2016年12月28日 星期三

按揭負利率年代告終

市場仍在討論下年美息會上升多少、港息會否跟足;但一個利好樓價的因素或許已在不知不覺間消失。過去數年樓價屢壓不倒,原因之一是按揭利率低於通脹率,亦即所謂「按揭負利率」/「實質負利率」現象,但按揭負利率的年代,可能已經告終。

當貸款的名義利率較通脹率為低時,便叫「實質負利率」。意味銀行賺取的利息不足以彌補通脹損失,幾乎可說是貸款人貼錢予借款人。反過來,也意味借款人處於較有利的位置,理論上會刺激借款投資的需求。

政府統計處公布,11月綜合消費物價指數按年升1.2%;剔除政府紓困措施影響的基本通脹率為2.1%。與過去2年的通脹率4.4%及3%比較,可見通脹有持續放緩的趨勢。而在11、12月,一個月拆息反覆上升,至上周五報 0.70482厘。近幾年以H+1.7厘取用的H按,利率已高達2.4厘,一般會轉用鎖息上限(多數為2.15厘)供樓,按息技術上已高於基本通脹率。

新批按揭實質利率將處正數水平
當然,近月拆息上升,但新造H按的利率亦由年初的H+1.7厘,下調至近月的H+1.35厘,以此優惠條件取用的按揭,實質按揭利率仍為負數。不過,展望明年,在美國加息,美元回流美國、中國亦可能收緊兵貨幣供應以應付人民幣貶值的情況下,預期香港貨幣增長將放緩,通脹將持續偏低。另一方面,預期本地利率將隨美息上升,一來一回,新批按揭的實質利率將全面處於正數水平。

補充一下:2010年前後,當時新批按息一度低見H+0.7厘水平,當年取用按揭,一直未賣樓/轉按的業主,其貸款的實質利率仍處負數。但此類個案存在,對大市趨勢影響不大:影響入市決定的,是當前新批按揭的利率,與過去批出的利率有多低無關。

按揭負利率年代告終,不一定代表樓價將回落:畢竟利率仍處偏低水平,尤其是新樓供應仍然緊張,按息略為回升,對樓價的衝擊不會太大。但估計美息上升的環境會持續數年,而本地通脹在中國增長放緩、資金回流美國的情況下,料會維持偏低。現時入市,不宜預期在數年內會有可觀升幅。

原文刊於經濟日報網站2016年12月28日

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2016年12月27日 星期二

A貨、維權與樓市

近日看到一則有趣新聞,話說某內地車廠,生產一款運動型車(SUV),外型酷似保時捷同期產品;保時捷大概已循法律途徑解決這種侵權行為,但內地一眾「波子車主」,卻自行發起行動,包圍土炮車廠的銷售中心抗議。原因據說是波子車主多次被人問及,是否買了A貨的國產車,然後自行貼上保時捷的標誌。明明是名車富豪的絕配,卻被誤認為充大頭鬼,難免氣結。

跟心理治療師阿寬談起,他說類似情況根本數不勝數。內地過去也曾出現過新樓盤開售,單位因應市況調整減價,引來舊買家包圍售樓處抗議的事件。在香港,發展商將新盤餘貨減價,之前的買家大概只會自嘆倒楣認命,鮮有所謂群眾聚集、抗議。至少在上一個周期,樓價大跌的年代,香港都未出現過舊買家抗議發展商減價的事件。

小市民動輒以群體行動「維權」似是現代社會產物,但這含混不清的所謂中國特色維權,或者反映內地社會在公共空間中一種心理反射:法冶信心問題。
在法冶的社會,守法的普遍性並不是出於不守法的後果,而是守法帶來「肯定的公平」,這種公平並不是預定的後果,而是侵權和維權間有合理和清晰的待遇及程序去為控辯各方找出入罪或脱罪的理由。所以公義的尋求就如人人都坐一模一樣的椅子,做相同的事情;同時,講法治的社會並不主張自救,皆因大眾相信政府可令法律公正執行。因此,不守法行為只是現代社會的極少數,眾人在法治裏,各安其位、各適其所。

