稅貸影響樓按 準買家借貸前有咩要注意?

 又到了銀行推廣稅貸的季節，雖然今年市場利率上升，按揭利率也水漲船高，但多家銀行仍推出實際年利率低於2厘的稅貸，利率較按息更低。對利率敏感的借款人，可能已在籌劃如何善用稅貸。但部署借取稅貸時，也有不少地方要留意。

準買家 — 不可以稅貸作首期

部份有意入市的準買家，可能會考慮借取低息稅貸作首期。但要留意，借取銀行按揭時，銀行會查問樓按申請人的首期來源，如果申請人在按揭前有取用稅貸，紀錄在信貸資料庫內一覽無遺。此借款紀錄，會在兩方面影響樓按申請：首先，申請人要證明首期並非來自借款，銀行戶口存款在扣除稅貸借款後，餘額要高於新購物業首期，才有機會獲批按揭。
其次，稅貸一如其他債務，還款會影響供款與入息比率的計算，在現行按息下，所有債務還款不可高於月入5成；按息上調2厘的情況下，所有債務還款不可高於月入6成。稅貸的利率低、年期短，每月還款佔月入比重較高，可能嚴重擠壓可借取的樓按額度。

 

不過，如果是取用樓按後申請稅貸，便不會影響按揭申請。

樓按業主 — 可考慮利用稅貸賺息差

現時市場上的一個怪現象---不少銀行提供的稅貸利率，較同一銀行提供的定期存款利率為低；例如多家銀行的稅貸「最佳」利率實際年利率低於2厘，而現時普遍的一年定期存款利率已在4厘以上，個別銀行達5厘。理論上，除非銀行倒閉，借稅貸存定期，可說是必賺的操作。但要留意，定期存款在到期前不可取用，而稅貸要按月償還本息，對於手頭資金較緊張的人士來說，借稅貸存定期可能會有一定操作困難。

不過，對於按揭有存款掛勾戶口(通稱Mortgage Link)的人士來說，如果有關戶額度未滿，大可考慮借稅貸，資金存入戶口，賺取等同樓按利率的利息，現時約在3厘水平，每月稅貸還款便由戶口扣數，也可穩定賺取息差，也不影響日常的資金安排。

當然，以上操作是否有利可圖，要看借款人實際取得的稅貸利率而定。銀行宣傳中提及的都是特選客戶可獲的利率，如果借款人實際上取得的利率較高，借稅貸存銀行可賺的息差便會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站2022年12月7日

信用卡欠款影響按揭申請

樓價高企，不少年輕人有「再努力儲蓄都難籌措首期」的抱怨；甚至索性放棄儲蓄置業，寧增加消費。尤有甚者，如果以先使未來錢的態度消費，更會大幅增加未來置業的難度。

我們處理的個案，不乏三十出頭，收入不俗的；他們申請按揭本來沒大問題。但往往是早年一些消費性貸款，令他們難以通過壓力測試。其中一些個案，是按揭申請人曾以信用卡簽帳，有較大筆欠款，多年來以最低還款額的方式還款。

以信用卡未償還欠款五萬，利率30厘計，最低還款額可低至每月數百元，似乎不影響借款人財務情況。但申請按揭時，貸款機構會考慮申請人的其他債務負擔。以信用卡結餘為例，貸款機構計算申請人的每月債務負擔，並不會以最低還款額為準。市場一般以信用卡結餘的3至5％計算借款人的每月還款。以上文提及的五萬元結 餘為例，在貸款機構眼中，每月債務負擔是1,500至2,500元。對於按揭供款接近月入一半的申請人來說，此筆債務足以令他們的按揭申請被拒。

由於信用卡利率高逾30厘，最低還款機制每月償還本金比例偏低，還款多年，欠款總額亦只會微跌；會影響未來其他借款申請。有意置業者宜先減輕此類利率偏高的債務，以便順利申請按揭。

原文刊於晴報 2013年12月31日

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官方二按數據 只是冰山一角

今年新取用按揭金額料創多年新低，一般估計全年只有1,600億元水平，較去年減少16.6%。另一方面，今年1至10月，涉及二按的按揭貸款金額亦只有21.19億元，按年跌幅更達33%。不過，數字不一定反映整體二按減少。

