樓市小陽春？

新春伊始，暫不談樓市，研究一下一個常聽到的樓市用語──小陽春。今年1月一手樓市表現理想，首3周成交量較去年同期上升4倍。有謂「樓市小陽春提早來臨」。不經不覺之間，小陽春的意思日漸變得模糊。究竟什麼叫樓市小陽春？

所謂小陽春，源自農曆曆法，指冬季未到時，秋天乍寒還暖的天氣，感覺上有如春天來臨。但小陽春是一時的，踏入冬天，天氣還是會一天一天冷下去。應用在樓市，小陽春便指大跌市中，短暫的反彈市。當時有報紙以Indian Summer翻譯小陽春，Indian Summer指冬天大雪前不常見的回暖天氣；可謂相當精準的翻譯。

於2003年之前，樓市小陽春在香港的用法，亦與傳統曆法的意思接近：指大跌市中局部的反彈。用法並不局限於年中某段日子，反正只要局部樓市表現向好，市場都會討論究竟是小陽春(反彈市)抑或真復甦。

有趣的是，樓價於2003年後回升，升得幾年，樓價反覆向上，成交量回升，照說已確定樓市升勢。此時市場卻仍然在用小陽春此詞組，但概念開始改變：有時單純指成交量上升的日子。又過幾年，可能小陽春帶一個春字，而農曆新年前成交量往往偏低，農曆年假後成交量常有回升，開始有人以小陽春指新春後成交回升的現象，甚至有報紙煞有介事，以新春後成交回升作為樓市小陽春的解釋。至此用語與原初意思已相差十萬八千里。

當然，字詞的語意會轉變，只要市場習慣，把小陽春的定義為新春後成交回升也無不可；問題在於，現時不同人(甚至同一人在不同時間)用上小陽春形容樓市時，似乎都有不同意思，閱讀有關資料時，便宜了解三字在有關文本中的意思，究竟是指：

一、樓價目前處於下跌周期，會愈跌愈多，樓市成交回升，只是一時的或局部的反彈，之後樓價仍然會下跌；二、樓價短時間/局部的成交/價格上升，但未有判斷現時樓價大趨勢是升是跌；三、樓價在農曆新年後成交量回升的現象。

例如分析員A說：「樓市小陽春提早了出現，後市購買力恐不繼」。他對後市的預測便可以演繹為：一、今次成交一度回升，之後樓價會再進入下跌軌；二、今次成交回升，之後成交量會回落(而樓價走向未有明言)；三、今年新春前成交量也很多，新春之後成交量上升的現象可能不會出現。

當然，另一個可能性是，評論家刻意用上語意不明，定義可變的字眼，預言成真的可能性便大為提高。

原文刊於信報網站2017年1月31日

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香港樓難負擔情況將持續

再有調查指香港住宅難以負擔的程度貴絕全球，樓價中位數是家庭入息中位數的18.1倍，連續7年蟬聯樓價最難負擔冠軍—八年之前香港樓價並非相對較易負擔，只是其時香港未納入有關統計。

近來講究可持續發展Sustainable Development， 一地樓價中位數是當地家庭收入中位數10多倍，聽上去已有難以為繼的感覺。但諷刺地，有關情況已持續多年，將調查方法檢查歷史數據，似乎香港樓價在最低位時，也一樣是極難負擔。何以一個似乎不可持續的情況，會持續多年？

調查以樓價中位數高於家庭收入中位數5.1倍為「極難負擔」，一、兩年前，香港便有評論指出，如果收入中位數無大變化，本地樓價要下跌八成以上，本地樓價才會脫離「極難負擔」水平—甚至回頭看看2003年的樓價及收入比，連處於谷底階段的香港樓價，一樣貴得離譜。
2003年家庭月入中位數為1.5萬元，年收入中位數即18萬元。當年住宅樓價中位數難找，權以平均價參考，當年一、二手住宅交易的平均價為223萬元，即一般住宅樓價大概為年收入12.4倍。根據有關機構標準，一樣是極難負擔。如果堅持參考有關標準，待香港一般住宅樓價回收至家庭收入中位數5.1倍以下才入市，可能要等到天荒地老。

4原因樓價中位數高出家庭收入中位數十多倍
香港樓價中位數高出家庭收入中位數十多倍的情況持續多年，背後有一定原因：
1. 有關調查用家的稅前收入，香港整體稅收偏低，如改用稅後收入，其他外國城市的負擔比率會明顯轉差