在經濟學角度看,當不守法的機會成本低於守法時,前者便再不是少數,又如果執法部門以偏頗的面向對待所謂超然特權階層,不同層次和不確定的違法行為,將成為機會主義者追求多而又普遍的「尋租行為」,亦即謂貪腐的官、商、黑、民勾結。
阿寬再說國內人是否因法治的信心問題而出現如上的自救行動,他沒法求證,但在香港如發生A貨事件,應該沒有人認為法律無用,需尋求自救、要以行動伸張正義。如「自救」是類似執行私刑的踩線行徑,這反過來肯定會被法律所制裁!法律畢竟是對事不對人。

樓市自力拯救的政治考量
國家主席習近平早前提出「房屋是要來住,不是要來炒的」的講法。乍聽這種說法十分正路,無甚特別。任何政府也不會說:「房屋是要來炒、不是要來住」或「房屋既可住、也可炒」的。但煞有介事,由國家元首曉諭國人「不可炒住房」,背後反映非自用的房屋交易已達相當嚴重程度。

各地政府都會限制物業炒賣,原因主要是避免資金過份集中,當樓市泡沫爆破時,嚴重影響經濟及民生。在中國,除了經濟因素外,亦多了政治考慮:民間資金過份投入樓市,當樓價急回時,影響卻遍及經濟、銀行體系,甚至會引發群眾聚集,進而蠶蝕社會穩定。此所以「房屋不可炒作」的告誡,不是由負責經濟的部長或國務院總理提出,而是勞動國家主席出馬。

對中國政府來說,較理想的樓市局面是移居城市的人口都可購入可負擔的住宅。樓價不要急升,引來無殼蝸牛埋怨,但也不可暴跌,引來一眾小業主維權抗議。此條鋼線當然不好走,但以中國的政治體制、政府掌控的資源,其控制樓價的效率或可望比其他類型的政府稍高?
或者有人會說,「樓價穩定、控制炒風」那是中央政府的想法。地方政府為了自身經濟利益,有動機不理需求,盲目興建新樓,弄得「鬼城」處處;同時,也可能有地方政府認為樓價高企可帶來財富效應,對穩定樓價的政策陽奉陰違。這些可能性當然存在,但當樓價影響政權穩定時,情況便完全不一樣,看看那些為名車維權的市民,再類比此群眾規模到海量住房家庭中,中國樓價如香港於1997年後下跌七成,可以想像其噪動必然驚人,甚至嚇人。

2017年,美息回升、美元強勢,政治素人特朗普就任美國總統,行事難以預期。來年肯定是多事之秋,但正是如此,可以預期北京會出盡洪荒之力,穩定中國的樓市。中國整體的經濟及樓市如果處於較為穩定的局面,香港樓市這個小池塘亦難興波瀾。穩定房價,已是維穩主義的重中之重。

原文刊於信報網站2016年12月27日


2016年12月25日 星期日

細數加息影響

聯儲局繼去年12月之後,今年12月再上調聯邦基金利率0.25厘;更預言明年將再加息三次共0.75厘。先不論來年美息是否可以順利上升、本地最優惠利率又會否跟隨。如果按息在上升0.75厘,究竟在各方面會有多大影響?

每月供款增加 償還本金速度下跌
按息上升,一般人意會到的最直接影響便是每月供款增加。以每$100萬貸款,25年還款期計,如利率由2.15厘升至2.9厘時,月供會由$4,312,升至$4,690,上升$378。
較少人考慮的是供款中的息、本償還比例也會變化。同樣以$100萬貸款,25年還款期計,利率為2.15厘時,月供$4,312,首月還款中有$2,520為還本,$1,792為還息。當按息是2.9厘時,月供$4,690,首月還款中有$2,274還本,$2,417還息。換言之,加息之後,每月供款多了,但償還本金的速度卻下跌。

按息上升,如果壓力測試的標準不變,同等收入的申請人,獲批的按揭金額上限也會減少。以無其他按揭及債務,月入$3萬的申請人為例;當利率為2.15厘,選用最長的按揭年期即30年時,可借入的按揭金額上限是$3,296,544,月供$12,433,佔月入41.4%。當按息上升3次,到2.9厘時,同樣是30年還款,可借入金額為$3,034,714,月供$12,631,佔月入42.1%。

