「先住後付」如何影響新屋按揭申請

 發展商推出新盤都有不同的優惠，其中「先住後付」是甚為實際的一種；不過，選用此種優惠，對未來的按揭申請也會有不少影響。

說起「實際」，不少人可能會認為，折實價相宜便最實際。但在用家，尤其是換樓業主的角度來說，受限於申請按揭時的供款負擔要求，售價相宜有時也無福消受。小業主本身的自住樓仍有按揭在身，為新居申請按揭時，新居的按揭成數會受限、供款與收入比率的要求也較嚴格。個別新盤提供的「先住後付」安排，買家在購入單位，支付少量訂金、待物業落成即可入住，可以在指定的「佔用期」滿後，才完成交易。

 

新居按揭申請注意事項

對換樓買家來說，以上安排令他們有充足時間出售舊居，再為新居申請按揭，解決了換樓客難以通過按揭壓力測試的難題。不過，此類安排在新居按揭申請上最少有兩個地方要留意。

• 估價差價

其一是估價問題，先住後付本質上類似於樓花的建築期付款—以雙方約定的價格，在未來指定日子成交，買家需要申請按揭的話，也是在完成交易一段短時間申請。如果由簽署買賣合約至申請按揭中間，樓價出現較大調整，便可能出現按揭估價不足的問題，買家要完成交易，便要另行籌措資金應付差價。

• 優惠扣除

另一個問題是「先住後付」作為優惠，其優惠價值需要在申請按揭，進行估價時由樓價扣除。例如部份提供先住後付的新盤，買家由於未完成交易已入住，需要向發展商支付「佔用許可費」例如是樓價的5至10%。如果此等費用在完成交易時，賣方會發還予買方，那麼不論樓價升跌，此等費用都需要在按揭估價中扣除。例如單位帳面成交價是1000萬元，佔用許可費100萬元，完成交易時全額發還。在買家申請按揭時，即使樓價上升，物業的估值仍會是900萬，再按此計算按揭金額。

• 稅務安排

最後要留意稅務安排。假設持有舊居及購買新居的業主是同一人，在簽約購買新居時，從價印花稅仍會以第一標準稅率，即15%計算。不管新居先住後付的時間有多長，買家都需要在一年內出售舊居，才可申請新居印花稅退稅(退回第一標準稅率及第二標準稅率的差額)。

原文刊於經濟日報網站2023年3月29日

利率料橫行 對樓市影響中性化

 聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘，議息點陣圖顯示，美息接近見頂，本地樓市的一個隱憂亦會消退。但另一方面，美息在現水平大幅回落的空間不大，置業人士不宜期待2008至2022年的超低息環境重現。

去年港元拆息跟隨美息上升，是本地樓市調整的一大原因。2022年，銀行樓按利率由年初的1厘多，上升至年底3厘多的水平，而且去年底時，美息走勢仍不明朗。低息環境改變，而加息盡頭又難以估計，是大量樓市準買家轉趨觀望，成交萎縮的原因之一。

 

超低息環境難重現

今年首季市場對美息走勢的預期仍然反覆，2月以前，市場傾向認為美國通脹將受控，美息上調幅度收窄，其後聯儲局卻一度「放鷹」，暗示會持續加息。直到矽谷銀行出事，市場再度預期美息接近見頂。本周聯儲局把聯邦基金利率上調0.25厘，現為4.75厘至5厘。由於點陣圖顯示與會官員預期今年美息在5.1厘見頂，反映美息或上調多一次，幅度只有0.25厘。

對香港樓市來說，以上應算是正面消息——市場不怕個別因素輕微變化，最怕的是前景不明。3月份一手成交暢旺，部分原因可能是本地樓市參與者預期利率不明朗因素消退有關。

不過要留意的是，「不再加息」也不算是特別利好的消息。回顧2008年以來樓市的反覆上升，一個主要原因是極低利率的環境長期持續。按揭利率長期維持在2厘以下，低於一般住宅的租金回報，自然帶來龐大的自置物業及投資需求。

買樓收租不划算 樓價不上不落

而極低利率的環境無疑已經在2022年完結，可見將來，各大央行似乎也會極力避免無限量寬的貨幣政策。聯儲局本周的會後聲明表示今年內不會減息，而未來就算美息回落，預期也難以重現過去的零息政策。在聯繫滙率下，未來幾年香港按息或在3厘左右徘徊。