2. 香港有4成多家庭居於公營房屋，理論上他們的負擔能力與私樓樓價無太大關係。如果單計私人住宅家庭收入中位數，香港的樓價中位數大概會回落至12.7倍—根據標準仍是極難負擔，但算是有改善。

3. 由於供應緊張，事實上近年購置物業的買家，收入遠高於中位數水平
4. 購置香港住宅物業的，其實不只於香港居民

上述的1、2點只涉及計算方法問題，但第3、4點卻是結構性的。其中供應緊張的情況在未來數年似乎有機會舒緩。但第四點—「外來購買力」似乎有機會一直維持。香港的住宅物業除了本地人的住屋及投資需求外，也吸引大量非本地居民入市，而且有關需求不見得因為政府推出辣招而全面減退。

雖然統計上樓價中位數高於家庭入息中位數十多倍的情況持續，但由於實際上置業供樓者是較高收入一群，他們的供款負擔不高；展望未來，除非外圍因素有急遽惡化，否則香港很高機會持續於「最難負擔樓價榜」蟬聯冠軍。

原文刊於經濟日報網站2017年1月25日

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「借人頭」交易多 反映樓市風險增？

所謂「上有政策、下有對策」，港府於去年11月上調印花稅，市場隨即出現一宗又一宗的「借人頭」交易個案。有指此舉與1997年樓市高位時，投資者瘋狂超借入市類似，一旦樓市回調，亦可能令當年連環蝕讓、拖低大市的情況出現。究竟目前樓市與1997年有多類似？

所謂「借人頭」交易，指已經持有物業的投資者，為了節省印花稅支出，便借用未置業的親人名義入市。以一位已持有住宅物業的本地永久居民，購入樓價800萬元物業計，適用的印花稅率為15%，應課印花稅120萬元。不過，如果這位投資者有未持有住宅物業的親人(香港永久居民)，用他們的名義入市，800萬元物業，印花稅率為3.75%，只需付30萬元。由於印花稅支出差距甚大，近期樓市不乏「首置買家購買豪宅」個案；說穿了，當中不少其實是投資者借用未入市的家人名義增持物業。

有意見便指，此類成交出現，顯示樓市氣氛近似1997年，名義上是不同人入市，事實上仍是投資者連環掃貨。一旦外圍因素改變，樓價回落，亦可能出現類似1997年投資者大量拋售，拖累樓市出現更大跌幅的現象。

投資者實力大不同
以上言論不能說完全沒有道理，一般而言，樓市中投資者的持貨態度與用家大為不同。用家往往在跌市時繼續持有物業；而投資者較可能出現止蝕放盤。港府調高印花稅率，市場「借人頭」交易比例上升；如果單看以舊稅率支付印花稅的比例，會以為入市的以用家為主，錯誤判斷用家及投資者比例，由此可能低估樓市風險。

但另一方面，目前的投資者入市(包括「借人頭」的投資者入市)，與1997年的投資者入市有一個不可不考慮的差異：目前的投資者，其實不太可能出現「超借」入市。1997年時，正面按揭資料未加入信貸資料庫，申請按揭時，借款人也不用通過壓力測試。簡單來說，當時一名投資者，可以走進多家銀行，為多個物業申請按揭，並各自以「自用」條件取得按揭貸款，各銀行基本上只要求新批按揭供款不逾借款人月入一半即會批出按揭。當時信貸資料庫欠缺按揭資料，成為方便投資者利用按揭槓桿，大量掃貨的漏洞。

而2011年後，正面按揭資料加入信貸資料庫，按揭借款人及擔保人的身份再難隱瞞。更重要的是，有按揭或擔保他人按揭，再申請樓按時，批核標準更為嚴格，基本上已杜絕了超借的可能。在此情況下，可以「借人頭」入市慳稅的投資者，都有相當財務實力，與1997年時廣泛出現「十個茶壺九個蓋」的情況絕不可同日而語。

因此，我們當然不宜單由印花稅數字估計投資者比例；但也不宜低估目前入市者的財政實力──同樣是投資者入市，反映的市場風險已不一樣。

原文刊於信報網站2017年1月24日

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他山之石 –IMF的收招建議

國際貨幣基金組織(IMF)發表評論，提出如香港樓市成交持續減少至影響經濟時，港府應考慮調整樓市辣招—適度減少印花稅，但認為有關按揭的措施宜維持。IMF又估計，雖然利率趨升，但本地住屋需求強烈，相信年內香港樓價仍會上升。