平均供款負擔升幅視乎標準供款負擔方面,以港府經濟報告常提及的「按揭供款相對入息的比率」,如樓價維持不變,加息後將進一步惡化。2016年第三季,上述比率為59%。此數字以45平方米住宅、七成按揭、20年還款相對於私宅住戶入息中位數計算而來。第三季的私宅住戶入息中位數為$35,550,推算下來,政府統計的45平方米物業樓價約$584萬,七成按揭,貸款為$408.8萬,按息2.15厘,月供約$20,973,供款即為私宅住戶入息中位數59%。如入息中位數及樓價不變,而按息上升0.75厘至2.9厘,月供為$22,468,供款相對於入息比率升至63%。

同等收入下 獲批按揭金額上限減谼
但正如不少人提出,上述供款負擔為重重假設後的計算結果(處於入息中位數的家庭,如果購買某類住宅,並以指定條件計算按揭後的供款與入息比率)。供款佔月入59%,事實上不可能通過壓力測試及獲銀行批出按揭。而根據金管局統計,2016年9月新批住宅按揭貸款的平均供款與入息比率為34%。以9月份新批按揭貸款平均金額$343萬,還款期310期,利率2.15厘計,月供為$14,430;借款人平均月入為$42,441。

如果金管局的壓力測試標準在加息後維持(現時按息加3厘,供款逾月入六成);新批按揭的平均供款與入息比率只會以極緩慢的速度上升。原則上,此數字亦永遠不會高於五成。
宏觀而言,加息無可避免令同等收入之下,可負擔的按揭金額減少。但另一方面,估計壓力測試的標準暫不會放寬,即使加息,真正獲批按揭的借款人,平均供款負擔倒不會見明顯上升。

原文刊於置業家居2016年12月24日

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2016年12月21日 星期三

拆息上升 難改H按主導地位

近月銀行拆息持續上升,星期二的一個月同業拆息報0.675厘;過去幾年新取用的拆息按揭(H按),部分應己觸及「鎖息上限」。H按相對於P按的優勢開始減退,選用H按的比例可能回落,但短期內難以扭轉H按主導的局面。

今年年中起,多家銀行下調新造H按的利率,由H+1.7厘,逐步下調至現時約H+1.35厘水平;吸引大量原有按揭已過罰息期的業主轉按。7月之後,新批按揭中H按比例已升逾9成。但近日拆息上升,H按相對於P按的優勢已漸漸收窄。現時本地銀行有不同的最優惠利率,分別為5.25厘及5厘,即俗稱的「大、細P」;最優惠利率為5厘的銀行,P按下限為P-2.85厘:最優惠利率為5.25厘的銀行,P按下限為P-3.1厘,即實息均為2.15厘。

以今年中之前,一般新造H按為H+1.7厘計,按息應為2.375厘;不過,絕大多數銀行會為H按提供以最優惠利率為準的鎖息(Cap Rate)上限,鎖息一般等同於P按的最佳利率;以使用大P的銀行而言,即為P-3.1厘,現為2.15厘。當拆息上升,令H按利率高於鎖息時,便以鎖息供樓。換言之,即使H+1.7厘已升至2.375厘,但供款會以2.15厘計算。當然,日後最優惠利率上升的話,鎖息的「上限」亦會隨之上調。

拆息升 H按相對於P按的優勢減少
雖然鎖息的設計抵銷了拆息波動的風險,但無疑拆息上升,已令H按相對於P按的優勢減少。即使是近日新批的H+1.35厘優惠,在拆息上升後,實息已達2.025厘,僅比標準的P按低約0.125厘;相對於2、3個月前,H按與P按息差一度高達半厘,可謂不可同日而語。

如果拆息進一步上升,例如新批H按仍為H+1.35厘,但一個月拆息升至0.8厘以上,H按實息便高於2.15厘。如果P不變的話,H按的優勢不再,相信H按佔新批按揭的比例將回落。

