印花稅回贈的聯想

新春假期過後，多個新盤推出，在市況偏淡之時推盤，少不免增加優惠，也可以說是變相減價。一些新盤優惠，似乎希望重新開拓港外客源，成效如何是未知數；不過情況反映市場重大生態變化。

大概是2005年中國匯改，人民幣持續上升開始，內地人對本地物業的興趣上升；

本地眾多新盤加強在內地路演，一時間，內地客佔部分新盤的買家比例達3成以上。當然，隨著買家印花稅(樓價15%)，雙倍印花稅(樓價1.5%至8.5%)的推出；非本地買家置業成本上升。另一方面，金管局收緊豪宅按揭、非自住物業、非本地收入借款人的按揭成數，亦令外來買家的按揭槓桿大幅收窄。

幾招結合的結果，是外地買家入市數量大減。少了此批額外需求，本地人也少了「再不入市，物業都被外人買貴了」的恐慌，入市態度轉趨觀望，樓市遂由旺轉淡。

面對如此情況，發展商自然有所回應；一些新盤，發展商除了常見的二按，也推出「印花稅優惠」。本來印花稅回贈不是新鮮事，一個固定於樓價某一百分比，例如4、5%的「印花稅優惠」，和「XX會會員優惠」、「新春發財特別賞」本質一樣，都是以不同名目的優惠，可吸引買家入市之餘，又可避免帳面訂價顯得太便宜。

值得留意的是部分新盤的印花稅優惠並不是固定於樓價的一個百分比，而是根據買家實際支付的印花稅，以某一百分比計算。舉例而言，某樓盤固贈買家70%的印花稅。如果買家是香港永久居民，並未持有物業，購買一個600萬元的單位；印花稅是18萬元(樓價的3%)，發展商回贈金額是12.6萬元，買家實際印花稅支出5.4萬元。如果香港買家已持有一個物業，印花稅是36萬(樓價的6%)，發展商回贈是25.2萬元，買家實際印花稅支出10.8萬元。相對而言，如果買家是內地人，購買同一單位，印花稅是126萬元(樓價的21%)，發展商回贈是88.2萬元，買家實際印花稅支出37.8萬元。

換言之，同一個單位，發展商會根據買家身份不同，而有不同的回贈。發展商有此安排，自然是希望以回贈抵銷辣招，吸引非本地買家回流。在商言商，此舉無可厚非。香港人也好，外地人也好，錢還是錢嘛。值得留意的是，如果一盤得手，其他盤跟進，那麼辣招在一手市場的遏市效用將大幅削弱。持有強勢貨幣的外來買家，佔一手市場比重將再次回升。

發展商寧可向非本地買家提供樓價最高逾16%的回贈，而本地上車客只有2%，本地換樓客，甚至投資者的回贈亦只有約6%。考慮的因素，究竟是「減完價，本地人都買不起」；抑或「減完價，本地人都不會買」？亦是值得思考的問題。

當然，如果新增優惠的反應好，大量本港買家入票，發展商又可以用「照顧本地買家」的名義，在加推時撤回印花稅優惠，或只限港人購買。基本上此招可立於不敗之地。

原文刊於信報網站2014年2月15日 

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官方二按數據 只是冰山一角

今年新取用按揭金額料創多年新低，一般估計全年只有1,600億元水平，較去年減少16.6%。另一方面，今年1至10月，涉及二按的按揭貸款金額亦只有21.19億元，按年跌幅更達33%。不過，數字不一定反映整體二按減少。

在分析前要再次回顧金管局的角色，金管局最關注的，是銀行的風險，而不是提供二按的財務公司或借款人的風險。所以金管局的每月按揭統計中，計算的是銀行按 揭「涉及二按」的宗數、批出金額；而不是二按本身的宗數、金額。在今年1至10月，共有21.19億元批出的一按，涉及二按安排。而所謂「涉及二按」，指 的是銀行批出一按時，知悉並同意借款人向其他機構借用第二按揭。

換言之，如果銀行不知悉按揭申請人在申請一按時，另外向其他機構借取二按。又或有關二按是在銀行完成一按批核後，借款人才向其他機構申請，則銀行未必會知悉，遑論同意。有關數據更不會反映在金管局的報告中。

官方數據反映一手成交為主
事實上，銀行會知悉並同意的二按，多數是一手新盤提供的二按。發展商挾其人脈、影響力以及新盤一次推出大量單位規模效應；可較易找到銀行同意借款人同時借 入發展商二按（前提當然是一、二按借款都要通過壓力測試）。今年1至10月金管局統計的二按數字回落，主要原因，其實是上半年一手盤銷情受制於新盤銷售條 例過渡期、政府推出雙倍印花稅等因素，令成交淡靜。一手新盤成交量下跌，連帶此類會反映在金管局按揭統計的二按數字亦告減少。隨着第四季一手新盤銷情轉 旺，多個新盤亦推出二按安排，我們估計涉及二按的按揭宗數及金額將見回升。

說回二按本身，現時在金管局公報的統計中，不能直接看到「銀行知悉／同意的二按」規模；即是說，究竟銀行知悉的二按有多少，公眾不會直接得知。當然，我們相信金管局會掌握此方面的數據。而影響更大的，是在銀行知悉／同意的二按之外，銀行並不知悉的二按規模。

經濟一旦收縮 高息二按影響將浮現
原則上，借款人借入二按，應該先取得銀行同意。但此一「原則」在實踐上往往未獲貫徹。部分借款人會在完成一按取用手續後，再申請二按。此種安排，除非銀行 大規模覆查既有的按揭組合，否則難以發現。近年金管局加緊監控銀行按揭，600萬元以上物業、借款申請人主要收入來自外地、有多於一個未供滿物業等，按揭 成數都受限制；部分借款人轉向銀行之外的金融機構進行物業借款。在官方數據反映的二按規模，可說只是冰山一角。

在樓市上升及經濟擴張階段，個別借款人在未得一按銀行同意前借入二按，對銀行體系的影響不大。不過，一旦經濟收縮，樓價下跌，此類高負債比率的借款人，卻可能因較高息的二按，出現關連違約。此方面的風險，目前似欠缺足夠的評估。


原文刊於經濟日報網站2013年12月18日

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