在分析前要再次回顧金管局的角色，金管局最關注的，是銀行的風險，而不是提供二按的財務公司或借款人的風險。所以金管局的每月按揭統計中，計算的是銀行按 揭「涉及二按」的宗數、批出金額；而不是二按本身的宗數、金額。在今年1至10月，共有21.19億元批出的一按，涉及二按安排。而所謂「涉及二按」，指 的是銀行批出一按時，知悉並同意借款人向其他機構借用第二按揭。

換言之，如果銀行不知悉按揭申請人在申請一按時，另外向其他機構借取二按。又或有關二按是在銀行完成一按批核後，借款人才向其他機構申請，則銀行未必會知悉，遑論同意。有關數據更不會反映在金管局的報告中。

官方數據反映一手成交為主
事實上，銀行會知悉並同意的二按，多數是一手新盤提供的二按。發展商挾其人脈、影響力以及新盤一次推出大量單位規模效應；可較易找到銀行同意借款人同時借 入發展商二按（前提當然是一、二按借款都要通過壓力測試）。今年1至10月金管局統計的二按數字回落，主要原因，其實是上半年一手盤銷情受制於新盤銷售條 例過渡期、政府推出雙倍印花稅等因素，令成交淡靜。一手新盤成交量下跌，連帶此類會反映在金管局按揭統計的二按數字亦告減少。隨着第四季一手新盤銷情轉 旺，多個新盤亦推出二按安排，我們估計涉及二按的按揭宗數及金額將見回升。

說回二按本身，現時在金管局公報的統計中，不能直接看到「銀行知悉／同意的二按」規模；即是說，究竟銀行知悉的二按有多少，公眾不會直接得知。當然，我們相信金管局會掌握此方面的數據。而影響更大的，是在銀行知悉／同意的二按之外，銀行並不知悉的二按規模。

經濟一旦收縮 高息二按影響將浮現
原則上，借款人借入二按，應該先取得銀行同意。但此一「原則」在實踐上往往未獲貫徹。部分借款人會在完成一按取用手續後，再申請二按。此種安排，除非銀行 大規模覆查既有的按揭組合，否則難以發現。近年金管局加緊監控銀行按揭，600萬元以上物業、借款申請人主要收入來自外地、有多於一個未供滿物業等，按揭 成數都受限制；部分借款人轉向銀行之外的金融機構進行物業借款。在官方數據反映的二按規模，可說只是冰山一角。

在樓市上升及經濟擴張階段，個別借款人在未得一按銀行同意前借入二按，對銀行體系的影響不大。不過，一旦經濟收縮，樓價下跌，此類高負債比率的借款人，卻可能因較高息的二按，出現關連違約。此方面的風險，目前似欠缺足夠的評估。


原文刊於經濟日報網站2013年12月18日

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按揭取用金額 Vs 未償還按揭金額

如果問任何一位銀行按揭部門員工，今年生意如何，得到的答案可能都是苦笑。但另一方面，政府以至金管局高層，仍在不斷強調樓市有風險，樓按增長過急。究其原因，可能與大家對何謂貸款增長，認識上有根本差異。

當銀行業內人士說按揭貸款增長時，他們最關注的是新取用按揭金額，即指定時段內，在銀行體系實際取用的按揭金額。截至10月份，住宅按揭取用金額只有 1,354億元；全年預計在1,600億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1,918億元下跌16%，是2007年以來新低，大概只有2010年 高峰期的一半。

按揭取用金額創多年新低，有眾多原因，包括：
一、辣招令一、二手住宅成交萎縮；
二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限；
三、轉按吸引力下跌，2010年之前，由於P按、H按息差逾1厘，不少沿用P按的業主轉借H按，每月新批轉按有3,000至5,000宗。但近兩年P按、H按息差收窄，今年每月轉按只維持在千多宗水平。

綜合多個利淡因素的影響，結果便是按揭取用金額創6年新低。在此等情況下，如果問銀行按揭生意如何，反應可思過半。

另一方面，金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下，仍然強調樓按風險，甚至認為樓按增長過急，原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。2007年 底，未償還按揭總額是5,579億元，2013年10月，數字已升至9,019億元，累積增幅逾61%，而同期GDP累積增長只有23.6%