不過,在借款人角度考慮,即使H升至0.8厘以上,如果銀行開出H+1.35厘,鎖息P(大P,即5.25厘)-3.1厘的條件,而P按是單純的P-3.1厘的話,理論上借款人選H按仍是較有利。原因在於H+1.35厘與P-3.1厘是低者為準;萬一未來H回落,借款人在某些月份的供款仍會輕微減少。
另外,有評論指,銀行處理H按的成本較P按為高,隨拆息上升,部份銀行或會順勢收回H按產品。不同銀行有不同的策略,當然不排除個別銀行會趁機行事,減少批出H按比例。但H按一如神話中的潘多拉盒子,易放難收。即使稍後業界巧合地各自減少批出H按,只要市場競爭一日存在,仍難免他日會有銀行在需要爭奪市佔率時,再推H按產品。

綜合而言,H按與P按的實息拉近,萬一拆息升勢持續,H按的使用比例亦將減少,但H按比重較高的情況仍難扭轉。

原文刊於經濟日報網站2016年12月21日

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2016年12月20日 星期二

港息上升後壓測標準會否改變?

美息上調0.25厘,本地銀行暫未上調最優惠利率。但聯儲局官員已預期,明年美息再上調三次,合共0.75厘,一般估計會帶動香港最優惠利率上升半厘。加息除了影響小業主供樓支出外,亦引起另一個有趣的問題:申請按揭的壓力測試要不要調整?

對於未持有或擔保其他按揭物業的申請人來說,為自用住宅物業申請按揭,供款與入息比率上限為50%;假設利率上升3厘的話,供款與入息比率上限為60%。2010年金管局當初推出壓力測試,曾提及原因是利率處於特低水平,樓價持續上升令各項負擔指標上升,銀行風險增加。在利率特低情況下推出壓力測試,可說是提醒置業人士,利率不會永遠低企,並為借款人預留一定的緩衝空間,應對日後利率正常化。

一旦港息上升,便代表利率離「正常」水平愈來愈近;那麼,壓測的標準應否相應降低?例如最優惠利率上升半厘後,是否應把壓測標準相應調整至現行利率上升2.5厘,供款與入息比率上限為60%?

原則上,如果認定按息5厘是正常水平,當市場按息逐步上升後,壓力測試的標準應該相對放寬。問題是又有誰可以斷定按息不會在另一個方向上偏離正常?當我們經歷過按息持續8年維持不正常的偏低日子,如何保證他日按息長期偏高的日子不會來臨?在監管機構角度考慮,似乎維持壓測標準不變會較為保險。

如果壓力測試的標準不隨利率上升修訂,一個明顯的影響是借取同額按揭,要求的收入會愈來愈高。以借取400萬元,還款期30年為例,如現在利率為2.15厘,通過壓力測試的收入要求是36402元。如按息升至5厘時,而壓力測試完全取消,只要求供款不逾月入一半的話,月入43486元即可;相反,如果壓測+3厘供款不逾月入六成的要求不變,月入要48918元才可通過要求。

持平而言,隨港息上升,按揭壓力測試標準放寬與否都不難找到理據支持。但以風險管理角度看,壓力測試標準不放寬的機會似乎較大一點。樂觀看,此意味未來實際取用按揭的借款人,供款負擔會維持在四成多的水平,應對樓價及經濟波動的能力較高。但悲觀而言,如果加息後壓測標準不變,樓價又未見明顯回落,便意味上車、換樓的門檻更高,更多家庭會望樓興嘆。

原文刊於信報網站2016年12月20日

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2016年12月14日 星期三

梁振英不連任怎會利好樓市?

