當減息遇上租賃需求上升

 如無意外，美國聯儲局將於美國時間9月17日下調聯邦基金利率，而本地銀行將把最優惠利率下調，幅度未知；此外，同日(香港時間)新一份《施政報告》發表，雖然對樓市未必有大動作，但消息人士早已透露將增加大學非本地生學額。以上兩個新變化，預料會為樓市帶來正面刺激。

執筆時市場一面倒預期本周聯儲局將減息，現時不明朗的是減息幅度是四分一厘，抑或半厘，以及本地銀行最優惠利率的降幅是否跟足。聯儲局在2022年展開加息周期。聯邦基金利率目標範圍從疫情後的0至0.25%水平快速升至2023年7月高位5.25%至5.5%，以對抗高通脹。隨後在2024年開始逐步下調100基點，至4.25%至4.5%，以應對勞動市場疲軟和通脹放緩。同期香港的最優惠利率(以細P為準)，由2022年低位5%，升至2023年高位5.875%，升幅大幅落後於美息。其後美息由高位下調1厘，細P只下跌62.5基點，至5.25%，即最優惠利率較2022年的低位，只高出四分一厘。

 

一般估計，即使往後美息再跌，本地最優惠利率亦不太可能跌穿2022年的低位，或者說，本地最優惠利率在未來一段時間的最大下跌幅度僅為0.25%。最優惠利率下跌本身，會令所有以P按供樓的業主，以及H按的鎖息供樓業主的按揭利率下跌。雖然本地最優惠利率的跌幅有限，但由於美國較高機率進入減息周期，有利於推動港元拆息下跌，未來不排除出現拆息帶動按息下調的情況，除了利好本地樓市，亦有利於支持香港其他經濟環節。

在減息以外，港府本周將公布新一份《施政報告》。如果消息人士透露的訊息正確，大致上今年不會有太多直接刺激樓市的措施(部分原因是過去壓抑樓價的辣招早已全面撤銷)，之前業界建議的減印花稅、開啟內地居民「購房通」等建議似乎都因種種原因未獲接納。不過，增加資助大學非本地生學額的消息如屬實，預料會為樓市帶來長久的刺激。

過去幾年，住宅樓價及租金逆向而行，樓價較2021年高位下行約28%，租金指數卻在同期穩步上升近9%。租金上升，市場普遍認為與港府的輸入人才政策有關。港府過去幾年除了推出多個人才計劃，也調高資助大學的非本地生學額，各家大學收取非本地本科生的比例，由之前的20%，上調至40%；現時消息是《施政報告》中將把限制上調至50%。以8家大學一年聯招學位1.5萬人計，2023年前8大可收3000名非本地生，本學年上限是6000人，往後是7500人。以上數據尚未包括每年來港修讀碩士、博士課程的學生數目。

擴收非本地生，而大學的宿舍不會憑空增加，結果便帶來持續而穩定的租賃需求。現時A類住宅的名義租金回報率為3.6%，已經略高於新批住宅按揭3.5%的按息。租金看升，而按息看跌的大環境持續，預料將為本地樓市注入正面動力，特別在租住需求及按揭成本下降的推動下，樓市有望迎來穩定復甦。

原文刊於信報網站2025年9月16日 

樓價下調15%的影響

 

差餉物業估價署及中原的樓價指數，大致上都反映去年樓價下調約15%。對小業主來說，樓價下跌代表資產貶值，當然不是好消息。但除此以外，樓價下跌究竟對小業主有什麼實際影響。

1.減少套現金額

資產價格下跌，最直接的影響是在轉讓時可套現金額減少。不過，如果小業主一時三刻未有賣樓計劃，那麼樓價波動暫時便只有帳面意義。如果小業主正好在樓市調整期準備換樓，假設持有的物業與打算購買的物業跌幅相若，平買平賣，實際的影響也不大。

 

2.負資產物業須準備償債金

另一個在樓市調整期較多被提及的影響是負資產。以樓價1000萬元，借9成按揭，即900萬元，30年還款期，平均年利率約2.5厘，一年下來會償還本金約20萬元，未償還本金餘880萬元。如果樓價跌幅是15%，物業市值跌至850萬元，物業會是輕微負資產。如果小業主以市價賣樓，售樓所得不足以還樓按，需要額外準備資金償債。以上述例子而言，便是要額外準備30萬元。

不過，如果負資產的業主暫時沒有賣樓計劃，那麼樓價波動令物業一時成為負資產，尤其是涉及銀行的正規高成數按揭，借款人應該都通過壓力測試，除非收入大減，對日常財務其實也沒有影響。

3.寬鬆按揭變借款風暴

真正有影響的，是那些標榜批核寬鬆，而按息先低後高的按揭安排。部份買家透過此類樓按計劃入市，可能只看到還款初期的利率優惠，未有考慮優惠期後的負擔問題；又或者對按揭優惠期後利率偏高的問題，只一廂情願的以「到時轉按」作為答案。但當優惠期完結，碰上類似去年市場利率上升、樓價下跌的逆境，對借款人便可謂形成完美風暴。

