90歲買樓如何申請按揭？

新盤開售，焦點之一是有長者捧場，幾位90開外的老人家也齊齊入市，而且當中還有「初次置業者」。好奇的朋友會疑惑，年近百歲，早已退休，又如何申請按揭？

其實，類似於新盤常見的父母代付首期置業，此類令「無父幹者」羨慕的故事，往往半真半假；部分現實是父母真的為子女提供置業資助，減低置業難度。另外一半的現實，往往是父母名下已有物業，用自己名義再入市，便要支付樓價15%的印花稅；如子女沒有物業，入市時的印花稅上限卻只是4.25%。長者入市的背後，說不定也只是借名予已有物業的子女，以圖節省印花稅支出。

如果真的是長者入市自用，在沒有入息的情況下，又如何申請按揭？一個較常見的方式是以有收入，又較年輕的親人作聯名借款人或按揭擔保人。只要此位親人的收入可通過壓力測試，一般情況下便可順利借入按揭。

另一種方式是毋須計算入息，以資產證明申請按揭，只要申請人的淨資產高於負債，一般便可順利取得按揭貸款。不過，在現行的按揭指引下，以資產水平申請按揭，按揭成數上限只有四成，借款人必須有充足的現金支付首期，才可考慮此一方法。

原文刊於信報網站2018年12月25日

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港息維持不變 宜平常心看待

聯儲局在本年度最後一次議息會議繼續加息，但本地主要銀行都維持最優惠利率不變，綜合美息上調9次，本地最優惠利率只輕微上調0.125厘。本地按息維持低水平，應否視為利好樓市消息？

雖然事前美國總統多次表示不希望加息，但聯儲局在本星期仍維持既有加息步伐，並預告來年繼續上調息率--不過幅度比之前有所放緩，由今年9月時估計的3次，改為2次。而利率期貨市場顯示，市場估計美息來年只會上調一次。

今次美息上調，本地銀行未有跟隨，加上來年美息加息空間似乎有限，來年本地按息維持2厘多，應是合理預測。加息普遍被視為樓市不利因素，如果來年加息幅度有限，又會否刺激樓價回升？

在供款人的角度，自然不希望按息上升，令供款支出增加。不過，新造按揭利率由2.15厘，加至2.375厘（最優惠利率上調0.125厘之外，近期的新造P按利率較上半年普遍上調0.1厘）。除了心理影響，恐怕對樓市實際影響有限。近月樓價下跌，更大的原因恐怕是同期中美貿易戰升溫。

熱錢一旦流失 港息或會追加
反面而言，「來年按息上調幅度有限」，似乎亦不應視之為特別利好的因素--多數估計，本地按息仍是會輕微上升的。當然，心理上由「預計加息四分三厘」，變成「預計加息不及半厘」，普遍供樓人士應該會感覺良好。不過，除非你相信有大批市場參與者會因為半厘的利率變化而改變置業決定，否則也不應因為加息預期輕微下調，而認為樓市會因而轉勢。

此外要留意的是，今次大型銀行未有上調最優惠利率，背景因素是近半年以來，市場未見熱錢流走，銀行體系結餘仍維持在$760億水平。但無人可保證來年銀行體系仍然有同等水平的熱錢留駐，而一旦熱錢流走，美息再加時，本地銀行跟加的可能性會增大；甚至不排除出現追加的情況。

對小業主來說，面對現階段的息口變化，宜以平常心看待：不必期望按息停加會令樓價回升，也不必擔心按息持續上調，影響日常財務安排。利率升幅不如先前估計，就當是每月省回一兩餐下午茶錢好了。

原文刊於置業家居2018年12月22日

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銀行CALL LOAN機制

上星期我們提到，銀行並不會因為小業主的物業成為負資產便立即向其CALL LOAN。但銀行始終有CALL LOAN機制存在，那又會在什麼情況下，觸發銀行採取此程序？

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