新盤二按或引爆樓市泡沫？

樓市調整之時，市場不時有一些似是而非的怪論出現。其中一個，是「新盤二按可能引爆樓市泡沫」。此類說法驟眼看來合情合理，而且聽起來危機四伏，引人入勝。問題是，有關說法欠缺實際支持。

現時市場上的正規二按多出現在新盤，根據金管局的統計，一至十月有2,117宗新批銀行樓按涉及二按貸款，同期一手新批按揭有13,582宗。反映新盤成交中，二按比重不低。
我們之前提及，絕大部份新盤的二按，為了吸引買家，都設有優惠期，期內或者是利率較低、或者是只供利息，設計的目的，都是壓低初期供款。而當優惠期完，借款人開始以正常利率供二按時，供款額可以大幅上升。

轉按避高息要睇樓價
過去坊間應對二按的「策略」，是優惠期完時轉按至銀行，以避開以相對高息供樓。但此策略是否可行，一大因素是樓價要持續上升，萬一樓價升幅不似預期，二按借款人便難以轉按。
現時樓價調整，早兩年借取二按的買家，正正面對樓價下調，難以轉按、加上優惠期完結，二按利率上升。萬一此類業主大量斷供、貸款機構收回物業拍賣，豈非會加大樓市下調壓力？

壓力測試才是關鍵
需要留意的是，「二按優惠期完利率上升」只是事實的一部份。另一部份是，正規二按由於涉及銀行一按，一按+二按貸款的申請，都要通過壓力測試。而且二按的「當前利率」會以優惠期之後的利率為準。以此計算的二按，加上一按貸款，各自再加息3厘，供款不逾壓測標準，才可獲批貸款。
簡單而言，雖然二按會令整體按揭成數上升，但在壓力測試的機制下，如果最優惠利率不變，借款人在二按優惠期後的一、二按總供款，會在限制在月入4成多的水平。
換言之，二按借款人在優惠期後，的確會面對供款增加的問題，但現行的壓測準則，其實已為他們預留一定緩衝空間。說新盤二按可能會爆煲，似乎是有點過慮。


原文刊於經濟日報網站2018年12月19日

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二按的壓力測試要求

政府修改居屋訂價機制，可說是有居屋政策自推出以來最大調整；但對樓市的影響應該有限：少數幸運兒可望以平價購買新居屋，其他有父幹的可借家人資助入市，無父幹的可能要考慮是否購買有提供高成數安排的一手私樓。但新盤的財務安排，也有不少值得注意之處。

資助房屋更改訂價機制之後，未來的訂價與私人市場樓價脫勾，改由合資格申請家庭負擔能力而定。官方估計下期居屋訂價換算下來，大概是私樓的五二折。訂價標準改變，方向上值得認同：居屋訂價與私樓脫鈎，避免了水漲船高，連資助房屋樓價都難以負擔的荒謬現象。

但一如特首所言，新措施未必對樓價有壓抑作用。居屋賣平了，預期申請人數會激增，在供應未及增加的情況下，每期未能中籤機會大減。一手居屋向隅客要不再等下去，要不就考慮在私人市場尋找入市機會。有家人資助首期的，選擇的範圍較大。沒有「父幹」的，可能便要考慮有高成數按揭安排的新盤—整體情況與訂價機制改變前幾乎沒有變化。

高入息居屋向隅客或被推至一手市場
現時一手居屋的家庭入息限制已達5.7萬元，部分家庭未能在二手市場入市，主要原因都是欠缺首期而非未能負擔按揭供款。以樓價650萬二手樓為例，首期需260萬元。相反，在一手市場，如果發展商有提供二按，成數2成半，一個800萬元的新盤單位，首期可低至120萬元，對準買家來說，可大幅節省儲首期的時間。

新盤的正規二按，都需要一按銀行同意；而借取一按加二按都要通過壓力測試。在涉及二按的壓力測試上，會比單純一按的計算較為複雜。

首先，很多二按會有分段利率，一般是先低後高，例如首2年供款是貼近銀行利率的P減，而往後是P或P+1厘。在計算壓力測試時，對有分段利率的按揭，都要以高者為準。例如二按，首2年利率P-2.85厘，往後是P（5厘），「現行利率」便應該以5厘為準；對未有按揭負擔的申請人來說，一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入5成。而壓測再加3厘後，一按+二按的供款不可逾月入6成。

此外，如果二按的成數是高於樓價2成，整個壓力測試的標準會更嚴格。一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入45%。而壓測再加3厘後，一按+二按的供款不可逾月入55%。
由於涉及的概念較為複雜，準買家未必能自已進行新盤一、二按壓測計算。在作出入市決定前，宜先向銀行及相關財務公司了解具體的入息要求。

原文刊於經濟日報網站2018年7月11日

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不需二按仍熱賣的一手樓市

將軍澳新盤銷情暢旺，連續兩周售出逾千伙；市場焦點集中於討論新盤熱賣的漣漪效應（多少向隅客會轉向其他新盤或二手市場）；卻少有人指出，項目是在幾乎無買家選用發展商二按的情況下獲得銷售佳績。

買家具實力 極少數採用二按
將軍澳在售的新盤，一如其他一手盤，發展商有提供二按，但二按只適用於少量指定3、4房單位，而且條件相對不吸引：樓價兩成，利率首年P-1%，第2年P，其後P+1.5%；同一發展商去年銷售同區另一新盤，二按條件是是成數兩成，首2年P-2，其後P。一年時間，發展商開出的二按條件大有不同，反映發展商判斷，即使沒有吸引的按揭安排，也不會影響銷情。

而銷售成績證明發展商的判斷似乎無錯：根據一手住宅物業銷售資訊網的銷售紀錄，該盤兩星期售出逾千個單位計，只有個位數買家在簽約時選用二按安排。情況反映「新盤熱賣」的現象，不可由「新盤有高成數按揭」完全解釋。

回想過去10年，樓價持續上升，最初大家將升勢歸咎於炒家，之後政府推出針對炒家的額外印花稅，結果短炒轉讓幾乎絕迹，但樓價繼續上升。
其後大家認為是內地買家買貴香港樓，之後政府推出買家印花稅、連同上調一般印花稅，非本地居民在香港買樓，單是交稅已達樓價三成，但樓價升勢未變。

然後有人說一手銷售得好，是因為發展商為新盤提供高成數按揭；但上述新盤銷情顯示，發展商提供的二按即使罕有買家選用，仍然無阻項目熱賣。

新供應不足 樓價料續高位運行
炒家、外來買家減少，新盤二按不吸引，而一手銷情仍然理想。現時市場上部分觀點便指出，樓價高企，全因低息環境持續，一旦利率向上，樓價升勢便難以持續。如無意外，年內美息會持續上升，港元最優惠利率很高機會上調。不過，其實大家不用等待最優惠利率上升才去驗證「息升樓價跌」的預言。香港近年新批按揭中，八成以上以拆息（Hibor）計價，過去一年，大部分要供樓的小業主，供款已隨拆息上升而增加，但暫時加息似乎不足以令樓市走勢逆轉。