以樓價1,500萬元，一個按揭成數9成，年期25年，首2年免息免供，之後利率為”細P”(現為5.625厘)的樓按為例。2年期間，未有還本，仍欠1,350萬元。如優惠期在去年底完結，現時每月還款額會是87,292元。

由於樓價下跌，原值1,500萬元的物業，現時市值1,275萬元。小業主可考慮以按揭保險轉按，以獲得較低息的銀行按揭，但1,275萬元的物業，按保的借款額上限是960萬元﹛成數約75%﹜。相較於原有按揭尚欠1,350萬元，借款人要順利轉按，需要有390萬元現金填補新、舊按揭的差額。

「先低後高」按息影響最大

此類設有優惠期的按揭，多數審批較為寬鬆、不需壓力測試，在利率優惠期後，每月還款佔借款人收入可能偏高。萬一物業因樓價調整成為負資產；借款人如手上欠缺資金，便難以透過賣樓或轉按減債。曾經借取此些按息「先低後高」，又審批寬鬆的借款人，才是真受樓價調整影響最大的一群人。

原文刊於經濟日報網站2023年2月1日

從高收入家庭增長看剛需

 不同的統計都反映，移民潮持續，不少人亦認為移民潮下，樓價勢受壓力，但看樓價指數，表現卻極為穩定。究竟原因何在？

移民潮下樓價未有調整的原因
雖然官方沒有移民數據，但看整體人口在近1、2年輕微下跌、英國統計上學年有逾8,500個來自香港的中小學生申請入學；香港機場出入境旅客仍是錄得淨流出。加上各行反業都有報告僱員流失，坊間的感覺就是移民潮持續。

 

不過，在移民潮之下，甚至碰上按息上升，本地樓價都未見明顯調整。究竟原因何在？

一個地產業界提及的原因，是「移民不等於賣樓」；固然不少決定移居他方的港人，會一併將持有的香港物業變賣，套現所得用於在移民所需支出。但另一方面，也不見得每個移民的家庭都會把物業出售。香港的稅率較低，不排除部份家庭會保留香港物業作收租之用，甚至留下物業作為萬一移民水土不服，需要回港生活時的退路。

另一個原因，是有效需求持續上升。雖然去年香港人口下跌，由2019年底的752萬，下跌至去年底的740萬人；但另一方面，如果去看一下統計數據，會發現2022年首季，中高收入家庭的數目仍在持續增長。

中高收入家庭數目續增長
以月入4萬元以上的家庭計，2021年首季數字約92.5萬戶，在2022年，數字升至97萬戶，數字按年上升4.5萬戶。今年港府將按揭保險適用範圍放寬，收入增長的家庭如有置業需要，儲首期的時間也大幅減少，也為樓市帶來更多的支持。

要留意，中高收入家庭增加，是疫情持續、香港仍然半封關的狀況之下的結果。雖然新增長的中高收入家庭不一定會置業，但數據仍顯示較有能力負擔本地樓價的家庭持續增加，而且增幅較每年新增的私樓供應為多。如果情況持續，意味本地樓市的剛需仍然強勁。往後如果香港逐步對外、對內通關，經濟環境改善，中高收入家庭的數字進一步增加，應該會對樓價帶來更大支持。

原文刊於經濟日報網站2022年7月6日

人口與樓價

上周稅務局發出報稅表，數量較前一年度下跌；同時，統計數據顯示淨離境人數上升、本地勞動人口下跌。傳統上民間智慧相信香港地少人多、樓市可長升長有。當統計顯示人口開始下跌時，傳統智慧是否仍然有效？

稅務局上周發出今年度的247萬份報稅表，數量較前一年度的262萬份下跌5.7%。另外，統計處資料顯示，2022年第一季勞動人口為379.9萬人，較2019年高峰的399.4萬人，下跌約4.9%；入境處數據也反映，今年首季香港有14.2萬人口淨流出。先不論人口下跌的原因，但人口減少已是不爭的事實。人口外流，加上官方銳意增加住宅供應，對樓市又會有何影響？

 

教育界對學齡人口減少有時會有較正面的反應：建議多年的小班教學，終於有實現的可能。同樣樂觀的態度如應用在樓市，部分人可能會說：香港人終於有望不必捱貴樓；人口減少，居住環境可望改善。但部分人也擔心，香港的出生率已經夠低，如果人口外移的趨勢持續，樓價欠缺支持，可能出現急遽調整，負財富效應甚至會影響其他經濟環節。

我們認為，暫時的情況未需要對樓價太悲觀。繳稅的人數可能下跌，但去年稅收仍創新高。人口數字下跌，但香港銀行體系的存款卻甚為穩定，至少顯示香港在經濟上仍有吸引力。在按揭方面，銀行未償還按揭總額仍見穩定上升，今年4月按年上升9%，宏觀而言，未見人口減少有太大的影響。

