出售公屋增加自置比率是否理想？

團結香港基金建議港府，日後出售公營房屋，補價於出售時鎖定，而不隨市價上升。最終目標是希望香港有75%家庭居於自置物業。團結基金的背景令人不能輕視有關建議，問題仍然是地從何來。

團結基金由特區首任特首董建華牽頭成立，基金提及長遠75%家庭置業的目標，也令人想起董建華首份施政報告的洪圖大計。董建華先生除了是首任特首，現時更是政協副主席，在香港的影響力無容置疑。無獨有偶，在基金提出75%置業目標前，新任特首林鄭月娥在施政報告中亦提出以首置為主導的房屋政策。

自置增加=社會和諧？
在提高置業比例背後，隱然有一定的施政考慮，似乎政府認為，有樓階層比例高，社會就會較為穩定。不管此看法是否成立，但當政府決策層相信有關觀點，自然會有較大動力鼓勵港人置業。而團結基金會建議政府考慮以港人首置上車盤、綠置居及新居屋作為試點，如果成效理想，可以進一步擴展至所有公營房屋。

與1997年不同，回歸前後，港府有多個現金資助的置業計劃；但當年部分「受惠者」入市後卻遇上金融風暴樓價大跌，受惠反變受害。而現階段不管是政府或其他智庫，似乎都沒有「現金資助市民入市」的計劃。在私樓、甚至居屋供應難以大幅增加的前提下，要增加自置居所比例，將公屋出售似乎便最快捷妥當。而調整補價標準，理論上的確可以增加公屋住戶購買單位的興趣。

出售公屋 住戶居住情況未見改善
問題在於，將公屋出售予居民，其實解決了什麼問題？出售現有居屋或興建新的居屋/綠置居/首置上車盤不同，後者不管名目如何，總算是增加住屋供應。而出售現有公屋，房屋供應量不會因而改變，公屋居民購買單位後，居住環境亦未見改善。數來數去，反而租戶變業主，要承受較高的維修支出。唯一改變了的，只是名義上的自置居所比例。

至於各類出售資助房屋，調整補價至出售時固定金額，固然可增加吸引力，某程度上可算是還富於買家。問題在於，如果未來出售資助房屋的供應量少，便變成以公帑資助少數人入市置富。相反，如果供應量充足，可令多數合資格買家受惠，調整補價標準受到的批評可望減少。問題仍然是：地從何來？

原文刊於經濟日報網站2017年10月25日

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大學學歷申請公屋扣分是否有用？

房屋署署長栢志高早前表示，將研究專上或以上學歷公屋輪候冊申請人會被扣分。研究未開始，已引來團體反對，究竟此種安排是否合理，真的實行又會有什麼影響？

根據官方資料，公屋申請者中，非長者一人申請達11.15萬宗；未滿30歲的單身青年申請達6.03萬宗，其中三分之一為學生，47%有專上或以上學歷。

現象背後的成因很簡單：大批年滿18歲的大學生，在入讀大學時便申請公屋(學生無入息，完全合乎申請資格)。但官方也曾指出，此類申請人未必旨在獲派公屋，而是期望在獲得公屋輪候冊資格後，他日以綠表資格在市場上購買第二市場的資助房屋。正因為此一判斷，官方認為6萬宗的單身青年申請大有水份，不打算根據有關數字，擴大公屋供應。

不少人認為，此類申請是佔社會便宜：大學學位涉及政府補貼，大學生趁未畢業申請公屋，似乎是要盡取好處。即使政府真的對持有專上學歷的公屋申請人採取扣分制，只要官方強調「真正有需要人士」可更快獲派公屋，未必會引起太多反對聲音。

申請旨在買居屋  扣分未必有用

但由年青申請人的角度看，結果未必一樣。現時持有大學學位，已經不是收入豐厚的保證。根據多份調查，剛畢業的大學生，入息中位數大概等同全職保安或洗碗工人水平，每月收入不吃不喝大概可購買一平方呎住宅單位。如果入息剛好是一萬元，又有家人資助的話，在現行壓力測試下，最多可借入109萬元的按揭---基本上不必考慮私人市場單位；幾年時間，儲蓄加上收入上升後，大概可以考慮未補地價的資助房屋了---但買未補價資助房屋，需要綠表資格。結果我們便看到大量年青人「未雨綢繆」先行申請公屋，為的其實是「日後購買未補價居屋」的可能性。