先不論辣招遏抑投資的效果，樓按借款成本在3厘左右，一般住宅租金回報率只有2厘多，定期存款又提供穩定3、4厘的回報，已令不少投資者打消買樓收租的念頭。展望未來，本地樓價可能有幾年進入不上不下的穩定期。

原文刊於置業家居2023年3月24日

評估後市勿只着眼於按息

 聯儲局會不會持續加息、他們對利率走勢的預期在本周分曉。利率走勢對樓市自然有重大影響，但卻不是唯一的主導因素。

現時市場普遍估計，聯儲局會在本周加息四分一厘，而港元最優惠利率較大可能維持不變。以上發展如果成真，預料會被本地市場解讀為──加息周期已經或將會見頂。未來加息導致按揭還款增加是「有限數」。消息料會刺激本周開售的幾個新盤成交。如果小機率事件──暫停加息成真，不管會後聲明如何，可以預期一、二手樓市成交量、成交價都會出現較明顯上升。

 

市場一般由幾層不同的參與者組成，直接從事交易的市場中人、活躍的投資者、一般人(自住用家)。在房地產市場，前者為發展商、物業銷售人員；中間一層傳統上是投資者，但因為印花稅、按揭限制等因素，此層較十多年前已經大為萎縮。前兩者會是較留意市場變化的人，而一般自住買家，平時可能並不會留意太多經濟消息，心態上仍會以為利率持續上升，不利樓市。他們可能要等待更明確的訊號，才會改變固有的認知。

所以，雖然市場中人可能已預期利率見頂，但仍要等待夠多的一般人的認知轉變，我們才會看到樓市明顯轉勢。聯儲局的決定，正正是此類足夠明顯的訊號，因此本周的議息結果，對本地樓市的發展，自然十分重要。

但要留意的是，就算聯儲局「放鴿」，一般人的認知也只會由「利率持續上升」轉變為「利率不再上升」，未必足以推動更多自住用家作出入市決定。

宏觀而言，聯儲局放慢加息，原因在於美國個別銀行出現問題，不管的話，問題會蔓延。先不論停止加息甚至再量寬是否可解決問題。今次銀行出現，很大程度上是美息長期歸零，再突然在一年內大幅加息的結果。經過此教訓，預期美國聯儲局再推極低息政策的可能性偏低。估計較大可能性是美息(及港息)會在窄幅度橫行一段較長時間──過去極度低息刺激樓市的情況較不可能重現。

其次，可能因為手上存貨較多，近期開售的新盤，定價上都較為保守，一般較同區半新盤仍有折讓。年初市場估計今年可推出新盤較往年多1萬伙，就算新盤銷情維持暢旺，市場也需要時間消化，將制約一手樓價升幅。此情此景，除非利率因素有更激烈的變化，否則對樓價的刺激作用未必太大。

原文刊於信報網站2023年3月21日

高才通對樓市刺激效尚待證明

港府新推出的高端人才通行證計劃剛2個月，已接獲逾1.4萬宗申請，批出逾9,600宗。如果全年走勢維持，可望直接推動本地住屋需求。但此計劃中長線是否可為樓市帶來穩定支持，仍有待觀察。

近幾年香港移民外地的情況增加，單計人口淨移出，2021、22兩年間已有8.7萬人。人口減少，對樓市是不利因素。而高端人才通行證計劃（高才通）似乎是政府對人口問題的答案。

高才通之下，有三類人合資格申請，包括前一年年薪250萬人士、在全球百強大學畢業、之前5年有3年工作經驗人士；或之前5年在全球百強大學畢業，但未有3年工作經驗人士（第三類申請有名額限制）。

 

若取永居身份  可望帶動置業需求

計劃推出2個月，已接獲1.4萬宗申請，批出逾9,600宗；如全年走勢持續，每年可望為香港補充5、6萬名專才。宏觀而言，可補充香港的勞動人口。微觀而言，由於非永久居民在香港購買住宅要支付30%的印花稅，此些專才即使來港也不會立即購買物業，但如他們決定長期在香港發展，應該會立即刺激香港住宅的租賃需求；長線而言，待他們取得永居身份，可望帶動置業需求。

