退市 vs 負利率

美國展開退市第一步，近年樓價上升的主要推力：便宜資金動力或將下跌。另一方面，市場普遍估計，美國低息政策仍將維持一段長時間，按揭負利率此個利好業主持貨的因素卻會持續。

在不同因素的交互作用下，來年二手樓市成交量將持續偏低；至於可能影響樓價走勢的變數，料會在一手市場出現。

雖然市場預期美國會慢步退市，但退市始終代表資金氾濫的情況將逐步改變。未來一段時間，聯儲局每次減少買債規模，都會提醒市場，平錢氾濫的情況不會持續。而在完成退市之後，美國的低息政策或將結束。

缺乏出貨誘因 成交量料處低水
2008年金融海嘯後，本地樓市一度回落兩、三成；其後樓市迅速反彈，幾年間上升近倍，主要原因就是美國一方面減息，一方面實行量化寬鬆。熱錢流入香港， 在壓低最優惠利率及同業拆息的同時，更推高通脹預期，令實物資產備受追捧。尤有甚者，美元供應增加，間接推動人民幣滙價上升，令持有人民幣的準買家，在購 入以港元計價的物業時，有如獲打折一樣，刺激此類買家湧港入市。

現時確認美國退市，可以預期鐘擺正向另一個方向移動：隨聯儲局減少買債，美元供應速度放慢、通脹預期收窄；加上市場相信緊接退市之後，「加息」亦隨之而來（雖然幅度人言人殊）。市場對後市觀望，樓價的升值壓力料會放緩，甚至出現一定程度調整。

惟由於人民幣仍然強勢，短期內仍會為香港帶來入口通脹的壓力。市場估計，明年通脹率將維持在4%左右。而聯儲局已明言，低息政策將維持一段時間，即使計及 熱錢流走，可能推高拆息的因素，來年一般按揭利率估計將維持在2厘多水平。簡單來說，按揭負利率的環境仍持續，業主持貨成本仍低，加上近幾年入市的以用家 及長綫投資者為主，此類買家在負利率環境下更欠缺出貨誘因。

一方面熱錢充斥的利好因素慢慢消失，但另一方面負利率環境利好業主持貨。明年二手樓市料維持買賣爭持格局，成交量料維持近年偏低水平。

難料按息升幅 慎定供款免超借
可能帶動市場氣氛大變的，料會是一手市場：個別大型發展商在2013年的新盤銷售因種種原因較預期為低。此類發展商在來年可能有相當的追數壓力，而在預期 供應量充足、市場觀望氣氛濃厚之際，新盤可能需要有更吸引的付款安排，或更大的價格折讓，才可保證銷量、脫穎而出。來年會不會出現新盤帶動二手樓價出現更 大調整，是一個值得留意的變數。

值得強調的是，現時可能連聯儲局候任主席耶倫都不能確定，低息政策會維持多久。而本地低息環境會持續多久、一旦加息幅度幾何，更是難以預測。未來一、兩年 有自住需要的用家，與其猜測按息何時上升，不如將按揭貸款控制在一個可負擔水平。例如計算一下，一旦按息回升至歷史平均水平，例如在5厘左右時，供款是否 負擔得來。確保自己不會出現超借，無論利率是高是低，都是值得堅持的風險管理態度。

 原文刊於置業家居 2013年12月28日

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