也許大家要面對現實，在住宅供應大量增加前，樓價似乎仍是較大機會於高位運行。

原文刊於置業家居2018年3月24日

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再論新盤一按、二按的差別

近幾年一手成交量比例上升，原因之一，是發展商有財力為買家提供一按或二按的財務安排，協助買家以較低成數入市。選用此類安排的比例近期見上升，雖然兩者都涉及發展商，但兩類按揭組合對銀行體系及買家的風險均大有不同。

據地產代理統計，一手住宅成交中，約有15%選用財務公司一按；近期銀行新批一手住宅一按中，估計約2成涉及二按；兩個數字都見上升趨勢。雖然兩者的設計，目標都是為一手買家提供高成數按揭，但在風險管理上，兩者的設計完全不同。

以一手新盤二按為例，其實是在銀行一按之上，由發展商關連的財務公司再借出第二按揭。此類二按都需要一按銀行同意，而且借款人借用銀行一按加上發展商二按，需要通過壓力測試。如果借取的一+二按，總成數高於金管局指引2成以上，壓力測試標準又會更嚴格。

以成交價1000萬物業為例，指引是銀行可借5成。如果發展商另外提供樓價25%二按。則在「現行利率」（對有分段利率的按揭來說，以較高者為準）下，一按加二按總供款不可逾月入45%，按息加3厘，供款不可逾月入55%。如果借款人擁有或擔保其他按揭，壓測標準會進一步收窄至現行按息下所有按揭供款不逾月入35%，按息升3厘，供款不逾月入45%。綜合而言，雖然發展商的二按雖然利率較銀行高，但由於需要通過壓力測試，借款人的債務負擔大致可控。

相對而言，如果整筆一按不由銀行提供，便不需跟隨金管局指引。而不同發展商安排的財務公司，對審批貸款的差距甚大。據了解，個別財務公司內部會有一定的供款與入息比率指引，例如要求借款人供款不逾月入6成，間中亦聽聞個別新盤指定的財務公司拒批一按的個案。相對而言，也會有發展商指定的財務公司表明包批，幾乎不需買家提供任何入息證明。

在風險管理角度看，單純由發展商指定財務公司提供一按，原則上不會為銀行直接增加風險；買家亦更易借取貸款。但買家必須留意，此類不設壓測的貸款，利率一旦上升，供款支出比例會比有壓測的高得多；選用前宜詳細計算利率回升的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年5月10日

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新盤按揭新策略

近年在按揭指引逐步收緊後，發展商亦陸續推出二按，甚至提供整筆一按，務求買家可以壓低首期支出。對買家來說，可能認為發展商安排的按揭利率偏高，發展商賣完樓又可賺按息，此中其實有一定誤解：在發展商角度看，透過旗下財務公司提供一、二按的安排其實可免則免。

對香港的買家而言，習慣了銀行的低息，例如現時新造按息大概在1.8厘水平；在借取發展商一、二按時，平均利率達5厘水平，自然認為利率偏高，甚至認為發展商賣樓時先賺一筆，貸款予買家又賺一筆。但在發展商的角度，其實未必想賺取按揭息差。

舉例而言，多個新盤提供的一、二按，都有「延期供本」或「初期低息」等優惠，買家幾年之後才以正常利率供樓。一方面，可說有關安排是發展商以初期較低的供款吸引買家入市；但由相反角度看，也可說發展商的部署，是在機制上鼓勵使用其按揭安排的買家，最好在數年內清償貸款（不論是賣樓或轉按）。

新近的發展更為明顯，某新盤由發展商提供的貸款，索性不稱作「按揭」，改叫「過渡貸款」，貸款成數需達樓價75至85%，但年期只有5年。5年後內部分貸款只需還息，5年後需一次過償還餘額。發展商在5年期後，另外提供延伸的貸款，但成數只有樓價45%至50%，而且在按息上無特別優惠，等同一般二按。

發展商不願提供高額度長年期貸款
有關設計反映，發展商其實不太願意提供高額度的長年期貸款；即使賣方因應買方需求提供一按或二按，也會希望買方在數年內清還。背後的原因簡單不過：發展商資金成本比銀行高，與其提供予買家，賺取少許息差，不如用於發展新項目。

以上描述，可能有人會得出「發展商都是免為其難提供二按」的印象。但要留意，賣方之失，不一定是買方之得。發展商把資金用於二按，相對於物業發展，利錢少了，但買家需要支付的利息的確較一般銀行按揭為高。

以上文提及的5年期貸款為例，如果樓價只是保持平穩，借用有關貸款的小業主5年後仍然難於銀行取得足夠償還舊債的按揭。屆時要不是另行籌措資金償還貸款，要不就是以相對較高的利率再向發展借取延伸貸款。

原文刊於經濟日報網站2017年2月22日

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按揭提示服務的作用

金管局將於今年首季向銀行推出按揭提示服務，每當有涉及相關物業的二按文件提交土地註冊處辦理註冊時，土地註冊處就會向已為該物業提供「第一按」的銀行發出電子提示。一般相信，此舉可令違規二按的數量大幅減少，而市面上提供二按的財務公司料需轉型。問題是，違規二按的問題是否如此順利被解決。

在此，先說二按對一按銀行的風險所在。金管局在按揭提示服務的宣傳中提及：「業主在未獲得第一承按銀行的同意，而擅自將同一物業抵押予其他財務機構借二按……金管局認為這些違約行為會增加銀行面對的信貸風險」，此處的風險，指的是當借款人承擔多項樓債，可能超出其負擔，增加斷供的風險。

視乎一按銀行是否同意，市場上的二按有分正規及違規兩類；前者主要是新盤二按，在現行壓力測試要求下，原則上風險問題已被有效處理。
被視為有問題，目前金管局出招壓制的是，未獲一按銀行同意的二按。二按一般毋須壓力測試，利率較高，令借款人陷入財困的風險較大。理論上，在引入按揭提示服務後，往後新造的銀行一按，業主便難以借取二按。問題是，有關風險其實有沒有真正消失？

違規二按料減 債仔超借風險難除
對財務公司來說，如難以借出二按，可行的變招方法不外乎：一、索性提供一按；二、不提供二按，改為提供私人貸款。
由於財務公司的利息成本難與銀行比較，其貸款利率較高。對自住用家來說，少有考慮向財務公司借取整筆一按。但對急需借取現金的財困人士來說，仍會考慮利率較高的一按。

至於第二點則更為有趣。在現行的按揭指引下，按揭申請人如有其他未償還貸款，會影響按揭的批核(例如按揭及其他債務還款高於月入一半便會被拒批)。但在成功取用按揭後，再借入其他債務，卻不會觸動銀行，也不會影響既有的按揭條件。