另外，疫情之下，單程證*及各種專才入境計劃**來港的人數在近2年下跌(其中，單程證持有人入境人數，在2019年為3.6萬人；2020年為1.01萬人；2021年為1.79萬人)。可以預期，在正常通關後，數字會明顯回升、一定程度上可填補人口外流的空缺。雖然中國的出生率也減少，政府要千方百計鼓勵國人生育，但對比於小小的特區，中國應該仍有大量人口有興趣移居至此；加上過去10年整體住屋供應不足，香港即使在未來數年大幅增加住宅土地供應，也只算追回過去的欠賬，大量居住環境欠佳的市民，仍渴望改善居住環境，供不應求的情況一時難以扭轉。人口外移一時增加，未必反映為樓價下跌。

當然，展望未來，人口外移是否會持續、規模會否擴大，外移的家庭中又有多少會保留香港的物業，通通都會為樓市需求帶來影響。此方面的長期變化，仍需更多時間觀察。

原文刊於信報網站2022年6月7日

加息不似預期 樓價看漲？

市場對全年美國加息幅度的預期較之前略為收窄，雖然6、7月美息料仍會按步上調共1厘，但市場開始討論美息年內升幅可能不似預期。壓在香港樓市的一個不明朗因素如果消失，本地樓價是否會重拾升軌？

市場一般估計，6、7月美國兩次議息，聯邦基金利率在每次議息都上升0.5厘。8月無議息會議，而市場暫時對9月的加息步伐意見分歧，美國銀行預估，如果美國經濟惡化或通脹降溫，聯儲局在6、7月加息共1厘後，可能暫停加息步伐。

 

如果美銀的估計正確，聯邦基金利率可望在1.75厘至2厘見頂；對港元利率而言，較可能的結果會是，1個月港元拆息在「方向」上可能跟隨美息，尤其是近期銀行體系結餘點為下跌後，現時約在0.2厘水平的1個月拆息，多多少少會向上調整；而最優惠利率可望維持不變。當然，前提是美息真的再加1厘便暫時止步。

在上述情景下，多數以H按供樓的小業主，每月供款會略為增加，但連H按的鎖息機制都未必會被觸動；加息對樓市的負面影響相當有限。如果市場確定港息上調空間不大，不明朗因素消失，對樓價會帶來支持。

不過，要留意息口走向只是影響樓價的其中一個因素。新一屆(一如過去兩屆)政府看來會銳意增加住屋供應、而本地勞動人口減少，情況都可能影響住宅的供求。在香港的小氣候之外，中國經濟的大氣候同樣值得留意，在美國加息之時，中國卻在減息，早前人行下調5年期貸款市場報價利率0.15厘。配合其他增加流動性的措施、上海在6月起恢復正常生產，都有利支持中國經濟，間接對香港有利。

不論是減息，抑或「十萬人經濟會議」，起因都是經濟增長放緩，如無意外，今年中國經濟增長會是改革開放以來最低的一年。一場大會能否推動中國經濟再進入高速增長軌道，仍有待觀察。畢竟，除了中國，似乎再沒有主要的國家在堅持抗疫，在外圍的「躺平抗疫」的情況下，中國內地及香港堅持清零就相當於半封關，難以想像在商貿未全面復常前，如何推動經濟增長。

原文刊於信報網站2022年5月31日

按息每上升1厘 樓價應有多少調整？

 

過去十多年，低息環境被視為樓價持續上升的重要原因。如今按息望升，不少人會預期樓價會轉勢，甚至計算出「按息每升1厘，樓價應下調多少」的結論。不過，樓價非由單一因素左右，類似計算未必有太大參考作用。

要計算按息升幅與樓價跌幅關係，一個常見的方法，是比較同等借款額（或者同等樓價、同等按揭成數），同等還款期在不同按息下的還款；計算利率較高時還款的增幅，再逆推借款額（或樓價）要下調多少，每月供款才回到較低息時水平。 

 

以每100萬元樓按借款，30年還款期，按息1.5厘計，月供3,451元；按息上升1厘至2.5厘時，月供增至3,951元；如要每月供款回落至之前水平，借款要回落12.6%至87.4萬元水平。

樓價升跌牽涉眾多因素

以上計算十分客觀，但未必準確。遠的不說，2015年底至2019年，一個月拆息隨美息上升，由0.2厘一度升至逾2.6厘，即使考慮當時最優惠利率幾乎不變，但實際按息仍升逾1厘，但同期樓價卻是反覆上升，未出現「應有」的跌幅。究其原因，樓價升跌涉及眾多因素，當其他利好樓市的因素發揮主導作用時，按息上升帶來的負面壓力也就變得不明顯。