上周五特首梁振英表示不爭取連任,當天投資市場出現十分有趣的變化,地產股全面上升。一般解讀認為,梁任內大幅增加土地供應、推出多項辣招遏抑樓價,他放棄出選,市場憧憬下屆政府改變有關政策,刺激地產股上升。不過,對於特首換人,可望減辣的預期,似乎過於一廂情願。

試想一想,你會不會因為梁特首不受歡迎,從而推斷下任特首會收回由梁特推出的限奶令,甚至放寬內地孕婦來港產子?不會吧?
無容諱言,梁特首的民望長期偏低,由其推出的政策,似乎都遇上重重阻力。但如果細心留意,部分由現屆政府推出的政策,整體上甚受社會歡迎—例如公共交通的長者優惠、限奶令及限制內地孕婦來港等;幾乎都在沒有多少爭議下落實,而且持續執行。

與樓市相關的措施方面,本屆政府推出的措施集中在兩方面,其一是以增加印花稅方式,加大炒家、投資者的買賣成本;其次是增加土地供應。
政府多次推出辣招,地產界內似有微言,地產代理更曾組織集會要求減辣。但客觀而言,由傳媒進行的民調顯示,一般人對政府遏抑樓市甚為支持。如果明年樓價未因外圍因素而見明顯下調,新一屆政府上場,似乎也沒有理由減辣。

在土地供應方面,特首換人的影響更值得斟酌。無疑現屆政府其中一項「迎難而上」的重心工作是增加土地供應;而此方面的工作亦引來不少質疑。問題是,現時不比第一任特首董建華提早卸任的情況,沒有理由預期接任人會放慢手腳,減少開發土地的速度。

轉向收緊土地供應可能性微乎其微
董建華上任時提出八萬五建屋大計,增加土地供應,卻遇上亞洲金融風暴,樓價下跌。其後八萬五無疾而終,曾蔭權接任,土地供應態度180度轉向至收緊,埋下近年供應不足的遠因。現時的樓價卻是處於高峰,無論任何人接手,都需要向社會交代如何處理,轉向收緊供應的可能性微乎其微。
相反而言,社會撕裂之下,部分人會有「逢梁必反」的傾向(例如梁振英在FACEBOOK貼上任何內容,包括探訪長者,一樣會換來數以百計的「嬲嬲」);同樣地,梁氏任內增加土地的建議,總會換來大量質疑,努力可謂事倍功半。未來換一個特首,或可望避免類似的情緒性對抗情況持續,反而減低增加土地供應的難度。

不管你是相信官方說法,即梁特首因照顧家庭而放棄連任;又或流行的解釋:北京亮紅燈。梁氏之放棄連任,並非出於樓市措施;不管下任特首是誰,本身難有足夠誘因大幅改變相關措施。相反,部分因梁廢言的情況可望隨梁氏離任而消減,反而多少有利於新一屆政府開發土地。

原文刊於經濟日報網站2016年12月14日

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2016年12月13日 星期二

轉個角度的「醒覺市」

港府加辣後,部分資金轉投印花稅較相宜的車位,推高了車位的成交價。港島一個新盤的兩個車位以約900萬元成交,有指價錢都可以買一個太古城單位了。此是典型的本土視野,以本地住宅價格作為比較車位價錢是否合理的座標。很少有人想到,其實市場有大批買家,衡量價值的座標體系完全不同。

近日資金追捧車位,令車位租金回報率開始下跌,平均只有2、3厘水平。以本地視野看,投資車位的吸引力開始下跌。問題是,換一個視角,結論可能完全不一樣。

假設你是來自內地的投資者,你偏好投資房地產,考慮租金回報時,你比較的回報率,便未必是香港的車位與香港的住宅單位。原來內地的大城市,例如北京和上海,住宅租金回報率只有約1厘。座標一轉,香港的車位及單位的回報率,看來便相當吸引。更重要的是,資金來港,可能意不在租金回報──雖然不少香港人認為一國兩制日漸變調,但對很多內地人來說,香港仍然有莫大吸引力──資訊及出入境仍然自由、特區護照遠較中國護照方便、食物大致安全、資金流動自由方便配置,以及空氣污染問題比北方好得多。

港人習慣擁有或視為平常的制度優勢,內地人雖不宣諸於口,卻甘之如飴。

新港人遍及全階層

當然,港府加辣後,內地人在香港購置住宅,印花稅支出高達樓價30%,不可謂不高。但需留意,有大量新香港人已經取得永久居民身份,置業毋須付高額稅費;不過,他們的視野和衡量價值的座標,卻是一時三刻難以改變。

