「高才通」對樓市作用未展現

 政府最近提出了兩項措施，市場認為將刺激未在香港居住滿七年的高才早日購置房產。事實上近期一二手樓市陸續出現各類專才入市的報導，但較受關注，在去年底才推出的「高才通」計劃，其潛在需求影響可能尚未展現。

港府在10月底發表的施政報告中，提出擴大高端人才入境計劃（高才通）的資格條件，(之前表列的約140家大學畢業，其於過去5年中有並有3年工作經驗；施政報告後表列大學增至184家)，便可取得2年入境簽證。在計劃未放寬申請資格前，反應已極為良好。首10個月共收到超過50,000宗申請，當中約39,000宗獲批。連同其他輸入人才計劃，料可舒緩出生率下跌、長遠人口減少的壓力。

 

首10個月逾5萬宗申請

對樓市更直接影響的措施是調整印花稅徵收標準，包括將從價印花稅(第一標準稅率)及買家印花稅減半。而根據新政策，由各個輸入人才計劃下入境者，在未在香港居住滿七年的情況下，購買自住房產只需支付按從價印花稅的第二標準稅率，上限為房產價格的4.25%。只有此位買家日後未能取得永居身份時，政府才會向他追收買家印花稅(現為樓價7.5%)、從價印花稅第一標準稅率(現時為樓價7.5%)及第二標準稅率的差額。此即「先免後徵」。

待工作穩定　才會釋放購買力

盡管有報導指出市場陸續出現專才入市買樓的個案，但這些個案可能尚未反映「高才通」的影響。一來是計劃在去年底推出，今年初才開始批出入境簽證，估計大部份獲批簽證人士在年中才陸續入境。其次是高才通計劃的設計是取得簽證者可到步才找工作，估計此些新來港專才，大部份尚在物色工作，遑論有3個月的入息證明以申請按揭。

然而，隨著新來港高才找到工作並維持穩定收入，他們的購買力可能逐漸釋放，成為未來房地產市場的新動力。高才通計劃對樓市的影響，可能要在明年才會逐漸展現。

原文刊於經濟日報網站2023年11月22日

你對「負資產」有所不知的5件事

 負資產數目回升，成為了市場熱門話題。不過，對於「負資產」，一般人仍會有不少誤解。以下有關負資產的事實，可以作為了解此個金融現象的基礎：

1. 負資產的定義：有抵押貸款的抵押品市值低於未償還貸款。所以，只要市場上有較高成數的貸款存在，而資產價格不是「只會上升」。在價格調整時，統計上便會出現負資產。過去數年，有一段時間金管局未有錄得住宅負資產，只是因為樓價持續上升。但我們應該要接受，任何資產價格都可能上升、可能下跌。

2. 負資產不代表貸款機構的損失：貸款機構只會在「借款人違約不還款+按揭物業成為負資產」兩者同時出現時，才會出現損失。

 

3. 負資產不代表借款人還款紀錄會惡化：通常觸發借款人違約的原因是收入下跌，而不是樓價下跌。通常借款人違約，會經過「延誤還款」的階段，因此延期還款比率（Delinquency Ratio） 可以視為違約的預警數字。事實上根據金管局最新的統計，「負資產」借款人的延期還款比率只是0.02%，即是現時11,000宗負資產按揭，有不足3宗出現延期還款。

4. 2008年之前，按揭延期還款比率與失業率有明顯關聯連，但之後關連減弱。金管局在1998年中才開始有延期還款比率的統計，而由1999年2月起，至2003年9月，數字都維持在1%以上，高峰為2001年4月的1.43%。同一時間，香港失業率在4%至8.5%之間波動，2003年6月失業率由高峰回落，延期還款比率亦下跌。有趣的是，在2008年2月比率跌至0.1%以下之後，即使失業率在新冠肺炎期間一度升至7.2%，延期還款比率亦從未再升高於0.1%。

5. 負資產不會引發Call loan。不少人會以為，住宅按揭以物業為抵押，抵押品市值下跌，會觸發銀行Call loan。但現實中銀行不會因為抵押品貶值而採取行動。金管局統計的負資產高峰是2003年第三季，負資產宗數是106,697宗，每100宗銀行按揭，有22宗是負資產。當時也沒有銀行集體call loan的現象，原因是，在整體樓價下跌時，要求借款人進行部份還款，只會令潛在的壞帳變成現實，對銀行沒有好處。

負資產或會增加，但不會威脅銀行體系

由於一手住宅存貨累積，估計樓價調整會持續。我們將會看到的負資產數字增加，部份近2年以較高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供違約的個案會大升。

 原文刊於經濟日報網站2023年11月15日

新盤優惠影響按揭估價 送「入伙酒」銀行都要扣減？

 待售新盤數量上升，發展商為免存貨積壓，不時會為餘貨增加優惠。但要留意，不同的優惠會對銀行估價有不同的影響，有時買家可能因為優惠的存在，而令可獲得的按揭金額減少。

發展商要促銷旗下項目，有多種銷售手法，最直接的自然是更改樓價，或提升折扣。此兩種方法都會直接影響買賣合約上的成交價。例如定價(Price)1000萬元的物業，經過不同的折扣後，成交價/售價(Purchase Price)為900萬元。此一成交價便會是買家申請按揭時，可獲估值的上限。

影響買家可獲估值上限

折扣之外，另一個常見的優惠是現金回贈。現金回贈的形式，通常為定價或售價的一個指定百分比，又或是一個指定的金額，甚至是發展商代付印花稅等等。部份情況下，買家可能要符合一定條件，例如在指定日期前完成交易，才可獲得相應的現金回贈。價單中列明的現金回贈，在買家申請按揭，銀行為物業估價時，都需要由成交價中扣除。例如上文提及合約列明成交價900萬元的物業，另外有10萬元的現金回贈，那麼物業的估值上限便會是890萬元。另外，如果新盤價單列明一定條件下買家可獲回贈，而最終買家並未滿足相關條件，沒有獲得發展商的回贈，銀行一般會要求買家作出「沒有取得回贈」的聲明；此種情況下，估值便不需要扣除回贈金額。

 

發展商送「入伙酒一席」
銀行按市值扣減

如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具抑或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但只要不在價單中列明，都不會影響按揭估價。

原文刊於經濟日報網站2023年11月1日