不過要留意的是，現時除了短期供應不足外，市場似乎充斥較多不利樓市的因素，包括經濟增長放緩、人口減少、港匯偏軟、新一屆政府看來會加大力度增加房屋供應等，都不利於樓價。較可能出現的有利於樓價的變化，只有疫情改善、香港恢復對內外通關—但病毒變種、政府的防疫策略都充滿變數。在市場負面因素主導的大環境下，加上按息上調，樓價可能會出現一定調整壓力。

原文刊於經濟日報網站2022年5月18日

樓價誰難負擔

 有機構發表報告指香港房地產風險偏高，理由之一是香港中等收入家庭要儲蓄逾20年，才可應付一般單位的樓價，數據較其他大城市更為嚴重。但正如我們過去多次提出，香港中等收入家庭負擔不了一般單位樓價，可能是民怨高的原因之一，卻未必反映樓市風險過高。

說中等收入家庭(定義是政府統計中，收入處於中位數的家庭)難以應付樓價，大概沒有人會反對。今年第二季，本地家庭(不計外傭)的月入中位數只有2.62萬元；而個人月入中位數，亦只有1.8萬元。以此計數，不論我們以二手樓平均價(今年1至11月，二手住宅成交註冊平均價約900萬元)，抑或按揭額(今年9月新批住宅按揭金額平均為511萬元)來比較，都很容易得出樓價超出一般人負擔的結論。

 

問題是如果我們看新批按揭的負擔比率，卻會發現過去10年，新批按揭負擔比率，即新批按揭月供佔申請人入息的平均數，大致維持在33%至36%水平。即平均來說，由銀行取得按揭貸款的借款人，樓按月供只佔月入36%，比2010年的41%更低──期間樓價上升了不止一倍，同期家庭月入中位數只上升45%。

樓價升幅拋離收入增長，但新批樓按負擔下跌；原因是壓力測試被嚴格執行，月入處於中等水平的家庭，如欠缺家族財政支援，事實上已難以參與置業遊戲。

以9月新批按揭平均金額511萬元來說，以市場利率H+1.3厘，「封頂」為P-2.5厘計，按揭年期拖至30年，月入要48357元以上才可通過壓測，此收入水平在統計上已是最高收入的25%至30%家庭。換言之，反映「中等的按揭借款」都是由較高收入家庭去負擔。

由於實際上近10年成功借取銀行按揭的買家，每月樓按負擔偏低，遠遠未超負荷的水平。由債務負擔角度看，難以證明樓市有嚴重風險。由於整體私樓供應不足，每年萬多個的新供應，都可瞄準較高收入的家庭需求，善價而沽。

問題反而是，中等收入家庭難以負擔私樓，而他們本身已不合資格申請公屋。雖然理論上還有居屋、首置上車、綠置居等不同名目的資助房屋可供申請，但加起來名額仍是有限。與其說擔心中等收入家庭難以置業反映樓市風險，不如憂慮大量中等收入家庭難以應付樓價，引伸的種種社會問題。

原文刊於信報網站2021年11月30日

樓價突破高位之後又如何？

以上周中原城市指數計，樓價與2019年中的高位差距不足1%。由於二手市場仍頻傳破頂成交，估計指數再創新高只是時間問題。但破頂還破頂，樓價卻未必會出現一飛沖天的走勢。

雖然近日一、二手成交量有放緩的現象，但樓價指數反映的是二手成交，而二手成交近來屢屢出現打破屋苑紀錄的高價成交個案，如無意外，月內樓價指數便會打破2016年6月的紀錄。指數破頂，或會有心理影響，例如推動部分仍在猶豫是否入市的買家加快入市步伐。惟破頂之後，樓價是否有足夠動力再創新高，卻要看基本因素。而暫時看來，樓價破頂後再上，要面對眾多阻力。

 

第一個阻力是息口走勢，2008年金融危機之後資產價格上升，主要原因是各國央行放水。不少分析都指出，作為央行，聯儲局不會希望利率長期維持於近零的水平，失去以利率升降調節經濟的工具。而在經濟好轉的情況下，聯儲局也不會長期維持量化寬鬆政策。早前美國聯儲局多次明示暗示將收水，如果順利執行，泊駐香港的熱錢規模會減少，拆息亦可能上升，屆時推動樓價的動力料會轉弱。

當然，近日美國疫情又轉嚴重，令人懷疑經濟是否可順利復甦。一旦經濟增長放緩，收水和加息的步伐也會放慢。

第二個阻力是新樓供應。香港過去10年的住宅供應嚴重落後於需求，是樓價長升長有的主要原因之一。但近日土地政策似有轉向的跡象，政府收回多幅私人土地作公屋發展，以及推出數年、無人問津的土地共享先導計劃接獲首宗申請。

而在中央官員明示要處理房屋問題、選舉制度又大幅度改變後，日後政府無論是要發展郊野公園、抑或是推動填海，阻力都大大減少。如果市民看到5、6年後供應將大增，現時追價入市的意欲料會減少。

第三個因素是移民。雖然港府說自己無統計港人外移的數量，但截至去年10月，中小學一年內流失約1.54萬名學生。觀乎中、小學學生減少的規模，大概可反映移民潮的趨勢。如果本地中產持續外流，多多少少會影響住屋需求。