一般港人日常用語,把1997年主權移交後移入的稱為新香港人,保守估計,佔人口比率大概在八分一左右:單程證每年來港人數4、5萬人,20年下來總數約100萬人。2003年後,港府推出輸入優才計劃,至2015年底,累積共83685名內地人才由此途徑來港。

另一個投資移民計劃於2015年終止接受申請,至2016年6月,有29366宗申請獲批;其中,28564宗獲批個案為已取得外國居留權的中國籍人士。再加上2008年港府推出非本地畢業生留港/回港就業安排,中國內地來港畢業生可留港12個月,有工作的話可持續留港,2015年港府估計已有16萬人由此居留香港。

以上幾個計劃的留港人士,住滿7年即成永久居民,這些專才和本地大學的內地生,有多少人最終會留下長期定居,難以估計,但他們涉及由草根至富豪的各階層,在港工作或留學,已經即時增加住屋需要,未來如決定定居,亦將進一步推高私樓需求。

排外的時效謬誤

最後也要考慮一批另類的香港人,法律上在香港出生的華人就是永久居民,2004至2012年有近19萬父母均非香港人的雙非嬰在香港出生,其後港府以行政手段減少內地孕婦來港,數字才告下跌。這批雙非嬰的父母,未來可能以家庭團聚理由以單程證來港定居。要留意大部分雙非家庭家境其實不錯,在大陸都是中產階層;此類家庭未來可能進一步改變新來港人士的住屋需求。

有人說,眾多專材和投資計劃,加上內地生留港,背後有政治原因,是耶非耶,可另外討論。單純由經濟角度考慮,內地移民為人口增長主要來源的情況已成定局。土生土長香港仔眼中的天價成交,在新港人心中卻可能是價廉物美。評估未來樓市走向時,人口結構的變化已是難以忽略的因素。

過去10年,新香港人數量大幅增加,相信只是開始,在往後這些新晉將涉足經濟以外的政冶和社會轉化。所以今天「港獨排外」被廣泛認為只是偽命題,筆者認為,真正原因不在於獨立可不可能或成不成事。而是一葉輕舟的時不予我,一切都不復返罷了!站在現實主義立場,與其講獨,不如討論新舊港人如何整合、融合、又或是契合才對?

原文刊於信報網站2016年12月12日

2016年12月7日 星期三

優惠期完結的二按衝擊

本月聯儲局議息,市場估計美息將上調;而且來年美息有機會再上升2、3次。面對利息上升,一般認為香港近年為按揭申請引入了壓力測試,港息稍為上升,對供樓業主的影響應該不會太大。對多數業主來說,壓力測試的確為他們準備了應對利息上升的緩衝空間,但對近年選用發展商高成數按揭入市的買家來說,情況便會較為複雜。

在2009年金管局開始收緊按揭後,一手發展商陸續推出二按,甚至整筆一按,為買家提供低首期入市方案。不過,發展商的利息成本無可避免比銀行高,即使發展商以貼近利息成本推出一、二按,對一般用家來說利率仍是太高。演變下來,最常見的折衷方案便是發展商在供款初期提供貼近銀行按揭的特惠利率,2、3年後才恢復正常息口。如果買家在兩年前取用一筆發展商一按,現時又會面對怎樣的情況?

以一個2014年推出二按的新盤的真實個案為例,單位折實價800萬,銀行一按480萬元,還款期30年,當時利率為H+1.7厘;二按30%,還款期25年,利率首2年為P-2%,其後為P(P為細P,即 5厘)。

一按的還款會隨拆息上落,但過去2年一個月拆息大致維持在0.25厘水平,以平均按息1.95厘計,一按每月供款為17,622元;2年下來,一按未償還貸款約為456萬元。

二按借款共240萬元,首2年利率為3厘,每月供款10,408元。2年下來,二按未償還貸款為225萬元。現時一、二按的未償還貸款約為681萬元。二按的優惠期完結後,屆時利率會升至5厘,供款會增至13,751元;二按部分的每月支出增加32%。