不同國際組織評論本地樓市，總有隔靴搔癢之感。例如某機構指香港樓價全球最難負擔，絕對是事實，但根據其標準，則2003年的香港樓價一樣在極難負擔水平，令人懷疑有關標準的參考作用有多大。今次IMF的建議，某程度上也令人有類似的感覺。

報告一方面認為，港府對樓市的「加辣」措施，已有效遏止金融體系承受的風險；但也指出，印花稅的水平越高，會令本港樓市更為扭曲，故在市道轉向及炒風減弱時，應該撤回有關措施，但報告認為有關按揭的措施宜維持。

隔靴搔癢之感，來自IMF對本地社會、政治環境似乎全不了解。如估計樓價仍會上升，港府又如何找到充分理據，說服市民撤招有理？

在港府多次推出辣招後，樓價多年來仍輾轉向上，現任特首梁振英不爭取連任，新繼任者無論是何人，大概都難以承受「撤減辣招，樓價再升」的風險。新任特首甚至難以在樓市出現輕微下調時便先行減辣；原因在於此舉會予人「新特首托市」的印象，不利民望。對下一任特首來說，較安全的應對措施，是確定樓價轉向，甚至出現較明顯跌幅，才調整辣招。

此外，IMF又建議，減辣應先調整印花稅，但有關按揭的措施宜維持。建議背後的思維值得留意，估計是出於風險管理的考慮，才得出有關結論：加徵不同名目的印花稅，目標是透過增加炒家、非香港居民、收租投資者的成本，令非自住需求下跌。當外來環境改變，非自住需求進一步萎縮時，理論上政府便可收招，以免令樓市扭曲。

但2009年以來收緊按揭指引，部份內容動機是加強風險管理，例如、正面按揭資料加入信貸資料庫、壓力測試、非自住物業按揭成數受限等，推出有關措施，與其說是「收緊」，不如說是「撥亂反正」。客觀上有「遏止投機資金入市」的效果，但此類措施的政策目標，都是控制樓按風險，避免借款人負擔過重；原則上不論市好市淡，都應該維持。

IMF的建議不是聖旨，對本港決策層而言，不過一份參考。但IMF對風險管理的考慮，卻可能與金管局思維吻合：未來樓價如見較大幅度回落，港府調整印花稅的可能性，料較金管局放寬辣招為高。

原文刊於iMoney2017年1月21日

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父母出首期的考慮

近年新盤成交，多見父母為子女出首期買樓的故事，當中其實有一定政策誘因：對有樓在手的父母而言，以「無樓」子女名義購置單位，印花稅成本較低。但換一個角度看，也可說父母出首期、子女供樓，是耗用上一代的積蓄入市；如果父母有意資助子女入市，應該有什麼地方要考慮？
「父母出首期、子女供樓」的情況增加，可以有多個解讀方向，其一自然是辣招之下，父母如已手持物業，再購物業投資稅費支出大增，倒不如以未持有物業的子女名義入市。多個新盤出現「首置買家」以單一合約購買幾個單位，只需付印花稅4.25%的個案，料屬此類合法避稅的操作。
但在另一角度看，部分父母資助子女首期，如非用於投資，便是反映本地樓價極高，需要耗用多於一代人的時間付清樓債。過去有傳說日本樓市在高峰期需要三代人供樓，香港由於有三十年按揭的時間限制，成就不了三代人供樓的盛況。但子女如要父母數十年生聚才可入市，其實一樣是幾代人供樓的變種。
但樓價高企，形勢比人強，不少青年人的確需要家庭資助才可入市，仍有不少地方需要考慮：
是否影響退休支出
子女成年可買樓計，父母年齡一般在五十開外，已是要部署退休的年紀。如果父母生財有方，資助子女入市後，仍不會影響退休生活，自然無妨提供資助。相反，如果為子女提供首期後，會嚴重影響退休生活，在作出決定前便宜三思。
要知道，如果親子兩代人勉強只可湊足一份首期，而父母一輩又近退休，資助子女入市，等同將所有資金押在樓價必升的賭局上，風險過度集中，也可說是子女提早耗用父母的退休金入市。
子女供樓能力
較理想的情況，是父母提供首期後，子女本身已可通過供款與入息比率的要求，獨自申請按揭（即父母不必成為按揭的借款人或擔保人）。
相反，如果父母提供首期後，單靠子女收入仍不足以申請按揭，需要父母或其他非業主的親人作為借款人或擔保人的，相對便較不理想。當然，此標準難以絕對化，例如預期子女在短期內可獲某些專業資格，收入將大幅上升，供款負擔可望大跌的個案總會存在。
有無替代方案
說難儲首期，不少人會以標準按揭成數6成作為計算基礎，400萬樓價計，單是首期便需160萬元，對月入萬多兩萬元的職場新鮮人來說，似乎是難以企及的目標。但要記住，標準按揭之外，尚有其他高成數按揭組合可以考慮，按揭成數可高至8、9成。善用有關安排，可大幅減低儲蓄首期的時間，也可避免耗用父母退休金的顧慮。當然，在選擇時要留意有關計劃的利率安排，是否合理，是否在負擔能力之內。