樓按餘額增幅遠超GDP
簡單來說，銀行關注的數字，是每年新借出的金額，數字直接牽涉到個別銀行的業務目標、盈利等等，數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額，數字近年持續上升，升幅拋離GDP增幅。附表為近年兩組數字的表現。
未償還按揭總額持續增長，意味每年新借出的按揭金額，遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字，原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高，1997年數字是3成，現時是4成多，是一個超借的警號。

遠遠未到放寬按揭指引的時機
當然，由借款人的角度看，1997年時按揭利率是8至10厘，現時新造按揭利率是2厘多，不少兩、三年前轉按的業主，按息更低至1厘。借入同等金額的貸 款，利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語，甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來，不可能假設利率永遠低 企，關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。

數據背後的啟示是：雖然由業界角度看來，重重指引、監管令業務收縮。但由監管機構角度看，卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。未來數年，按揭指引料會維持現時偏緊的局面。

原文刊於經濟日報網站2013年12月11日

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樓按負債比的運用

我們曾在本欄多次提及，除了常用的「供款負擔比率」(Debt-to-income ratio, DTI)之外，置業人士可利用 樓按負債率(Mortgage Debt Leverage , MDL)作為風險管理的工具。在此說明一下MDL的基本概念及運用方式。

先與DTI比較，DTI的基礎，是以按揭每月供款支出，與收入比較。在未有壓力測試的年代，一般銀行以DTI 50%作為批核標準，即在無其他貸款需要償還的情況下，如借款人每月按揭供款不逾50%，即算通過DTI標準。但DTI有明顯問題：利率敏感。例如在按息極度偏低時借入按揭，一旦利率回升至正常水平，便可能出現供款偏高的情況。可能基於此一缺陷，金管局引入壓力測試的標準，而且引入以來，標準已經調整一次。理論上，引入壓力測試之後的DTI標準，一定程度上避免了借款人嚴重超借的風險，但代價是計算較為複雜，一般置業人士難以明瞭。

相對而言，MDL便是一個較易明白的風管指標。MDL的原則，是以總借款額與收入比較。例如按揭借款400萬元，年收入40萬元，MDL便是10倍。了解過如何計算MDL，以下略為講解如何應用。

根據金管局統計，9月份新取用按揭平均金額為258萬元，現時居於私樓的住戶入息中位數為3萬元，即平均來說，本地平均MDL為7.2倍。這是一個中間偏高的數字，1997年樓市高峰期，平均MDL為8.26倍，2002、2003年樓市低谷，數字曾低見4.24。2008年之後，數字在6.2至8.1之間徘徊。

平均MDL有兩個作用，其一是作為計算個人按揭負擔時的參考座標；其次是作為觀察樓市的指標。

年青、潛在收入增長高  樓按負債比可略高

平均MDL 7.2倍只是一個平均數，意思當然是有些人的按揭借款高於年薪7.2倍，有些人則相反；作為計算個人按揭負擔的座標，不表示個人MDL高於平均一定是高風險，低於平均就是低風險。舉例而言，如果是新入職的年青政務官，不但預期的工作年期較長，薪金更可望隨薪金點及通脹穩定上升，MDL的倍數即使定得較高，樓按亦在可負擔水平內。相反，如果是50歲開外的一般上班族，預期的工作年期較短，收入亦未必有大幅上升空間，將MDL定在年收入7倍仍可能太高。基本原則是，如果預期有較長工作年期、收入會有較穩定增長，MDL可定得較高。相反，如果預期收入欠增長，MDL宜定得更為保守。

不同個案千差萬別，不管是DTI及MDL，都難以劃出一個適用於全部情況的風險管理指標。不過，客觀估計未來收入變化，了解自己的償付能力，卻是考慮貸款時永遠適用的風險管理態度。

MDL 作為觀察樓市指標

MDL除了計算按揭負擔外，亦可作為觀察樓市的指標：平均MDL處於偏高水平時，往往代表樓市升勢無以為繼。

當然，平均MDL會受多種因素左右，包括樓價、按揭利率、官方容許的一般按揭成數上限，以及樓按借款人的借款心態等，都會影響MDL上落。2002、03年數字處於極度偏低水平，反映的不但是樓價處於低位，亦與市民對前景信心欠奉，盡量減少按揭貸款有關。而偏低的數字亦表示，市場累積的潛在購買力強勁，一旦基本因素好轉，便會形成持久的樓市上升期。