要留意的是,上述計算未計及最優惠利率上升的影響。如最優惠利率隨美息上升,供款支出會進一步擴大。

物業購入未過3年的額外印花稅徵收期,現時成交不多。假設物業隨大市升值,現時樓價應在880萬元水平。業主要應對二按利率上升的風險,其中一個部署是轉按—將整份按揭轉至銀行,理論上便可減少利息及供款支出。
問題在於,樓價880萬元物業,現時銀行按揭成數上限為60%,貸款額上限500萬元。880萬元物業,可借入上限為500萬元,比一、二按未償還餘額,尚欠181萬。除非業主另行籌措資金,否則轉按難以實行,唯有繼續支付較高息率的二按。

值得慶幸的是,此類涉及銀行一按的正規二按,由於總貸款成數高於標準成數2成,在當初申請按揭計算壓力測試時,會要求一、二按在優惠期後的總供款不可高於月入45%,而加息3厘,供款不可逾月入55%。除非業主收入明顯減少,否則應有一定能力應付優惠完結的二按。
不過,面對優惠期完結及市場利率上升,會不會令部分業主改變持貨策略,仍然值得市場留意。此外,上文提及的二按,由於有壓力測試機制保護,優惠期完結加上利率上升的影響仍然有限;但2年前興起的發展商一按,部分不要求買家通過壓力測試,影響便可能更大。

原文刊於經濟日報網站2016年12月7日

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2016年12月6日 星期二

拆息持續上升 樓市影響暫輕微

今個月美國議息,市場一面倒估計聯儲局將上調聯邦基金利率0.25厘。雖然多家本地銀行認為本港最優惠利率未必立即跟隨美息上升;不過,與多數業主供樓支出更相關的拆息,卻早已展開升浪。

今年10月以前,銀行同業拆息表現較為穩定,年初時曾低見0.2厘,其後大致維持在0.3厘以下水平。但拆息近月卻急升,一個月拆息在星期一上升至0.5厘水平,較年初上升約30點子。
近年新批按揭中,逾九成以拆息為基準,雖然今年以來最優惠利率一直維持不變,但拆息上升,卻代表有大量業主每月供款上升。

今年中以前,一般新造拆息按揭的利率為拆息加1.7厘,在年初時,H+1.7厘即供款利率大概為1.9厘;在一個月拆息升至H+0.5厘後,H+1.7厘便是2.2厘。

當然,由於現行絕大多數H按產品設有鎖息上限機制,一般設定為P-3.1厘(以「大P」,即5.25厘為準;採用「細P」,即最優惠利率為5厘的銀行,H按的鎖息一般為P-2.85厘)。拆息上升後,現時採用H按供樓的業主,暫時供款利率會鎖定在2.15厘水平。

一般情況下,當市場資金不足時,例如資金大幅流走,便會觸發拆息上升。但今次情況較為特別,近一年的銀行體系結餘其實未見減少,因此部分業內人士估計,近期拆息上升,與美國加息預期升溫及美元強勢有關。某大行更估計在美息正式上升後,港元拆息反而有回調空間。

暫時而言,拆息上升對樓市未見影響,一來是升幅有限,而且有鎖息機制的存在,對於部分「觸頂」的客戶來說(例如供款利率為H+1.7厘),拆息再上,暫時每月供款仍是2.15厘,在最優惠利率上升前,供款暫時不會再上升,影響輕微。

其次是今年年中起,多家銀行將新造及轉按的利率下調,現時新造H按利率低見H+1.35厘水平,吸引大量業主轉按,一加一減,成功轉按的業主供款未見增加。
現時要留意的,是美國在月中如順利加息,本地銀行是否跟隨,如本地最優惠利率隨美息回升,便意味本地多數供樓業主的供款支出正式上升。

對小業主而言,如果物業按揭選用H按,近月應該已可感受到利率上升、供款增加的效果。如果有關按揭的罰息期已完,現時是時候積極考慮轉按,利用銀行競爭仍激烈的機會,獲得較優惠的按揭條件,以減少未來按息上升,供款增加的影響。

原文刊於信報網站2016年12月6日

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