原文刊於經濟日報網站2017年1月18日

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按揭提示服務的作用

金管局將於今年首季向銀行推出按揭提示服務，每當有涉及相關物業的二按文件提交土地註冊處辦理註冊時，土地註冊處就會向已為該物業提供「第一按」的銀行發出電子提示。一般相信，此舉可令違規二按的數量大幅減少，而市面上提供二按的財務公司料需轉型。問題是，違規二按的問題是否如此順利被解決。

在此，先說二按對一按銀行的風險所在。金管局在按揭提示服務的宣傳中提及：「業主在未獲得第一承按銀行的同意，而擅自將同一物業抵押予其他財務機構借二按……金管局認為這些違約行為會增加銀行面對的信貸風險」，此處的風險，指的是當借款人承擔多項樓債，可能超出其負擔，增加斷供的風險。

視乎一按銀行是否同意，市場上的二按有分正規及違規兩類；前者主要是新盤二按，在現行壓力測試要求下，原則上風險問題已被有效處理。
被視為有問題，目前金管局出招壓制的是，未獲一按銀行同意的二按。二按一般毋須壓力測試，利率較高，令借款人陷入財困的風險較大。理論上，在引入按揭提示服務後，往後新造的銀行一按，業主便難以借取二按。問題是，有關風險其實有沒有真正消失？

違規二按料減 債仔超借風險難除
對財務公司來說，如難以借出二按，可行的變招方法不外乎：一、索性提供一按；二、不提供二按，改為提供私人貸款。
由於財務公司的利息成本難與銀行比較，其貸款利率較高。對自住用家來說，少有考慮向財務公司借取整筆一按。但對急需借取現金的財困人士來說，仍會考慮利率較高的一按。

至於第二點則更為有趣。在現行的按揭指引下，按揭申請人如有其他未償還貸款，會影響按揭的批核(例如按揭及其他債務還款高於月入一半便會被拒批)。但在成功取用按揭後，再借入其他債務，卻不會觸動銀行，也不會影響既有的按揭條件。

對財務公司而言，二按是有抵押的貸款(雖然業主斷供，物業拍賣時一按銀行有優先權)，他日如改為提供無抵押的私貸，風險便較高。風險高了，貸款人會要求有更高的回報，未來少了違規的二按，財務公司提供私貸的數量，以及利率應會相應增加。
推出按揭提示服務，應可令違規二按大幅減少；但借款人承擔多項債務，可能超出其負擔，增加一按斷供的風險，卻未必會有明顯減少。

原文刊於信報網站2017年1月17日

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香港樓會出現日本式下跌？

踏入2017年約10天，綜觀各方評論，似乎主流意見都認為樓價會在窄幅上落；不過當中也有看得較淡的分析。某銀行前高層便指，港樓近年上升，有眾多偶然因素，包括低息、中國資金南下、住宅供應減少等。有關因素都在改變，而香港人口老化、收入減少、經濟放緩；都不利樓價。如果樓市爆煲，更可能出現日本樓市跌足30年的情況。

無疑，如果利好樓價的因素都消失，而香港又人口老化、收入減少的話，類似日本樓市大跌後多年低迷的情況當然可能出現。但幾個促使香港樓價急升的「偶然因素」會否持續，牽涉不同預測。未來幾年，無疑港息將向上回升，問題只是幅度及速度。但內地資金會否大量減少南來香港購置物業、本地住宅可否大幅增加等，卻是一時難以定論。

而在人口及收入因素方面，情況似乎難與日本類比。提起收入，不少人的即時印象是「大學畢業收入同20年前差不多」。但官方的數據卻與坊間印象大為不同：

近十年家庭收入增長情況

	家庭收入中位數	月入4萬元以上家庭數目
2006年第三季	$16,700	35.34萬戶
2011年第三季	$20,000	52.42萬戶
2016年第三季	$25,900	67.77萬戶