要留意的是，除了美息走勢仍是難以預測之外，房屋供應增加、港人移居海外，似乎都是會持續一段時間。在此情勢下，樓價即使在今年突破高位，也不見得有更強的動力維持長期升勢。只是供不應求的情況一時難以扭轉，人口政策方面，估計中央及港府會持續增加國內人口移居香港，樓價也難明顯下跌，未來一段長時間，樓價窄幅橫行的可能性會較高。

原文刊於信報網站2021年8月3日

 

「躺平」的人增 會影響樓價嗎？

 

近日內地流行一種生活態度，叫「躺平」，大致的意思是，不少年輕人認為，反正如何努力也不會達到社會、傳統期望的經濟狀態，那倒不如放棄努力工作、壓低物欲、不買房、不結婚、不生育，只求維持基本生活所需。選擇此種生活態度的人如果愈來愈多，對經濟、樓價又會有何影響？

所謂「躺平」，表面看的狀態類似本地用語的「攤屍」，但前者多了一份理論及自覺──即認為低下層青年難以向上流，與其勉強自己去努力，不如主動躺下、不再追逐社會視為正常、成功的買樓、結婚、生子等目標。有需要時才打打散工、應付一下就算。此種思潮背後有一套論述，即官二代、富二代壟斷了未來，社會流動固化，努力工作都是被他人壓榨，躺平便是無可奈何的消極反抗。

 

香港社會也許未有一個流行的用語概括青年一代維持低消費、低物欲的理論。但「隱閉青年」等現象其實早已存在，分別只是未上升至「理論層面」（為甚麼要隱閉起來）。當內地的「躺平主義」流入香港，更多人選擇當個宅男宅女，有了理論支持，便也更理直氣壯。

說更多人會接受「躺平主義」，並不是天方夜譚。香港在居住以外的生活、娛樂成本不高，一部手機，基本已可滿足新世代的娛樂需要。對相當一部分人來說，只要有網絡、有手機，躺平並不是太艱難的決定。

影響樓價或屬過慮

但要說躺平的人增多，會影響經濟或樓價，可能卻是過慮。也許「社會固化」是客觀描述，但只要階層不是完全固定，社會仍存在流動，即使成功向上流的是極少數，卻總會引來較多的人參與遊戲。清朝二百多年，通過科舉取得「舉人」資格（理論上考試為官的最低資格）不過十多萬人，不也代代有大批人埋頭苦讀？

單說樓市，社會現實是在香港買樓，「遺傳因素」愈來愈重，即父輩持有物業，家庭可利用加按套現作首期，子女會有更多機會入市。至於父母未持有物業，子女要自行籌措首期者，入市難度大增。

躺平族非目標客源

在此情況下，後者中一部分人可能會索性「躺平」，或者是本地較常見的變種，一早放棄置業計劃，又未致於放棄工作，賺錢主要用於海外旅遊。但對前者便是另一個故事：有家庭資助，在低息環境下要應付高樓價也不是Mission Impossible。他們選擇躺平的機會便不大，供求還是處於平衡，甚至輕微供應緊張的狀態。作為「非目標客源」的躺平族人數增加，還是不會對樓價帶來明顯影響。

原文刊於經濟日報網站2021年6月2日

低生育率與樓價

官方統計，去年本地出生數字只有4.3萬，生育率更下跌至0.87，創數十年來新低。整體而言，香港人由不願生，變成「超級不願生」；加上移民潮，人口老化可能會來得更快更急。對樓價來說，又會有什麼影響？

一個社會要維持人口不升不跌，生育率要達2.1(即每位女性一生平均生育2.1個子女)。數字低於此水平，長遠來說人口便會下跌。2020年香港生育率只有0.87，是近半世紀新低。

 

出生數字急跌，不同的人有不同的解讀，例如勞工及福利局局長便認為是受2019年社會不穩定、2020年疫情爆發的影響。如果局長分析正確，我們可以預期，在社會再無騷動、疫情受控的情況下，往後的出生數字會回升。類似的情況曾在本世紀初出現，1997年亞洲金融風暴後，本地出生數字曾明顯下跌，在2004年經濟恢復擴張後，出生數字便明顯回升。但要留意，香港過去20年，生育率最高亦只在1.2水平，筆者估計，未來出生數字可能反彈，但生育率在較樂觀的估計下，大約亦只是維持在1的水平。

理論上，出生數字下降，加上移民潮，會令人口老化加劇、長遠房屋需求應該會下跌，社會要耗費更多資源養老，生產力也會下跌。此可能是施永青建議，社會應該只容許已生育2名子女的夫婦避孕的深層次原因。

不過，要留意「人口維持，生育率要達2.1」此理論只適用於「封閉系統」，對於有人口流動的社會，自然不在此限。雖然香港的生育率長年處於低水平，但在移民政策下，本地人口在過去一直有可觀增長。只要相關措施不變，中、短期人口不會因低生育率而明顯下跌。

