樓花按揭申請被拒因由

報載某樓花盤的買家，向多家銀行申請按揭時都被拒；香港樓花市場發展成熟，究竟為何會出現樓花按揭申請被拒的情況？

購買樓花時，買家選用的如果是即供付款(在簽訂買賣合約後指定日期完成交易)，如果需要銀行按揭融資，便需在簽約後、成交前找銀行申請按揭。按揭是以物業作抵押的貸款，樓花是未落成的物業。購買某新盤18樓C座的時候，建築可能只蓋至10樓，10樓以上的單位是名副其實的空中樓閣。一個尚未存在的物業可以用來抵押，是引用了衡平法的概念，有關按揭稱為(EQUITABLE MORTGAGE)；當有關物業完成建築工程，該「衡平法按揭」便會轉為正式按揭。

雖然香港的樓花交易監管嚴格，多年來未聞「樓花爛尾」，但始終會有理論上的風險。不同銀行對於樓花按揭，尤其是涉及較少往來的小形發展商，都會有不同的指引，例如限制在某一個樓盤中，可承造的按揭宗數或貸款總額，一旦達標，便不會再接受申請。

如果買家選用即供期付款，又未能找到銀行提供按揭，卻未必只有撻訂一途。其中一個應對方案是向發展商申請將即供期付款改為建築期付款，即待物業成為現樓時才交易。物業成為現樓，便完全沒有爛尾的風險，一般銀行都不會針對個別現樓新盤有特別指引，應可順利申請按揭。

當然，此應對方案有其代價：建築期付款安排一般較即供期付款的定價為高。另外，如果選用建築期成交，而期間樓價下跌的話，亦可能出現申請按揭時，估價較成交價為低，按揭借款不及預期的情況。

原文刊於信報網站2019年7月30日

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聯儲或減息 樓市仍存其他風險

聯儲局下周議息，特朗普總統又再發聲要求聯儲局立即減息。美國息口走勢當然影響香港樓市，但即使美國利率方向真的在下周轉向，亦不宜忽視樓市其他風險。

過去幾年美國持續加息，但香港最優惠利率只跟加一次，幅度0.125厘，對香港樓市的影響有限。近日聯儲局副主席表示不需待數據轉差才展開減息，加上總統表態，市場估計下周美國減息機會較高。問題在於：樓價會否因利率回落而上揚？

減息反映美經濟差屬過慮
2015年起美國聯儲局逐步加息；數年時間過去，息口走勢可望在短期內逆轉。面對聯儲局轉軚，外圍反應兩極。看好的認定減息利好樓價，但另一方面，也有人擔心，聯儲局無力再加息，顯示經濟前景絕不樂觀，反而是利淡訊號。

基本上，現階段減息，不宜視為負面因素。去年中，特朗普已開始炮轟聯儲局一直加息，甚至在聯儲局表明年內不再加息後，「侵侵」仍然炮火不絕，批評聯儲局過去幾年加息令美股升幅大幅落後。聯儲局今年轉軚，不宜忽視「侵侵」總統為了連任而施加的影響。減息反映美國經濟有風險，可能是過慮。

大致上，如果外圍經濟不是太差，而息口回落，本應利好香港的資產價格。不過，由於香港過去數年利率幾乎沒有跟隨美息上升，今年美國減息幅度不管多少，香港的最優惠利率可能只有0.125厘的下調空間—實際上對樓市不會有太大刺激。

本地局勢發展更值關注
息口之外，也要留意聯儲局表明停止縮表。聯儲局如果持續縮表，過去在量寬時環球流走的美元可能會大量回流美國。今年縮表暫停，估計沽港元存美元的套息活動會大減，大致上不必擔憂本地結餘下跌，扯高息口。當然，只是縮表，而不是恢復量寬，也不宜視之為特別利好港元資產價格的因素。

對比於息口走勢，更宜留意本地因素。6月開始因反對港府修訂逃犯條例而展開的社會運動，至今未有降溫現象；上周日更發生元朗襲擊事件，周一整個西北區更是人心惶惶；如果情況惡化及擴散，短期內整體消費市道及樓市都難言樂觀。

原文刊於置業家居2019年7月27日

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