對財務公司而言，二按是有抵押的貸款(雖然業主斷供，物業拍賣時一按銀行有優先權)，他日如改為提供無抵押的私貸，風險便較高。風險高了，貸款人會要求有更高的回報，未來少了違規的二按，財務公司提供私貸的數量，以及利率應會相應增加。
推出按揭提示服務，應可令違規二按大幅減少；但借款人承擔多項債務，可能超出其負擔，增加一按斷供的風險，卻未必會有明顯減少。

原文刊於信報網站2017年1月17日

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哪類借款人最受利率上升影響？

美國12月加息如箭在弦，而且隨着美國經濟好轉、特朗普政府又傾向大量投資基建刺激經濟，聯儲局加息步伐可能較一般人預期為快。不少人已在計算，利率回升對按揭還款的影響，由於近年取用銀行按揭的客戶都需要通過壓力測試，他們對利率回升應有較大的應對能力。不過，對以其他途徑融資入市的買家來說，利率回升帶來的壓力便會較高。

其中一類較易受利率上升影響的是借取發展商二按入市的買家。傳統上，本地發展商都有為買家提供第二按揭，以協助買家以低首期入市。一般二按成數為樓價兩至三成，正常利率為P-1至P+1%。為吸引買家，多數發展商二按都設有免息期或初期低息的優惠，一般優惠期為2年。

當二按優惠期完結、利率恢復正常時，如果又碰上利率上升，業主供款增幅會較急，平時欠缺財務準備的話，可能較難適應。

正規二按借款人應可應對溫和加息
以1000萬元物業，五成一按，年期30年，利率2.15厘，每月供款為18858元。如按息上升2厘，每月供款升至24305元，升幅28.9%。
同樣的物業如借入三成二按，年期25年，首兩年利率2.15厘，其後利率5厘。首兩年供款為12936元。如兩年後優惠期結束，預上利率升2厘，每月供款會升至21898元。一及二按相加，每月供款上升至46203元，升幅45.3%。
不過，由於金管局曾發出指引，正規的一、二按借款總成數如高於標準兩成，便需用更嚴格的壓力測試指引(現行利率下，總供款不逾月入45%，按息上升3厘，總供款不逾月入55%；如果利率有分段，計算時更會以較高者為準)；雖然利率回升加上優惠期完結，供款會大幅增加，但大致上，通過壓力測試的借款人應有餘力應對。

發展商一按借款人宜當心
較大的問題是部分不設壓力測試的一按。正是由於上述壓力測試的標準較嚴格，買家要較具實力才可獲批一、二按；部分發展商於2015年起，便安排關連的財務公司為旗下一手盤買家提供整筆一按，方便之處是不涉及銀行，借款人毋須通過壓力測試。發展商一按的成數可高達樓價七至九成，而且類似發展商二按，一般都設有2至5年的低息優惠。
假設一個1000萬元新盤單位，發展商提供八成按揭，年期25年，首兩年利率2.15厘，其後為最優惠利率(5厘)，首年供款為34496元，兩年後如最優惠利率上升2厘，優惠又完結，供款會增至56542元，增幅64%。如果借款人當初供款已佔月入五成，兩年內收入沒有上升，加息2厘及優惠期完結後，供款會佔月入82%。

展望未來，由於涉及銀行的正規按揭都要通過壓力測試，假設利率溫和上升，對借款人的衝擊亦不會太大。但對於曾經借取發展商一按的業主來說，便宜小心計算按息回升的影響；可能的話，宜為利率較高的按揭進行部分還款，以減低未來加息的影響。

原文刊於信報網站2016年11月29日

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金管局進一步收緊二按

上周金管局向銀行發信，要求銀行新批按揭時，選用土地註冊處的電子提示功能，日後客戶在取用一按後，如再申請二按，銀行便會接獲通知。有指金管局只針對新批按揭，是「放生」既有的二按，但此說似乎無視於監管愈來愈嚴謹的趨勢。
所謂「放生」，理據是金管局只要求銀行處理新批按揭時，取得客戶授權，一旦客戶以同一抵押單位借取二按，銀行便會接獲通知；措施卻不涉及既有的按揭，變相是容許此類二按長存。

但此處有幾個誤解，其中之一，是此類需要客戶授權的資料，必然有一個優先次序。2011年正面按揭資料加入信貸資料庫時，一樣是只向新申請客戶取得授權，查閱按揭資料，原有按揭客戶不受影響。不過，只要原有客戶將物業轉按，一樣會受制於新措施。

要求不時檢查難言放生
其次，金管局其實在2015年中已要求銀行檢查貸款組合，如發現客戶有未申報二按時，銀行便需處理。問題只是，以現時未償還按揭貸款規模逾萬億元，估計涉及數以十萬計的帳戶，銀行根本不可能在短期內進行全面檢查。而且檢查舊帳戶有一個技術問題：你今天檢查一個戶口，未發現違規二按，其實完全沒法保證往後業主不會借二按；或者說，單憑檢查既有的按揭帳戶以控制非正規按揭，工夫將沒完沒了。
今後新取用按揭再借二按，銀行會收到土地註冊處電子提示，基本上可堵住一大漏洞。對於既有的按揭帳戶，金管局仍然要求銀行不時進行檢查，「放生」之說難以成立。

減違規降風險值得支持
事實上，金管局對非正規二按的控制有愈來愈嚴謹的趨勢，由數年前限制本地銀行向財務公司提供資金經營按揭業務，到要求銀行檢查既有按揭客戶是否涉及二按；到要求銀行取採用土地註冊處電子通知。一系列行動都顯示，金管局深明限制銀行一按後，部分業主會轉向借取二按。而二按較寬鬆的審批條件、較高的利率，又增加了借款人的供款壓力，反過來為銀行體系帶來更大風險。
隨着一系列措施推出，本地財務公司的二按規模或受一定限制。看好後市，有意借用二按置業的買家，或許會認為金管局「阻人發達」。但在宏觀角度考慮，有關措施可減少違規二按的數量，體系風險減少，是值得社會支持的舉措。

原文刊於經濟日報網站2016年11月2日

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嚴管二按 樓市更健康

金管局上周去信銀行，要求銀行的新造按揭需使用土地註冊處的樓按電子提示服務，一旦借款人日後另行借取二按，銀行便會收到提示，令違規二按無所遁形。措施預料不會影響物業成交，而且可望進一步降低系統風險，值得社會支持。

自2009年開始收緊按揭指引，包括降低按揭成數及推出壓力測試以來，金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率反覆回落，至今年初比率為35%，較2010年8月的41%明顯回落。樓價高企，而實際借用銀行按揭人士的供款負擔較低，原因自然是金管局的多項逆周期措施發揮效力。

不過，以上統計只反映銀行按揭情況；而銀行之外，持有放債人牌照的財務公司在市場中一向活躍。近年銀行按揭成數受限，更吸引不少新財務公司進入市場，為資金短缺的買家提供二按。

