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2013年12月30日 星期一
退市 vs 負利率
美國展開退市第一步,近年樓價上升的主要推力:便宜資金動力或將下跌。另一方面,市場普遍估計,美國低息政策仍將維持一段長時間,按揭負利率此個利好業主持貨的因素卻會持續。
在不同因素的交互作用下,來年二手樓市成交量將持續偏低;至於可能影響樓價走勢的變數,料會在一手市場出現。
雖然市場預期美國會慢步退市,但退市始終代表資金氾濫的情況將逐步改變。未來一段時間,聯儲局每次減少買債規模,都會提醒市場,平錢氾濫的情況不會持續。而在完成退市之後,美國的低息政策或將結束。
缺乏出貨誘因 成交量料處低水
2008年金融海嘯後,本地樓市一度回落兩、三成;其後樓市迅速反彈,幾年間上升近倍,主要原因就是美國一方面減息,一方面實行量化寬鬆。熱錢流入香港, 在壓低最優惠利率及同業拆息的同時,更推高通脹預期,令實物資產備受追捧。尤有甚者,美元供應增加,間接推動人民幣滙價上升,令持有人民幣的準買家,在購 入以港元計價的物業時,有如獲打折一樣,刺激此類買家湧港入市。
現時確認美國退市,可以預期鐘擺正向另一個方向移動:隨聯儲局減少買債,美元供應速度放慢、通脹預期收窄;加上市場相信緊接退市之後,「加息」亦隨之而來(雖然幅度人言人殊)。市場對後市觀望,樓價的升值壓力料會放緩,甚至出現一定程度調整。
惟由於人民幣仍然強勢,短期內仍會為香港帶來入口通脹的壓力。市場估計,明年通脹率將維持在4%左右。而聯儲局已明言,低息政策將維持一段時間,即使計及 熱錢流走,可能推高拆息的因素,來年一般按揭利率估計將維持在2厘多水平。簡單來說,按揭負利率的環境仍持續,業主持貨成本仍低,加上近幾年入市的以用家 及長綫投資者為主,此類買家在負利率環境下更欠缺出貨誘因。
一方面熱錢充斥的利好因素慢慢消失,但另一方面負利率環境利好業主持貨。明年二手樓市料維持買賣爭持格局,成交量料維持近年偏低水平。
難料按息升幅 慎定供款免超借
可能帶動市場氣氛大變的,料會是一手市場:個別大型發展商在2013年的新盤銷售因種種原因較預期為低。此類發展商在來年可能有相當的追數壓力,而在預期 供應量充足、市場觀望氣氛濃厚之際,新盤可能需要有更吸引的付款安排,或更大的價格折讓,才可保證銷量、脫穎而出。來年會不會出現新盤帶動二手樓價出現更 大調整,是一個值得留意的變數。
值得強調的是,現時可能連聯儲局候任主席耶倫都不能確定,低息政策會維持多久。而本地低息環境會持續多久、一旦加息幅度幾何,更是難以預測。未來一、兩年 有自住需要的用家,與其猜測按息何時上升,不如將按揭貸款控制在一個可負擔水平。例如計算一下,一旦按息回升至歷史平均水平,例如在5厘左右時,供款是否 負擔得來。確保自己不會出現超借,無論利率是高是低,都是值得堅持的風險管理態度。
原文刊於置業家居 2013年12月28日
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