落。通脹率方面，11月份數字為2.2%，近期低位為8月的1.4%，趨勢維持上升。

由上述兩個數字來說，似乎美息回升的時間會比原先的2015年提早來臨---如果失業率的下調幅度持續，有機會在2013年底至2014年初，觸及6.5%的目標。通脹方面，11月份的數字與2.5%的目標相距不遠，而且量寬本身會刺激通脹上升。現時最大的變數，是美國財政懸崖問題，如美國經濟增長受累，升業率跌勢將終止，聯儲局亦難以提早加息。

原文刊於晴報 2012年12月18日