資料來源：統計處

2016年第三季全港家庭收入中位數較5年前上升29.5%；較10年前上升55%；升幅比不上樓價，但算有穩定增長。當然，月入處於中位數的家庭，大概難以負擔現時樓價，但要注意的是，香港每年增加的高收入家庭數目，也遠超私人住宅的供應量：5年以來，月入高於4萬元的家庭，增加15萬戶，同期私人住宅供應只增加不足10萬。

除了收入，香港與日本的人口結構、組成恰恰是最難類比的因素。日本幾乎是不接納移民的國家，當地出生率下跌，人口老化便是一個必然結果—隨之以來的是經濟放緩。香港卻是移民城市，自回歸以來，有逾一百萬人移入，人口老化問題相對不嚴重。而近十年港府多項專才、優才計劃，以及容許在本地大學畢業的外地生留港工作，都會對人口結構，以及住屋需求帶來重大影響。更重要的是，香港較寬鬆的移民政策，不論由經濟或政治角度考慮，都難以收緊—來自內地的人口將成為香港人口增長的主要來源—由之而來的住屋需求將長期高企
那些近10年推動樓價上升的偶然因素—低息、低住宅供應、北水南流等，都可能會改變，但人口增長的情況與日本大異其趣，香港樓價或會調整，但日本式的下調會否出現，便有待觀察了。

原文刊於經濟日報網站2017年1月11日

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按息上升 更難減辣

市場估計，今年本地利率將隨美息回升。坊間一直有意見認為，過去港府推出多項樓市辣招，萬一樓價回落，港府單是收招或減辣，已可刺激成交回升。但必須留意，基於種種原因，2017年辣招維持的機會應該較高。

第一個原因是政治：現任特首梁振英不爭取連任，任期只餘半年，已有類似看守政府的感覺；除非樓價於半年內有大幅波動，否則再出辣招或收招的機會都較低。新一屆政府於7月1日就任，觀乎近期民調，除了政治，民生議題仍以住屋最受市民關注；一眾特首參選人如無意外仍會為解決房屋問題許下不同承諾──例如令港人可購入較易負擔的物業。

在此情況下，即使樓價於上半年出現較明顯調整，例如10%至15%，新特首於下半年亦難撤招。皆因樓價稍跌便收招，等同向市場發出訊號──港府不希望樓價下跌。新特首不論是誰，恐怕都不願一上場就被指違背承諾；由政治角度考慮，估計今年一眾辣招維持不變的可能性較高。

另一方面，在壓力測試推出後，近年入市的買家，實際樓按負擔偏低，一直維持在35%至36%水平；一般估計，在按息上升初期，樓價未必會有明顯調整。不過，港府一直着重的中等收入家庭「按揭與收入比率」卻會因為按息上升增加。

2016年9月「按揭與收入比率」為59%，意思是「假設」一個中等入息家庭，以市價購入一個45方米單位，並七成樓按、20年還款期的條件供樓，每月供款將是其月入的59%。如果按息上升半厘而其他條件不變，有關數字大概會升至62%水平。此數字曾被不少分析指出編離現實，因為平均按揭成數不足六成，平均按揭年期是25年、供款高於月入一半，按揭申請不可能被批出等。但多年以來，港府一直以此數據作為樓價偏離一般家庭負擔的證明。

有趣的是，如果加息初期樓價未有大幅變化，按揭與收入比率一定會因利率上升而增加──政府將難以說明為何在按揭收入比率惡化的情況下收招。
展望今年，如無意外，港息將輕微上升，官方統計的「按揭與收入比率」也會惡化，而辣招一時三刻難以收回。樓市在加息後，有可能出現成交量進一步減少，而樓價暫時企穩的局面。

原文刊於信報網站2017年1月10日

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轉按誘因減少

近日拆息持續上升，對近幾年取用拆息為準按揭的業主來說，大部分都會因按息升至觸及「封頂位」，而改以最優惠利率供樓。對銀行而言，拆息上升，不但意味息差收窄，展望未來，亦可預期轉按生意會趨靜。

以一個2年多前取用按揭，當時條件為H+1.7厘、鎖息P-3.1厘（P為5.25厘）、罰息期2年的個案為例。如借款人在10月初轉按，獲批H+1.4厘，鎖息P-3.1厘（P為5.25厘）、現金回贈貸款額1%的條件。成功轉按，除可獲現金回贈，按息亦會減少0.3厘，粗略而言，每一百萬貸款，一年利息支出少了3000元。