現時的平均MDL 7.2倍，屬偏高水平，但與上一次樓市高峰期的8.26相比，仍有一段距離。樂觀地看，樓價在此水平的平均按揭負擔下，仍有可能在高位運行一段時間。必須強調，現時MDL未突破上一次高峰期的紀錄，主要原因是監管機構嚴控按揭成數，令新批按揭的平均金額偏低。但現階段看不到按揭成數上限有放寬的可能，7.2倍的MDL，可能是一個再難上升的數字，按揭槓桿受限，流入樓市的資金難大幅增加，可能會出現MDL遠離上一個高峰期紀錄前，樓價已轉勢的情況。

原文刊於信報網站 2013年11月9日

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樓價縱轉向 辣招難全撤

上周五，有電子傳媒「誤報」，指金管局考慮放寬按揭監管措施。消息一度刺激地產股上升，其後金管局澄清政策未有改變，有關傳媒亦修改有關報道。觀乎前文後理，說有關報道是「誤報」，不如說是有點過度演繹。

有關報道以「倘樓市轉向或放寬逆周期措施」為題，予人一個「樓價一旦下調，金管局將撤招」的印象。其後金管局澄清，指政策無變化，並指仍在監察樓價，如果樓市出現變化，將因應周期推出適當措施。

金管局曾表明，自2009年以來推出6次「逆周期」措施。所謂「逆周期」，指的是在經濟擴張周期以種種措施收緊信貸，而在經濟衰退期放寬監管標準。逆周期 措施的概念，是避免銀行在好市時盲目樂觀，過度貸款，埋下日後壞帳風險；待衰退出現時，則透過放寬監管信貸，以圖資金流轉，刺激經濟。

將「逆周期」概念套在樓市，便是在升市時加強按揭監管，例如收緊按揭成數。相對而言，在跌市時便應收招。因此，如果樓市真的轉向下調，根據「逆周期」的概 念，的確是應該放寬監管。金管局急急澄清，目的是不可予市場一個「即將放寬按揭監管」的印象；因為直到目前為止，仍未見樓價有回調迹象；當局不可能在此情 況下釋出訊號，刺激樓市。

如果單單考慮「逆周期原則」，在樓價大幅回落時，當局應該收回部分按揭審慎監管措施，以減低樓價波幅。但另外一些因素，卻可能對當局產生一定限制 ---2009年以來6次推出的按揭監管措施，可能難以全面放寬。整個「逆周期」操作背後，監管機構關注的是負債規模（Size of Debt），而現時數據下，其實難以考慮放寬貸款監管。

樓按總額急增 縮收招空間
附表是1997年以來，歷年未償還按揭總額、及本地生產總值數字。1997年至2008年，按揭總額增長甚為平穩，平均是每年增長200億至300億元。 有趣的是2009、2010年，在熱錢流入，按息急跌的背景下，數字按年分別急升五百億及一千億元。亦正正是2009年10月，金管局開始推出連串措施， 收緊按揭。結果在2011、2012年，按揭總額在金管局勒緊韁繩的情況下，按年仍升約六百億元。

數據顯示，連串收緊按揭措施合理---如果當局沒有收緊按揭，近兩年未償還按揭總額大有機會維持2010年的升勢，即按年上升1000億元，佔GDP比重 將升至46%；不但突破十多年來的紀錄；也剛好達到新加坡近期公布同一數據的水平---而該國金管機構已剛就此偏高的比率表示憂慮。

未償還按揭總額佔GDP百分之四十多，是一個偏高的訊號。一旦經濟衰退，GDP會下跌，而樓按等負債是不會同步縮減的。1998、1999兩年間，樓按總額對比於GDP急升6個百分點，原因便是樓按持續增加而GDP下跌。

現時樓按總額佔GDP 42%，意味經濟一旦出現類似1998、1999年的衰退，數字可能逼近50%。如果一併考慮私人貸款及樓按；家庭負債比率更可能逼近GDP的70%。屆時本港不但將再次經歷漫長而痛苦的減債階段，高負債率更會影響消費，拖延復甦。