值得留意的是，如果多數持有大學學位人士申請公屋是為了「綠表資格」，扣分只是令輪候公屋的時間延長，對他們未必有實質影響，恐怕也不能令申請數目回落。

說到底，大學生申請公屋此個看似畸形的現象，主因是樓價高企，遠超初入職場人士的負擔水平；加上社會流動不若過去，「知識就是力量」大打折扣。結構性因素一時三刻難以改變。與其在「大學生申請公屋是否合理」此問題上糾纏，不如正視大批高等學歷人士認為自己難以置業的事實，考慮擴大青年宿舍計劃，為青年提供一個平價租屋的選項。

原文刊於信報 2013年12月7日 

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私樓供應量的「黃金比例」

過去本地政壇有所謂「六、四黃金比例」，即在選舉投票中，泛民主派得票率在6成左右，建制派得票則約4成。據說此個「黃金比例」因種種原因近年已被打破。但我們發現，自回歸以來，政府對於公私營房屋供應，似乎一直堅持六四比，固定不變。

運輸及房屋局局長早前透露，估算未來十年房屋供應目標達44.7萬個單位，當中約4成供應為私人住宅。回望當年，董建華的八萬五建屋目標中，5萬個是公營房屋，3.5萬個是私樓，比例是58.9%對41.1%，粗略而言是6:4。十多年過去，政府再推建屋目標，公私營房屋比例始終維持在6:4的水平。

此次政府再度提出明確的房屋供應目標；可能是「八萬五」對於港人有太大的陰影，運房局局長表明新訂的建屋目標主要基於人口增長的需求，與八萬五無關。

客觀而言，局長的說法有理：根據運房局向立法會提交的資料，估計10年後全港住宅數目淨增長29.4萬戶，加上2.47萬戶重建、環境欠佳戶的居住環境改善等，估計新增總需求為42.8萬戶，再考慮空置率等因素，得出44.7萬伙此個十年供應目標。簡單來說，政府的十年目標，建屋量較預期的戶數增長多52%，以應付重建、改善居住環境等需要。

我們翻查了多年數據，回歸後，政府第一次對未來人口增長的估計在1999年進行；1999年時香港人口672萬人，當時估計2009年的人口會達745.9萬，以每戶3人計，即2009會較1999年分別增加24.6萬戶。而八萬五建屋目標如維持十年，會有85萬個單位供應，較當時估計2009年新增24.6萬戶高出246%。事後孔明而言，當時八萬五的目標，的確偏離人口增加的基本需求(至於對新增人口估計偏高，本地人口在2012年底才達717.4萬人，那是另一層次的問題)。

19萬私樓供應或不足

政府現時再推建屋目標，雖然已表明「按照人口增長需求」。但建屋目標中的公私營房屋比例，卻是十多年下來，始終如一。政府的建屋目標中，公營房屋比例一直維持6成水平，可能有多個原因：相關公營機構落力爭取，證明自己的存在價值；民粹意見認為多建私樓是對發展商的利益輸送等等。

但與客觀數據比較，我們認為十年增加19萬個私樓的數字是不足夠的。根據差餉物業估價署及統計處的數字，在2000至2012年間，私樓總存量增加了9.3萬個，同期月入4萬以上的家庭，增加了21.9萬個。過去十多年，樓價飛升，原因之一是供應少，而高收入家庭大幅增加。

未來增加的私樓供應，除了要照顧未來的需要，也應該為過去供應不足作出一定補償。此外，需要留意，未來10年增加19萬個私樓供應，並不是淨增加數字，必須扣除拆卸的舊單位。最後，如果未來10年，高收入家庭增量維持2000至2012年水平，增加約20萬個，私樓整體上仍是供不應求。

其實，政府或可考慮酌量增加私人房屋在供應目標中的比例----供應增加，根據簡單的供求效應，價格將會下跌。一方面可向市場釋出「未來供應穩定增加」的訊號；二來現有的公營機構可能負擔不了公營房屋的建屋目標，據報長策會報告將提及再度引入私人參建居屋的可能性。考慮到數年前政府中止居屋供應時，幾個私人參建居屋項目，不論是購回延遲發售，或售予發展商作私樓，都被指利益輸送。如其再引入私人參建居屋，不如直接將部分居屋興建額改作私樓，在資源運用上，更為有效。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月3日

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