或者有人會說，香港的移民來源主要是內地，而中國官方公報的生育率亦只是1.7，未來人口亦會慢慢減少，可說自顧不下。但香港相對於中國實在太小，就算中國整體上人口減少，在香港此類大城市出現局部人口增加的現象並不奇怪。

總括而言，香港人(甚至整體上的中國人)不願生育是客觀事實，內地及香港的低生育率在未來亦難以扭轉(收入增長、教育普及與生育率下跌在各國都有明顯的統計正關連)。但在可見將來，不見得來自內地的移民人數會減少；相反，由於種種原因，內地來港居住的人數可能較之前有所增加，單單由低生育率推論香港住屋需求下跌，可能是較為跳躍了。

原文刊於信報網站2021年6月1日

租金樓價背馳的樓市

差餉物業估價署周一公布2月的樓價指數，按月回升。由於3月市場有更多破頂成交，估計官方樓價指數升勢會持續。但在市場討論樓價回升之時，卻少人有注意，同期的租金指數卻持續下跌。究竟租金、樓價背馳的走勢，是否可長期持續？

官方樓價指數近年的高位是2019年5月，其後可能是社會運動的影響，樓價反覆下跌至2020年2月，但跌幅輕微，只有約6%，其後樓價略為反彈，至今年2月，樓價指數比去年2月低位上升約3%。困擾香港經濟逾年的新型肺炎疫情，對樓價未見有明顯影響。 

 

與此同時，租金指數的表現卻大異其趣。租金指數近年的高位是2019年8月，之後便輾轉下跌，2月指數更是連跌3個月，較19年高位，已回落12.7%。如果將時間軸再拉長一點，會發現官方樓價、租金指數在2008年之前大致上是齊上齊落；2009年之後，樓價反覆上升，而且升幅長期拋離租金；而近一年更是出現背馳，樓價回升而租金回落。

2009年後樓價升幅跑贏租金，一大原因是量化寬鬆，印銀紙的速度高於起樓的速度，資產價格便告上升。但租金受制於打工仔的收入，升幅較為平順。

反而經濟下行時，租值的反應較快，原因在於租客一旦收入下跌，往往便會遷往租金較低的單位。而業主收入下跌，大多卻會多觀望市場一段時間，較罕見立即決絕賣樓，而量寬之下的低息環境，亦令業主可低成本持貨。 

即使小部分業主看淡樓市放盤，在長年供應有限的情況下，亦不必賤賣物業，結果便是樓價在跌市時調整較慢，一旦經濟好轉，樓價又再重拾升軌。例如近日疫苗開始接種，成效未見，已聞說看好後市的準買家入市。相對而言，業主即使看好租賃需求上升，也難以提早加租。

在多種因素影響下，租金升幅長年跑輸，結果是租金回報率回落。在2009年之前，中小型住宅的租金回報率，穩定維持在5厘上下；而樓價升幅長期高於租金的結果，是近一年同類住宅回報率只有2厘多。

但要留意，利好樓價跑贏租金的因素，未必永遠存在。展望未來，如果量化寬鬆的環境持續，貨幣供應規模大，過去十多年樓價升幅高於租金的走勢也會較大機會維持。惟一旦貨幣供應轉為收緊，此種樓價脫離租值的情況便難以維持。

原文刊於信報網站2021年3月30日

美息縱升未必拖累樓市

早前投資市場一度憂慮，美國聯儲局會因通脹而提早加息，美股更一度下調。在聯儲局再次重申2023年前維持現行利率之後，投資市場氣氛才再度好轉。類似情況估計會在未來一段時間會再出現多次，更不排除聯儲局食言，提早加息的可能性。但至少在樓市而言，加息未必是影響大市的決定因素。

雖然聯儲局在議息會議後重申，現時的低息政策會維持至2023年。但一如所有官方機構的聲明，最好不要奉之為金科玉律。萬一美國通脹升溫，聯儲局完全有合理理由因時制宜，完善利率政策。

 

而以近幾年美國M2的增加速度，在疫情稍為穩定，美國就業情況改善，消費信心回升的情況下，通脹回升似乎無可避免。聯儲局更不會因為過去的判斷而影響未來加息的決定。

要留意的是，美息(以及港息)一旦上升，卻未必一定對市場不利。其他投資市場暫且不論，過去多年按揭利率升升跌跌，似乎就不見對本地樓市有決定性的影響。2001至2003年，按息與樓價齊跌、2004至2007年，按息與樓價齊升。之後多年按息維持極低水平，樓價反覆上升，至2016年後，按息回升，亦未有阻礙樓價升勢。2019年下半年之後，按息回落，樓價卻是大致橫行。情況與一般人的直觀印象──按息升樓價跌、按息跌樓價升大為不同。