但要留意的是，2個月的數據未必反映長期的走勢：合資格申請人可能集中在計劃新推出推出的時間申請。尤其是第三類申請人，因為名額有限、先到先得，可能會在計劃推出初期申請。換言之，未來「高才通」是否可長期維持每月7000宗的申請規模，有待觀察。

其次，因為申請的成本不高，不排除有部分合資格專才只是嘗試申請，把計劃視為人生規劃中的一個備案，未必單單因為申請獲批便作出來港工作的決定。

高才通開局好　實際成效有待觀察

值得留意的是，過去類似的計劃一般要求申請人已獲香港公司聘請，再向入境處申請工作簽證；高才通並未要求申請人先獲本地公司聘任，可以先行來港再找工作。現階段大家看到批核的比率高，可能因為資格簡單明瞭，但此些專才是否可在香港找到合適的工作、是否願意承擔較高的住屋支出，此些都有待時間證明。

總結而高，高才通有一個良好的開局，令市場看到了一個新的住屋需求來源。但計劃是否會為香港房地產市場提供穩定的需求，現時仍是言之尚早。

 原文刊於經濟日報網站2023年3月15日

SVB事件的漣漪效應

 兩星期前，美國聯儲局仍就利率政策發放鷹派言論。但上周矽谷銀行(Silicon Valley Bank，SVB)出事後，市場對聯儲局的加息預期全面降溫；對3月的加息預期，由半厘下調至四分一厘，全年利率峰頂的預期大降，甚至估計年底美息將轉向下跌。美國一家銀行出事，可能引發支持本地樓市的漣漪效應。

無庸諱言，去年美息帶動港元拆息上升，是觸發本地樓價調整、成交量回落的一個主要原因。踏入2023年，因為美國通脹數據穩定，市場一度預期美國加息步伐將放緩。但3月初聯儲局持續放鷹，認為美國就業數據強勁，需要持續加息。令市場一度調高美息上升的預期。

 

不過，SVB等銀行出事，似乎表示美國的銀行體系有其弱點，未必可再承受更高的利率。要避免更多銀行出現類似SVB的問題，聯儲局勢必要放慢加息步伐，甚至有需要提早減息。現時市場的估計，由現時至7月，有4次議息會議，聯邦基金利率可能上調三次，估計0.75厘，而年底前美息可能開始下調。

回看香港，港息方面，由於現時銀行體系結餘只有700多億港元，估計美息上升的話，港元最優惠利率跟隨上調的幅度會較過去為高。例如現時至7月，美息如上升0.75厘，估計港元最優惠利率或上調0.5厘。此幅度不算太高，料利率微升不會影響正在復甦的樓市。反而是市場開始預期利率在年底轉向下調，可能會推動在觀望的準買家提早作出入市決定，如市場沒有太多壞消息，料今年的住宅成交量可望回升至正常，即一手成交全年可達1.5萬宗，二手約4.5萬宗的水平。而樓價方面，受限於發展商手上存貨較多，即使市場氣氛改善，亦未必有太大的上升空間。

原文刊於信報網站2023年3月14日

印花稅調整 業主甩名成本降

 政府在新一年的《財政預算案》調整了印花稅的稅階，令「首次置業」人士購買「上車級」住宅時的印花稅支出大減。措施雖然未必會即時刺激大量用家入市。但中長線而言，預料會增加投資者入市的比例。

以上說法聽起來有點奇怪，政府調整印花稅階，應該只有「首次置業人士」受惠，又如何會刺激投資需求？原因在於「首次置業」的定義，官方對首次買家的定義是在「現時未持有本地住宅物業」人士，如果他們同時是香港永久居民，購買本地住宅物業時，便按「第二稅階」支付印花稅。在新稅階下，首置人士購買600萬元以下物業，較之前節省起碼25%的稅金支出。

傳統上，多數夫婦入市，會以「長命契」方式聯名持有物業。直至2013年，港府引入雙倍印花稅(在2016年「加辣」，稅率統一為樓價15%)，令業主再購買住宅物業時，需要支付較高的印花稅，市場習慣才開始轉變，多數初次置業的夫婦會以單名購買物業，以留下一個「首置」名額，待未來入市時，可節省印花稅支出。

 

而對於早年以聯名購入自住物業、計劃購買第二層物業投資的夫婦來說，市場亦發展出新的慳稅策略，以轉讓業權方式，由一方收購另一方的業權，令伴侶不再持有物業。無業權的一方購買另一套物業時，便可用「第二稅階」付稅，節省大批支出。