所謂二按又有正規及非正規之分，原則上，把物業抵押予銀行，未得貸款銀行同意，業主是不可以把物業再抵押予第三方的。有銀行同意的二按，便是正規二按，多數見於一手盤，在銀行提供一按之外，發展商安排財務公司提供二按。正規二按除了有銀行同意，一及二按也要一併經過壓力測試，借款人借入超負荷的債務的風險較低。

官方負擔數字難反映違規二按影響
相對而言，借用一按後，未經貸款銀行同意，再借二按，便屬非正規。非正規二按，賣點是「靈活」(有關財務公司對供款負擔的要求較銀行寬鬆)，代價是利率較高，借款人可能超借。單看銀行體系按揭的供款負擔，可說非常健康，但考慮到非正規二按的存在，「樓市健康，負擔不重」的說法可能要打折扣。

一按借款人借用較高息的二按，理論上會令銀行風險增加(業主應付不了一、二按的供款，出現關連違約)。新措施推出後，新批一按的小業主便難以借用違規二按，對銀行來說是好事。對樓市而言，由於非正規二按的利率較高，較多是業主以此套現周轉，以此置業的用家甚至投資者都不多，對成交的影響不大。

受新措施影響最大的，無疑是提供二按的財務公司，未來非正規二按的空間收窄，業務將受影響。估計部分較有財力的公司或會轉型，向買家提供整筆一按，由於不受金管局監管，成數較銀行更有彈性。不過，財務公司的利息成本與銀行不可同日而語；樓價1000萬元，借500萬元一按，利率2厘，200萬元二按，利率10厘，平均按息4厘多。如果是一筆700萬元按揭，利率10厘，借用的人料將大減。

原文刊於信報網站2016年11月1 日

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新盤按揭計計數

銀行按揭成數受限，發展商為了賣樓，紛紛推出一、二按，務求協助買家降低首期支出入市。決定是否申請、採用此類按揭安排時，有幾點要留意。
其一是利息成本。一般而言，由於發展商的利息成本較銀行為高，發展商為新盤提供的一、二按，利率會較銀行按揭高。當然，即使發展商提供的按揭計劃利 息較高，只要借款人有能力應付，而且又有需要，仍然可以考慮。值得留意的是，部分新盤的付款安排，可能牽涉樓價折扣，此種情況下，借用二按是否化算，便要 詳加計算。

其二是按揭的批核準則。一般來說，如果發展商按揭牽涉銀行，例如銀行借一按，發展商借二按，整個按揭組合都要根據金管局的要求進行壓力測試，即現行 按息下，月供不逾月入5成，按息升3厘，供款不逾月入6成。如果整體按揭成數較標準高逾2成，壓測的標準會更嚴格。而有個別發展商曾推出「包批」按揭，揚 言只要買家申請一定批核。另外亦有部分發展商提供按揭，只要不涉銀行一按，亦不需通過壓力測試。由買家的角度考慮，借款不用過壓力測試，「好處」自然是批 核簡單；但代價是借款人可能負上自己難以負擔的債務。即使新盤買家有意申請發展商提供的按揭，而且有關產品不必經過壓測，借款人亦宜自行引用壓測標準，看 看一旦按揭的優惠期完結，又碰上按息上升2、3厘時，供款實際會增加多少，再決定是否申請有關按揭。

最後，不管借款人採用的是發展商安排的一、二按，抑或是由其他途徑借取、利率更高的按揭貸款，都應該考慮他日的「退場部署」。一般來說，發展商的 一、二按在供款初期會有供款假期或初期低息的設計，但優惠期後按息會恢復較高水平。現時主流的發展商一、二按，優惠期後利率一般由P-1厘至P+1厘，較 一般銀行按揭利息高2至4厘。選用此類計劃的買家，一般預期樓價持續上升，數年後以轉按至銀行，以避免長期負擔較高的按息。

但必須留意，如果當初借取的按揭整體成數偏高，而樓價在數年後下跌，甚至只是橫行，買家如欠缺資金，數年後都難以轉按。樓價升跌難測，但買家借用較 高息口的貸款前，宜評估自己的儲蓄能力，估計按揭優惠期後，自己手上可積存的資金，再評估一下屆時樓價要在甚麼水平，才可成功轉按；並以此作為是否借取有 關按揭的參考。

原文刊於經濟日報網站2016年5月18日

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發展商推一按的緣由

本周有發展商推出95%一按，以低首期吸引買家。過去發展商為新盤買家提供融資安排，一般會以二按形式出現，以免綁死大筆資金。為何發展商近年又會以一按形式鼓勵買家入市？買家考慮此類一按組合時，又有什麼地方要注意？

2009年起，金管局陸續收緊按揭成數，現時600萬元以下物業標準按揭成數為6成；600萬至1000萬元物業按揭成數為6成，貸款額上限500萬元；1,000萬元以上物業按揭成數為5成。一按成數收緊，發展商亦自然以增加二按成數應對。例如要令一個購買樓價1000萬元以上物業整體按揭成數達樓價8成，發展商便需要提供樓價3成的二按。

問題在於，所有涉及一按銀行同意的二按，一、二按的申請需同時通過按揭壓力測試。以一個未持有/未擔保其他物業按揭的人士而言，一、二按的總供款在現時利率水平下，不可高於月入5成，一、二按都加息3厘，供款不可高於月入6成。而二按中不同時間的利率如有不同，以高者為準。例如二按首2年利率P-2厘，其後為P(5厘)，二按的「現行利率」要以P計算。

更進一步的是，如果「一+二」按的組合，整體按揭成數高於標準2成以上，壓測的標準會進一步收緊。以上述樓價100萬元物業，5成一按，3成二按的組合為例，壓測的標準便是「現行利率下供款不逾月入45%，加息3厘供款不逾月入55%」。

如果向銀行借800萬按揭，利率2.15厘，年期30年，月供30,173元，買家入息需達72,804元才可通過壓力測試。如果是1000萬元的物業，5成一按，利率2.15厘，3成二按，利率5厘，年期均為30年，月供共34,962元，而通過壓測的收入要求為89,663元。簡單來說，「一+二按」的組合，雖然可以令買家以低首期入市，但對買家的負擔能力有更高的要求。

因應「一+二」組合較難通過壓力測試，發展商便推出整筆一按。整筆一按都由關連財務公司提供，對買家來說「好處」是不經銀行，買家便不需通過按揭壓力測試；問題自然是，發展商限於利息成本，按揭利率必定較一般銀行按揭高，借款人雖然較易借取資金入市，但欠缺壓力測試的保障，卻會有債務超負荷的風險。

過去樓市暢旺時，不少借入較高息二按的買家，會盤算待樓價上升後，便以轉按方式減低利息支出。但近半年樓價見頂回落，短期內似乎難以預期樓價會有明顯回升。在此背景下，借入較高利息按揭產品的買家，需要留意轉按大計會較難實行，或者需要較長時間支付有關按揭的利息支出。