其實以現階段而言，外圍市場討論的加息理由是通脹。而溫和的通脹環境，可能對樓價更為有利：1998至2004年，香港處於通縮環境，樓價偏軟。2004年中之後恢復通脹，樓價便反覆上升。至2020年CPI下跌，樓價出現明顯橫行。

換言之，如果稍後美國/環球因疫情好轉，經濟恢復增長，通脹稍為上升，雖然可能導致利率回升，但對樓價卻未必有負面影響。在通脹預期的大環境下，物業價格甚至可能會上升。

當然，對以按揭入市的用家來說，按息受通脹帶動上升會即時增加還款支出，他們未必會因樓價賬面升值而高興。但大致上，在按揭壓力測試被嚴格遵行的情況下，輕微利率上升，料不會對市場帶來太大衝擊。

 

原文刊於信報網站2021年3月23日

【按揭一分鐘】經濟波動下，考慮置業的必答題 │ 按計劃 - 按揭專家

經濟衰退、失業率高企；但同一時間熱錢流入、拆息回落、新盤熱賣。有意入市的用家，在利好利淡因素拉動下，作出置業決定前，有幾個必答題必須考慮。究竟係咩？去片睇睇。

樓價拒跌之謎

在各地股市多次跌停板之時，本地樓價顯得相對堅挺，即使成交量下跌，但整體價格似乎未見太大波動。仿似處於平衡時空的樓價，究竟是真有獨特的抗跌原因，抑或只是反應遲緩，應跌未跌？

早前有評級機構發表報告，估計受新型肺炎疫情影響，本地樓價會較高位下調兩成。有鑑於3月樓價比去年高位已下約8%，在相關預測下，樓價比現水平再跌約13%便已「達標」。對比於各地股市的跌幅，此估計對本地樓市的抗跌力可說信心十足。

報告認為，香港私樓供應有結構性的短缺；加上低息環境、去年放寬按揭保險適用範圍，都為樓價帶來支持，因此樓價未必有太大的下調空間。由近日二手成交價格維持平穩的情況來看，此應該是不少買家認同的觀點。

此外，大家也可舉出更多支持樓價的因素──政府的印花稅辣招持續逾10年，令近年入市的樓市買家以用家為主，他們除非山窮水盡，一般不會為了止賺或止蝕而賣樓，市場不會突然湧現一堆放盤推跌價格。而過去多年的按揭逆周期措施，也一定程度上保障了借款人的還款能力；比起2008年之前，樓市的抗跌力的確較高。

不過，樓價的抗跌力是否可令其調整局限於兩成左右，關鍵始終仍是疫情。上述的報告提及，有關估計的假設，是新冠肺炎疫情在年中達至峰頂。如果情況一如某些樂觀分析估計，疫情在年中見頂，那麼樓價可能真的沒有太多下跌空間。

一般而言，天災即使破壞力強，只要社會制度完善、元氣仍在。即使天災發生時帶來重大破壞影響經濟，但災後經濟可望快速復元，消費甚至有報復式的反彈。美國一些分析報告估計，當地第二季經濟下跌幾十個百分點，但全年只是輕微負增長，應該也是出於同類的估算。問題是現時新冠肺炎不明朗的是疫情(以及與此相關、各國半封國措施)的持續時間。不少醫生估計疫情即使在北半球的夏天消退，踏入冬天可能又有一波新疫情。先不說此種疫情、封關封城持續對經濟及市民收入的影響。單是疫情可能持續的不明朗因素，也會大幅壓抑用家的入市意欲。

以用家為主的樓市，價格波動會較其他資產為少，變化亦較為滯後。如果天災只維持一、兩季之後消退，樓價可能來不及反應便已迎來復甦。但如果負面因素長期持續，大部分人的收入都下跌，樓市亦難長期處於另一個平衡世界般拒絕下跌。最後要留意的是，今次疫情會對全球化有何影響。歐美去工業化之下，一時之間要增加口罩、呼吸機也要由中國大量進口。此種仰人鼻息的感覺未必好受，疫情過去之後，歐美會否再工業化？或部署將生產鏈分散至其他國家，在在都會影響中國及香港的經濟增長，值得進一步注意。

原文刊於信報網站2020年4月7日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

樓價受壓 新盤一按轉按難

過去幾年，不少新盤以自設的高成數按揭為賣點。此類新盤按揭，一般設有數年的供款優惠；優惠期滿，供款利率會大幅上升。選用此類安排入市，多數業主會盤算，優惠期後轉按至一般銀行，以節省按息支出。但樓價有下行壓力，此類計劃執行難度將上升。

過去幾年一手市場成交量維持暢旺，背景因素之一，是發展商可提供較二手樓按借貸成數較高的按揭，如果不涉及銀行，批核要求往往亦較為寬鬆。由於發展商（或其安排的財務公司）的利息成本較銀行為高，此類按揭的利率，亦會較銀行提供的樓按為高。為了促銷，此類新盤按揭，一般設有數年的供款優惠；例如首3年供款利率是P-2%，優惠期之後是P或P+1厘等，較一般銀行按息，利率高出2.5至3.5厘。