因此，他日即使確認樓市轉向，當局認為可以適度放寬監管時；偏高的負債規模，亦會限制當局放寬監管的選項。尤其是部分措施，例如壓力測試、限制外地收入為主人士的按揭成數等，本質上是完善銀行體系的按揭審批標準，不單單是出於「逆周期」的需要，更有可能長期維持。

 總結來說，如果確認樓市轉向，金管局、政府不太可能維持全部辣招。不過，現時說樓市轉向，似乎是太早了一些；其次是，部分「辣招」，在種種限制下，甚有可能長期維持。更重要的是：眾多「辣招」阻不了近年樓價大升；大環境如果令樓價大跌，當局收招亦未必可扭轉跌勢。

原文刊於經濟日報網站2013年8月14日

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貸款市場生態失衡

市場上有意見認為，今年的住宅按揭取用數字回落，銀行按揭戰可能轉趨激烈，按息可能下跌。早前我們指出，情況 未必如此「理想」；信用卡的轉期貸款金額及比率近年持續下跌，但利率卻持續上升；在類似的寡頭定價機制下，按揭利率同樣有上升的可能。事實上，信用卡貸款 與按揭市場的互動，遠較一般人意識的更深遠。

我們曾提及，信用卡「應收帳總額」持續有可觀增長，2012年第二季增長率達13.5%，季度數字達987億元。但此數字對銀行來說是「好睇唔好食」；不 計向商戶收取的手續費，真正可為銀行帶來利潤的是「轉期帳款」，2012年第二季為192億元，轉期比率為19.5%；即市場上每100元的簽帳，只有 19.5元未清償款項，成為「信用卡借款」，需支付利息。

在10年前，「轉期比率」曾高逾50%，即市場上每100元的簽帳額，有逾50元不會在到期日時清償；直至2003年中，比率才逐步回落。信用卡轉期比率 下跌，有眾多原因，其一是經濟好轉，市民以信用卡借款渡日、債冚債的需要少了；其次是一般人的理財觀念改善，大部分人明白不應該以信用卡借款消費。而另一 個更大的原因，是市場上出現了大量財務公司，提供私人貸款的利率較信用卡貸款相宜，大量信用卡欠款較多的借款人，紛紛透過類似的產品償還信用卡貸款，以減 少利息支出。

由於轉期比率持續下跌，銀行要維持利潤，即使信用卡貸款的拖欠比率、撇帳率持續下跌，銀行仍然上調信用卡利率。事實上，在銀行利率協議取消後，信用卡貸款是本地少數利率不跌反升的貸款產品。

1997年，一般按揭的利率約10厘，信用卡貸款利率約19.5厘，息差9.5厘。現時新造按揭利率約2.2厘，信用卡利率約35厘，息差33厘左右，較1997年擴闊逾3倍。信用卡利率與其他貸款的息差擴闊，其實已改變了貸款市場的應有平衡。

現時按揭利率極低，而信用卡利率不斷高企，客觀上令人有樓按「抵借」的感覺，直接增加了按揭需求，亦令市民有入市的誘因。其次是樓按息低，對其他貸款有排 擠現象，即近年有財務公司鼓勵業主，以物業抵押加按套現，去償還信用卡欠款及私貸。由於私貸的還款期短，而按揭年期長，只要樓價不跌，樓按便有水位吸納高 息消費性貸款，並製造了一個似是而非的說法，只要有樓在手，隨時加按都冇問題！

同類情況在美國曾經出現：當樓價上升時，業主便透過加按，應付消費。此種情況一旦成為習慣，便等於在市場上埋下計時炸彈：業主先以貸款作消費，然後透過加按償還貸款，借款槓桿不斷放大，直至超逾負擔極限。一旦樓價回落，業主無法以債養債，便唯有破產。

以物業加按套現，應付消費開支的情況現時在香港未算普遍，但趨勢似乎在形成中。銀行受制於金管局，對有套現加按的批核較為嚴謹；但不少不受金管局監管的財 務公司，近年紛紛以「二按」為名，鼓勵業主以物業貸款償還卡數。在現時按揭低息環境下，此類安排的確對業主有利，但變相卻鼓勵了業主多借。未來按息一旦回 升，此類以物業貸款應付卡數的業主，未必可負擔二按急增的利息支出。如果有關業主因此而負擔不了二按供款，業主對一按的償還能力，亦勢必受到影響。

原文刊於信報網站 2012年10月20日