原文刊於iMoney 2016年5月14日

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高成數二按的負擔

近年一手發展商每每利用二按安排吸引買家，一般1+2的按揭組合，成數可達樓價9成；早前有發展商推出樓價35%的二按，配合標準按揭成數6成，買家如選用二按安排，首期可低至樓價5%。有意見便認為此類安排，可能令買家負擔過高，究竟實情如何？

首先要強調的是，發展商的二按並非完全沒有監管，事實上，根據金管局今年2月發出的指引，可以說包括二按在內的高成數按揭組合，對買家的財政實力有更高的要求。只要按揭融資的總成數高於標準按揭2成，對借款人的壓力測試標準便更為嚴格。

以一個樓價700萬元物業，按揭成數6成，即借款420萬元的個案為例，買家如未持有/擔保其他按揭物業，其供款與入息比例上限不可高於月入50%，而在 按息上升3厘後，供款不可逾月入60%。如果按揭年期是30年，現行按息是2.15厘，420萬元按揭月供是15,841元，而月入要38,222元才可 通過壓測，實際上的供款負擔是41.4%。

二按對借款人要求更嚴格
再以一個樓價442萬元的物業為例，一按6成為265.2萬元，30年期，利率2.15厘；再有二按35%,154.7萬元，首4年月供P-3.1厘，即 2.15厘，其後月供P+0.75%（如P不變，即6厘）。總貸款額是419.9萬元，接近上述700萬物業6成按揭的貸款額。在首4年，月供為 15,837元，二按優惠期完，如最優惠利率不變，月供為19,278元。由於借款總成數高於標準按揭2成，在現行按息下，月供不可高於月入45%，如果 按息升3厘，供款不可逾月入55%。簡單來說，借款人月入要達48,961元，才可借入一、二按。如利率、月入不變，一、二按在優惠期後，供款總額為月 入39.4%，較申請貸款總額接近的6成一按更緊。

順帶一提，如果有關買家本身已有一個物業在供，再申請上述一、二按，那麼其新舊物業按揭總供款不可逾月入35%，按息加3厘，不可逾月入45%。簡單來 說，現時要申請高成數按揭，只要按揭總成數高於標準2成，便要用更嚴格的標準去進行壓力測試，沒有一定財力，根本不可能獲批相關按揭。在壓力測試更嚴格的 情況下，亦不應存在負擔過高的問題。
當然，上述討論的，都是銀行知悉、同意的高成數按揭組合。如果是業主未經銀行同意借用的二按，有關貸款機構不會跟隨金管局的壓測指引，會否為借款人帶來更高的負擔，便不在此論了。

原文刊於經濟日報網站2015年9月16日

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新盤買家選用二按比例上升

今年2月底，一般住宅按揭成數上限劃一下調至6成或以下，措施提高了入市門檻；但相對而言，較有財力的發展商也因應買家對低首期入市的需求，更積極推出二按產品，近月亦見選用此類二按的數字有上升趨勢。

由去年7月至今年4月，每月新批按揭中，涉及二按的宗數均維持在百餘宗水平，甚為穩定（此批二按，均為銀行同意、已通過壓力測試的正規二按，估計大部分涉 及新盤成交）。但在今年5、6月，數字均升穿200，分別為240宗、231宗。考慮到期內新批按揭數字未見大升，可以了解為選用新盤二按的借款人有上升 趨勢。

新盤買家選用二按的數字上升，可說是意料之內－－2月底金管局收緊一般按揭成數至6成，不計少量適合申請按保等高成數按揭的個案，不是每一個買家都有能力 動用4成首期置業，多個新盤便推出成數2至3成的二按安排，為買家提供較低首期的入市方案。新盤現時一般即供按揭有90日成交，在3月以後推出的新盤，新 批按揭數字大概便會在5、6月之後出現，結果我們便見到選用二按的數字上升。

借款人負擔能力有一定保證
有關情況近月持續，以往新盤買家中，選用二按付款安排的比例一般只有1成多，但據了解，近日幾個有提供二按的新盤中，選用二按付款安排的買家比例一般達3 成。當然，3成的數字有一定水份，一來是部分新盤即使簽約時選用二按付款，但最終因任何理由沒有取用二按的話，會有回贈／樓價扣減的安排，買家簽約時選用 二按計劃，有點「買保險」的成分。其次，部分二按申請會被拒批，申請數與取用數之間會有落差。但由申請數目增加，也大致反映市場對類似產品需求殷切。

由於上述的二按都是有銀行同意，借款人需經過壓力測試才會獲批按揭；如果二按成數高於樓價2成，需要通過的壓測標準亦更為嚴格，標準的6成一按加2成二按，供款佔收入比率會被限制在4成左右。意味即使選用二按的個案增加，借款人的負擔能力也有一定保證。

對監管機構而言，雖然新批／取用二按的數字上升，但借款人應該有足夠的負擔能力，不必太擔心他們過度借款。退一步而言，萬一借款人斷供，物業拍賣，一按銀 行有優先取回貸款的順位，而二按貸款人的資金，原則上不是來自本地銀行；換言之，即使借款人斷供，一按銀行的損失風險也不大。

不過，對借款人來說，此類二按的利率始終較高，選用時必須考慮利息支出的影響。

原文刊於經濟日報網站2015年8月26日

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違規二按絕跡？

報載金管局將加強力度對付違規二按，包括要求銀行全面檢查貸款組合，當發現客戶有未申報二按時，銀行便需處理。

討論之前，先行釐清二按定義。原則上，業主將物業向貸款機構抵押，取得貸款，便叫按揭；單一物業向單一機構抵押借款，便是一按。將一個已抵押物業另行抵押借款，便叫二按。一般銀行提供按揭貸款，在合約上都有消極保證(Negative Pledge Covenant) 的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。簡單來說，就是禁止借款人未得銀行同意，不可用同一個抵押物業再作其他抵押(二按)。

市場上較常見，銀行同意的二按，主要是新盤發售時，發展商安排的二按。此類二按可能涉及發展商融資，按息不算太高，撇開吸引買家的初期特惠利率，在優惠期後，一般為最優惠利率(P)至P+2不等。對用家來說，樓價五成平息一按、樓價二成發展商二按，一、二按利率平均下來，大約3厘水平。對用家來說，仍不算難以負擔(而且買家可透過提早償還二按，令利息支出進一步下跌)。

至於坊間討論，可能會引至樓市爆煲的「二按」，指未經銀行同意的二按(下稱「違規二按」)。現時金管局要求銀行處理的，亦是此類二按。由於資金成本高，此類二按的按息較高，可達十厘至廿多厘水平，一般用家，甚至投資者都不會用採用此類產品置業，反而是短期周轉為主。

金管局已經不是第一次針對此類違規二按。早前金管局限制銀行向財務公司按揭業務提供融資，是在財源上限制此類二按的規模。現時要求銀行清查按揭組合，似乎是將行動升級。

以往銀行罕見主動清查按揭借款人有否借入違規二按，部分原因是行政成本高，其次是借款人即使因負擔不了高息二按要斷供一、二按；一按銀行大可拍賣抵押品，並有第一順位取回欠款。在樓市連連上升，一按成數又只有五、六成的情況下，銀行其實沒有多少壞帳風險。