選用此類有優惠期的高息按揭，又要避免在優惠期後長期支付較高的利息，業主可以有以下三個選項：一）賣樓還債、二）轉按減息、三）抬錢減債。

賣樓還債此選項是否有利，最重要的因素是樓價：物業現時市值最好是高於購入價，退而求其次是高於樓按未償還貸款。高於購入價，即賣樓後帳面獲利。如果賣價低於購入價但高於樓按餘額，即賣樓是蝕讓，但仍可取回一定現金；此外，如物業現價高於1,000萬元，新買家按揭成數上限只有5成，代表客源受限。當然，購入時間最好已過3年，以免售樓要支付額外印花稅。

第二個選項是轉按減息，此策略會受制於樓價及按揭因素。相對容易轉按的一群業主，是在數年前以發展商按揭購入樓價600萬至1,000萬元新盤的買家。由於政府在去年放寬了按揭保險的適用範圍，市值1,000萬元以下住宅物業也可申請按保，一些早幾年以發展商按揭購入樓價600萬元以上物業的買家，如果物業現價低於1,000萬元，又符合按保的其他申請條件，可積極考慮轉按，以節省利息支出。

另外，如果早幾年入市時，是因為供款與入息比率、又或收入不固定等原因，未能申請按保而借取發展商按揭入市，而基本情況又未有改善，現時亦是難以透過按保轉按慳息。
而不論賣樓抑或轉按，一個變數是物業市值。首先，如果物業市值高於1,000萬元，便不符申請按保的基本要求，難以轉按。而受疫情影響，市場預期樓價有下調壓力，本周便有評級機構發表報告，估計樓較高位會有2成的跌幅。如果預測準確，便代表業主未來賣樓套現所得減少、又或轉按借款限下跌。

最後一個減少利息支出的方法是抬錢減債，直接償還部分高息樓按，以避免長期的利息支出。當然，此一選項的代價，是即時減少現金儲備。在經濟情況未明的情況下，究竟應該減債，抑或保留較多的儲備，亦是令人費煞思量的問題。

原文刊於經濟日報網站2020年4月1日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

減息將推動樓價重回升軌？

上周美國突然減息半厘，似乎未對市場恐慌情緒帶來太多穩定作用，周一美股一度跌停市。市場現時預期，為了「維穩」，美息在年內歸零機會甚高，預示新一輪量寬開始，問題是：上次量寬刺激資產價格上升的歷史，會不會重演？

在周一美股下跌2000點之後，市場已開始預期，聯儲局需要進一步減息，下周的議息會議或將減息0.5厘，如果疫情或原油減價戰持續，減息行動料會擴大再減0.5厘，聯邦基金目標利率回到0-0.25厘，即重回2009至2015年的零息年代。

對後市樂觀者大概會想，2008年金融海嘯後，聯儲局推零息政策、多國央行推行量化寬鬆，貨幣供應增加，結果是資產價格進入長期升浪。現時樓價受肺炎、原油減價戰影響受壓，反而是趁平入市的好時機。

悲觀者卻會認為，2008年金融海嘯只是美國出事；今次新型肺炎疫情，除了影響旅遊業、零售飲食業之外，似乎已經影響到環球產業鏈。如果疫情到夏天仍未消退，恐慌情緒持續；即使減息、量寬亦未必可以刺激資產價格上升。

減息成效還看其他因素左右
回看歷史數據，2008年金融海嘯後美息下調，至2015年維持零息，對本地樓價有明顯刺激作用。按差餉物業估價署指數2008年樓價下跌11.1%，年底美息減至零，09年樓價全年上升28.5%，之後數年，樓價按年升幅分別有21%、13%、25.7%、7.7%、13.5%，至15年樓價升幅才收窄至2.4%。雖然樓價上升有眾多成因，但上一次大減息的推動作用無疑是其中一個主要因素。

但要留意，今次有幾樣因素可能會減少減息的刺激作用。首先，2007年時，本地最優惠利率在8厘以上，期後隨美息調整，至2008年底，「細P」跌至5%，最優惠利率減幅約3厘，而同期一個月拆息跌幅更達4厘。而3月初，本地細P在5厘，一般估計，本地最優惠利率不會隨美息下調。拆息方面，現時一個月拆息約1.1厘，較有可能跟隨外圍息口回軟，但下調的最大理論值就是1.1厘，利率下調的刺激作用可能有限。其次，與2008年樓價相對便宜不同，本地樓價在過去10年大致上反覆上升。在高位運行多時的樓價，會否因為利率回落而再闖高峰，多少令人懷疑。

市場利率下跌，對供樓業主，每月樓按支出可相應減少，應該算是好消息。至於樓價會不會趁機再炒上，小市民又應否瞓身一搏，便要視乎每個人的眼光及風險承受能力了。

原文刊於經濟日報網站2020年3月11日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181