而在拆息由10月初的0.28厘水平，升至近日0.74厘水平後，轉按的吸引力便大減。假設借款人近日轉按，同樣獲批 獲批H+1.4厘，鎖息P-3.1厘的條件，利率便是2.14厘，僅比鎖息的2.15厘低0.01厘，100萬元貸款，一年節省利息只有100元。如果拆息持續上升，新按轉以鎖息供樓，新、舊按的供款利息便一樣都是2.15厘。

今年轉按數字難有突破
換言之，對借款人來說，在拆息上升之後，轉按節省利息支出的功效卻愈來愈少。2016年的轉按相當活躍，借款人轉按的目的，不外乎慳息、套現、賺回贈，現時轉按慳息效果不明顯，估計2017年轉按的數字難有突破。

對銀行來說，拆息上升亦不是好消息。如果銀行的利息成本接近拆息，當愈來愈多有按揭戶口的利率觸及封頂位時，亦意味其息差收窄。以一筆H+1.7厘計息的按揭貸款為例，過去銀行穩賺1.7厘息差；但在拆息上升，至有關按揭觸及利息封頂位後，銀行賺取的息差便告減少。以12月30日一個月拆息報0.74厘為例，H+1.7，利率是2.44厘，由於高於P-3.1厘即2.15厘的鎖息位，供款利率改以2.15厘計，銀行賺取的息差便只有1.41厘。

話得說回來，雖然當下轉按，吸引力下跌，但在理性角度來說，轉按仍是值得業主考慮的選項：雖然轉按前後，業主都可能因拆息高企，會以鎖息上限供樓。但要留意，H按始終有兩個計息標準，供款以低者為準。今日H+1.4相對於H+1.7的優勢不明顯，未來如果拆息回落，「H+」較低的好處始終會出現。

原文刊於經濟日報網站2017年1月4日

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2017年按市趨勢

踏入新一年，一般估計金融市場將較為波動；按揭市場方面，整體亦難言樂觀。展望今年，按市可能有以下趨勢：

樓市成交趨減
去年11月港府上調住宅買賣印花稅至15%，加上按息回升(最優惠利率未升，但近年新批樓按多以拆息定價，近月拆息急升，對多數供樓業主來說，按息其實已靜靜上升)，預料成交量會維持偏低局面。
過去幾年入市的以用家及長線投資者為主，在重重辣招下，用家換樓、投資者「換馬」的成本及難度激增，放盤意欲有限，即使外圍市況較波動，二手市場缺盤情況將維持，令成交量減少，由此而來的新造按揭需求亦將維持低企。

轉按需求疲弱
2016年下半年，由於銀行下調拆息按揭利率，吸引大批業主轉按；但隨拆息上升，轉按對業主的吸引力下跌，此方面的需求預料將放緩。以2015年取用按揭，利率為H+1.7厘，鎖息為大P(5.25厘)減3.1厘的個案為例，即使市場新造H按利率下調至H+1.4厘，在近日拆息上升的情況下，轉按吸引力亦大減，以上周五一個月拆息報0.74643厘計，H+1.7厘即2.44643厘，由於高於鎖息，在此日計息的H按，會改以2.15厘供樓。而H+1.4厘即2.14643厘，僅比鎖息低0.00357厘。在每月供款角度考慮，兩者幾無分別。轉按在財務上的好處就只有新造按揭的現金回贈，缺乏過去供樓利率下調的好處，轉按吸引力下跌。

銀行取態的兩難
由於買賣成交預期減少、轉按需求下跌，今年銀行在按揭上會出現一個兩難局面。要刺激需求，最直接的方法是減價，在貸款而言，即是下調利率。問題在於，在拆息上升的情況下，再調整H按的利率已無多大作用：假設拆息是0.9厘，鎖息上限是大P(5.25厘)減3.1厘(現時為2.15厘)，不管銀行開出的條件是H+1.35厘，抑或H+1.3厘，實際上借款人都會以2.15厘供款。現階段下調按息作用有限，價格競爭激烈程度或放緩。

體系維持穩定
整體而言，今年銀行按揭業務增長並不樂觀，在辣招持續和按息看升的情況下，可能出現買賣與轉按兩閒局面。不過，在銀行體系角度考慮，去年11月加辣令投資者入市成本高企，今年加息而壓力測試不太可能即時放寬的情況下，成功借取按揭的會是較有實力的用家；加上今年金管局引入二按警報機制，業主借用違規二按的情況將減少，即使外圍因素較波動，但銀行體系卻將維持穩定。

原文刊於信報網站2017年1月3日

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