現時銀行被要求定期檢視現有按揭是否牽涉違規二按，一旦發現，銀行原則上有權作出處理，所謂「處理」，金管局表示不一定是收回貸款(Call Loan)，銀行公會表示銀行或針對牽涉違規二按的個案上調一按利率。表面上看來有關措施有一定阻嚇力，問題是債仔要借入高息二按，一定有其「苦衷」，債仔如果有方法找到更便宜的貸款，也不會去借息口相對高昂的二按。

或者可以說，債仔在走頭無路，迫得要借入二按時，「日後銀行知道，一按利率可能上升」未必有太大阻嚇力。現時金管局雷厲風行要銀行查數，能否就此杜絕違規二按，仍有待觀察。

原文刊於iMoney 2015年6月 13日

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二按的發展

報載金管局將加強力度對付違規二按，包括要求銀行全面檢查貸款組合，當發現 客戶有未申報二按時，銀行便需處理。金管局進一步加強管理後，財務公司的二按業務勢將大受影響，部份可能轉營一按，問題是，受限於資金成本，財務公司按揭 利率不可能低，什麼人在怎樣的考慮下會借用財務公司二按？
討論之前先談幾個基本觀念。按揭是以物業抵押的貸款，銀行批出按揭貸款，一般設有消極保證(Negative Pledge Covenant) 的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。簡單來說，就是禁止借款人以同一個抵押物業再作其他抵 押。在一按之外，要用同一個物業再抵押，必須先得到一按銀行同意。而最常見，一按銀行會同意的二按安排，便是一手新盤，由發展商安排的二按。至於我們在新 聞報導中看到，物業出現「二、三、四按」；絕大多數都是未經銀行同意。
過去部分銀行會為財務公司的按揭業務提供融資，之後金管局對此作出限制(由財源上限制財務公司按揭)，部分財務公司少了本地銀行水源，便轉以上市集 資、發債、尋找海外財源的方式應對。現時金管局要銀行清查按揭組合，原則上會令財務公司的二按業務無以為繼(除非銀行同意借款人借二按，令整體二按市場規 範化)。部分財務公司便表示，可能轉型發展一按業務。
表面上財務公司提供一按並非全無可為：財務公司只要資金來源非出自本地銀行體系，金管局按揭指引對他們便沒有影響—比起銀行被縛手縛腳，靈活得多。問題是，受制於資金成本，財務公司提供的不論是一按抑或二按，都不可能便宜。
部分財務公司以發行債券方式集資，債息5至6厘，另外一些財務公司在海外融資，估計利息成本在10厘左右；加上其他營運成本(Cost-to- income Ratio，大致40至50%)，壞帳的風險等等，財務公司按息非處於十多二十厘水平不可。(過去市場上有個別二按設特平按息，例如發展商關連公司的二 按，大都涉及某種資助/成本轉移，不太可能在一手市場外出現)
財務公司按揭息口難低，如果是傳統一按加二按的組合，由於二按的比重偏低，例如樓價6成一按，配樓價2成二按，即使二按利率較高，一、二按的平均利 息對某些用家仍可接受。如果金管局成功禁制違規二按，即使財務公司願意借出樓價6、7成(或以上)的整筆按揭，但對借款人來說，不論是自用或投資，動輒十 多厘以上的利息成本，恐怕都難以消受。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台網站 2015年6月11日

葡萄酒的前世看二按

先分享一個猶太拉比的故事，話說很久以前，久遠至人類仍處伊甸時期，那時人人互通有無，共享所得，除了米麥之類主糧，還有餘暇種葡萄作甜品，人人安居樂業。

有一天，一位天使到來並對眾人說：「只懂吃葡萄，太單調了，我來教你們製作特飲。」天使帶來羊、獅、豬、猴的血，加入葡萄中，釀成了葡萄飲料。人類 喝過這飲品後，初時會像羊一樣順良；喝多一點，會覺得自己如獅子般強壯；再喝更多，卻會變得蠢鈍如豬；如還要喝下去，便會變得猴子一樣，四處搗亂，不受控 制。故事的教訓，是「好心協助」並不一定有好結果。
樓價難負擔，部分意見認為政府應向那些又負擔不起私樓樓價，又不合資格申請公屋、居屋的夾心階層提供置業資助。在云云有關樓市的意見中，向夾心階層 提供資助可能是完美的壞主意。提出以公帑資助某些市民置業，動機良好，但有時善意並不一定結下美善之果。西諺有云，「通往地獄之路，由善意鋪成(The road to hell is paved with good intentions)」有時愛之適足以害之，在討論要不要為夾心階層提供資助時，不如先翻看上一個樓市周期的經驗。
上世紀90年代，樓價上升，市場一樣出現一批難以負擔私樓，又不合資格申請公屋的夾心階層。政府與房協因應他們的需要，便推出夾心階層房屋計劃(簡 稱夾屋，可以理解為高級居屋，定位略高於居屋，一樣有折扣率、補價等安排)。提供夾屋之外，在97年亞洲金融風暴後，樓價下跌，部分以樓花方式出售的夾屋 出現估價不足的情況。房協為幫人幫到底，便在1998年曾推出的夾屋二按，以協助他們上會完成交易。

當年房協為幫助合資格人士入市，提供按息為最優惠利率(P)，免息免供期5年的二按。必須強調，此按息在當年甚為吸引—當時市場一按利率是P+2%，以上二按安排，房協應該要承擔一定利息損失。
當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始償還二按時，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔「供款振盪」的情況。更有甚者，由於 1998至2003年樓價持續下跌，該批夾屋業主的物業，資不抵債情況日趨嚴重，無從轉按，甚至難以賣樓止蝕，此批業主都跌入欲退無從的兩難局面。當年便 有報導引述夾屋業主組織，指有25%借入二按的夾屋業主打算破產。

在此翻舊帳，不是要批評政府或房協。但溫故知新，由此真實故事也可得出教訓：即使立意良好，所提的亦不一定是好主意。其次，哪怕是1998年推出 時，利率極度優惠的按揭產品，一旦涉及供款假期（payment holiday） 或有限期的優惠低息（teaser rate），加上市況逆轉、經濟轉差等因素，都可能對借款者帶來意想不到的財務衝擊。
當然，有了上一次的經驗，估計官方即使再推中產居屋之類的計劃，都會避免牽涉提供類似上述夾屋二按一類令供款大幅波動的按揭資助。不過，現時市場上 不少一手盤二按，都有供款假期、前期低息等因素。此類產品在優惠期內吸引力甚高，但優惠期後的隱藏供款急增的風險，卻是用家必須留意的。
回想上文提及的拉比故事，人類在伊甸的好日子，或者源於大家都住公屋，無私樓的爾虞我詐和機關算盡。據一位神父說，那個天使名號原來為Lucifer，相信與否，悉隨尊便了!