以夫婦二人聯名持有一個樓價600萬元物業為例，太太將自己持有的一半業權(市值300萬元)轉讓予丈夫；由於是直系家屬之間的轉讓，會以第二稅階計稅。在稅階調整前，丈夫應繳稅為樓價1.5%，即4.5萬元。稅階調整後，應付稅費降至100元。完成交易後，太太便非業主，購買另一個物業，只需以「第二稅階」(最高稅率為樓價4.25%)支付印花稅。此程序坊間習慣上稱為「甩名」。相對於「甩名」之前，有樓在身的業主購買第二套物業，需付樓價15%稅金。

因此，是次政府調整印花稅階，受惠的除了是真正的首置用家，也包括可以將業權轉讓予家人的「第二次首置」人士。在市場氣氛正在改善的當下，預計會刺激一定數量的聯名業主，以「甩名」方式取得首置身份，購買家庭第二套物業投資。

現實中「甩名」的手續並不麻煩，較大的阻力來於按揭，以上文為例，如果夫婦二人聯名持有一個物業，而物業尚有未償還的按揭債務，在轉名至一人持有物業時，便需要償還原有的按揭。單名業主要再申請按揭，仍然需要通過按揭壓力測試的申請。如果單名的業主收入不足以通過壓測，一般銀行都可以接受夫婦以一方名義持有物業，第二人作擔保人的方式申請按揭；當擔保人以首置身份再入市時，雖然可以節省印花稅，但按揭擔保人的身份會影響他購買其他物業時的按揭成數及壓測要求。由於有按揭方面的限制，預期「甩名」成交會增加，但規模有限，不會刺激樓價明顯上升。

原文刊於信報網站2023年3月7日

新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(下)

 上星期本欄提到，新盤準買家在考慮是否申請由發展商安排的新盤按揭時，除了參考新推出的「財務計劃作業備考」，也有不少地方需要留意。本周我們嘗試列出一些選用新盤非銀行按揭時的注意事項。

先重溫一下，銷監局新推出的要求，包括發展商向買家提供一份就財務計劃的獨立「資料文件」。其實，現時新盤非銀行提供的財務計劃都要在價單中列出，「資料文件」只是就字體格式另有要求、另外要求發展商口頭提醒，準買家如有疑問，應向貸款機構直接查詢。

 

「資料文件」有助於準買家更清楚閱讀財務安排，但不能保證準買家在閱讀之後就了解財務安排隱藏的風險。就算準買家向貸款機構查詢，一般人亦未必有相關知識提出適切的關鍵問題。

對準買家來說，其實有幾個問題是較為關鍵的：

一、貸款機構的審批標準，例如對供款與負擔比率(每月按揭還款相對於收入比例)的具體要求；又或者更直接，如購買某個單位，申請指定財務安排，需要的最低收入標準是多少？

二、對於「入息」的計算標準，例如年尾花紅、佣金等是否當作收入？自僱人士的入息計算標準又如何計算？

三、供款與入息比率中，「每月還款」的計算是以優惠期內，抑或優惠期後的利率為準？是否會計算其他債務的還款？

四、貸款機構需要申請人提供什麼入息證明？

五、信貸評級是否對貸款申請有所影響？

其次，準買家宜要求貸款機構提供一份「本金利息清還表」，假設按揭貸款獲批，列明在當前利率下，優惠期內及優惠期後，每期還款中償還本金、利息的金額、每期還款後的未償還按揭本金餘額等。我們亦建議準買家，要求貸款機構計算，當市場利率上升時，每期還款中的本金、利息變化。

一般新盤的非銀行按揭，都設有初期還款較低的優惠。準買家手持本金利息清還表，可預算在按揭優惠期完結後，未來每期還款是多少、屆時如果要申請轉按，原有按揭尚有多少未償還本金等。

最後，準買家也要留意，如果選用「建築期」付款，而付款安排涉及發展商財務安排，當物業落成期間，如遇上樓市調整，即使入息、審批等都沒有問題，也可能出現按揭估價不足的風險。當估價不足時，買家可獲的樓按成數不變但額度減少，便需要另行籌措資金，以完成交易。

原文刊於信報網站2023年2月28日