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年4月30日

供款震盪三重天

由政府到金管局，都經常提醒置業人士，現時按息處於不正常偏低水平，一旦利 率回復正常，按揭供款便會急升。此種因利率上升而供款急增的情況，可稱為「供款震盪 (Payment Shock)」；如果按揭借款人對供款急增沒有準備，財務上便會備受衝擊，信貸壞賬會因此延伸到金融體系。

以政府經濟報告提及的數字為例，現時一個45平方米的住宅，7成按揭，30年還款的每月供款，相當於家庭月入中位數的58%；而「一旦按息上升3厘」，比率會上升至76%。
雖然現實中應該沒有多少家庭以月入58%供樓，但按息一旦上升3厘，供款急升，對大部分以浮息供樓的小業主，都會有實在的影響---不過，「因利率上升，供款急增」只是第一層次的供款震盪。
供款震盪的基源
另一種較嚴重的供款震盪出於部分按揭產品之中，有關「供款假期」(Payment Holiday)或「分段利率」(Teaser Rate)的設計。所謂供款假期，在本港最常見的是新盤二按設有首2年免息免供的安排；而分段利率，是供款前期利率普遍偏低，但在所謂優惠期過後，利率會 恢復正常水平，例如首2年按息是最優惠利率(Prime Rate，P)減3厘，2年之後供款利率為P之類的設計，利率在優惠前後相差近 300 點子。
此類按揭不只在私樓出現，連公營機構發售資助房屋，也曾有類似設計。例如房協在1998年曾推出的夾屋二按。當年房協為協助合資格人士入市，提供按 息為最優惠利率，免息免供期5年的二按。當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始供樓時，借款人的整體按揭供款急升，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔供款的情況。
如果供款假期完結，而利率上升同時出現，供款上升的震盪便自然更大。舉例：
如果置業人士購入樓價500萬元物業，借入6成一按，利率P-3.1%，年期30年；2成二按，還款期20年，首2年免息免供，利率其後為P(5.25 厘)；首2年的供款便是11,315元。2年後假設利率突然上升3厘，一按供款會升至16,060元，二按供款在2年後是8,902元。一、二按2年後總 供款是24,962元，較原初供款上120.6%；
同樣置業人士購入樓價500萬元的物業，以按保之類的高成數按揭入市，借入樓價8成，即400萬元，全期利率P-3.1%，年期30年，月供為 15,087元。假設2年後按息突然上升3厘，月供會升至21,413元，升幅41.9%。供款急增的情況較上文提及一及二按，按息升3厘，供款增加 120.6%為低。

物業發展商設計此類產品，原始目標是吸引兩類人，其一是利用供款假期，打算在2、3年內轉手獲利的投資者；供款假期或分段利率正好把他們的持貨成本壓低去 走貨。當然，在政府推出多種印花稅之後的今天，此類買家已買少見少。另一類目標客戶，便是首期不足，又不合資格申請按保的用家。
值得留意，那些首期不足又不合資格申請按保的用家，他們往往也是財務機構瞄準，同時亦是對供款震盪影響認知不足的一群。如果他們連發展商的二按都未能成功申請，轉為申請財務機構二按，供款震盪的影響將更為嚴重。
財務機構的二按特色是利率高，年期短，部分更有「還息不還本」的設計，一旦利率上升，加上只還利息的「優惠期」完結，供款急升的程度會較上文提及的 發展商二按更高。尤有甚者，此類二按的優惠期完結後，如果借款人未能償還貸款，財務機構往往會與客戶再訂利率---結果不外乎利率再向上調；再遇上加息周 期，此種「優惠完結、新訂利率上升、最優惠利率回升」的加息三重天，可絕不好受。
金管局風險政策是正源之法
金管局的現時按揭壓力測試政策：對於未持有其他按揭物業或為其他物業擔保的自用買家，要求在「現行按息」下，按揭供款不逾月入5成，再加按息上升3 厘後，供款不逾月入6成。而對於任何有分段利率設計的按揭計劃，在計算「現行按息」時，一律以較高的利率分段作準。以上述二按為例，計算現行按息時，便約 5.25厘為供款標準，這肯定為供款震盪帶來預示效果。壓力測試不單在一定程度上保證了入市的買家有較高的償付能力，也消減了設有分段按息設計產品鼓勵置 業人士過度借貸，帶來額外供款震盪的風險。
筆者常說現時的樓市較上一高峰期相對穩定，即使面對外圍因素嚴重惡化，本地樓市的波動、樓市持份者的損失，都會較為受控。此種穩定，源於金管局對授 信管理上的適時政策。此類有效的監管措施，把危機預防於未然，一般人較難意識其價值，但卻遠比體系出事後亡羊補牢似的推出救市方案來得高明。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台2015年4月16日

財務機構爆煲風險

市場擔心，銀行按揭收緊，會迫使用家轉向財務機構尋求二按，以解決首期融資問題。當然不排除有此可能，但由債仔角度看，誰會去借利率動輒20厘的按揭產品？

以往不排除有個別炒家借取二按，購入平價單位作短炒，只要買賣時間短，利率高一點問題不大。不過，在政府推出雙倍印花稅和額外印花稅後，此類操作幾 乎絕迹。至於長線投資者又會不會以二按購入單位？或者有可能，但卻不能理順一般物業租金回報率2厘多，高息按揭絕對會蠶食租金，而出現負回報。

那麼主要借高息二按的是什麼人？據我們的觀察，其中一類是「債冚債」的人。當中又可分為兩類：一種是舊債到期，要借新債償還；在此種情況下，新債債 息可能高於舊債，最終拖垮借款人財務；第二種是以較低息的新債代替較高息的舊債；利率20厘在按揭貸款算高，卻比信用卡普遍逾30厘的利息低得多。此類操 作，計算上借款人的財務情況反而是較前改善。不過，兩種情況都與主導樓市用家關係不大，可說是小眾的非主流貸款。

另一類會向財務借用按揭入市的，便是有自住需要，但因種種原因，例如欠缺足夠收入證明，一時難向銀行取得按揭的人。對他們來說，一旦情況改善，便會立即轉向銀行申請按揭。對他們來說，財務機構提供的按揭，其實類似於「過度性貸款」(Bridging Loan)。

財務按揭「短期周轉」的特性，其實反映此類機構面臨一種「逆向選擇」(Adverse Selection)的風險。天擇是「適者生存、汰弱留強」，但由一開始，會選用財務機構按揭的都不是(財務上的)強者。反而財務按揭利率高、年期短的特 性，會令財政情況較佳的債仔傾向提早還款；走不了的，都是財務情況一般或欠佳的債仔。對財務機構而言，一般或欠佳的客仔是既定的選客定位，即是一切已是計 算內的風險。沒有能力提早贖會，但仍能持續以高息還款，亦算是好客。所以主動Call Loan反而是自斷米路的行徑，更會是「逆向選擇的二次方」(把情況一般中的較佳者篩走)！

由於債仔會傾向提早贖會，財務機構其實也面對相當大的填氹風險(Replenishment Risk)，客戶不斷流失，債主便要恒常發掘新的客源；以此作切入點看，主動Call Loan來應對負資產，便等同自己把氹挖大，未來要填的氹將愈來愈大。

除此之外，財務機構雖然不是銀行，但只要有一定規模，運作模式也不是Hit and Run；向準時供款的債仔Call Loan，一樣會影響商譽。退一步而言，一旦抵押品成為負資產，原則上是可要求債仔進行Top Up(提早償還部分餘款)去將風險遞減，沒有必要將債仔推到考慮破產，而令自己全輸的犯本行為。

綜合來說，在一般或欠佳的債仔，財務機構二按仍是解決過度問題或生意周轉的有效途徑，作為市場生態一部分，亦沒有必要將之妖魔化。只是，一旦此類貸款失控增長，危及市場生態，金管局其實有大量招數可以應付，此點大家應對金管局保持信心。

回到「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」的觀點，一如金管局副總裁阮國恒所言，財務機構提供的按揭，比重只佔整體按揭市場的1%；要由此 1%的份額影響至整個市場(即100%)爆煲，需要每一個環節出現線性式的惡化發展，而且時間上需要高速進行，是否真會出現，便有待時間證明。

原文刊於信報網站 2015年4月14日

財務機構的風險管理措施

財務機構提供的按揭會否引發細價樓下跌，而最終引爆吹脹多年的樓市，是市場熱話。筆者從事商業銀行及按證工作多年，對財務作業的丁點認識，希望以貸款人及借款人角度，嘗試分析有關現象及影響。

一般認為，財務機構放債欠缺監管──只要向警方申請放債人牌照，利率不高於法定的60厘息，就可合法放債。而此等機構在一按以外，再向業主提供的按 揭，整體按揭比例可能貼近，甚至高於市值十成。一旦樓價回落，物業便成為負資產；只要業主斷供，銀行便會收樓，提供三、四按的財務機構將可能面對全輸的後 果。因此，有人認為財務機構為減少此方面風險，一有風吹草動，勢將Call Loan，觸發樓市調整。

「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」，這命題接近一種滑坡理論；理論上可能，但在細節上的互動要同時以線性發展，而且過程又極濃縮地進行。惟筆者認為首先需要處理一些細節問題：

一、如債仔拖數，Call Loan對財務機構是否真的有利？
二、除了主動Call Loan外，財務機構有沒有其他風管措施？
假設你是財務機構老闆，你看到按揭申請人的物業已有三個按揭，按揭欠款為抵押物業市值九成，即是樓價少少調整，物業便會成為負資產，債仔斷供，銀行收樓有第一順位收回欠款，你就分分鐘全輸。好了，你會基於什麼原因批出按揭？

首先，就是要處理風險及回報關係，在全輸的可能下，風險自然要在價格(借貸的價格便是利息)反映。除此以外，為應對信用風險，還款期愈短愈好。結果這就是金管局總裁指出的情況：一般財務機構二按的營運模式，都是利率高、年期短。

跟着要面對「負資產」的風險。一般在查冊看物業有涉及多少貸款的抵押登記，如出現三個未註銷的有關登記，的確可以說物業「為三宗貸款的抵押」，即三 按。但除了借貸雙方，第三者其實不能掌握有關貸款除了物業外，是否有其他抵押或擔保人。換言之，單看市場有多少宗三、四按，有可能低估了有關財務機構的風 險遞減能力。早年流行的外傭貸款，就是以扣留護照待貸款全清時退還，作為風險遞減的手段。

當然，財務機構另一常見的措施便是較銀行更積極的「追數管理」；一旦延遲還款，財務機構(或其外判收數公司)的追魂追收電話必然較銀行的更急更密。

所以，主動Call Loan是追收欠款的手段，但不能算作風險管理措施，因為Call Loan失敗的結果就是全輸！反而財務機構其他的風管措施，包括其他抵押品、追數的管理，才是這行業的生存之道！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年4月7日

港版次按危機？

知名投資者及博客提及，香港樓市有大量涉及財務公司的三、四按，並一度預言細價樓狂潮將在數月內爆煲。數年前美國金融海嘯肇因於次按危機，香港的三、四按究竟有多嚴重？是否足以引發一場資產調整？

首先需要強調的是，三、四按不一 定是次按。所謂次按（Subprime Mortgage）是指，信用狀況較差之借款人的物業貸款；2008年之前，美國金融機構提供此類貸款，某程度上是美國政府鼓勵的結果。最終大量根本無力 負擔供款人士入市，而次按又在證券化後包裝為不同衍生工具發售，最終連鎖效應引發金融海嘯。

向財務公司承按 息率較銀行高
香港當然也有信用狀況較差之置業人士，如果他們未能在銀行取得貸款，往往會轉向財務公司申請按揭；此類按揭的確帶有次按的特性-借款人信用狀況較差、拖欠供款的風險高，利率亦會較一般銀行按揭為高。

不過此類按揭佔市場比重一向不 高，近年亦未見此類置業人士需求上升。近年財務公司如雨後春筍湧現，真正的原因，是當局收緊銀行的按揭；例如購買$1,000萬以上物業，銀行按揭成數便 只有五成。部分買家為減少首期支出，在向銀行承造五成按揭之外，便有充足動機向其他財務公司取得二按（至於是否獲一按銀行同意，那便是另一回事）。而所謂 大幅增長，亦只是相對於過去數字。根據統計，三按以上的貸款宗數，去年仍不足千宗，相對於本地房地產市場的規模，就算全數出現拖欠，亦不足以引發大規模調 整。

值得留意，為了減少首期（又或置業後重新增加現金比例）而向財務公司借貸的人，並不必然是信用狀況較差之借款人。

須承擔貸款風險 不會盲目借款
美國當年次按獲官方鼓勵（例如半 官方的機構樂意購買次按證券），風險由市場分擔（結果最終亦幾乎拖垮市場）。相對而言，香港提供二、三、四按的財務公司都需要直接承擔貸款風險，他們仍需 計算借款人的還款能力-一旦二按借款人破產，物業需要拍賣抵債，一按銀行將優先取回欠款。在此遊戲規則下，不見得提供二按的財務公司會盲目借款。

另外，有部分財務公司安排的「按 揭」，實質只是以物業抵押的短期貸款。例如年息接近20厘的貸款，以物業抵押之餘，據了解，還款期可短至數個月，整個設計主要為滿足業主短期周轉的需要。 此類貸款存在，顯示部分業主的確視物業為提款機，更甚者，部分物業1年內可能進行多於一次的套現；但亦表示，一旦業主出事，多於一宗的按揭，亦只會影響一 個物業。

總括而言，三、四按的存在，不一定代表借款人負擔能力有問題。不足千宗的三、四按，亦不見得一定會對樓市帶來嚴重影響。

原文刊於置業家居2015年2月28日 

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